CHAPITRE PREMIER

Le problème du crédit à la construction se pose de façon très différente, suivant qu’il intéresse le constructeur ou l’entrepreneur. L’entrepreneur, c’est l’industriel qui s’engage à construire la maison ; le constructeur, c’est le capitaliste qui fait une opération spéculative.

L’entreprise industrielle débute avec un capital initial, qui sert pour une partie à créer l’instrument de travail : acquisition d’un terrain, construction de bâtiments, constitution d’un outillage, achat de matières premières et pour une autre partie à constituer un fonds de roulement. Une fraction des bénéfices -procurés par l’exploitation sera, d’autre part, affectée à l’amortissement et à l’amélioration du matériel d’exploitation : une bonne entreprise doit avoir la possibilité de renouveler son matériel, lorsqu'il est usé, sans mettre en difficulté sa trésorerie.

« On admet théoriquement que le capital social est destiné à faire face aux charges d'installation et à la formation du fonds de roulement, tandis que l’entretien de l’appareillage et ses modifications successives sont payables sur les bénéfices normaux de l’exploitation » (1).

Mais ces conditions de bonne gestion financière sont rarement respectées. On considère, aujourd’hui, que le capital ac-

(1) Louis Agabriel, administrateur délégué de la S. A. G. A. Conférence faite à

la société d’Economie sociale sur « le financement des crédits à moyen et à long termes des entreprises industrielles ». Economiste européen, n° du 31 mai 1929.

tions, apport de l’entrepreneur, doit être associé étroitement à son travail, participer à ses chances de gain et de perte et on lui assigne le rôle de « volant » ; c’est la réserve qui interviendra dans les circonstances critiques, ou permettra de réaliser le dernier effort qui amènera la conquête d’un nouveau marché. Les dépenses d’établissement, toujours importantes mais sans risque de dépréciation rapide, doivent être couvertes à l’aide de l'emprunt. Quant au fond de roulement, rien ne permet de prévoir quelle sera son importance ; tout dépend du rythme de production, de la capacité de paiement des consommateurs éventuels, du nombre et de la durée des crédits qu’il faudra consentir. Dès lors, est-ce une opération avantageuse que d’immobiliser des capitaux improductifs qui ne suffiront peut-être pas en période de production intensive ?

Et c’est ainsi que l’entreprise industrielle a recours au crédit pour les frais d’établissement, les opérations commerciales et la transformation du matériel : emprunt obligataire pour les dépenses d'établissement, recours au crédit commercial à court terme et à moyen terme pour les besoins de trésorerie, enfin émission de bons ou prêts renouvelables pour les transformations de matériel. Telles sont les méthodes financières adoptées par les entreprises industrielles importantes.

Dans les entreprises industrielles, dont l’activité est consacrée à la construction, elles prennent une forme plus prononcée encore, parce que le crédit à la clientèle est la règle, alors que pour les autres c’est l’exception.

En dehors des grandes entreprises, il existe un nombre considérable de petits patrons, dont les besoins sont différents.

La fortune personnelle de l’entrepreneur constitue le capital initial consacré à l’acquisition du matériel : ce capital n’est jamais amorti et les bénéfices immédiatement réinvestis servent à développer l’entreprise. Les créances sur travaux en cours, escomptées dans la forme ordinaire, composent le fonds de roulement. Or, en matière de travaux, si les règlements sont assez rapides, lorsqu'il s’agit de constructions neuves : 80 % au comptant, 10 % six mois après et le surplus un an après, il n’en est pas de même pour les travaux de réparation qui donnent son activité essentielle à l’entreprise.

En somme, ce qui fait le plus défaut à ces petites entreprises,

, c'est le fonds de roulement : elles ont constamment besoin de Capitaux pour assurer leur trésorerie. Aucune organisation, avant guerre, n’était à même de les leur procurer.

Il n’y a aucun rapport entre le crédit long commercial, dont la durée maxima est de cinq ans et le crédit de longue durée auquel a recours le constructeur à l’origine des opérations spéculatives. Le constructeur a besoin de capitaux importants pour régler son entrepreneur : ces capitaux, il les apportera pour partie, mais pour le surplus, soit qu’il soit gêné par des immobilisations, soit qu’il fasse purement et simplement de la spéculation, il est obligé d’avoir recours au crédit.

Pour ce crédit, aucune garantie réelle ne sera exigée, si l’emprunteur s'engage à rembourser dans un délai de trois années au maximum. Mais, si l’amortissement de la dette doit se faire sur une période plus longue, il devient nécessaire de donner une garantie hypothécaire. C’est ce qui se produit le plus souvent.

L’étude du crédit au constructeur nous conduit donc directement à l’étude du crédit hypothécaire. Ce serait une erreur de croire, en effet, que le problème du crédit à la construction se pose seulement au moment précis où s'effectue le travail de construction : ce problème est lié à l’existence même de l’im-

meuble.

La construction d’un immeuble est le plus souvent une opération spéculative ; c’est un moyen pour le capitaliste de faire fructifier ses capitaux. Avant de choisir son mode de placement, le capitaliste suppute tous les risques de la décision qu’il va prendre et le risque d’immobilisation de son capital lui apparaît d’une façon complète. Dans quelle mesure, s’il a un besoin immédiat de son capital par suite de revers économiques, pourra-til, en conservant son immeuble, trouver du crédit ? Quelle est l'importance et le coût du crédit que notre système français de

crédit hypothécaire mettra à sa disposition ? (1).

(1) Questions auxquelles nous voulons répondre en laissant de côté le problème du crédit à l’entreprise parce que, sous ses deux aspects : crédits de banque à long terme et crédits d’escompte à bon marché, il a déjà fait l’objet d’études

éri : Les crédits de très sérieuses, auxquelles nous renvoyons : R. Domet de Vorges. créd banque à long terme. Thèse Paris 1930. Delamarche. Rapport sur l’organisation du crédit industriel et commercial à long terme. Congrès du Crédit populaire tenu à

Nice en 1930.

Les organismes qui font du crédit à la construction, en France, peuvent être classés, suivant leur nature, en plusieurs grandes catégories : a) le Crédit Foncier et le Sous-comptoir des entrepreneurs.

b) les autres sociétés immobilières, c) les compagnies d’assurances et les notaires.

Cette classification répond à trois techniques d'emprunt différentes. Le crédit hypothécaire n’est prospère que dans la mesure où le marché qui lui fournit des capitaux est vaste. Pour créer un marché large, il faut procurer aux capitalistes Ia sécurité du placement et des facilités pour la négociation ou la réalisation de leur créance.

A cette forme du problème, les trois grandes catégories de fournisseurs de crédit hypothécaire, que nous venons d’énumérer, ont apporté une solution personnelle : obligation foncière pour le Crédit foncier, obligation hypothécaire à ordre ou au porteur pour les sociétés immobilières, crédit hypothécaire simple pour les sociétés d’assurances et les notaires.

Les deux premiers systèmes sont le fruit des efforts tentés par le législateur et par la pratique, au cours du xix° siècle, pour “réaliser la mobilisation du crédit hypothécaire en France ; ils veulent faciliter la transmission du gage hypothécaire, sans nuire à sa solidité. Ils ont pu, au moment de leur apparition, effrayer par les bouleversements qu’ils allaient provoquer ; ils restent conformes aux principes traditionnels du droit civil français qui

n’accorde à l’hypothèque que le caractère de garantie accessoire.

Les compagnies d’assurances font du crédit hypothécaire, parce que les prêts sur hypothèques sont des placements très avantageux et qu’ils constituent un emploi très fructueux de leurs réserves.

Quant au crédit notarial, il constitue un mélange de crédit personnel et de crédit réel particulièrement intéressant. Malgré son apparence très humble, il joue un rôle de premier plan ; et le notariat français pourrait être, si on savait l’utiliser, l’instrument de succès d’une réforme dont les effets seraient très heureux pour le crédit hypothécaire.

Seule une étude détaillée des méthodes d'emprunt et de la