CREDIT FONCIER ET SOUS-COMPTOIR DES ENTREPRENEURS
politique de crédit du Crédit Foncier et de sa filiale, des associations ou sociétés immobilières, des compagnies d’assurances et des notaires peut nous donner une idée des moyens de crédit dont le constructeur dispose actuellement en France.
SECTION PREMIÈRE
Le Crédit Foncier et le Sous comptoir des entrepreneurs.
Le Crédit Foncier de France figure avec les instituts d’émission : Banque de France, Banques coloniales d’émission et Crédit National, parmi les grands organismes de crédit, qui jouent un rôle officiel dans la vie économique française. Comme ces organismes, il n’est pas exclusivement dirigé par l'Etat, mais en échange des privilèges qui lui sont accordés, il est tenu à l’observation d’un certain nombre de règles qui sont précisées dans le décret fondamental du 28 Février 1852 et les textes de détail qui lui ont fait suite.
En organisant le Crédit Foncier en France (1), on a voulu créer une Banque de la propriété immobilière, ayant pour fonction de faire des prêts remboursables par annuités à long terme avec l’argent procuré par des émissons de titres ou lettres de gage, garantis par hypothèques, négociables sans frais et produisant intérêt.
L'institution du Crédit Foncier joue le rôle d’intermédiaire entre prêteurs et emprunteurs : sa fonction particulière consiste à vérifier le crédit des emprunteurs, centraliser les offres d’argent des prêteurs, verser les intérêts et encaisser les annuités de remboursement.
Les actionnaires, qui ont fourni le capital nécessaire aux frais d’établissement et à la garantie des opérations, ne spéculent pas : ils ne prêtent pas de l’argent, mais du crédit.
Cette particularité ressort nettement du titre III du décret du 28 Février 1852, qui stipule dans son paragraphe 2 que « la valeur des lettres de gage ne peut dépasser le montant des prêts ». Autrement dit, le Crédit Foncier ne peut emprunter d’argent que dans la mesure où il en prête ; « dans le courant de
(1) Voir Moniteur du 9 février 1852.
chaque année, il est procédé au remboursement au prorata des sommes encaissées pour l’amortissement des prêts ».
En somme, le Crédit Foncier est une institution privée, jouissant de certains privilèges pour le placement de ses titres et pour le recouvrement de ses créances bénéficiant d'avantages fiscaux et soumise au contrôle du ministère des Finances. L'Etat, par son intermédiaire, agit sur le marché de l’argent, en particulier lorsqu'il estime nécessaire de provoquer une baisse du taux de l'intérêt.
Depuis la fin du xix° siècle, le Crédit Foncier a cessé d’être exclusivement une banque foncière. Il reçoit des dépôts de fonds en compte courant, des dépôts de titres ; il fait de la location de coffres-forts. Cette forme de son activité a une importance tout à fait secondaire : le chiffre des dépôts ne peut dépasser 100 millions, et l’emploi des fonds en provenant est strictement réglementé. Nous n’insisterons donc pas sur ce point.
Il est essentiel, au contraire, avant d’entreprendre une étude historique et critique de l’activité du Crédit Foncier en matière de Crédit hypothécaire de connaître d’un façon précise la technique du Crédit Foncier (1) en matière d'emprunt et de prêt sur hypothèque, dans sa forme actuelle, et la nature des privilèges dont il bénéficie.
$S 1°". — La technique de l’emprunt.
Cette technique se résume, d’abord, en un certain nombre de prescriptions imposées par le décret du 28 Février 1852 aux sociétés de Crédit foncier et destinées à donner aux titres une solidité particulière, ensuite dans le caractère juridique particulier de l’obligation foncière.
1°. — La valeur des lettres de gage ne peut dépasser le montant des prêts.
Cette prescription n’a pas toujours été aussi rigoureusement respectée qu’à l’origine.
L'obligation foncière ou la lettre de gage n’était alors émise que si la société de Crédit foncier était saisie d’une demande d'emprunt. L’emprunteur, en échange d’un contrat hypothécaire,
: (4) Nous laisserons volontairement de côté les prêts aux communes qui constituent une branche de l’activité du Crédit foncier entièrement indépendante des prêts à la propriété foncière.
