CRÉDIT FONCIER : TECHNIQUE DE L'EMPRUNT

recevait de la société de Crédit Foncier une lettre de gage, un engagement par la société de payer une somme égale au crédit accordé. Cette lettre représentait sur le marché des capitaux une valeur analogue à celle des billets de Banque émis par la Banque de France. Le cours de la lettre de gage était fonction de la confiance qu’inspirait la société émettrice. Plus les sûretés de remboursement par le Crédit foncier étaient fortes, plus la confiance était grande. Et la confiance procure des capitaux à bas prix. Il était essentiel alors d’organiser le Crédit foncier de façon telle que sa gestion présentât le maximum de sécurité.

La préoccupation qu’exprime cette première règle consiste à éviter que l'institut émetteur ne se livre à l’inflation, à la création de lettres de gage sans contre-partie. Le billet de banque ne conserve sa valeur que s’il est émis en représentation du métal précieux mis en réserve dans les caves de l'institut d’émission ou d’opérations commerciales. Le billet foncier ou l’obligation foncière n’est apprécié que s’il est la représentation du sol donné en gage. C’est le produit d’un dédoublement de la valeur foncière ; la matière reste inerte, mais la valeur économique que représente cette matière vient s’incorporer, s’incarner dans un titre négociable et transmissible, productif d’intérêts.

Le système, pourtant, présentait des inconvénients : l’emprunteur éprouvait des difficultés pour placer ses lettres de gage ; on se rendit compte qu’il était préférable de laisser à l'institut émetteur le soin de négocier ses obligations. Finalement, le Crédit foncier eut recours à l’émission publique pour se procurer les capitaux qui lui étaient nécessaires et satisfaire les demandes de prêts en nombre toujours croissant.

Le développement de l'institution nécessitait des accommodements. L'important n’était pas que cetta concordance soit journalière, mais qu’à des périodes régulières et pas trop espacées elle soit rétablie.

Tous les six mois, le Crédit foncier procède à des tirages au sort ; si le nombre de titres sortis au tirage n’est pas suffisant pour compenser les remboursements anticipés, le conseil d’administration a la possibilité de racheter en bourse les obligations émises : système souple qui permet en outre, en cas de panique financière, de maintenir le cours des titres.

2°. — Le chiffre des actions émises doit être maintenu dans la proportion du 1/50 au moins des obligations.

Autrement dit, le Crédit Foncier n’a la possibilité d'émettre des obligations que pour une somme représentant 50 fois le capital social.

3°. — Il ne peut être créé d'obligation inférieure à cent francs.

4°. — Avant toute mise en circulation, la lettre de gage doit

avoir reçu le visa du gouverneur du Crédit Foncier, et celui-ci est personnellement responsable des infractions apportées aux règles indiquées plus haut.

Indépendamment de ces règles, les porteurs d'obligations foncières ont une action directe contre la société pour le recouvrement des capitaux prêtés et des intérêts exigibles, et leur titre a la valeur d’un véritable « contrat hypothécaire » (1).

En le dénommant obligation foncière, on a voulu, d’ailleurs, marquer son origine, signifier que toute sa valeur était dans la propriété foncière dont il n’est qu’un reflet.

La garantie hypothécaire n’est pas individualisée : les prêteurs, pour sûreté du remboursement en capital et intérêts des sommes prêtées, ont une garantie hypothécaire collective portant sur l’ensemble des biens donnés en gage au Crédit foncier (1).

Nous n’insisterons pas sur les précautions supplémentaires prises par le législateur.

Grâce à cet ensemble de mesures, les prêteurs ont des garanties de remboursement très sûres :

1°) l'obligation foncière, par sa nature, leur donne en gage l’ensemble des immeubles hypothéqués.

2°) en aucun cas, le Crédit Foncier ne pourra émettre plus d'obligations qu’il ne peut réaliser de prêts.

3°) si la garantie hypothécaire est insuffisante, le capital actions, qui est lié à un certain plafond d'émission, contribuera au remboursement.

Et les prêteurs le savent et manifestent à l’égard des émissions du Crédit Foncier un empressement toujours renouvelé.

Les circonstances particulières à chacune des émissions ont une répercussion particulière sur la durée, la valeur nominale, le taux d'intérêt, les conditions d’amortissement des titres.

(1) Dalloz. — Répertoire de législation. Sociétés de Crédit foncier. Sirey — Recueil général des lois et arrêts : année 1865, 2° partie, p. 169.

CRÉDIT FONCIER : TECHNIQUE DU PRÊT 3 1:91 8 2. — La technique du prêt.

A. le Crédit Foncier.

- Les prêts consentis aux propriétaires d'immeubles par le Crédit Foncier sont de deux sortes :

Ou bien ce sont des prêts fermes avec remise immédiate de

capitaux, ou bien ils sont consentis dans la forme des ouvertures de crédit.