Les prêts fermes

Ils se distinguent eux-mêmes, suivant leur durée en

a) prêts à court terme consentis pour une durée d’un à neuf ans, sans amortissement, à l’aide de fonds provenant du capital social ou des bénéfices. Ces prêts sont remboursables en une seule fois à l’échéance.

b) prêts à long terme, réalisés à l’aide de fonds provenant du placement des obligations foncières : ils sont consentis pour une durée variant de 10 à 75 ans.

Le remboursement s’effectue au moyen d’annuités égales, comprenant l’intérêt sur les sommes restant dues et une fraction de capital. La part de capital dans l’annuité est plus faible les premières années et plus forte les dernières années. Pratiquement, le Crédit Foncier, depuis la guerre, ne prête pas pour une durée supérieure à 30 années.

Le remboursement par annuités constitue la grande innovation du Crédit Foncier : il joue un rôle très important dans la technique du prêt à la construction : c’est sur ce système du remboursement par annuités qu’est basée toute l’organisation actuelle du Crédit Immobilier pour l'habitation populaire en France.

Il oblige l’emprunteur à un effort régulier en vue de sa libération. Cet effort est facile, parce qu’il est faible et fréquent. Lorsque le capital a été employé à une amélioration foncière construction, achat de cheptel, l’augmentation de revenus provoquée par cette amélioration n’est pas immédiate : ses effets ne se traduisent que chaque année au moment des rentrées de capitaux. Il est facile alors de prélever sur le profit le montant de l’annuité et d’amortir la dette.

Les prêts ne sont consentis que dans certaines conditions

1) L’emprunteur doit donner comme garantie une hypothèque

de premier rang sur des biens d’un revenu durable et certain. Cette règle élimine les immeubles dont le revenu à un caractère aléatoire (théâtres, usines, carrières), dont l’existence est précaire (immeubles par destination, immeubles dépendant du domaine public). On ne prête pas sur un usufruit ou sur une nue propriété.

2) Le montant du prêt ne peut être supérieur à la moitié de la valeur du gage, si c’est un immeuble, et au tiers pour les vignes et les bois. L’estimation est faite par des experts du Crédit Foncier qui se livrent à une enquête sur le prix d’achat, le revenu qu’on peut en tirer, la valeur des propriétés voisines. Les notaires, pour les biens ruraux, leur sont d’un grand secours.

Pour les usines et les fabriques, il n’est tenu compte que de la valeur du sol. :

3) Le taux d'intérêt des sommes prêtées n’est jamais supérieur de 60 centimes % au taux de revient des obligations en cours d’émission, au moment de la conclusion du contrat de prêt.

Les taux pratiqués par le Crédit Foncier depuis la guerre ont été les suivants (1) :

1913 (16 Novembre) 4,85 %,

1915 (15 Juillet) 5 %,

1918 (1° Juillet) 7 %,

1920 (10 Septembre) 7,15 %,

1921 (15 Mars) 8,25 %,

1922 (15 Décembre) 7,60 %,

1924 (15 Octobre) 8 %,

1926 (1° Janvier) 10,50 %,

1926 (1* Janvier) 10,60 %,

1927 (1° Juillet) 9,80 %,

1928 (15 Février) 8,60 %,

1928 (1° Novembre) 8,20 %,

1929 (13 Novembre) 7,15 %,

1930 (14 Novembre) 6,25 %,

1932 (10 Février) 6,50 %.

4) Le lien de droit entre l’emprunteur et le Crédit Foncier s’établit en deux temps.

Les parties signent d’abord un contrat conditionnel de prêt

(1) D’après « Bâtiments et travaux publics » du 14 janvier 1932.

qui contient toutes les conditions essentielles. Ce contrat est enregisiré, transcrit. S'il y a lieu, les formalités de purge des hypothèques légales occultes sont opérées. On requiert, au bureau des hypothèques de la situation de l’immeuble hypothéqué, un état des inscriptions grevant l’immeuble. Un acte en suite est alors dressé pour constater, soit l’annulation, soit la réalisation du contrat conditionnel, suivant que l’état a révélé ou non une inscription primant celle du Crédit Foncier.

Le contrat conditionnel de prêt et l’acte en suite sont passés devant le notaire de l’emprunteur et ils donnent lieu à la formalité de l’enregistrement.

Le Crédit Foncier perçoit, en outre, sur chaque demande d'emprunt un droit d'estimation et un droit d'examen de titres.

Le droit d’estimation varie suivant l’importance du crédit accordé. Il consiste jusqu’à 5.000 francs, en un droit fixe de 50 francs ; de 5.001 francs à 10.000 francs, en un droit fixe de 70 francs ; de 10.001 francs à 200.000 francs, en un droit fixe de 660 francs et un droit proportionnel de 1,75 0/00 et pour les demandes supérieures à 200.000 francs, en un droit proportionnel de 2,25 0/00.

Le droit d'examen de titres est de 1 0/00 du montant du prêt et il est perçu au moment de la réalisation du crédit.

De sorte que pour un prêt d’un million les frais sont les suivants :

Droit de titre perçu par l’enregistrement à 1,50 % . 15.000 Taxe hypothécaire perçue par le Conservateur des hypothèques à 0,48 % (1) et salaire du conservateur... 5.500 Honoraires (2) du notaire rédacteur de l’acte (dé- Pahomentiden ASE) PEER Re ne ee asie 8.500 Droit d’estimation et droit d’examen de titres perçus Parc UC reditetonciere,9,20, 0/00 Re, 3.250 RO OS eh ee ide AT ses alone à due 0 à 32.250

Ainsi, pour un prêt d’un million, les frais d'emprunt s’élèvent à la somme de : 32.250 francs environ.

Le Crédit Foncier retient en outre le premier semestre d’intérêt, soit 38.090 francs, si le prêt est remboursable en 30 ans.

(1) Calculée sur le principal, augmenté de 10 % pour frais en chiffres ronds (2) Droits de rôle et timbre compris en chiffres ronds.

De sorte que l’emprunteur touche effectivement une somme de : 929.660 francs qu’il devra rembourser et qui produira un intérêt annuel de : 6,50 %.

D'autre part, lorsque le remboursement sera intégralement effectué, une quittance sera consentie par le Crédit Foncier, qui en outre, déclarera faire mainlevée de l'inscription prise à son profit sur l’immeuble hypothéqué.

Cette quittance entraînera les frais suivants :

Enregistrément0,79:% 7 Re eme ner 7 500 Honoraires du notaire rédacteur de l’acte .... 2.200 Radiation : 0,192 % sur la somme radiée ...... 1.221

En résumé, les frais d’un emprunt hypothécaire s’élèvent pour une somme d’un million à 4,31 %.

Encore, faut-il tenir compte du fait que l’impôt cédulaire sur les créances, dépôts et cautionnements n’est pas exigible, comme nous le verrons plus loin.

2. — Prêts sous forme d'ouverture de crédit en compte courant.

Si l’emprunteur le désire, le Crédit Foncier peut lui consentir dans les mêmes limites et avec la même garantie, mais pour une durée maxima de neuf années une ouverture de crédit hypothécaire en compte courant. L’emprunteur peut tirer des chèques à concurrence de la somme dont son compte est provisionné : le taux d’intérêt varie suivant le taux pratiqué pour les prêts hypothécaires et le compte d’intérêts est arrêté tous les semestres.

L'intérêt est toujours un peu plus élevé que l'intérêt normal demandé pour le prêt ferme. Il donne lieu, en outre, à la perception de l’impôt sur les créances, dépôts et cautionnements. Cet impôt, dont le taux est actuellement de 16 % du montant des intérêts, est en principe à la charge du bailleur de fonds. Pratiquement, c’est l’emprunteur qui le supporte sous forme d’augmentation du taux de l'intérêt (1).

Cette forme d'ouverture de crédit reste avantageuse pour les personnes qui veulent avoir la certitude de pouvoir, en cas de

(1) Les sommes ainsi avancées sont productives d’intérêts calculés au taux fixé pour les prêts hypothécaires majorés d’une somme qui est actuellement de 1,60 %.