A. — ETUDE HISTORIQUE

Le décret de 1852 a été la première tentative sérieuse d’organisation du Crédit foncier, en France.

Les essais antérieurs avaient tous échoué : la situation de la propriété immobilière était alors critique, faute des crédits dont elle avait besoin,

Les plus atteints étaient les paysans : livrés à eux-mêmes, ils voyaient avec effroi s’accroître la disproportion, qui existait entre le revenu de la terre et le taux d’intérêt des emprunts qu’ils contractaient : la dette hypothécaire ne cessait d’augmenter. Il fallait intervenir, et c’est surtout la situation de l’agriculture qui motiva les travaux de l’assemblée législative de 1850, d’abord, et le décret du prince Louis-Bonaparte, ensuite.

De cette organisation du Crédit Foncier on espérait, lit-on dans le rapport de M. Jousseau à M. Dumas, ministre de l’Agriculture (2 Janvier 1851), « un dégrèvement de la propriété foncière, un arrêt du morcellement exagéré du sol, le développement de l’industrie agricole, l’abaissement du taux de l’intérêt, la revalorisation des immeubles ». Il s’agissait donc beaucoup plus de la propriété rurale que de la propriété urbaine : cependant, l’organisme créé devait donner du crédit à la propriété immobilière, sans distinction entre la propriété urbaine et la propriété rurale. Mais les circonstances économiques et les conceptions particulières des différents gouvernements, qui se sont succédé depuis la création du Crédit Foncier, ont orienté différemment son développement.

Le crédit à la propriété urbaine l’a emporté sur le crédit à la propriété rurale. Et actuellement les prêts à la propriété sont en nombre plus restreint que les prêts aux communes et les prêts maritimes réunis. Le Crédit foncier en France a donc changé totalement de caractère ; il convient de préciser l’importance de cette évolution.

Au 31 Décembre 1930 (1), les obligations foncières en circulation représentaient en valeur nominale 6.091.775.700 francs,

(1) D’après le compte rendu présenté au nom du Conseil d’administration du Crédit foncier de France pour l’exercice 1930 par M. James Leclerc.

alors que les obligations maritimes et les obligations communales (valeur nominale) représentaient les premières 199.889.000 frs et les secondes 6.358.309.900 francs.

Le nombre des prêts fonciers réalisés, depuis l’origine du Crédit Foncier jusqu’au 31 Décembre 1930 (1), était de 248.084 pour un montant de 9.912.214.917 fr. 94, alors que le nombre des prêts dits communaux, réalisés depuis l’origine au profit des communes, des départements, des syndicats et des établissements publics s’élevaient à la même époque à 82.870, pour un montant de 12.147.028.465 fr. 36. Et il faut tenir compte du fait que le Crédit Foncier n’a commencé à faire des prêts communaux qu'à partir de 1860, sept ans seulement après sa création.

L'avantage pris par les prêts communaux sur les prêts fonciers est considérable. Le dépassement des prêts à la propriété rurale par les prêts à la propriété urbaine est plus sensible encore. Au 31 Décembre 1930, le nombre des prêts à la propriété urbaine, réalisées depuis l’origine était de 185.411 pour une somme de 8.028.096.583 fr. 09, alors que les prêts à la propriété rurale étaient de 61.902 seulement, pour une somme de 1.864.011.134 fr. 85.

La propriété rurale abandonne le Crédit Foncier, sous l’influence de raisons multiples ; le paysan, depuis la guerre, se méfie de l’organisme public, il préfère emprunter à son notaire ou s'adresser aux organismes spécialement créés pour lui : les Caisse de crédit agricole.

Les Caisses de crédit agricole sont des organismes très souples, qui font à la fois du crédit personnel et du crédit réel : ils s'adaptent beaucoup mieux aux besoins de l’industrie agricole, que ne pourrait le faire le Crédit foncier.

L'expérience a prouvé, d’autre part, que les prêts à la propriété rurale comportaient des aléas : il suffit d’une épidémie ou d’une concurrence étrangère brutalement jetée sur le marché pour effondrer les cours et bouleverser les fortunes. La terre s’est morcelée à l'infini au détriment des méthodes d’exploitation; de sorte qu'en définitive le Crédit foncier n’est pas fâché d’abandonner une clientèle, qui lui donnait trop de soucis : c’est un divorce par consentement mutuel.

(1) Voir note 1, page 161.

Ainsi, le Crédit Foncier, créé pour faire du crédit à la propriété rurale a commencé par limiter son activité principale aux prêts urbains et tend actuellement à donner la préférence aux prêts communaux.

Phénomène de restriction volontaire dont les effets sont accentués par les règles statutaires sur l’émission des titres, ainsi qu'on peut s’en rendre compte en étudiant la politique de crédit pratiquée par le Crédit Foncier après guerre.

L'année 1919 est encore sous l’influence directe des bouleversements occasionnés par la guerre.

Le nombre des prêts, si l’on ne tient pas compte des consolidations d’avances du Sous-comptoir des entrepreneurs est péniblement de 1.160, alors que l’ensemble des réalisations est de 3.143. Par contre, l’activité financière du Crédit foncier est considérable : il souscrit aux émissions de bons de la Défense Nationale, de la Ville de Paris, des chemins de fer de l'Etat et du Crédit National.

Sa position, à la sortie de l’épreuve de la guerre est, d’ailleurs, merveilleusement solide. Malgré des arriérés inévitables dans le paiement des semestres hypothécaires et dans la liquidation des engagements des crédités du Sous-comptoir des entrepreneurs, le gage hypothécaire est en hausse et tout risque de perte est écarté de ce côté. Le développement des prêts communaux nécessite l’émission d’un emprunt à lots (5 1/2 % 1920), qui remporte un succès considérable.

Pendant les années qui suivent, le Crédit Foncier est gêné par le plafond d’émission, qui lui est imposé par le législateur. Le nombre très important des demandes l'avait déjà contraint à l’élever de vingt fois le capital social à vingt-cinq fois. Cette modification avait été approuvée par le Parlement, le 4 Octobre 1919. j

En 1921, le plafond est presque atteint, à la suite de l’émission de 1920 et d’une émission d’obligations communales et foncières 6 1/2 % 1921 : le 30 Avril, le Crédit foncier demande qu’on lui accorde un régime de liberté pour les émissions : satisfaction partielle lui est donnée par une loi du 18 Avril 1922.

Pendant une année entière, le Crédit Foncier dût, faute de fonds disponibles, renoncer à entamer toute négociation de prêts nouveaux : c’est ce qui explique la régression dans le nombre

des prêts hypothécaires, en 1921 : 3.926 contre 4.951 en 1920. D’autre part, la création d’un privilège occulte au profit du Trésor pour le recouvrement de la contribution sur les bénéfices de guerre vint mettre un obstacle supplémentaire à la réalisation des prêts. £

L'intérêt des prêts avait été porté de 7,15 % à 8,25 %, le 15 Mars 1921. Il est abaissé à 7,60 %, le 15 Décembre 1922, l'émission de Décembre 1922 ayant eu lieu dans de meilleures conditions. Cet abaissement du taux de l’intérêt et une heureuse réglementation de l’exercice du privilège du Trésor en matière de recouvrement des bénéfices de guerre provoquent un redressement dans le chiffre des prêts hypothécaires qui remonte, en 1923, à 3.415 après être tombé à 2.737 en 1922.

En 1924, le nombre des prêts est en accroissement malgré une légère augmentation du taux de l'intérêt ; le 15 Octobre 1924, le taux des prêts hypothécaires passait, en effet, de 7,60 % à 8 %. Ce n’était pas demander aux emprunteurs un effort excessif, mais suivre de loin la hausse rapide du taux de l'intérêt qui se produisait alors. Ce taux de 8 % restait inférieur, en effet, au taux moyen d'émission d’obligations et de bons, qui était, en décembre 1924, de 8,12 %, d’après la statistique établie par la fédération des porteurs de valeurs mobilières.

Les demandes d'emprunts auraient alors rendu nécessaire une nouvelle émission. Cette émission aurait été faite, malgré la hausse considérable du taux de l'intérêt, si la situation exceptionnelle du marché des capitaux n’avait fait redouter un échec. Le public manifestait alors une désaffection complète à l’égard des obligations : elle ressort d’une statistique publiée par la fédération des porteurs de valeurs mobilières. Les émissions de valeurs à revenu fixe représentaient 105 % des émissions de valeur à revenu variable, en 1919. En 1920, elles représentent 93 %, en 1921 : 140 % ; en 1922 : 196 % ; en 1923 : 134 % : en 1924 : 47 %. Alors que, de 1914 à fin 1918, on a émis pour 4.171 millions d’obligations contre 1.814 millions de titres à revenu variable, en 1924, le montant des émissions d’obligations est de 1.791 millions contre 3.694 millions de titres à revenu variable. La proportion tombe à 38 % en 1925, et remonte lentement à 66 % en 1926 et 72 % en 1927.

Cette désaffectation s’explique par la disparition du seul

attrait que possédait le placement obligataire : la sécurité. L’obligation est une créance ; elle ne donne droit qu’au remboursement d’une somme fixe et au paiement d’un intérêt, mais c’est une valeur à l’abri des changements de cours. Elle est à l'abri également des vicissitudes de l’entreprise ; en cas de faillite de la société, le remboursement est garanti par les actions. Cette sécurité est compensée par une rémunération moins avantageuse du capital ; le taux d'intérêt servi à l’obligataire étant inférieur aux dividendes versés à l’actionnaire.

Or l’instabilité économique, les émissions imprudentes des sociétés et la dépréciation monétaire avaient transformé, en 1921, ces éléments de sécurité en des risques plus grands de perte. Les industries privées émettent en 1921, en 1922 et en 1923 des obligations en nombre considérable : les entreprises qui ont franchi le cap de la crise de 1920, restent maîtresses de la situation et, n'ayant plus à redouter la concurrence, font des appels à l’épargne, en comptant sur la dépréciation pour amortir leurs émissions : il y a rupture d’équilibre entre les actions et les obligations en surnombre. Dès lors, la garantie de paiement que donnait aux obligataires, en cas de liquidation, le capital des actionnaires, disparaît.

D'autre part, les obligations, ne donnant droit qu’au remboursement d’une somme fixe, ne sont pas à l’abri de la dépréciation et l’obligataire, qui a versé en 1919 cent francs-papier représentant 75 francs-or ne reçoit plus en 1925 que cent francs-papier représentant 25 francs-or.

Enfin, le facteur spéculatif exerça une influence déprimante sur le placement à revenu fixe. Sans doute, le taux de l'intérêt augmente, mais loin d’attirer les souscripteurs, il les éloigne, en leur montrant à chaque hausse l’importance de la décroissance de leur capital : c’est une manifestation de la tendance signalée par M. Auboyneau (1) à l’uniformisation du taux de lintérêt. Une obligation d’une valeur de 500 francs, émise au taux de 5 %, ne vaut plus que 333 francs, lorsqu'une autre émission a lieu à 7,50 %, le capital cherchant la rémunération la plus élevée.

Les impositions excessives détournent définitivement les obs-

(1) J. Auboyneau. Le marché des capitaux en France de 1924 à 1928. Thèse Paris 1927.

tinés ; elles s’élèvent souvent à 40 % du coupon. L’épargnant ne veut plus d’un placement qui l’appauvrit : il préfère spéculer sur les différences de cours des actions.

Cette situation resta inchangée, pendant l’année 1925. Le Conseil d'administration fut obligé de limiter à 50.000 francs, puis à 25.000 francs, le montant maximum des demandes mises à l’étude et de puiser les sommes nécessaires dans son capital social et ses réserves.

Le contingentement fut moins sévère à l’égard des ouvertures de crédit du Sous-comptoir des entrepreneurs. Le maximum fut fixé à 100.000 francs par ouverture de crédit et lorsque la demande était supérieure à 100.000 francs, les entrepreneurs étaient réglés, à l’aide de bons à court terme, qu’on leur laissait le soin de négocier sur le marché, au mieux de leurs intérêts : au cours de l’année 1925, il a été émis pour plusieurs millions de bons de cette nature.

Enfin, à la suite du vigoureux redressement financier entrepris par M. Poincaré, la confiance réapparut et, les conditions devenant meilleures, une émission d’un million d’obligations foncières et communales de 500 francs 7 % fut lancée sur le marché et connut un beau succès, au mois de juin 1926. Le résultat de l’année 1926 reste, cependant, très mauvais, au point de vue du nombre des prêts hypothécaires, les mesures de restriction ayant été appliquées pendant la première partie de l’année et les ressources procurées par l’emprunt s'étant révélées nettement insuffisantes.

Le 1° Janvier 1926, le taux des prêts fut porté à 10,50 %, puis à 10,60 % le 1° Juillet 1926.

L'année 1927 est le point de départ d’une reprise de l’activité du Crédit foncier, en matière de prêts hypothécaires. Le nombre de prêts réalisés passe de 3.252 en 1926 à 3.904 représentant une somme de 215 millions ; et cette progression est favorisée par une réduction du taux d'intérêt, qui est fixé à 9,80 %, le 15 Février 1927. |

Le Crédit Foncier continua, pendant les années 1928, 1929 et 1930, cette politique intelligent de baisse du taux de l'intérêt et les heureux effets s’en firent sentir par le nombre des affaires traitées.

En résumé, pendant la période qui suivit la guerre, le Cré-

dit Foncier n’a apporté d’aide véritable à la propriété immobilière que depuis 1926. De 1919 à 1926, sa politique de prêts hypothécaires a été contrariée, d’abord par l’impossibilité où il se trouvait de contracter des emprunts au delà du plafond qui lui était fixé par la loi, ensuite par le déséquilibre du marché financier, complètement impuissant à lui fournir les fonds dont il avait besoin.

C’est là une situation très regrettable : la déficience du Crédit foncier a contribué sans aucun doute à l’aggravation de la crise du logement après guerre.