FONCIÈRE DU NORD DE LA FRANCE : POLITIQUE DE CRÉDIT

somme versée par le souscripteur contre un recu, sera imputée automatiquement sur le prix. Le notaire délivre au souscripteur une grosse qui est transmissible dans la forme commerciale, soit au porteur, soit à ordre. Au cas où la cession est demandée, c’est le prêteur qui en supporte les frais.

Le droit d'enregistrement dû pour la promesse de cession est un droit fixe de 22 fr. 50.

Grâce à l’économie ainsi réalisée, les frais ont pu être réduits d’environ 3 %.

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Que doit-on penser de ces formules au double point de vue de la garantie et de la mobilisation du crédit ?

Le cessionnaire de l’obligation hypothécaire au porteur jouit d’une double garantie: — garantie réelle sur l’immeuble hypothéqué ; s’il est propriétaire de la totalité de la créance, il aura seul droit à la garantie ; s’il n’est propriétaire que d’une fraction de créance, il viendra au même rang que ses co-créanciers, en vertu de la stipulation de concurrence figurant dans l’acte d'ouverture de crédit — garantie personnelle, qui résulte du cautionnement, consenti par la Société : même si le débiteur cesse ses versements, qu’il s’agisse des intérêts ou du capital, la Société est tenue de continuer ses paiements.

Pour que ces sûretés aient toute leur force, il faut que la société soit particulièrement prudente dans l’évaluation du gage. Aucune règle statutaire ne limitant son pouvoir d’appréciation,

le rôle joué par le standing de la Société est prépondérant. Ni

le souscripteur, ni son notaire ne sont à même de contrôler la valeur du gage hypothécaire ; ils n’acceptent l'affaire qu’en fonction de la valeur morale, de l’honnêteté de l’organisme intermédiaire de crédit.

Cette prépondérance du crédit personnel de l’organisme est plus marquée encore dans l’hypothèse de la lettre de gage hypothécaire notariée. Le souscripteur y est à la merci d’une fraude de l’organisme, qui s’est engagé à céder sa créance : le lien de droit, qui existe entre lui et cet organisme ne serait nullement opposable à un tiers qui, titulaire d’une même promesse, aurait levé l’option et signifié au débiteur son intention de réaliser la cession. Le premier souscripteur verrait disparaître son gage hypothécaire et il n’aurait de recours que contre

l'établissement de crédit : autrement dit sa garantie vaut ce que vaut l’établissement de crédit.

A ces imperfections, seule une longue pratique du crédit hypothécaire peut suppléer. Encore faut-il que cette gestion se soit révélée à la fois prudente et fructueuse, que les réserves soient abondantes et le capital social en rapport avec l’ampleur des opérations.

Le recul de la garantie ne paraît pas avoir été compensé par une amélioration du second point de vue qui nous intéresse : la mobilité du titre.

L'innovation, dans la formule de l’obligation hypothécaire au porteur ou à ordre, consistait à rendre transmissible suivant des formes commerciales un titre de créance, qui n’était transmissible et négociable que sous la forme civile (1).

Il en résulte un double avantage

La cession, pour être opposable aux tiers, sous sa forme civile, entraine les formalités de l’article 1690 : nécessité d’une signification au débiteur cédé, ou de l’acceptation du débiteur par acte authentique. Elle transmet la créance, telle qu’elle existait dans le patrimoine du cédant ; les exceptions opposables au cédant restent opposables aux cessionnaires.

Dans la forme commerciale, ces inconvénients disparaissent. La créance s’incorporant au titre, d’une part le débiteur pourra toujours s’acquitter valablement entre les mains du prêteur de ce titre, sans avoir à redouter de protestation de la part des tiers, et d'autre part le créancier cessionnaire ne pourra se voir opposer des exceptions du chef du cédant par le débiteur.

L'obligation hypothécaire au porteur ou à ordre est un excellent procédé de mobilisation du crédit hypothécaire. La créance, pouvant être fractionnée et cédée aisément, trouvera un nombre d'acheteurs plus étendu : c’est une méthode d’élargissement du marché des capitaux à long terme, qui ne porte aucunement atteinte au gage, et n’en diminue en aucune façon la solidité.

La lettre de gage n’a apporté au système de l’obligation au porteur ou à ordre aucune amélioration sensible. Le marché des cédules hypothécaires conserve les mêmes limites ; il a même tendance à se restreindre en raison des risques accrus de l’opération ; ce n’est pas une formule à encourager.

(4) M. Gendreau. La mobilisation du Crédit foncier. Thèse, Poitiers 1923.