SOCIÉTÉS DE CAPITALISATION

D'ailleurs, la Société Foncière du Nord de la France ne l’a préférée à l'obligation hypothécaire au porteur ou à ordre qu’en raison des droits exorbitants et frustatoires, dont la création des obligations hypothécaires à ordre ou au porteur entraînait la perception. Elle constitue un exemple des procédés inventés par la pratique pour permettre à des institutions d’une nécessité économique évidente de subsister malgré une fiscalité oppressive et arbitraire.

Ce qui affecte les titres hypothécaires, c’est plus l’impossibilité où se trouve le cessionnaire de vérifier leur valeur, que les formalités où les complications de leur transmission. Un titre hypothécaire ne donne d’autre référence de sa valeur que la désignation de la propriété hypothéquée : on connaît les individus, rarement les choses ; on est mieux informé de la moralité de l’emprunteur que du rendement de sa terre. Et puis, la menace des hypothèques générales et occultes continue à peser lourdement sur toutes les opérations immobilières : la circulation du titre hypothécaire ne sera ample et rapide que dans la mesure où la valeur de la propriété sera définie, prévisible, certaine.

En résumé, l'obligation hypothécaire au porteur ou à ordre donne aux souscripteurs une garantie aussi forte que l’obligation foncière. Toute la question est de savoir si les administrateurs de l’organisme intermédiaire pourront avoir assez de prudence et de ténacité pour s’imposer à eux-mêmes les principes de la politique de crédit à la propriété que la loi a mis à la base de l’organisation du Crédit Foncier.

Jusqu’à présent, les événements ne l’ont pas prouvé et la Société Foncière du Nord de la France, après avoir traversé la crise de 1921 sans souffrir, n’a pas résisté à la crise de 1931.

SECTION TROISIÈME Les compagnies d’assurances et les notaires.

$ 1°. — Les sociétés de capitalisation. à

A côté des banques qui assurent un concours permanent au crédit hypothécaire et à la construction, il existe d’autres organismes qui, accessoirement et pour faire fructifier les capitaux qui leur sont confiés en dépôt, sont amenés à faire du crédit hypothécaire : ce sont les Sociétés de capitalisation.

Seules, parmi les sociétés d’assurances, les sociétés de capitalisation sont, par nécessité professionnelle, amenées à consentir des emprunts hypothécaires, parce qu’elles sont seules à disposer de capitaux immobilisés.

La capitalisation est basée sur le principe suivant : des petites sommes, auxquelles il est impossible de faire produire des intérêts en raison de leur faible importance, peuvent, lorsqu'elles sont réunies entre les mains d’un organisme spécialisé, trouver des investissements tels qu’au bout de quelques années l’organe spécialisé est en mesure de rembourser, ses frais et sa commission déduits, le capital versé plus un supplément que le capital, utilement employé, a produit.

Le grand problème pour l’organisme spécialisé est donc celui du placement des capitaui.

Un décret du 9 Juin 1906 a réglementé la nature des placements autorisés. Ce sont : les valeurs d’Etat, les obligations de chemins de fer, les obligations du Crédit Foncier, en quantité illimitée ; les immeubles ; enfin, les prêts hypothécaires jusqu’à concurrence des 2/5 seulement des réserves, et à condition qu'ils soient garantis par des immeubles d’une valeur double de celle du prêt.

De ces trois catégories de placements, la dernière est la plus avantageuse ; les valeurs d'Etat — la guerre de 1914 l’a prouvé — ne sont pas toujours sûres ; les immeubles ne rapportent jamais plus de 5 % et ils nécessitent une gestion compliquée et coùûteuse ; le prêt hypothécaire, au contraire, rapporte actuellement 6 % plus une prime de garantie, qui varie de 1,50 à 2 % suivant l’importance du prêt.

Le prêt à longue durée a d’autres avantages.

à) il n’immobilise pas le capital, comme on l’a prétendu. Un grand organisme, ayant des opérations aussi nombreuses que la Séquanaise ou la Française Capitalisation, n’a pas besoin d’un titre immédiatement réalisable : il ne lui faut ni lettre de gage hypothécaire, ni obligation, ni billet foncier. Il préfère, au contraire, un système qui lui permettra de rentrer régulièrement dans les fonds, qu’il a avancés, à des époques prévues par lui. Le prêt hypothécaire est amortissable à partir de la deuxième année :

à chaque échéance des intérêts, une partie du capital versé est remboursée.

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