SOCIÉTÉS DE CAPITALISATION

b) à un second point de vue, celui de la sûreté, le placement foncier présente de grands avantages. La garantie hypothécaire reste constante jusqu’au remboursement intégral du prêt, alors que le montant des sommes, qui restent dues, diminue chaque jour. On peut donc considérer que la garantie, suffisante à l’origine, ne fait qu’augmenter jusqu’au remboursement intégral du prêt.

Les sociétés de capitalisation ont largement pratiqué le système des placements hypothécaires. La Séquanaise, avant la guerre, en exigeant de ses emprunteurs qu’ils souscrivent, pour rembourser les avances qui leur avaient été faites, des contrats de capitalisation, s’est servie des emprunts hypothécaires comme d’un moyen de développer son activité et de faire prospérer sa branche assurances. Le même système est pratiqué actuellement par la Française Capitalisation.

Parmi les compagnies d’assurances qui font des placements hypothécaires, on peut citer en dehors de la Séquanaise et de la Française Capitalisation, la Capitalisation, le Phénix, les Prévoyants de l’Avenir, la Populaire, etc...

Le fonctionnement des prêts hypothécaires qu’ils consentent est à peu près le même : il suffit donc de connaître les méthodes adoptées par quelques-unes de ces sociétés pour les connaître toutes.

La Séquanaise fait des prêts fermes et des ouvertures de crédit garantis par une hypothèque.

Avant d’engager des pourparlers, elle demande à l’emprunteur qui se présente d’accepter toutes les conditions exigées par la Société pour le fonctionnement des prêts.

Aucune demande de prêt n’est prise en considération, si elle est inférieure à 500.000 francs. Le demandeur doit fournir un certain nombre de pièces qui permettront au Conseil d’Administration d’apprécier la valeur des garanties : valeur du fonds, titres de propriété, plans et devis descriptifs, cahier des charges ou valeur du revenu, état des locations.

Sur la nature de cette garantie, les règles pratiques sont les suivantes : le prêt n’est consenti qu’en première hypothèque ; l'immeuble doit appartenir à l’emprunteur ; la Séquanaise n’accepte pas les demandes d'emprunt formulées par les locataires ayant une promesse de vente ou un bail emphytéotique, même

si le propriétaire se porte caution. Il faut également que l’immeuble soit par sa nature susceptible d’entrer dans l’actif de la société prêteuse, c’est-à-dire situé à Paris et destiné à la location, et qu’il soit assuré contre l’incendie.

Aucune règle précise n’est fixée quant à l’importance et à la durée du prêt : tout dépend de la garantie et de l’appréciation du conseil d'administration. Toutefois, le prêt ne dépasse jamais 50 % de la valeur du gage pour une durée de 15 ou 20 ans.

Le taux du prêt est fixé en prenant comme base le taux des avances de la Banque de France augmenté de 1,50 % net. En plus du taux de l'intérêt, l’emprunteur prend la charge de l’impôt et de l’amortissement et il paie une prime de garantie.

L’impôt est toujours supporté par l’emprunteur, malgré l’interdiction faite par la loi de 1917.

Sans doute, la loi de 1917, en étendant le principe de l’impôt sur le revenu des créances (applicable seulement aux sociétés aux termes de la loi de 1872) à toutes les catégories de prêts, même à ceux où l’emprunteur est un particulier, a spécifié que la charge de cet impôt incomberait au créancier. Mais, pratiquement, le prêteur se contente d’en faire l’avance et il le récupère sur l’emprunteur sous forme de supplément d'intérêts. La situation de l’emprunteur, régi par la loi de 1917, est même plus désavantageuse que celle de l’emprunteur, régi par la loi de 1872.

La société qui emprunte, paie l’impôt au prorata du taux d'intérêt net (loi de 1872) par ex. : 7,50 % ; le particulier, au contraire (loi de 1917), paie un impôt qui porte non plus seulement sur le taux d’intérêt net, mais sur le taux d’intérêt net, augmenté d’une certaine proportion destinée à rembourser la Société prêteuse de l’avance de l’impôt qu’elle considère avoir faite et qu’elle veut faire supporter directement à l’emprunteur, soit 8,70 au lieu de 7,50.

Ainsi, dans le premier cas, la société aura à payer : l'intérêt : 7,50 % plus l'impôt : 1,20 — 8,70 % ; dans le second cas, le particulier paiera l'intérêt : 7,50 % plus l’impôt calculé sur 8,70 % soit : 1,39 % — 8,89 %. Il y a superposition d'impôt au détriment de l’emprunteur.

Chaque fois qu’un particulier a un emprunt important à faire,

il a intérêt à constituer une société pour bénéficier du régime de la loi de 1872.

PVR