LES TERRAINS

L’ensemble des phénomènes fonciers forme vraiment un tout, où il n’est pas aisé de distinguer des éléments qu’il serait exact de dissocier en parties : entre le prix du terrain et le prix de la maison, entre le terrain et la maison, il y à continuité.

M. HALBWACHS.

Les expropriations et le prix des terrains à Paris (page 237).

Au premier rang des éléments déterminant le coût de construction des habitations, figurent, d’après les explications que nous avons données en tête du titre deuxième, les terrains.

Est-ce là une classification logique et comment prétendonsnous la justifier ?

Il ne viendra à l’idée de personne de prétendre que les variations des prix du terrain dans une agglomération constituent un phénomène foncier sans influence sur la crise du logement. Le problème de la crise du logement est aussi étroitement lié à la question du coût des terrains qu’à la question du coût des logements. En définitive, ce qu’exprimera le loyer sera fonction de ces deux termes : prix des terrains et prix des bâtiments.

Mais est-ce d’une bonne méthode de faire rentrer, parmi les éléments constitutifs du coût de construction de la bâtisse, le coût du terrain ?

Doit-on ramener le terrain sur un même plan que les briques, les ardoises, la menuiserie ou la charpente dont seront faites

les maisons ?

20t ASPECTS PERMANENTS DE LA CRISE DU LOGEMENT

Les constructeurs ont une influence sur la fabrication des matériaux : suivant l'orientation de leurs goûts, l’industriel organisera sa production pour être en mesure de fournir les matériaux susceptibles de leur donner satisfaction. D’autre part, ce qui déterminera le coût des matériaux, ce ne sera pas la maison à laquelle ils sont destinés, mais la quantité de matière première, l'importance de la main-d'œuvre, qu’a nécessitées leur fabrication.

En est-il de même du terrain ? Peut-on, à son gré, avoir un terrain vaste ou étroit, en forme de triangle ou de rectangle, à l’angle de deux rues ou entouré d’une ceinture de verdure ?

Le terrain a l’aspect et les caractères que lui ont donnés le hasard des échanges, des expropriations ou la fantaisie des lotisseurs. Longtemps avant qu’il ne réponde à un besoin réel des constructeurs, le terrain de culture est devenu terrain à bâtir. Son prix, qui s’appréciait à l’hectare s’est exprimé au mètre carré. Il à été acheté par un spéculateur qui espère tirer d’une vente au détail un bénéfice important, le jour où les besoins se feront réellement sentir.

D'autre part, le prix des terrains est indépendant de leur prix de revient. Leur valeur se détermine en fonction du groupement et des caractéristiques spéciales de population des maisons qui les entourent. Si les terrains construits l’avoisinant ont été aménagés de telle façon qu’ils donnent satisfaction aux besoins d’une clientèle, qui est plus évoluée socialement et qui dispose de plus de revenus que dans un quartier voisin, le terrain n'aura pas la même valeur qu’un terrain identique situé dans un autre quartier ayant la même physionomie immobilière mais fréquenté par une population différente. ;

Certains faits récents justifient ce point de vue et l’illustrent. Peu de temps après la guerre, s’est dessinée dans le quartier de l'Etoile une évolution qui en a changé complètement le caractère; une partie de la population riche du centre de Paris s’est transportée autour de l’Etoile et de chaque côté de l’Avenue des Champs Elysées. Les prix des terrains à construire ont immédiatement augmenté ; l'élément déterminant de la hausse du prix des terrains a bien été ici la modification intervenue brutalement dans la catégorie sociale de la population fréquentant le quartier.

Mais si le terrain est un élément du coût de construction un