MÉTHODE

a) Paris a été décomposé en un certain nombre de régions qui ne correspondent pas toujours, bien qu’elles en portent le nom, aux circonscriptions administratives. « Ces régions ont été constituées, en tenant compte à la fois du nombre de ventes (qui devait être assez grand pour l’étude) » et des relations réelles des voies empiriquement reconnues (1).

Système logique : l'arrondissement et le quartier contiennent plus d'éléments de diversité que la rue.

b) Les prix au mètre carré des ventes retenues sont totalisés par année et on en tire une moyenne. Cette moyenne n’a qu’une valeur relative en raison du petit nombre de ventes ce n’est pas deux tendances principales, qui vont se fondre et se compenser dans cette moyenne, mais toute une série de tendances différentes, qui loin de s’amalgamer, resteront indépendantes et donneront une idée fausse de la moyenne.

Si imparfaite qu’elle soit, cette moyenne est préférable à une comparaison pure et simple des prix : la comparaison est un excellent système pour un acheteur, qui veut se faire une opinion sur le prix qu’il doit payer, pour un terrain qu’il veut acquérir, mais elle ne nous renseigne pas sur l’évolution générale des prix des terrains et les tendances du marché. Or, ce sont les tendances du marché que nous voulons connaître.

M. Halbwachs, d’ailleurs, pour circonscrire les chances d’erreurs, ne fait pas état des totaux annuels qui ne s'élèvent pas à plus de 2.000 mq. pour cinq ventes en moyenne.

C’est la méthode que nous avons adoptée.

D'une pareille étude, nous sommes fondés à attendre un un double résultat.

Elle permettra, en premier lieu de déterminer le rôle qu'a joué l’élément terrain dans le coût de construction, après la guerre : nous saurons approximativement quel est le coefficient d'augmentation du terrain et s’il explique l’accroissement anormal du coût de construction.

D’autre part, nous tenterons d’expliquer le mécanisme de l'augmentation du coût des terrains, le rôle joué par la spéculation, son utilité et les limites de cette utilité.

Ce problème de la valeur des terrains commande le méca-

(1) Pour connaître les limites exactes des régions, voir l’ouvrage de M. Halbwachs, p. 248 et s.

nisme de la construction des logements, alors que les autres éléments du coût de construction : matériaux et main-d'œuvre ne font que l’influencer.

Le marché des terrains à bâtir n’a pas les mêmes possibilités de réaction, en présence d’une demande massive que le marché des matériaux ou même que le marché de la main-d'œuvre : c’est un domaine où l’entente entre les producteurs, dans l’espèce les propriétaires de terrain, existe dans l’ordre naturel des choses, et n’a pas besoin d’être provoquée. Les propriétaires du sol jouissent ainsi d’une sorte de monopole, de privilège, parce que le terrain à bâtir est un matériau dont la production ne peut être accrue que dans certaines limites.

Dès lors, il y a lieu de se demander si ce monopole dont profite une minorité et dont souifre l’ensemble des habitants ne doit pas être compensé par une contribution ou un impôt spécial qui servirait à encourager la construction.

Tel est l’ensemble des problèmes qu’éclairera l’étude de la valeur des terrains.

SECTION DEUXIÈME ne

L’augmentation du coût des terrains depuis la guerre.

Les éléments qui déterminent le prix d’un terrain sont mul-

tiples : son étendue, sa situation, sa forme, son voisinage, le fait.

qu’il se trouve dans un quartier aisé, où la population pourra fournir les éléments d’une clientèle pour une forme quelconque du commerce de luxe, ou au contraire le fait que la population du quartier est ouvrière et qu’on pourra y construire une usine, les facilités d’accès, les relations avec les grands magasins, les quartiers d’affaires, les théâtres, les grandes gares, les lieux de promenades. Il n’y a donc pas lieu de s’étonner si d’un quartier à l’autre, on trouve des différences considérables dans la moyenne de prix des immeubles.

Pour suivre plus facilement les variations de prix des terrains, nous avons établi des chiffres relatifs sur la base de l’année 1900. |

L’examen du tableau ci-après prendra tout son sens, si nous confrontons les réflexions qu’il nous suggèrera avec les conclusions, que M. Pierre Caziot a été amené à adopter, à la suite d’enquêtes personnelles d’une très grande valeur.

Prix des terrains et quantité de terrain vendue par région Quantité de terrain vendue

Prix du terrain non bâti au mètre carré (a) | (a) | | | | 19, 2, 3° et 4° 5°, 6° et 7° 8, 9° et 10° 11° ARE AER ES ne (a) 16° 17° 18° et 19° 12° et 20° | | | | Années Arrondissements Arrondissements Arrondissements no ssement Arrondissements Arrondissement Arrondissement Arrondissement Arrondissements Arrondissements ge 4 ge pl 8 10 me PA taie 7 De ke 19h12" RS. NT SUP CCR LE A CNE Arrond. | Arrond.| Arrond. | Arrond.| Arrond. | Arrond.| Arrond. | Arrond.| Arrond. | Arrond. | Nombres | Nombres | Nombres | Nombres | Nombres | Nombres | Nombres Nombres | Nombres | Nombres | Nombres | Nombres | Nombres | Nombres | Nombres | Nombres | Nombres | Nombres | Nombres Nombres | absolus | relatifs absolus | relatifs absolus | relatifs absolus | relatifs absolus | relatifs absolus | relatifs absolus | relatifs absolus | relatifs absolus | relatifs absolus | relatifs k J 2 5 4 5 6 7 | 8 9 | 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 | 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 : | TT D DS FT DC RO RU RE qe ro | fl | Fr. | Fr. Fr. Fr. Fr. Fr. Er! Er Fr. Fr: Fr. Fr. Pres lenFr Free Er. Fr. 1 Fr. | Fr m. q RAR Te qe | D, Me. fs MEME A 0 QE PR | | | 1900 [750] b| [100] 236 100 590 100 270 | ?100 | 107 | 100 118 100 | [1410] | 11320 | 3446 2006 12640 | 3521 | : | | | | | 1901 [405] [54] 351 | 148 450176 14800) 262 61 57 110N 0119 | [1555] | 5115 3814 2358 67206 2215 | | | | 1902 735 | [98] 300 127 406 69 167%; 70 | 152 142 151 128 3226 3850 9172 3752 | 9303 | 6127 | | | 1903 + 6 207 | 88 [561] [95] 114 | 47 | 16021 150 310 | 263 | ke 1749 [812] 6738 | 25146 | 5814 1904 [530] | [71] 150 64 420 71 87 | 26936 | | 112 105 188 | 160. | [1803] | 4571 3068 | 10309 20732 10342 | 1905 397 | 53 230 | 97 240 41 106 | 44 | 193 180 191 | 162 | 2289 | 15467 9221 3751 22619 4874 1906 [381] | [51] 224 | 95 176 30 [122] | [51] 00 85 94 80 | : [1286] | 12362 6669 [1705] 24959 2473 1907 354 110747 206 | 87 329 56 cp JE | 102 95 262 | 222 | 3681 | 37033 | 12429 | 3089 12262 | 3723 | | | | 19 [511 68 LE LE] ,, LE] LE] | LE LL » 21 », ,, | LE LE 5, CE] LE] LE EF 19 L ] [ ] | | | [ 3] [198] | [70] | | [431] [1957] [98] [227] ,»» 870 116] de É FU à 2 | 95 163(1) [108 | 2) 2 ” », » K 1920 | 70] [116] | | 229 [108] | 243( 227@) | [1145] [970] 488 | [480] | 5703 5031 | [1255] | 4625 (981 3508 Le, 1921 [482] [64] | | 225 | 930 | HEC 2046) | 190@) RS te ÿ | [128] | [319] < 9364 2 2259 |. .5833% 100 : [449] 1922 [1469](4)| [198] (660100012371 22 | #2 2138 N8 | RPE57] [358] | dt | 4198007300 22 & 353 259 | ») » j ve : : 1e | ns se a de ‘e ï | en | | [252] [980] 2736 | [371] | [1429] | 4512 ESS 9404 [313] | 5 J LE] LE] LE] LE] LE] ,5 5, €: £ | 1924 [2778] | [370] 5, | » » », », | [595] | [474] | 607 567 | | | [829] 3340 | [427] L » ,, » | 814] [689 857 -», » ») Ce | ” ” » » ; | Fit | A AR M | [6751 | (10311 | 4483 | (5221 | [542] | [522] | 1925 | » ») | » | 699 705 658 », ,», », ,, À e ee S | | 1926 de dé 2295 | 972 [1291] [218] [92912 [41612 | 4990) | | ce nec ë + | \ l Ê 1 2. ri je 1963 1 2 4 »

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inférieur à 5, :

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