AUGMENTATION DU COUT DES TERRAINS DEPUIS LA GUERRE

Les prix au mètre carré les plus élevés, pour la période d’avant guerre, se rencontrent dans les arrondissements du centre (10 premiers arrondissements), mais ils ont une tendance à la baisse : considérable dans les 1°, 2°, 3°, 4°, 8°, 9° et 10° arrondissements, et nette dans les 5°, 6°, et 7° arrondissements. Au contraire, les terrains des dix arrondissements excentriques ont une valeur absolue moindre, mais révèlent une tendance à l’augmentation.

De son côté, M. Caziot écrivait en 1914 : « Il est impossible de donner une idée d'ensemble à peu près complète de la valeur des terrains à Paris ; cette valeur varie dans des proportions considérables de 10 Francs à 10.000 Francs le mètre, mais elle oscille plus fréquemment dans les quartiers compris dans la seconde ligne des boulevards entre 200 Francs et 2.000 Francs le mètre.

« Depuis dix ans, cette valeur a augmenté fortement dans le centre commercial de Paris, où le commerce de luxe est installé, mais elle a progressé aussi dans les quartiers excentriques, auxquels les moyens de locomotion rapides et nombreux sont venus apporter une vie toute nouvelle. »

Ainsi, il est un point sur lequel les deux enquêtes sont d’accord : les terrains dans le centre de Paris avaient, avant guerre, une plus grande valeur que les terrains des arrondissements périphériques. Par contre, alors que M. Caziot considère que la tendance à la hausse est considérable dans les arrondissements du centre et simplement importante dans les arrondissements périphériques, nous notons une tendance à la baisse dans les quartiers du centre et une hausse sensible dans les arrondissements périphériques.

Pour expliquer cette divergence de vues, quelques précisions sont nécessaires.

. 1° L’année de base est, pour nous, l’année 1900 et, pour M. Caziot, l’année 1904. En 1904, nos indices sont respectivement de 64 et de 71 ; par conséquent, ils ont déjà enregistré une baisse.

2° M. Caziot fait état pour déterminer le prix des terrains, aussi bien des ventes de terrains que des ventes d'immeubles et il établit, dans l’hypothèse d’une vente d'immeubles, une ventilation entre le prix de la construction et le prix du terrain.

C’est une méthode que M. Halbwachs n’a pas voulu suivre, et il s’en est expliqué longuement à la page 235 de son livre.

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Le fait de mettre en vente un immeuble construit ne modifie en rien le marché des terrains. Pourquoi dans cette hypothèse donne-t-on une valeur constante à la bâtisse et une valeur variable à l’immeuble ? Pourquoi M. Caziot estime-t-il invariablement à 1.000 Francs le mètre la construction, le surplus du prix servant à déterminer la valeur du terrain ?

< Dès que la maison est construite, dit M. Halbwachs, c’est par artifice qu’on distingue entre la valeur du fonds et celle du bâtiment, c’est parce qu’on se reporte aux frais initiaux de revient ; mais, par le fait qu’une maison y a été construite, la valeur du terrain, même isolément considérée, n’est plus ce qu’elle était ; la maison achevée réalise la valeur de celui-ci d’une autre façon qu’un projet de maison ; du moment qu’il n’est plus à vendre isolément, il n’a d’ailleurs plus de prix ».

Le terrain et la construction ne forment qu’un tout : l’immeuble ne peut pas être transporté ; il n’a d’utilité, donc de valeur, que dans la mesure où il reste là où il a été construit ; par conséquent, sa valeur, comme celle du terrain lui-même, est influencée par la situation qu’il occupe. On ne peut faire état du résultat d’une vente d’immeuble, pour déterminer le prix du terrain, que dans l’hypothèse où l’acquéreur a acheté pour démolir.

3° M. Caziot a conclu à une augmentation à l’occasion de ventes, qu’il cite comme remarquables pour les différences de valeur qu’elles enregistrent : il semble donc qu’il n’ait tenu compte que d’une catégorie particulière de ventes, alors que notre moyenne est l’expression d’un nombre de ventes, enregistrant les unes une augmentation, les autres une baisse.

4° le mouvement de baisse que nous enregistrons semble avoir eu son prolongement dans la période de l’après-guerre : les prix moyens des terrains, sauf dans la région des 5°, 6° et 7° arrondissements, sont évidemment supérieurs au prix de base de 1900 ; mais ils n'arrivent pas à compenser intégralement le coefficient de dévaluation de la monnaie. La situation particulière des 5°, 6° et 7° arrondissements est due principalement à l’influence du morcellement des terrains en bordure du Champ de Mars.

Toutes ces raisons nous portent à croire que s’il n’y a pas eu, immédiatement avant la guerre, une baïsse véritable, les prix sont restés stationnaires dans le centre de Paris.

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