AUGMENTATION DU COUT DES TERRAINS DEPUIS LA GUERRE

M. Caziot, dans sa conférence du 11 Mars 1931, constate, d’ailleurs, que pour les terrains qui se trouvent dans le voisinage immédiat de l'Opéra (immeubles à configuration avantageuse sur les grands boulevards) le coefficient d'augmentation est de 5. Ceci laisse entendre que les immeubles à configuration moins avantageuse ou moins bien situés ont un coefficient d’augmentation inférieur à 5.

Dans ces conditions, il est fatal que la moyenne ne fasse pas ressortir une revalorisation exacte des immeubles du centre de Paris, puisque les immeubles les plus avantagés l’atteignent à peine.

Ces points acquis, passons à l’étude de l’après-guerre

À la fin de son étude sur le prix des immeubles en 1914, M. Caziot signalait les mouvements spéculatifs qui s’attaquaient violemment au quartier des Champs-Elysées et de l'Etoile : les prévisions, qu’il pouvait faire alors, ont été dépassées et notre étude des adjudications de terrains met en évidence une série de phénomènes, qu’il importe de relever :

a) C’est en premier lieu la hausse formidable des prix des terrains dans le 11°, le 16° et le 17° arrondissement : toute la partie ouest possède actuellement une valeur foncière moyenne presque égale aux quartiers les plus fréquentés du centre.

b) Dans ces mêmes arrondissements, les prix les plus élevés paraissent avoir été atteints deux ou trois années plus tard que dans les arrondissements du centre.

c) C’est dans le 7° arrondissement, le 16° et le 17° qu'ont été vendues les plus grandes quantités de terrain.

d) La hausse s’est faite en deux temps : le premier temps va de la fin de la guerre à l’année 1926 : les prix s’ajustent ; dans le deuxième temps, le mouvement de hausse prend une forme exaspérée.

e) Le mouvement s’est brusquement arrêté fin 1929 et l’année 1931 révèle un mouvement de baisse.

Ici, nous sommes en plein accord avec les conclusions de M. Caziot, dont la documentation est particulièrement abondante à et nous sommes heureux de pouvoir illustrer nos observations p un peu sommaires, grâce aux précisions qu’il donne.

: Son étude sur la valeur des maisons de rapport en 1920-

Sep.

24 (1) a porté sur 693 immeubles (2) ; elle indiquait une progression nulle pour les quartiers ouvriers de l’est et inférieure à 1, quel que soit le quartier (42,5 % en moyenne).

« Pour les terrains libres, la progression fut évidemment plus forte, mais dans l’ensemble on ne dépassait guère le coefficient 2 ; on n’allait au delà que dans des circonstances exceptionnelles.

« La hausse qui s’était accentuée en octobre-novembre 1925, puis en 1926, à la suite du vote de la loi sur la propriété commerciale (30 Juin 1926) a été tempérée en 1926-27 par l’exagération des droits de mutation (27 %) ; elle a repris en 1928, pour atteindre un maximum en 1929.

« A fin juillet 1930, le coefficient de hausse des terrains est compris entre 5 et 10, le coefficient 10 étant même dépassé à Neuilly ».

SECTION TROISIÈME

Les facteurs de la hausse des terrains.

Nous signalions au début de cette section la position extrèmement forte des propriétaires sur le marché, où va se débattre le prix des terrains, qui leur appartiennent.

Ce serait une erreur de croire que grâce au monopole foncier dont ils jouissent, les propriétaires de « terrain ont une action arbitraire et imprévisible, individuelle et désordonnée ».

On pourrait donner à ce privilège des propriétaires fonciers une forme plus saisissante, en supposant que l’ensemble des terrains appartient à un seul individu ou à une seule collectivité. Est-ce que cette collectivité pourrait pratiquer la politique foncière, que lui inspirerait sa fantaisie, en fixant ses prix, traçant les rues, répartissant les constructions à sa guise ?

Non, M. Halbwachs a montré, d’une façon particulièrement lumineuse, qu’on doit tenir compte des tendances et des besoins réels de la population.

« Après un examen (3) approfondi, il arrive à cette conclusion que les individus chargés de décider l’exécution des voies

(1) Articles cités de la Journée industrielle.

(2) Il ne sagit donc pas exclusivement de terrains. (3) M. Halbwachs, ouvrage cité p. 377.

nouvelles, malgré leur autoritarisme et le désir d'imprimer à leur œuvre une marque personnelle, ont dû se plier aux besoins sociaux manifestés dans la ville et que leur intervention n’a porté que sur des modalités, sur des détails mais n’a ni modifié, ni contrarié le jeu des forces collectives ».

Personne ne conteste que, dans le développement d’une ville, les motifs d'ordre, d’hygiène, d’esthétique, les raisons stratégiques interviennent mais à la façon d’un prétexte, d’un motif; ces considérations n’entraînent aucune modification économique importante.

La ville porte en elle-même les lois de son développement : ce sont les mouvements de la population urbaine, l’évolution naturelle de ses besoins et de ses goûts qui provoquent les mouvements de construction et par conséquent les ventes de terrain ; le spéculateur joue un rôle nécessaire, utile ; il prend l’initiative des réalisations que lui suggèrent les tendances qu’il observe, mais les tendances préexistent.

Il est donc nécessaire de faire figurer dans une étude, qui prétend faire état de toutes les influences, qui déterminent la valeur des terrains, à côté de l’attitude des propriétaires de terrains, la pratique des spéculateurs, mais nous réservons l’étude des réactions particulières des locataires pour le chapitre consacré au problème de la capacité de paiement des locataires.