CHAPITRE PREMIER

Supprimez ou frappez de charges trop lourdes ia propriété individuelle, du coup et par là même, l’industrie de la construction et toutes les branches industrielles qui s’y rattachent, se trouvent frappées de mort ou du moins d’une décadence irrémissible.

Discours de M. Duauir, professeur à la Faculté de Droit de l’Université de Bordeaux à la séance d'ouverture du Congrès National de la propriété bâtie de France. Bordeaux 1905. -

Le problème des charges de la propriété bâtie est étroitement lié au problème de la construction.

Les propriétaires ne seront en mesure d’accomplir leur fonction sociale de pourvoyeurs « de l’habitat » que s’il leur reste un revenu net suffisant pour rémunérer, au taux normal, le capital qu'ils ont investi dans le terrain et dans les frais de la construction.

Notre méthode, jusqu’à présent, a consisté à examiner tous les éléments du coût de construction : crédit, terrain, matériaux, main-d'œuvre, à préciser leur prix actuel par rapport à la période d’avant guerre et à examiner toutes les possibilités de réduction du coût de construction.

Avec le problème des charges de la propriété bâtie, nous abandonnerons momentanément notre position d’observateur, pour nous livrer à la brutalité des chiffres.

Nous supposons qu’un propriétaire, après avoir longuement étudié la construction qu’il veut entreprendre, a emprunté les capitaux nécessaires, acheté son terrain et traité avec un entrepreneur pour la construction de son immeuble : il connaît actuellement l’importance du placement qu’il a fait, comment va-t-il déterminer le chiffre des loyers, pour que son opération financière s’équilibre ?

Ce propriétaire, par hypothèse, n’a pas un tempérament de spéculateur ; son intention est de faire une opération raisonnable. Connaissant l’importance du capital à investir, il commencera par en fixer la rémunération à un taux normal, puis il calculera les sommes qu’il doit débourser annuellement pour l’entretien, les réparations, les impôts, l’administration et l’amortissement de son immeuble. L'intérêt du capital et le montant des charges de la propriété bâtie additionnés donneront le chiffre du loyer.

Ce loyer devra représenter au minimum 6 ou 7? % du capital, pour compenser l'élévation des frais d'emprunt et du coût de construction, que nous avons pu mesurer dans les chapitres précédents. Il devra être de 8 à 9 % au minimum, pour que le capital investi par le propriétaire soit rémunéré au taux des placements les plus bas pratiqué sur le marché des capitaux.

Le loyer correspondra donc à un coefficient voisin de 7, par rapport au loyer d’avant guerre.

Une fois le loyer connu, le propriétaire se livrera à une petite enquête aux environs de son terrain pour tenter de mesurer ses chances de location. Il trouvera dans les rues voisines des immeubles soumis à la législation sur les loyers, dont le taux te location correspond, par suite des augmentations successives

à 2,65 (loi de 1929), et qui se différencient de celui qu’il Rose de construire par un moindre confort.

Tout le problème, pour le propriétaire constructeur, consistera alors à mettre en balance le risque qu’il court de ne pas trouver de locataire en raison du prix élevé des loyers — prix que metira en évidence le voisinage d'immeubles taxés — et les chances de location en raison des commodités, du luxe ou du confort nouveau de l’immeuble qu’il veut édifier.

Notre propriétaire, nous l’avons dit, n’est pas un spéculateur, la disproportion entre les risques et les chances lui appa-

raîtra donc immédiatement ; serait-il spéculateur qu’il refuserait de courir un risque, alors que l’enjeu est une opération banale. ;

Dans ces conditions, en admettant qu’il soit vraiment désireux de faire un placement immobilier, il aura intérêt à se rendre acquéreur d’un immeuble ancien, même taxé. Avec un immeuble de rapport déjà construit, il part d’une donnée certaine : les appartements sont tous loués ; les locataires sont solvables, le concierge est lié par un contrat. Il connaît donc le rendement de l’immeuble ; ce rendement est, d’ailleurs, susceptible de s’acccroître, puisque les lois sur les loyers ont prévu un retour au droit commun par paliers. Etant donné ce rendement, étant donné, d’autre part, l’âge de l'immeuble, son état d'entretien, toutes choses faciles à contrôler, il sera possible de déterminer à peu de chose près quelle est l’importance du revenu net, compte tenu des charges normales de la propriété bâtie.

Avec ce revenu net, on peut connaître l’importance du capital (prix d’acquisition et frais) à investir pour obtenir le taux de capitalisation désiré.

L'examen raisonné de ces deux hypothèses fait ressortir :

1°) l'influence déprimante des charges excessives frappant la propriété bâtie.

Elles tendent à accentuer l’écart existant entre le revenu brut et le revenu net ; ou bien elles diminuent la marge de rémunération du capital et enlèvent tout attrait aux opérations de construction ; ou bien elles obligent le propriétaire à élever d’une façon anormale le taux des loyers qu’il demande.

2°) l’erreur économique qui consiste à créer deux marchés : le logement taxé et le logement non taxé.

C’est à l’étude de ces questions : charges de la propriété bâtie, paradoxe des loyers, que nous consacrerons ce chapitre.

SECTION PREMIÈRE Charges de la propriété bâtie.

Les charges de la propriété bâtie, c’est l’ensemble des causes de dépense qui viennent en déduction du revenu brut de la propriété bâtie et déterminent le revenu net.

Ces charges peuvent être constantes ou variables suivant leur nature. Dans la catégorie des charges constantes, rentrent les taxes et impôts et les frais d'amortissement. Les réparations, l'entretien et les frais d'administration constituent les charges variables.

A. — Les charges de réparation, d'entretien et d’administration.

Les coefficients qui font varier les charges de réparations, d'entretien ou d’administration sont nombreux : degré de vétusté de l’immeuble, qualité de la construction, méthodes d’entretien, catégorie sociale des locataires, voisinage des lieux, règlements de voirie.

Par exemple, on considère en général que la construction d'avant guerre était plus soignée que la construction actuelle ; que, dans les rues où la circulation est intense, la trépidation ébranle les scellements, la fumée d’échappement des autos attaque les façades ; que les immeubles vieux, même bien construits, sont d’un entretien coûteux, le temps ayant raison des méthodes de travail les plus soignées. L’opinion publique admet encore que des locataires ouvriers ou des locataires ayant une famille font plus de dégâts que des ménages sans enfants. Enfin, les exigences des règlements municipaux constituent des inconnues redoutables : réfection périodique des façades, entretien des trottoirs, installation de tout à l’égout.

Il faut encore tenir compte des dispositions particulières du propriétaire. Suivant son tempérament et sa fortune, il sera porté à négliger les réparations absolument indispensables ou à faire des améliorations coûteuses.

La meilleure source d’information pour connaître l’importance moyenne de cette catégorie particulière de charges : c’est l'enquête.

De semblables enquêtes ont été faites par M. Jarry et M. Trutié de Varreux, président de la Chambre syndicale des propriétaires : deux personnalités différentes, semble-t-il, mais qui se rejoignent sur le terrain des faits.

M. Trutié de Varreux (1) estime que l'entretien et les réparations d’un immeuble sans confort absorbaient, avant guerre, 15 % du revenu brut. Il s’agit là d’une moyenne et il est certain que le montant des réparations et de l'entretien, que nécessitera

(1) Congrès de l'habitation à Paris, 1er-5 juin 1931. Rapport présenté M. Trutié de Varreux sur « les charges de la propriété bâtie ne : PIE

un pareil immeuble, est inférieur à cette moyenne s’il est neuf et supérieur s’il est vieux. Mais un propriétaire prévoyant, dit M. Trutié de Varreux, devra mettre de côté 15.000 francs par an, dès les premiers temps, sur un revenu brut de 100.000 francs, de façon à être en mesure d’effectuer les réparations, le moment venu : c’est la méthode adoptée par les sociétés immobilières sérieuses, qui se chargent d’assurer à forfait l’entretien des immeubles.

La proportion de 15 % est inférieure à celle qui ressort des rapports de Conseil d’administration de la société anonyme des immeubles de France, qui est propriétaire de 150 immeubles situés à Paris. Pour l’année 1929, les chiffres cités dans le rapport font ressortir, en effet, un coefficient de 15,6 % pour les dépenses d’entretien de ces immeubles et de 11,5 % pour les dépenses de réparation, au total : 27,10 %. L’année 1930 révèle des charges plus lourdes encore, puisque le total atteint 33,9 % (14,5 % et 19 %) du revenu brut.

Il est vrai que l’on n'indique pas depuis combien d’années les immeubles, qui constituent le patrimoine de cette société, existent : mais on peut admettre que sur ces 150 immeubles la proportion des immeubles anciens est égale et au pis aller un peu supérieure à la proportion des immeubles neufs.

L'enquête de M. Jarry (1) est plus restreinte : elle porte sur un immeuble urbain ayant une valeur de 300.000 francs, avant guerre, situé à Paris, mais l’avant-propos de l’article où figurent les résultats que nous allons citer, avertit le lecteur qu’il s’agit d’un immeuble répondant à des conditions théoriques moyennes et qu’on a cherché à traduire moins les traits particuliers de cet immeuble que les caractéristiques générales de la catégorie, à laquelle il appartient.

Le revenu brut de l’immeuble est de 25.000 francs en 1913.

Les charges de gros entretien s'élèvent à ..... 2.500

Les charges de petit entretien s'élèvent à

1.880 frs (ascenseur, monte-charges, con- CTI ONE rer MN IN TA een 1.180

EL O LA EN an à 3.680 c’est-à-dire 14,6 % environ.

(1) Jarry. Situation comparative d’une fortune d’un million en 1914 et en 1921. Revue politique et parlementaire, 1921, tome 1er, p. 476.

Le coefficient moyen de 15 % paraît donc justifié.

Que représentent actuellement les charges d’entretien et de réparation ?

Par suite de l’augmentation du coût des travaux, ce coefficient de 15 % est actuellement insuffisant pour exprimer les charges d'entretien et de réparation, si l’on suppose que le revenu brut est simplement revalorisé.

C’est qu’en effet, le coefficient d’accroissement du coût des travaux, d’après les indications que nous avons données au chapitre traitant du coût de construction, est actuellement de 7,75 environ, alors que le coefficient de dévaluation de la monnaie n’est que de 5.

Quant aux dépenses d’administration, elles représentaient avant guerre 3 % du revenu brut pour l’administration générale, 3 % pour les frais de concierge, et 2,5 % pour les frais de vidange et d'assurances. Les frais de vidange ont disparu, mais sont compensés par une taxe de déversement à l’égout ; les autres frais sont inchangés.

Il y aurait lieu de tenir compte encore des risques de non location et des risques de perte de loyer : nous les porterons pour mémoire.

Ainsi, les charges variables d’un immeuble à loyer revalorisé sont accrues par rapport à l’avant guerre, de façon très sensible.

B. — Les charges constantes : impôts, taxes, amortissement.

Un propriétaire soucieux de la bonne gestion de sa fortune ne doit pas se contenter de constituer un fonds de prévision destiné à faire face aux charges de réparations : il doit amortir son immeuble.

La durée de cet amortissement est fonction de la solidité de immeuble et des changements, qui peuvent intervenir dans les mœurs et les habitudes des hommes, quant à leur habitat.

L'administration des contributions directes estime que la vie normale d’un immeuble est de 80 ans. Le propriétaire, qui amortit, doit donc prélever sur son revenu brut une annuité telle qu’au bout de 80 ans, le capital investi dans l’immeuble soit reconstitué.

Cet amortissement est nécessaire, si l’on veut que le capi-

tal soit rémunéré au même taux, pendant toute l’existence de l’immeuble, Les dépenses d’entretien, allant constamment en augmentant, diminueront en effet le revenu net ; si le capital ne s’amortit pas parallèlement, le taux de capitalisation baissera nécessairement.

Avant guerre, le taux d'amortissement était, suivant les enquêtes, de 1 % ou de 2 %.

Il est maintenant de 2 %, dans la généralité des cas, parce que la tendance actuelle dans l’industrie du bâtiment est de construire moins cher. La vie des immeubles est réduite d’autant ; il est donc nécessaire d’amortir plus vite.

Le capital à amortir pour le propriétaire d’un immeuble comprend, dans l’hypothèse de la construction : le montant du prix et les frais d'acquisition du terrain, les frais de travaux et les frais d'emprunt, et dans l’hypothèse de l’acquisition : le prix et les frais d’acquisition. Maïs, dans les deux cas, ces sommes doivent être augmentées du montant des droits de mutation, si

en cours d'amortissement le propriétaire se décide à vendre, s’il fait un échange, s’il partage son bien entre ses enfants.

Dans l’hypothèse de la vente ou de la revente, le nouvel acquéreur fera entrer, dans son calcul de la valeur de l’immeuble, le montant des frais et droits à verser à l’enregistrement et au notaire rédacteur de l’acte.

Supposons que l’immeuble mis en vente représente un capital investi d’un million. Ce chiffre d’un million constituera la limite extrême de l’offre de l’acquéreur, si la vente a lieu contrat en mains (frais à la charge du vendeur) ; et si la vente a lieu dans la forme ordinaire (frais à la charge de l’acquéreur), celui-ci ne consentira à payer qu’une somme totale d’un million pour le prix et les frais. Dans les deux cas, par conséquent, le vendeur, s’il n’a pas pris la précaution d’amortir les frais, perdra près de 1/5 de son capital, alors que, si cette somme d’un million avait été placée en valeurs, sa réalisation aurait entrainé, au maximum, 4.000 francs de frais.

L'Etat exerce à chaque mutation un véritable prélèvement sur le capital. Les droits de mutation sont actuellement de 12 % du prix de vente ; une taxe spéciale dite de première mutation de 3 % est perçue en sus ; d’autre part les droits eux-mêmes sont

majorés de 1,20 % pour la partie du prix comprise entre 300.000 et 500.000 frs, et de 2,40 % pour la partie du prix qui excède 500.000 francs.

Pratiquement, le capitaliste n’amortit pas les frais de mutation éventuels, mais la considération de leur éventualité contribue à l’écarter du placement immobilier. L’activité des entrepreneurs qui construisent à leur compte et revendent ensuite les appartements isolément est complètement paralysée par l'existence et l’excès de ces impôts.

La deuxième catégorie des charges ayant un caractère permanent comprend l’ensemble des impôts et des taxes : c’est de beaucoup la plus importante.

1° l’impôt foncier et les centimes additionnels. ® L’impôt foncier est un impôt proportionnel qui frappe le revenu des propriétés : le loyer s’il s’agit d’une propriété bâtie, la rente, c’est-à-dire l'intérêt du capital immobilisé s’il s’agit d’une propriété non bâtie ; ce revenu est évalué par l’administration.

Deux causes ont contribué à alourdir la charge d'impôt foncier après guerre : les modifications du taux d’imposition et la méthode de calcul de l’impôt.

Chaque modification du taux de l’impôt constitue une aggravation des charges imposées au propriétaire foncier : l’impôt étant proportionnel au revenu était à l’abri des conséquences de la dévalorisation monétaire. Cependant, le taux qui était de 4 % pour la propriété bâtie et la propriété non bâtie (article 6 et article 21 de la loi du 29 Mars 1914) a été porté par des lois successives à 5 %, 10 %, 12 % et 18 %. Il fut ramené à 16 % en 1930 (loi du 26 Avril 1930) pour qu’il soit en harmonie avec le taux de l’impôt, frappant les valeurs mobilières.

Autrement dit, la charge d'impôt foncier est quatre fois plus lourde qu'avant guerre.

Mais ce n’est pas tout.

Le contingent en principal de l’ancien impôt, qui revenait à l'Etat, a été supprimé par une loi de 1891 pour la propriété bâtie et par une loi de 1915 pour la propriété non bâtie. Il est remtplacé par un principal fictif, dont le calcul a été réglé par deux interventions différentes du législateur, en 1915 et en 1926. A

ce principal fictif viennent se superposer des centimes additionnels perçus par les communes et les départements, l'Etat et les chambres d’agriculture : ils correspondent à la centième partie des principaux fictifs et leur nombre est limité par la loi du 15 Juillet 1927 à 269 pour les centimes additionnels dépariementaux, à 129 pour les centimes additionnels communaux, à 10 pour les chambres d’agriculture : dans la plupart des cas, ils doublent l’impôt foncier.

Une loi du 25 Juin 1920 avait disposé qu’en aucun cas l’ensemble des contributions générales, départementales et communales, grevant la propriété foncière ne pourrait dépasser 30 % du revenu net. Ces dispositions, à peine votées, ont été abrogées, parce que leur application aurait provoqué le déséquilibre des budgets communaux et départementaux. Cette absence de limitation a encouragé les entraînements et dans certaines villes les centimes additionnels constituent une charge écrasante pour la propriété bâtie.

Cet accroissement des centimes additionnels se justifiait, dans la mesure où la monnaie s’était dépréciée. Le principal fictif étant constant, il devenait nécessaire après la stabilisation de prévoir 5 centimes, là où, avant guerre, il y en avait un. Mais des villes comme Marseille avaient, dès 1919, c’est-à-dire à une époque où la dépréciation monétaire n’était que faiblement amorcée, 526 centimes, alors qu’avant guerre elles en avaient 80. Rouen, à la même époque, avait créé 290 centimes nouveaux, Beauvais 142, Bordeaux 174 (1).

L'influence néfaste de l’impôt et des centimes additionnels est singulièrement accrue par la mauvaise assiette de l’impôt. Un des principes de la conception moderne de l'impôt, c’est qu’il frappe le revenu, dont le contribuable a réellement joui au cours de l’année précédant l’année d’imposition. Ce revenu imposable est le reste du revenu brut effectivement percu après soustraction des charges déductibles effectivement engagées (2).

Mais la contribution foncière est l’un des impôts, qui, actuellement encore, sont basés sur des évaluations forfaitaires évaluation forfaitaire du revenu, et évaluation forfaitaire des

charges.

Le revenu brut est évalué forfaitairement. Les agents de

(1) Allix et Lecerclé. Les impôts français. L’impôt sur le revenu. Impôts cédulaire et impôt général. Traité théorique et pratique, tome 2, Paris 1926. (2) Guéraudel. Jurisclasseur fiscal, div. 100, n° XXXVI.

l'administration des contributions directes, assistés de la commission des classificateurs, fixent en principe tous les dix ans la valeur locative normale et proportionnelle de chaque immeuble. La révision, qui précédait la période de guerre, a été faite au cours des années 1909-1910 ; une autre révision aurait dû être faite en 1919-1920, elle n’a eu lieu qu’en 1924-1925, et ce sont les résultats de cette révision qui sont en vigueur actuellement.

Ils tiennent compte de la situation anormale des loyers taxés pour l'établissement de l'impôt. A ce point de vue, par conséquent, la situation n’a pas empiré. Mais il est un défaut inhérent au caractère réel de l’impôt, qui subsiste : l'impôt foncier frappe le bien, non la personne : il grève la propriété, même si celle-ci n’est pas louée, ce qui constitue un véritable prélèvement sur le capital.

Là où apparaît l'injustice du système de taxation c’est dans l'évaluation forfaitaire des charges.

Les charges de la propriété bâtie étaient évaluées forfaitairement, aux termes de la loi de finances du 16 Juillet 1910 (art. 2) à 25 % du revenu brut, sous le régime de la révision décennale de 1909-1910. Autrement dit, le législateur estimait que les charges de réparation, d’entretien et d’administration, les charges d’amortissement et les impôts et taxes ne dépassaient pas 25 % du revenu brut. Si cette évaluation, tout en restant un peu inférieure, pouvait, avant guerre, approcher de la vérité, elle était devenue, après guerre, nettement insuffisante. Les charges d'impôt, à elles seules, atteignaient 25 % du revenu.

C’est en 1925 seulement, lors de la révision exceptionnelle des revenus fonciers, qu’à la suite d’intervention de représentants de propriétaires, il a été admis que la déduction opérée, pour déterminer le revenu imposable des maisons soumises à la contribution foncière avant le 1* Janvier 1926, ne pourrait en aucun cas être inférieure au triple de la déduction opérée en 1914. Autrement dit, une maison d’un revenu de 1.000 francs, avant guerre, avait droit à une déduction de 250 francs. Quelle que soit l’augmentation du loyer, ie minimum à déduire à partir de 1995, sera de 250 23 —1750:

Cette décision est transitoire et rien ne prouve qu’elle sera maintenue, lors de la prochaine révision décennale.

Il n’en reste pas moins vrai que la situation faite à la pro-

priété immobilière par l’impôt foncier est anormale et injuste, si on la compare au sort de la propriété mobilière.

Les règles d'évaluation, exposées ci-dessus, sont d’application stricte. Il est impossible à un propriétaire d’obtenir une réduction sur le taux de l'impôt, lorsqu'il existe une différence entre le revenu net imposable et le revenu net réel. Il lui est impossible de faire réviser son évaluation, au cas de baisse effective de la valeur locative, dans l’intervalle des dix années, qui séparent chaque évaluation.

Enfin, cet impôt prend véritablement le caractère d’impôt sur le capital, lorsqu'on impose une propriété improductive de revenus.

En ce qui concerne l’assiette des centimes additionnels, le système actuellement en vigueur, non seulement constitue une injustice à l’égard de la propriété immobilière en général, mais encore établit une inégalité entre la propriété non bâtie et la propriété bâtie.

A la suite de la révision des revenus de 1925, la loi du 29 Juillet 1925 à donné, comme base d'établissement du principal fictif pour la propriété bâtie, les revenus revisés de 1926, alors que pour la propriété non bâtie, on conservait la base de 1915 augmentée simplement de 75 %, taux réduit ensuite à 50 %.

Il ressort d’un calcul fait par M. Guéraudel (1) que le principal des centimes additionnels s’est accru par rapport à l’avant guerre de 400 % pour la contribution foncière sur la propriété bâtie et de 50 % pour la contribution foncière sur la propriété non bâtie.

Ce qui rend la situation de la propriété bâtie particulièrement tragique, c’est que toutes ces imperfections, loin de se compenser, jouent dans le même sens.

2°, —— Les taxes départementales et communales.

a) Les taxes foncières.

Les taxes foncières constituent, sous des formes diverses, des contributions accessoires de l'impôt foncier.

Ces taxes doivent être classées suivant leur nature en taxes foncières et en taxes locatives et il faut faire, en outre, une place spéciale aux taxes de la Ville de Paris.

Seules parmi les taxes foncières, la taxe sur le revenu net

(1) Jurisclasseur fiscal, div. 107, n° 766.

des propriétés bâties et non bâties et la taxe sur les balcons en saillie sont à la fois communales et départementales ; les autres taxes : sur l’enlèvement des ordures ménagères et sur le déversement à l’égout sont exclusivement communales.

La taxe sur le revenu net des propriétés bâties et non bâties est calculée sur les revenus nets servant de base à la contribution foncière.

Son taux ne peut excéder pour les communes le quart du taux de l’impôt d'Etat et pour les départements la moitié du maximum communal : c’est-à-dire qu’actuellement, il est au maximum de 4 % pour les communes et de 2 % pour les départements.

La taxe sur les balcons et constructions en saillie sur la voie publique s’apparente par sa nature aux taxes de voirie. Elle est établie au mètre superficiel ou linéaire. Son tarif est fonction du nombre d'habitants de la commune et du caractère de la construction débordant sur la voie publique.

Pour une ville de 100.000 habitants et au-dessus, le mètre superficiel de balcon paie au maximum 20 francs.

Les taxes d’enlèvement d’ordures ménagères et de déversement à l’égout ont en principe le caractère de rémunération de services. Elles sont établies pour les immeubles payant l’impôt foncier sur le revenu net servant de base à la contribution foncière, et suivant un système spécial, lorsque l’immeuble est exonéré.

Leur taux maximum est de 6 %.

b) Les taxes locatives.

Nous les signalons pour ordre.

Ce sont la taxe d’habitation, d’après la valeur locative des locaux d’habitation, la taxe sur la valeur locative des locaux servant à l’exercice d’une profession, — ces deux taxes sont acquittées par les locataires — et en dernier lieu la taxe sur les locaux loués en garni.

Le propriétaire, lorsqu'il fait des locations en meublé, doit acquitter cette taxe.

Toutes ces taxes ont été créées par la loi du 13 Août 1926. Antérieurement à ce texte, aucune taxe autre que les taxes dites de remplacement de droits d’octroi (loi du 29 décembre 1897) ne pouvait être établie par les communes.

Il s’agit donc bien de charges nouvelles pour la propriété bâtie.

c) Les taxes spéciales de la Ville de Paris.

Tout un ensemble de lois ont contribué à l'établissement des taxes spéciales, alimentant le budget de la Ville de Paris : lois des 31 décembre 1900, 29 mars 1901, 10 juillet 1902, 29 décembre 1920, 15 janvier 1926, 2 janvier 1928.

Les taxes qui frappent actuellement un immeuble situé à Paris sont les suivantes :

1°) une taxe foncière à la charge des propriétaires d’immeubles, établie sur le revenu net, qui sert de base à la contribution foncière ; son taux est de 2,5 %.

L’exonération pour les constructions nouvelles ne joue pas dans tous les cas.

2°) une taxe sur les locaux d’habitation et une taxe sur les locaux industriels et commerciaux qui frappent les occupants à raison de la valeur locative des locaux occupés.

Ces taxes sont payées par le locataire ou récupérables sur lui.

3°) une taxe sur la valeur en capital des propriétés bâties et non bâties, dont le taux est de 20 centimes % de la valeur en capital de l’immeuble, ce qui équivaut à 3,52 % du revenu net environ.

4°) une taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui porte sur toutes les propriétés assujetties à la taxe foncière : elle est au maximum de 4,5 % ; elle est récupérable sur les locataires.

Son taux est fixé chaque année.

5°) une taxe de vidange et d'écoulement direct à l’égout dont le taux est de 20 Francs pour les immeubles d’un revenu net de 999 Francs et au-dessous, de 40 Francs par 100 Francs pour les autres immeubles.

6°) une taxe de balayage, qui varie suivant les voies publiques et la nature des immeubles. Elle a été triplée depuis 1914.

7°) enfin, une taxe sur les meublés, dont le taux est proportionnel au prix des locations.

Toutes ces taxes existaient avant guerre, mais leur taux, exception faite toutefois pour la taxe foncière, a été doublé, malgré leur caractère de taxes proportionnelles.

Les sociétés immobilières ne sont pas soumises à un régime fiscal plus avantageux que les particuliers.

En plus de l’impôt foncier, des centimes additionnels et des

taxes, elles sont assujetties à une taxe des biens de mainmorte, dont le taux qui était, avant guerre, de 170 centimes a été porté à 260 centimes, puis ramené à 130 centimes. Les bénéfices distribués aux actionnaires sont en outre soumis à l’impôt sur le revenu des valeurs mobilières, qui est de 16 %.

Actuellement, pour un immeuble normal, l’impôt atteint 41 % du revenu net, contre 16 % avant la guerre. M. Trutié de Varreux a établi qu’un immeuble donnant un revenu net de 1200 Francs, payait à Paris 486 fr. 50 d'impôts (1).

En résumé, quelles sont actuellement les charges d’un immeuble comparées à celles qu’il supportait avant guerre ?

Nous supposons que le loyer de cet immeuble a été revalorisé.

Il était de 1200 Francs avant guerre, la dévaluation monétaire l’a porté à 1.200 X 5 — 6.000.

Le revenu brut de cet immeuble est donc de 6.000 Francs.

Les charges comprennent :

a) le fonds de prévision pour les réparations et l’entretien. Il était de 15 % avant guerre, mais il est nécessaire de l’augmenter, puisque le coût des travaux s’est élevé à près de 8 fois ce qu’il était avant guerre ; il représente actuellement 24 % (2).

b) les frais d’administration ; ils étaient de 3 % avant guerre ; nous admettons qu'ils n’ont pas augmenté.

c) la charge d'amortissement ; elle est actuellement de 2 % comme avant guerre.

d) quant aux impôts, ils représentaient, compte tenu de leur méthode arbitraire de calcul 9,51 %, avant guerre : leur taux actuellement est de 41 %.

Le revenu net encaissé par le propriétaire était, avant guerre, de 64 % environ, il est maintenant de 27 %. Autrement dit, il a diminué d’un tiers.

La valeur vénale de l’immeuble a suivi le revenu net dans sa chute.

On admettait avant guerre qu’un immeuble rapportait un revenu net de 3,5 % au minimum. Au taux dé 3,5, un revenu net de 779 francs donne 22.250 francs, et un revenu net de 1.620 fr. donne 46.300 francs environ. Encore ne tient-on pas compte de

(1) Rapport cité, p. 19.

l'augmentation du taux de l'intérêt et de l’accroissement des droits de mutation. Or, un placement aujourd’hui doit rapporter de 5 à 6 % net. À 5 % les mêmes revenus ne donnent plus que 15.600 fr. et 32.400 fr.

Dans la pratique, la marge de revenu net qui revient au propriétaire est supérieure à 27 %, parce que le propriétaire s’abstient de faire des réparations.

L’habitude s’est introduite rapidement dans les milieux d’affaire de mettre à la charge du locataire les impôts et les réparations d’entretien de toute nature. Si le locataire sortant verse une indemnité de fin de bail, cette indemnité est abandonnée au locataire entrant, qui doit faire son affaire personnelle de la remise en état des peintures, des papiers et en règle générale de l’intérieur des appartements.

Quant aux réparations de l’article 606, qui concernent les murs, les clôtures et le gros œuvre, en l’absence d’un moyen pratique d’en répartir les charges sur les locataires, le propriétaire s’abstient de les effectuer.

Mais alors doit-on s'étonner que tant d’immeubles deviennent des taudis ? doit-on s’étonner aussi que tant d’immeubles amortis soient conservés jusqu’au jour où ils s’écroulent, encombrant un terrain sur lequel pourrait être édifiée une construction neuve ?

On doit savoir gré à M. Trutié de Varreux d’avoir déclaré dans une assemblée de propriétaires qu’il y avait trop d’immeubles amortis. Il y a donc dans cet ordre d’idées des abus, mais ces abus prennent souvent le caractère de nécessité, en raison de la situation qui est faite à la propriété bâtie par notre législateur.

Le caractère excessif de ces impositions est apparu au législateur lui-même, puisqu'il a jugé utile de faire bénéficier les construction nouvelles d’exemptions temporaires (1).

Ces exemptions ont été édictées par une série de lois, pour la plupart postérieures à la guerre, et répondant à une double idée : de protection de l’industrie du bâtiment et de politique de

l'habitation.

Trois sortes d’exonérations existent sous l’empire de la légis-

lation actuelle.

() Jurisclasseur fiscal, div. 102, n°3.

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a) une exonération de quinze ans, dont bénéficient d’une part les habitations salubres et conformes aux lois sur la santé et la voirie, à condition qu’elles ne soient affectées ni à l'agrément, ni à la location en meublé et qu’elles n’aient pas donné lieu à l'attribution de dommages de guerre et d’autre part, les habitations à bon marché et à loyer moyen, conformes aux lois en vigueur sur la matière (loi du 1” avril 1926, modifiée par la loi du 29 juin 1929, loi du 5 décembre 1922 et lois subséquentes sur les habitations à bon marché).

b) une exonération de douze ans, pour les habitations à bon marché construites à l’aide d’indemnité pour dommages de guerre et ne satisfaisant pas aux conditions de la loi du 13 juillet 1928.

c) une exonération de deux ans pour les autres constructions.

Ces exemptions ont le caractère de faveur ; elles doivent être sollicitées et leur bénéfice est réservé aux constructions édifiées avant le 1° janvier 1939 (loi du 29 juin 1929).

Mais nous n’avons envisagé qu’un aspect de la question : tous nos raisonnements reposaient sur l’hypothèse de loyers revalorisés : or, de nombreuses interventions législatives ont gêné la réadaptation des loyers ou encore ont limité les pouvoirs du propriétaire, quant au choix de son locataire et à la fixation du taux des loyers. Les lois sur les loyers et la loi sur la propriété commerciale ont eu ainsi une répercussion dans le domaine de la construction, qu’il faut maintenant préciser.

SECTION DEUXIÈME

Limitation du taux des loyers. — Les lois sur les loyers La propriété commerciale

La législation d’après-guerre sur les loyers, qu'il s'agisse de loyers d’habitation ou de loyers industriels et commerciaux, est une des plus intéressantes manifestations de l’évolution qui s’est produite depuis la fin du xix° siècle, dans le fondement de l’idée de droit.

Cette évolution, dont M. Léon Duguit, professeur à la Faculté de droit de l’Université de Bordeaux, avait tracé les grandes lignes dans deux ouvrages restés justement célèbres : « Le

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