LIMITATION DU TAUX DES LOYERS

droit social, le droit individuel et la transformation de l'Etat » (1) et « Les transformations générales du droit privé depuis le Code Napoléon » (2), a pris, après la guerre, la forme dévastatrice d’un raz de marée, bouleversant les conceptions ciassiques de la propriété, séparant ses éléments fondamentaux : l’usus, le fructus, et l’abusus.

Les nécessités de la guerre ont projeté dans le domaine des faits une vieille querelle doctrinale opposant le libéralisme économique et l’interventionnisme d’Etat et ce contact avec la réalité a certainement contribué pour une très grande part à préciser les limites de ces deux conceptions.

A l’idée d’une propriété, constituant un droit subjectif, inattaquable, dont l’Etat doit assurer avec la plus vigilante sollicitude la protection, comme celle des autres droits imprescriptibles de l’homme, figurant dans la déclaration des droits de l’homme de 1789, on a substitué l’idée d’une propriété, fonction sociale qui a droit à la protection de l'Etat dans les limites où elle assure cette fonction. C’est en vertu de cette conception nouvelle du fondement des droits, qu’on a voulu justifier le principe de la taxation des loyers, immédiatement après la guerre (3) et, c’est en vertu de cette conception qu’on veut aujourd’hui contrebattre ce principe (4).

M. Calméjane-Course, dans l’ouvrage que nous citons, trouve deux explications à l’attitude adoptée par le législateur, en matière de contrat de louage.

A l’origine de cet ensemble de mesures législatives qui, systématiquement, bouleversent les conventions des parties, il y a d’abord une nécessité : celle de faciliter aux mobilisés un retour à la vie normale, après quatre ans consacrés à une lutte économiquement stérile, et de couper court aux spéculations éhontées que favorisent les lendemains d’époques troublées : nous sommes ici dans la pure tradition libérale, qui admet que l’Etat fasse échec à la liberté, lorsque l’ordre public est en cause.

Mais dit, M. Calméjane-Course, la seule nécessité pratique,

(1) Librairie Félix Alcan, 1912.

(2) Bibliothèque de philosophie contemporaine. Conférences faites à l’école des hautes études sociales par M. Léon Duguit. Paris 1908, Félix Alcan. (3) Calméjane-Course : Le fondement politique et le fondement juridique des lois d’exception en matière de loyers. Thèse Paris 1923, p. 9 de l’Introduction. (4) La législation comparée des loyers. Rapport de M. Trutié de Varreux au # 8° Congrès de l’Union internationale de la propriété bâtie, Rome, novembre 1931.

purifiée même par la morale, n’est pas le droit. Invoquer cette nécessité comme base exclusive d’une législation durable est anarchique et dangereux. La législation sur les loyers a un fondement juridique : ce fondement juridique devenait nécessaire à partir du moment où elle a cessé d’être une mesure d’exception, dictée par des circonstances momentanées : lorsque, par exemple, il ne s’agissait plus seulement de résilier ou de réduire des loyers en cours, mais de proroger ces loyers en les taxant ou d’accorder un droit de renouvellement, impliquant l’intervention du juge en cas de désaccord sur le prix.

Sur la nature de ce fondement juridique, M. Calméjane- Course a des idées particulières que nous ne voulons ni examiner ni critiquer, d'autant plus que son étude date de 1923 et que, jusqu’à cette époque, la législation sur les loyers a encore son caractère de législation provisoire. La loi du 31 Mars 1922 fixait, en effet, au 31 Décembre 1924 le terme d’application des mesures spéciales concernant les loyers d’habitation et les loyers industriels et commerciaux.

C’est le 29 décembre 1923 qu’est intervenue la première loi de taxation : elle était à la base de tout un arsenal de lois, qui devaient aboutir à la loi sur la propriété commerciale d’une part et, d’autre part, à la loi du 29 juin 1929, qui régit actuellement la matière des loyers d’habitation. |

La grande justification qu’on donne à cette législation, c’est pour les loyers d’habitation, l’insuffisance des constructions et, pour les loyers commerciaux, l’abus de droit commis par certains propriétaires, qui refusaient de renouveler le bail du commerçant.

Et n’est-ce pas la fonction sociale du propriétaire de fournir l’habitat à l’ensemble de la population ? S'il le fait dans des conditions trop onéreuses, s’il abuse de son droit, il cesse de remplir sa fonction : il n’a plus droit à la protection de l'Etat parce qu’il cesse d’être un producteur social pour devenir un spéculateur. Le rôle de l'Etat cesse alors « d’être la protection des droits individuels et devient la garantie des devoirs sociaux ». C’est vers les opprimés, vers la catégorie des victimes qu’il se tournera, c’est pour eux qu’il légifèrera. La loi devient « la conscience de ceux qui n’en ont pas ».

N’a-t-on pas vu dernièrement, sur les murs de Paris, une