SOCIETES POCR LA CONSTRC/.TION DE MAISONS,A BON MARCHÉ

glaise de i894riDterdil aux sociétés qui voudront jouir de certains avantages qu'elle leur ofTre.

Que la maison soit attribuée d'une manière ou de Tautre, les annuités payées par son acquéreur viendront s'ajouter aux cotisations et permettront d'avoir une seconde maison en moins de temps que la première, une troisième plus vite que la seconde. Et toutefois ce procédé est.lent et plus d'un sociétaire mourra avant d'avoir sa maison, aussi toute société, qui a montré de la vitalité et du sérieux, trouve aisément à emprunter contre hypothèque sur les maisons déjà bâties. La société, en cédant une maison à Tun de ses membres, se garantit de sa dette en prenant hypothèque et cède cette hypothèque à ceux qui lui avanceront des fonds.

Ce type de sociétés de construction, le seul que nous connaissions en France et qui, pour nous, est le type véritable, le type idéal, est cependant le moins fréquent en Angleterre. La Building society ordinaire est une société de crédit destinée à faire des prêts en vue de la construction de maisons; elle a si bien ce caractère que la loi sur les Building ne permet à ces sociétés de posséder d'autres immeubles que celui qui leur sert de siège social, ce qui, au premier abord, peut surprendre. Il faut ajouter de suite que les sociétés qui veulent procéder comme il a été dit en construisant elles mêmes le peuvent parce que la législation anglaise est très large ; elles prennent seulement une autre forme sociale que celle prévue par la loi sur les hnilding. La Building prévue par la loi est un crédit foncier au petit pied et ces sortes de Building se divisent elles-mêmes en deux catégories fort distinctes : les sociétés temporaires et les permanentes.

Les sociétés temporaires sont formées seulement de gens qui, désirant avoir une maison, s'associent et versent des cotisations jusqu'à ce que la société ait une somme représentant le prix de cette maison. Elle Tattribue alors comme il a été dit et c'est au membre qui touche la somme à se procurer la. maison, soit par achat immédiat, soit en passant marché avec un entrepreneur : individu ou société. Parfois c'est la société qui traite directement avec un entrepreneur.

La Building qui a avancé la somme a naturellement une hypothèque sur la maison et ainsi pourra-t-elle en cédant son hypothèque trouver de nouveaux fonds. La société ne dure que ce qu'il faut de temps pour procurer à chacun de ses membres le prix d'une maison et faire rentrer ses avances, c'est-à-dire une douzaine d'années environ ; si la société ne trouvait pas à emprunter, il lui faudraitde 25 à 30 ans.

Les sociétés permanentes sont des sociétés de capitalistes, lesquels ne songent pas à se faire construire des maisons, mais cherchent

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simplement un placement bien i;arnntj de leurs capitaux. Ces sociétés prirent sur hypothèque, mais largement, car elles avancent jusqu'aux sept-huitièmes nie la valeur. On les rembourse par annuités comprenant le capital, les intérêts et l'amortissement. Elles ont ceci de spécial qu'elles ne font que ces sortes de prêts, et elles sont dites permanentes parce qu'en effet elles durent tant que le terme marqué par leurs statuts n'est pas atteint.

Ces deux sortes de sociétés si dilTérentes cependant par leur composition sont toujours confondues dans les statistiques, comme elleg ont aussi la même législation. Et voici ce qu'en disait M. Ludiow le chief lieghtrar des sociétés ouvrières, dans son rapport au congrès des sociétés de Prévovancc de 1878 : •< Il ne serait pas exagéré de dire que les fîui'Wii'/ joci>fiV5ont,pcndantlongtemps,olTertle seul moyen et oITrent encore le moyen principal 'par lequel l'ouvrier anglais ou écossais (elles ne fonctionnent pas en Irlande ou très peu) puisse devenir propriétaire d'immeubles ».

Du reste les mêmes sociétés, dites permanentes, offrent un excellent placement des économies ouvrières et non seulement des particuliers, mais des sociétés. Ainsi plusieurs sociétés de secours mutuels (Fiiendiij, il en sera parlé plus loin), y placent leurs fonds disponibles. On a vu déjù que de grandes sociétés de consommation employaient ainsi leurs réserves. Mais ces sociétés construisent volontiers elles-mêmes, comme a fait, par exemple, la société de Rochdale, etelles louent en donnant la préférence Âleurs membres. M. Ludiow, dans le rapport cité, estimait que les 3/7 du capital des Building appartiennent aux ouvriers ; mais, ajoutait-il « ce chiffre est tout k fait hypothétique «.

La prospérité de ce genre de société et les services qu'elles rendent ont même amené, en Angleterre, les partis politiques à s'en servir et on a vu de vastes Building, fondées par les conservateurs et d'autres par les libéraux.

C'est une émulation, qui bien qu'inspirée par le désir qu'avaient les partis politiques de se servir de ces sociétés, a tourné cependant à l'avantage des classes laborieuses, puisqu'elle a augmenté la facilité pour les gens de petit avoir de se procurer des logements. Malheureusement la spéculation s'est servie aussi de ces titres qui inspirent confiance et on a vu des Building fictives, érigées par des gens qui voulaient seulement attirer l'argent du public. Bien entendu, les seules sociétés permanentes pouvaient prêter à cet abus. Il n'en a pas moins nui aux sociétés sérieuses et à la suite de la faillite du Libérator, arrivée il y a quelques années, on a vu le mouvement, qui avait jusque-là cessé de grandir, s'arrêter et même ré-

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Irograder pour la première fois. En 1896, il y avait encore environ 2.300 sociétés, mais elles n'avaient plus que 307.000 membres, et un capital de 17 millions de livres sterl., alors que Ton comptait en 1885, 583.000 membres avec 21 millions sterl.

Sociétés américaines, — Aux Etats-Unis, il y a eu quelques ruines partielles; des sociétés fictives ont été fondées par des lanceurs d'affaires, et sont tombées en dépouillant leurs actionnaires, mais il n'y a pas eu de grandes crises, malgré le caractère aventureux de la nation. Le mouvement est en plein essor et s'accroît; on a vu les gros chiffres qui le concernent. 11 n'en faut pas être surpris: en un pays où les ouvriers ont en général l'esprit entreprenant et reçoivent de forts salaires, où, en même temps, les loyers sont très chers, ils sentent vite qu'ils ont tout avantage, à devenir promptement propriétaires, d'autant qu'avec la rapide croissance des villes on trouve facilement à revendre et, souvent avec bénéfice, la maison que l'on a pu construire avec les fonds fournis par la Building Society, Aussi, il la différence de ce qui se voit en Angleterre, les sociétés de prêts en vue de l'achat de maisons, les sociétés de crédit foncier pourraiton dire, sont plus rares, et au contraire les sociétés pour construire ou fournir des fonds à ce destiné sont les plus nombreuses de beaucoup, ainsi on compte 5.598 sociétés locales contre 2i0 nationales, ou s'étendant sur une vaste étendue, or ce sont ces dernières qui sont surtout sociétés destinées à faire valoir les capitaux de leurs membres.

Il y a parmi ces sociétés des formes variées, on les trouvera décrites avec détail dans une étude de M. Levasseur publiée parlait^forme sociale du 16 mai 1896.

Une forme habituelle est de diviser le capital en actions; lorsque chacun est pourvu d'une maison, on partage entre les actions (chacun en a une ou plusieurs) le montant du capital et il arrive souvent que ces actions fassent prime et se vendent, pendant même la durée de la société, au-dessus du prix nominal. Après être devenu propriétaire d une maison, qu'il a ensuite payée par annuités, chacune desquelles n'était pas beaucoup plus forte que le loyer ordinaire, chaque sociétaire retrouve ensuite son capital accru souvent de primes payées par ceux qui ont voulu avoir les premiers fonds disponibles.

« Une institution, ajoutait M. Levasseur, qui réunit 450 millions 1/2 de dollars (plus de 2 milliards 1/4 de francs) et qui les gère san$bruit« à peu près sans encombre, sans l'assistance des banquiers et qui cependant, n'accusait en tout dans l'année 1892-93 que 23.532,

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dollars de pertes subies par 35 associations prouve, comme le fait remarquer M. le commissaire du travail, Caroll. Wright, que la masse du peuple américain est tout à fait capable d'administrer ses épargnes par elle-môme. Ce n*est pas que l'application du système soit à l'abri de toute critique, mais les principes fondamentaux sur lesquels repose le système sont solides. »

Divers États de TUnion ont rendu, à la vérité, des lois qui soumettent ces sociétés à un contrôle administratif a^sez strict, mais ces restrictions ne sont pas lordinaire. Ces lois sont faites pour favoriser, non pour entraver le développement de l'institution ; elles prescrivent certaines règles sans empiéter sur l'indépendance des associations et c'est bien à l'initiative et à la gestion privées que sont dus les résultats qui viennent d'être marqués.

Les Building ont rendu service, non à leurs seuls membres, mais à la chose publique. Il y a douze ans, disait il y a déjà plusieurs années un inspecteur de police de Birmingham, il nous fallait 420 policemens, aujourd'hui grâce aux Building societies et malgré un accroissement de population de 50.000 âmes, 320 policemens suffisent. On a remarqué aussi que dans les groupes de maisons construits par les sociétés (les Building) la mortalité est moindre que dans les autres quartiers ouvriers des mêmes villes.

En France, nous sommes loin d'une situation aussi prospère, mais telle qu'elleest il faut exposer cette situation qui d'ailleurs offre de bonnes espérances pour l'avenir.

§2. — Les Sociétés de construction en France.

Les sociétés de Mulhouse. — La première, ainsi qu'il était dit au commencement de ce chapitre, est la Société Mulhousienne, des cités ouvrières qui remonte à plus d'un demi-siècle déjà. Elle n'avait nullement le caractère des Building anglaises ou américaines qui sont l'œuvre des intéressés, de ceux qui désirent se procurer des maisons. On ne pouvait attendre des ouvriers de Mulhouse, peu munis de ressources et d'initiative, de semblables fondations. Ce sont les patrons qui ont érigé cette société. Ils l'ont fait dans un but de bienveillance envers leurs ouvriers, pour leur procurer des habitations commodes, mais ils n'entendaient pas faire un don, il avait été convenu que leur argent rapporterait, mais qu'il rapporterait 4 0/0 au maximum, somme minime, si l'on songe qu'à cette époque les placements en valeurs, < dites de tout repos» donnaient envi-

SUGItTÉS POUR LA GONSTUUCTION Dlj^kMAISOMS A BON MARGlIli: 5i0

roD 5 0/0 et que les fonds placés dans l'industrie rapportaient davantage.

Le capital originaire était de 355.000 fr., mais versés par 71 associés. 11 a permis de construire, de 1854 à 1888, 1.1^4 maisons ayant coûté 3.485.275 fr. Les preneurs des maisons devenaient propriétaires en versant pendant quinze ans une somme annuelle représentant rintérét du capital dépensé et son amortissement, et qui n'excédait pas très sensiblement le prix du loyer d'une maison semblable. En 1888, d'après le rapport fait par M. Picot pour Texposition universelle de 1889 (section de l'économie sociale), les preneurs avaient payé 4.584.000 fr. et devaient encore 425.000 fr. environ. Ainsi plus de onze cents familles avaient un foyer grâce à la énérosité et à l'initiative des industriels de Mulhouse.

La société Havraise, — Quelques sociétés analogues furent fondées ensuite, toujours par des hommes que guidait une pensée philanthropique, car ils ne voulaient pas profiter eux-mêmes des avantages de la société, c'était en faveur d'autrui qu'ils unissaient leurs elTorts et exposaient leur argent.

C'est, disait le rapport de M. Picot, avec la société Havraise, des maisons ouvrières à bon marché, que nous trouvons le succès le plus complet, qui, en France, ait couronné en ce genre l'effort de DOS constructeurs.

Avec un capital restreint (200.000 fr.) 117 maisons ont été élevées moyennant 550.000 fr. Grâce au prix du loyer qui représente avec l'amortissement 10 0/0 de la valeur des maisons, soit 300 à 600 fr. la propriété est acquise en 14 ans. Depuis 1872, telle a été la gestion de l'entreprise que l'intérêt de 4 0/0 maximum fixé par les fondateurs a été payé chaque année aux actionnaires.

La société Lyonnaise. — La société Lyonnaise mérite d'être signalée aussi. Fondée en 1886 par MM. Félix et Lucien Mangini, Edouard Aynard et Joseph Gillet qui formaient entre eux une société civile au capital de 210.000 fr., elle débuta en construisant un groupe de cinq maisons. Les nouveaux sociétaires eurent dès l'abord une idée heureuse : celle d'employer comme matériaux de construction le mnchffer, sorte de pisé très dur, mais peu coûteux.

L'essai réussit pleinement : les maisons furent recherchées, occupées de suite et le capital engage reçut 4 0/0 conformément aux statuts. Ce capilalfut alors porté à un million, dont la moitié fournie par la caisse d'épargne du Rhône et de la Loire et puis il fut Joublt% la caisse d'épargne doublant la participation ; il est au-

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jourd'hui de quatre millions. La société est propriétaire de 88 maisons» divisées en groupes répartis dans divers quartiers de la ville. Les loyers sont exactement payés, le capital reçoit régulièrement un intérêt de 4 0/0| ce qui, même au point de vue aiTaires, est un placement avantageux dans le temps actuel, et, en outre, on a pu constituer une réserve pour parer aux éventualités.

D*un rapport présenté au Conseil supérieur des habitations à bon marché et reproduit à Y Officiel du 29 mai 1898, il résulte qu'il y a en France actuellement 41 sociétés de construction ayant pour but d'élever des maisons à bon marché, c'est-à-dire, ne se proposant pas la spéculation et le gain comme font certaines sociétés, qui achètent des terrains, construisent etrevendent uniquement dans une pensée de lucre. Sur ces 41 sociétés, 27 sont anonymes et 14 sont coopératives. Le rapport a voulu dire, et c^est un sens particulier que l'usage a donné à ces termes, qu'il y a 27 sociétés fondées par des philanthropes, c'est-à-dire par des hommes qui ne profilent pas des avantages procurés par la société, sinon qu'ils retireront de leur capital un intérêt de 4 0/0 au plus, et 14 sociétés fondées par les intéressés. Le chiffre de 14 est bien faible, surtout si on le compare aux gros chiffres de l'étranger, mais ces sociétés sont très récentes et elles tendent à s'accroître dans une plus forte proportion que les autres (1), ce qui est heureux car on voudrait voir l'initiative de ces créations prises par ceux qui en doivent profiter. Cette heureuse tendance est due, en grande partie, & l'influence d'une société privée, et à une loi, celle du 30 novembre 1894, que cette société a préparée et contribué à faire aboutir.

La Société française des habitations à bon marché, — La société est la Société française des habitations à bon marché {i^, rue Ville Tévéque) qui a pour président M. Georges Picot de l'Institut. Elle s*est donné pour mission de promouvoir la formation de sociétés de construction. Comment? En stimulant l'opinion, en faisant connaître d'une part rétat déplorable d'un grand nombre de logis ouvriers et d'autre part les résultats obtenus à l'étranger par les sociétés de construction, c'esL-à-dire en insistant sur le mal et en même temps en montrant le remède possible. Il est nécessaire, en effet, de réveiller les bons vouloirs qui ne manquent pas dans notre pays où il y a encore un fond naturel de générosité, mais qui sont engourdis, qui souvent même ignorent le mal qui se fait près d'eux et le bien

(i) On n'en comptait en 1897 que 8 contre 25 anonymes.