SOCIÉTÉS POUR LA CONSTRUGTÎOX DE MAISONS A BON MARCFIE

à ia caisse d'assurance, en cas de décès, de garantir les preneurs contre le défaut de paiement de la prime.

Disposition concernant la caisse d'assurance en cas de décès, — Cette caisse, institution ofricielle, érigée il y a plus de quarante ans, est peu connue et reçoit par suite très peu de versements. Elle est appelée à remplir ici un rôle très utile en s*engageant à payer les annuités restant dues en cas de décès du preneur. Il est très vrai que celui-ci verra ainsi augmenter un peu ses charges annuelles, puisqu'il aura une prime d'assurance à supporter, mais en retour quelle sécurité pour lui de savoir que s'il meurt avant d'avoir payé sa maison, elle restera cependant propriété de sa famille et qu'elle assurera ainsi aux siens un asile et un foyer !

Mode de succession spécial. — Une autre disposition de la même loi établit des règles spéciales pour la transmission après décès des maisons visées par le texte, c'est-à-dire d'une faible valeur. Au lieu d'être vendues forcément s'il y a des mineurs, elles pourront rester indivises jusqu'à leur majorité. Mais c*est un point sur lequel je ne puis m'étendre quelque important qu'il soit.

Sans vouloir chercher davantage quel est rèfTet déjà produit par notre loi française encore bien récente et à peine acceptée par notre si puissante administration, il faut dire comment se comportent et se gouvernent nos sociétés.

§ 4. — Comment fonctionnent nos sociétés de construction.

Forme légale des sociétés, — Bien qu'il y ait entre les 41 sociétés existantes de sensibles différences comme importance, puisqu'entre la société de St-Dcnis qui a 400.000 fr. de capital et celle d'Armentières qui en a 3.400 on rencontre des chiffres très divers, il y a au fond une similitude très grande dans la forme légale : c'est toujours la forme anonyme avec la responsabilité limitée des associés. La société s'appelle : la pierre du foyer, le coin du feu, rimmobilière de Z. le^ associés souscrivent un certain nombre d'actions à 100 fr. par exemple dont le dixième ou le quart sera immédiatement exigible et à cela se bornera leur engagement ; ils ne seront responsables que du montant de leur souscription. Inutile de décrire plus longuement ce qui a été exposé déjà. Je renvoie aussi à ce qui a été dit au sujet du mode de gestion. Un conseil d'administration nommé et renou* vêlé en assemblée générale, surveillé par une commission de contrôle

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élue de même, règle les afTaires de la société, sous l'autorité supérieure de rassemblée générale des sociétaires^ annuellement réunie. Pour le courant, il délègue ses pouvoirs, à un directeur qui est parfois un simple employé payé.

Du reste, ceux qui désirent fonder des sociétés de construction, trouvent le meilleur acceuil et les meilleurs conseils auprès de la So^ ciété des habitations à bon marché. Ils ne savent souvent, du tout, comment s'y prendre, ni par où commencer. « On ne peut, écrivait M. Cheysson, s'imaginer les difficultés qu'éprouvent les personnes bien intentionnées, mais inexpérimentées, à traduire en actes leurs velléités de bon vouloir? Les unes par peur des faux pas s'abstiennent, les autres s'aventurent sur un terrain qu*elles ne connaissent pas et s'exposent à des chutes dangereuses pour leur entreprise particulière, mais surtout pour l'idée elle-même, dont elles compromettent le crédit. » La Société Française les renseignera, les guidera, les mettra en état de marcher.

Le capital. — L'un des premiers soins de toute société est de rechercher les fonds nécessaires à ses opérations, on le sait déjà, on sait aussi que malgré la loi de 1894, les sociétés françaises trouvent peu d'aide de la part des caisses d'épargne: elles ont dû s'adresser autre part.

Les unes ont émis des obligations, qui ont été placées dans le public surtout auprès des amis de l'institution. Ainsi la société de St- Denis, après son échec auprès de la caisse des consignations, était décidée à émettre 1.000 obligations à 100 fr. rapportant 3 0/0 ~ 300 étaient déjà souscrites dont 100 par un « généreux philanthrope » — lorsque le bon accueil fait par la caisse d'épargne de Paris à la société, a fait interrompre la souscription. La société de Valentigney, qui a construit des maisons pour les employés de la manufacture de vélocipèdes Peugeot frères, a émis 50.000 obligations à 100 fr. l'une, rapportant 3 fr. 75, qui ont été placées de suite, sans aucune publicité. La société d'Athis, au lieu de se tourner du côté de la caisse d'épargne, caisse administrative,. qui exige, disait-elle, des formalités très longues, dont les conséquences sont très onéreuses s'est adressée à une institution privée : la caisse syndicale d'assurance mutuelle des forges de France, dont il sera parlé plus loin et en a eu un prêt de 100.000 fr. consenti au même taux qu'auraient demandé les caisses de l'Etat.

L' iiitervention des grandes Compagnies. — En Belgique, il s'est for-

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nié une « société immobilière » privée dont la destination est de faire des prêts aux sociétés de construction et môme aux petits particuliers désireux de bâtir et disposés à donner hypothèque. Il y a tant de capitaux en quête d'emploi qu'on ne doit pas être surpris du fait. La société en question retire 4 0/0 de son argent(l), et se déclare avec raison très satisfaite du résultat.

Mais en France, les plus grands prêteurs des sociétés de construction ont été jusqu'ici les compagnies de chemin de fer. 11 n'en faut pas être surpris. On a vu que les premières maisons à bon marché avaient été faites par des patrons - individus ou compagnies — pour leur personnel. Ils en font encore, conduits en cela, à la fois par une louable sollicitude pour le sort de ceux qu'ils occupent et par le désir d'avoir à proximité d'eux, les auxiliaires dont ils ont besoin. En particulier, les compagnies de chemin de fer qui ont parfois établi des gares importantes en de petites localités (gares d'embranchement, de marchandises) ont dû pourvoir au logement du personnel.

M. Jules Michel ancien ingénieur en chef du P.-L.-M., rappelait que la compagnie avait plusieurs fois construit pour ses agents, toujours dans des conditions avantageuses pour ceux-ci, mais qu'elle n'avait pas toujours été récompensée de ses favorables dispositions. 11 citait notamment le fait suivant : Lorsqu'elle a établi l'importante station de Laroche (Yonne), la compagnie fit construire un fort groupe de maisons pour son personnel et mit les loyers à un prix qui lui assurait seulement 4 0/0 de son argent, taux alors très faible. Les agents de la compagnie s'étant concertés et trouvant dans le boarg même de Laroche quelques locaux fort au-dessous, comme commodité, de ce qui leur était offert, mais suffisants pour leur dessein, déclarèrent qu'ils n'habiteraient pas ces locaux construits à leur intention, si on ne leur accordait une sensible diminution sur les prix d'abord demandés ; la compagnie unit par avoir 2 1/2 0/0 de son argent.

On comprend qu'elle préfère prêter à des sociétés qui se chargent de bAtir pour les employés, puis de leur louer, le tout à leur risque ; ia compagnie étant simplement créancière. C'est ainsi qu'elle a prêté 200.000 fr. à 3 0/0 à la « société parisienne des logements économiques » laquelle a construit à Bercy 42 maisons pour les employés de la compagnie. La compagnie d'Orléans a prêté 160.000 fr. à la

il) Uii« société semblable vient de se fonder en France ; sod capital est souscrit. Elle a ion«iége à Paris, 12, rue Ville l'évoque, au local de la société pour la eonstractioo des habitations à bon marché.

société d'Athis qui logeait 42 ménages de son personnel. Elle lui a de plus vendu à d'avantageuses conditions 78.000 mètres de terrain. Elle a prêté 80.000 fr. à 3 0/0 à la Ruche de Toulon qui vient d'inaugurer (juin 1898) ses premières maisons. Il est bon de faire remar* quer en passant que le capital fourni par les sociétaires étant de 10.000 fr. seulement, c'est pour les 8/9 avec l'argent de la compagnie que la société a opéré. Voilà pourtant ce que font ces grandes compagnies qu'il est de mode de représenter comme avides, désireuses de gagner quand même et uniquement préoccupées d*accrottre les dividendes de leurs associés. La société de construction de Bordeaux a obtenu deux prêts de 100.000 fr. des deux compagnies du chemin de fer du Midi et de TOrléans dont les réseaux viennent de se soudera Bordeaux.

On a cité plus haut la société de Valentigney ; sur 120.000 fr. composant le capital primitif (il était divisé en actions de 50 fr.)Ies 8 patrons avaient souscrit 45.000 fr. , 82 employés et contre maîtres en avaient souscrit 21.750 et 366 ouvriers avaient pris le reste, soit 53.250 fr. ; mais l'entreprise ayant réussi, les patrons cèdent peu à peu leurs actions à ceux de leurs ouvriers ou employés qui le désirent. C'est une bonne chose lorsqu'elle est possible, que cette tendance qu'ont les œuvres patronales à se transformer en œuvres ouvrières, les patrons, toutefois, restant intéressés dans la société ont part à son administration, ce qui est absolument] uste et heureux pour l'entreprise en même temps.

On devrait trouver des ressources dans les réserves des sociétés

de consommation. En Angleterre, on Ta vu, il y a des sociétés, des

coopératives, comme on dit dans le pays, qui ont ou bien construit

directement des maisons pour leurs membres, ou bien commandité

» f largement des Building. Nous ne sommes pas, en France, habitués à

^ ce spectacle. Il est très vrai que la société lyonnaise des logements a

fusionné avec la société alimentaire de la même ville, qui donne des repasàprixtrès réduits; mais cette société est surtout philanthropique et n*est pas en mesure d'aider la société de construction,laquelle, heureusement, n'a pas besoin de ce concours, on a vu pourquoi.

Notre loi d'ailleurs contient une disposition qui n*est pas faite pour encourager cette alliance des deux formes de la coopératioa ; elle restreint les dispenses d'impôts accordées aux sociétés, ou du moins certaines de ces dispenses aux sociétés qui s'occupent exclusivement de construire des habitations.

Deux manières d'agir pour les sociétés : vendre ou rester propriétaire. — Voici enfin nos sociétés de construction organisées et pourvues des

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ressources nécessaires, comment vont-elles fonctionner ? Comment vont-elles construire ? Elles peuvent, en effet, procéder de différentes façons : ou bien construire pour revendre les maisons bâties, et rendre leurs associés propriétaires, ou si les associés sont des philanthropes et des c bourgeois i, pour revendre à des gens de petite condition ; ou bien bâtir simplement pour louer, la société demeurant propriétaire.

Le premier système : construire pour revendre avait au début toutes les sympathies. C'était celui-là qu'avait adopté la société de Mulhouse, et on n'imaginait pas qu'on pût raisonnablement inventer autre chose : Rendre l'ouvrier propriétaire, lui donner ainsi le goût de la stabilité et du chez soi, quel but meilleur à poursuivre ? Seulement ce but excellent, n'est pas conciliable avec toutes les situations : il y a en effet des employés, des ouvriers même que leur position oblige à changer de localités. Trouveront-ils facilement preneur pour leur immeuble même non entièrement payé? Cela se peut, mais voudront-ils courir cette chance ? Il est peu probable que, sachant leur séjour limité, ils s'occupent de devenir propriétaires et avec la grande mobilité des industries modernes qui nais* sent et disparaissent tout à coup, beaucoup même d^ouvriers se trouvent exposés à être déplacés malgré eux, ce qui fait que beaucoup hésitent à acheter des immeubles.

D'autre part, les philanthropes , membres des sociétés qui construisaient, trouvèrent bientôt, avec l'expérience, des inconvénients qu*ils n'avaient pas d'abord soupçonnés. Ainsi à Mulhouse, les maisons vendues devaient être habitées bourgeoisement par leors acquéreurs immédiats, clause destinée à empêcher qu'on y installât des cabarets. On vit, lorsque les ouvriers commencèrent k devenir propriétaires, plusieurs d'entre ex séduits par de larges offres vendre leurs maisons à des cabaretiers. Le loup était dans la bergerie. On inséra alors dans les contrats une clause défendant de vendre â des débitants, mais il fallait compter avec les décès ; lorsque le défunt laissait des mineurs, c'était le partage judiciaire, la vente au tribunal et les acheteurs se trouvaient libres. Pour ce motif et quelques autres, diverses sociétés de celles dites anonymes, préfèrent garder leurs immeubles et les louer.

Maisom individuelles ou collectives ? — Autre question : doit-on préférer les maisons individuelles, chaque famille ayant la sienne ou les grandes bâtisses collectives ? La question bien entendu ne se pose que pour les maisons destinées k être louées. Si l'on veut des propriétaires, il faut avoir des maisons individuelles, car

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encore que Ton ait dans certaines parties du midi, l'habitude des maisons possédées par étages, il y a dans cette sorte de propriété trop d'inconvénients pour qu'on la puisse proposer. Mais pour les autres, c'est affaire, semble-t-il, de lieux et de convenances. Ainsi à Lyon, un groupe de maisons a été érigé par la société sur un terrain payé 265 fr. le mètre carré ; on ne peut songer à faire des maisons individuelles, il faut bien, quoiqu'on en ait du regret, élever des maisons de cinq étages. Ainsi en est-il à Rouen et en général dans les grandes villes. A Londres môme les VnaUei ou administrateurs de la fondation Peabody, se sont sentis obligés, malgré rattachement des Anglais pour le home individuel^ d'élever de grandes bâtisses à cinq et six étages.

Une tentative a été faite cependant pour construire des petits logements à Paris même. Une société dite des maisons d'Auteuil avait acquis des terrains sis auprès des fortiQcations, c'est-à-dire, en un endroit qui n'est pas central, mais où, du moins, le terrain était d'un prix abordable : les moyens de communications, d'ailleurs sont abondants. La société a construit un certain nombre de maisons, qui ont été ou vendues ou louées non pas à des ouvriers, les prix malgré toute l'économie apportée à la bAtisse : maisons en ciment sans étages, étant trop élevés pour eux; mais à des employés ou personnes de conditions analogues.

Or, un architecte, l'un des promoteurs de la société, M. Cacheux expose dans le bulletin de la société française (1896 p. 584) que l'on a dû renoncer à louer ces maisons à cause des déménagements furtifs et des changements incessants de locataires, qui obligent à de fréquentes réparations, c Les ennuis causés par la gestion des maisons à petits logements sont très considérables, c'est pourquoi la plupart sont gérées par des hommes d'affaires spéciaux. »

Les charges fiscales, — De plus, les charges fiscales qui sont si lourdes dans notre pays, sont à proportion bien plus pesantes pour les I petits logements que pour les grands. Les frais de viabilité, par

I exemple, sont les mêmes pour toute maison, petite ou grande. Si ces

frais sont de400fr. par mètre carré soit 200 fr. par mètre de façade en supposant une façade de 10 mètres comme à Mulhouse, c'est une taxe de 2.000 fr. pour une seule petite maison qui doit être une maison à bon marché.

Voilà pour la construction, les charges courantes et annuelles ne sont pas moindres. Ainsi la société philanthropique, qui, grâce à de généreuses donations, a pu élever à Paris, plusieurs maisons à petits logements a voulu mettre un Water^Closet dans chaque logement,

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