SOCIÉTÉS POUR LA CONSTRUCTION DE MAISONS A BON MARCHÉ

taires, font bâtir des maisons (d'un seul type) et les attribuent, soit par voie de tirage au sort, soit à ceux qui ont fait les versements les plus élevés. Comme il s*agit alo^^s du partage d'une propriété indiyise» il n'y a aucun droit de mutation à payer. Seulement le sociétaire quin a ordinairement acquitté qu*une partie de son achat continue à payer annuellement une somme représentant le prix de son immeuble payable par fractions. Quelquefois le sociétaire souscrit des actions en représentation du prix et les remet en paiement à la société qui les annule. Les sociétés coopératives ou anonymes n'exigeant de leurs membres que de faibles actions (100 ou même 50 fr.) ne peuvent, si elles ne reçoivent des fonds du dehors, construire qu'avec une grande lenteur.

L'acquisition des maisons par un paiement annuel est fort pratique et commode, mais elle a un danger. Si le sociétaire meurt ou cesse de pouvoir payer, il faut lui trouver un remplaçant, ce qui n'est pas toujours aisé et puis, si la propriété était attribuée, le fisc vient réclamer des droits de mutation.

Prélèvement sur Us salaires, — A signaler la situation toute spéciale de la société de Yalentigney fondée sur l'initiative de grands patrons MM. Peugeot frères. Le prix des loyers et celui de l'amortissement qui se confondentsont prélevés sur les salaires ,du consentement des intéressés et versés directement à la société. Le procédé assurément est commode, mais il a ses dangers. La grève terrible et sanglante qui a éclaté, il y a quelques années, aux États-Unis dans les établissements Puimann, n'a pas eu d'autre cause.

M. Puimann avait construit pour ses ouvriers une véritable petite ville : Puimann city^ fort bien aménagée d'ailleurs, et louait en retenant les termes sur le montant des salaires. Les prix de location étaient bas, relativement au prix de revient, car le patron ne cherchait pas le bénéfice, mais ils étaient élevés, en effet, parce que les ouvriers américains ont des goûts de confort et même de luxe, qu'ils portent d'abord sur le logement. Tant que l'usine fut pourvue de coaimandes. les salaires étant élevés, les retenues pour loyers étaient peo sensibles ; puis le travail manquant les salaires baissèrent. Il arriva que les retenues devinrent une partie importante du salaire ; elles régalèrent quelquefois et les ouvriers exaspérés d'un tel résultat se livrèrent aux violences que Ton sait.

A$sura$kea amire le non-paiement des primes tamoriissêm$ni, — Le plus grand écueil peut-être pour les membres des sociétés d*habita« tion à boa marché, c'est qu'ils ne peuvent toujours tenir les enga«

gemente qu'ils ont pris en promettant de payer avec leurs loyers une prime d'amortissement. On a vu, par les chiffres cités à propos du cottage d'Athis, que ces primes étaient parfois élevées, étant donnée la situation de ceux qui les doivent. Les primes, à la vérité, sont moins fortes, lorsque Tamortissement dure plus longtemps SO ans, par exemple, au lieu de 15, mais alors le risque dure aussi davantage. Les agents des compagnies de chemin de fer dont les émoluments sont fixes et la position stable peuvent remplir aisément les engagements pris, encore peuvent-ils mourir ou tomber malades, mais les ouvriers ou employés de l'industrie n'ont point cette sécurité, aussi plusieurs sociétés exigent de leurs membres, qu'ils s'assurent contre les interruptions de paiement venant de force majeure et les membres prudents, contractent eux-mêmes et spontanément de telles assurances.

La loi belge et notre loi de 1894 ont pris des dispositions pour rendre ces assurances plus faciles en permettant à certaines caisses d'État de s'en occuper. En particulier, notre caisse des dépôts et consignations, garantit, en cas de décès, le paiement de ce qui reste dû moyennant un tarif qui est pour une maison de 5.000 fr. payable en 20 ans, de 62 fr. la première année, 48 fr. 75, la cinquième année 38 fr. 50, la dixième annéeet toujours en descendant jusqu'à 8fr. 501a dernière année. A la vérité le sacrifice est lourd au début, mats il vas'atténuantsans cesse. Le preneur peut, s'il le préfère, contracter une assurance à prime fixe, c'est-à-dire moyennant une somme toujours la même. Il paiera moins naturellement au début, qu'avec la prime décroissante, mais bien plus à la fin. Le Bulletin de la société française des habitations à marché de 1896 reproduit (page 152) une notice de la caisse des dépôts et consignations indiquant à quelles conditions elle peut contracter de telles assurances, soit à prime fixe, soit à prime décroissante.

Il faut d'abord qu'il s'agisse d'une des maisons visées par la loi de 1894, c'est-à-dire, ayant une valeur suivant la localité de 2.300 à 9.700 fr. (ce dernier chiffre pour Paris) et que le preneur de la maison ait de 16 à 60 ans, qu'il n'ait, au dire du médecin chargé de l'examiner, aucune maladie grave. Le contrat enfin est annulé si le preneur, meurt par suicide, duel, ou cause analogue, ou s'il est prouvé, qu'il possédait, lorsqu'il a contracté, une autre habitation.

Le contrat peut être passé auprès de tous percepteurs et ceux-ci sont également chargés de recevoir les primes si le contractant le désire. Les sociétés de même peuvent faire le contrat au nom de leurs membres.

On s'est ingénié à proposer divers moyens de venir en aide au

SOaÊTÉS POUR LA CONSTRUCTION DE MAISONS A BON MARCHÉ 251

preneur qui se trouve momentanémeDtempécbë de player son loyer, ce que rassurance ordinaire, et surtout l'assurance faite par la Caisse des dépôts ne prévoit pas. puisqu'elle ne garantit que contre le cas de décès. On a préconisé la formation d'une caisse spéciale a ce destinée ; mais comment l'alimenter ? On n'a rien jusqu'ici proposé de bien pratique. On pourrait aussi contracter dans ce but une autre assurance, mais ce sont de nouvelles charges et les preneurs peuvent-ils les supporter ?

Il peut arriver que quelqu'un des preneurs ne puisse ou ne veuille continuer à faire partie de la société, nul ne peut être contraint. Mais alors le démissionnaire perd tout ou perd au moins une partie de ce qu*il a versé : cotisations ou annuités.

Départ iun sociétaire. — Lui faire perdre tout est rigoureux, mais il n'est pas excessif de lui retenir une partie, car son départ cause on trouble dans le fonctionnement de la société : il faut lui trouver un remplaçant, on peut n'en pas rencontrer de suite, et en attendant, les ressources sur lesquelles comptait la société pour faire face à ses échéances vont se trouver réduites.

Résultat pratique de ces sociétés. — Voilààquel point en sont nos sociétés de construction ; leur situation est modeste, mais elle n'est pas sans résultats. La société anonyme de St-Denis constatait dans sa dernière assemblée générale (26 mars 1898), que « la société par ses tarifs de location a servi à modérer le prix des loyers dans toute la plaine St-Denis, ce qui est conforme au but que nous pour-

SOiVODS».

Esprit dans lequel on doit les cofu/uirtf.~11faut,en terminant le sujet des sociétés de construction, rappeler les paroles si justes d'un Belge: « En matière d'ordre social, sile sentiment peut être l'excellent promoteur de certaines créations généreuses, c'est à la condition que la raison, que la science puissent les diriger ». C'est-à-dire que ce n'est pas avec de bonnes intentions seulement et de louables désirs que l'on fonde et que Ton fait durer une entreprise; il y faut encore et surtout la capacité technique, les connaissances nécessaires, que le zèle, que l'enthousiasme ne peuvent remplacer.

Incompétence des pouvoirs publics. — On sera encore moins surpris de ce qu'écrivait dans le premier n^ de 1896 les rédacteurs du Bulletin de la Société française : <c II y a quelques jours le conseil cnuoicipal de Paris votait une proposition de reprendre d'anciens

252 CHia»ITRE II

projets de création de logements salubres. En lisant les considérations qui précèdent le vote, on demeure confondu de l'ignorance profonde où sont en cette matière la plupart des esprits. Ils ne savent pas ce qui a été fait, ne connaissent pas les conditions du problème I, etc..

De telles œuvres, en effet, sont l'affaire de l'initiative privée, une assemblée politique sera toujours impropre à les faire aboutir. Elle pourra, en y affectant de fortes sommes, obtenir quelques résultats partiels, c'est-à-dire, elle pourra loger un certain nombre de personnes avec l'argent fourni par les contribuables. Elle le fera toujours cbèremenl et probablement en outre d'une façon inhabile, à supposer encore, ce qui toutefois est assez peu vraisemblable, qu'elle le fasse d'une manière impartiale.

Un exemple de ceci est fourni par M. Cacheux, dont on connaît la compétence en ces matières: (Bulletin de la Société françaises 1893, p. 189) — En 1852, l'Etat bâtit 17 maisons ouvrières à Paris. Au bout de quelques années, un entrepreneur, ayant eu l'idée d'aménager quelques logements en appartements destinés à la classe bourgeoise obtint de tels résultats qu'il pût offrir de ces maisons un loyer annuel de 107.000 fr. alors qu'avant on en tirait 40.000 à peine, et l'Etat était par surplus déchargé de tout souci de gestion.

En Angleterre, la municipalité de Londres a offert ainsi en location à très longs termes, suivant l'usage anglais, un terrain avec obligation d'y construire des maisons ouvrières. Elle dut s'arrêter après une dépense de 41 millions, laquelle avait été si peu efficace, que chaque famille logée représentait une dépense de 10.000 fr. Voilà ce que fait le pouvoir public lorsqu'il entreprend de se mêler de ces choses.

Ce que le pouvoir public doit faire ici comme dans les cas analogués, est de laisser toute liberté à l'action des citoyens, en prenant garde de ne leur point ôter par l'impôt des ressources dont ils font ordinairement un meilleur emploi que TEtat.

^ „B >4, lj__ . t—l ' n -i-iT* I il Mf -^ » •...J. ..«a ■ >. .A iM.- -<%-.•«<<• «k>^. . «- .« a - ' -'^**. «« t.*^.» ^ i ' ' ..,^V^i».«