CHAPITRE XIX

IL Crédit hypothécaire.

L'hypothèque, ses effets, ses avantages au point de vue du crédit. — Inconvénients de l'hypothèque : nécessité d'un accord préalable des parties en présence sur la durée et l'importance des prêts; complications inévitables pour la réalisation du gage ; exagération des charges des emprunteurs ; frais des ventes judiciaires des petits immeubles. — L'hypothèque et la misère. Droits de succession perçus sur les immeubles hypothéqués. — Montant de la dette hypothécaire. Situation comparée de la France et des pays étrangers, de la France et de l'Algérie.

Des différentes formes de crédit auxquelles peuvent s'adresser les agriculteurs, le crédit hypothécaire est celle qui présente les ressources les plus considérables aux cultivateurs propriétaires.

Od sait en quoi consiste Phypothèque. C'est, dit Particle 2114 du Code civil, a un droit réel sur les immeubles affectés à l'acquittement d'une obligation. — Elle est, de sa nature, indivisible, et subsiste en entier sur tous les immeubles affectés, sur chacun et sur chaque partie de ces immeubles. — Elle les suit dans quelques mains qu'ils passent ». Le créancier hypothécaire a uo droit de préférence, c'est-à-dire

le droit d'être payé sur le prix de l'immeuble avant d'autres créanciers ; il a, en outre, un droit de suite, c'est-à-dire le droit de saisir les immeubles qui lui ont été donnés en garantie, môme après qu'ils sont sortis des mains de son débiteur et qu'ils ont été acquis par des tiers.

Les effets qui résultent de l'hypothèque ne se produisent, sauf exceptions, qu'à partir de l'inscription prise par l'intéressé sur les registres du conservateur. C'est de l'ordre des inscriptions que dépend le rang des créanciers. Le premier en date d'inscription, fût-il le dernier en date de créance, prime tous les autres. On ne distingue pas cependant entre les hypothèques prises le même jour, entre l'inscription du matin et celle du soir; elles ont l'une et l'autre la même valeur.

L'hypothèque ne s'oppose pas à la vente des immeubles, mais elle persiste après leur aliénation. L'acquéreur est obligé comme détenteur à toutes les dettes hypothécaires. Il est tenu, « ou de payer tous les intérêts et capitaux exigibles, à quelque somme qu'ils puissent monter, ou de délaisser l'immeuble hypothéqué sans aucune réserve» (0. civ., art. 2168). Ses charges sont très lourdes, mais la loi lui vient en aide ; elle lui permet de se soustraire, en procédant à ce qu'on appelle la purge des hypothèques, aux dangers auxquels il est exposé. Il peut offrir à ses créanciers de les payer jusqu'à concurrence de son prix, et les mettre en demeure de choisir entre deux partis: recevoir la somme offerte, ou faire vendre l'immeuble aux enchères. Si la somme offerte couvre le montant des sommes inscrites, ou si cette somme représente la valeur réelle de l'immeuble, les créanciers prendront évidemment le premier parti. Ils se rallieront au second, au contraire, surtout les derniers inscrits qui sont exposés à ne pas être payés, s'ils peuvent espérer un prix supérieur d'une vente aux enchères. Mais, comme il ne faut pas expro-

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prier légèrement le tiers détenteur, celui qui requiert la vente aux enchères doit s'engager à porter ou à faire porter le prix d'adjudication à un dixième en sus de la somme offerte.

Pour faire des offres à ses débiteurs, il faut les connaître, et quelques-uns- ne sont pas soumis à l'obligation de l'inscription, ce sont notamment les femmes mariées, les mineurs et les interdits. Un mode de publicité spécial a été prévu pour les obliger à produire leurs titres. Si dans les deux mois qui suivent l'accomplissement de ces formalités, ces hypothèques n'ont pas été inscrites, l'immeuble est définitivement affranchi ; lorsqu'une inscription est prise dans ce délai, le tiers acquéreur est averti, et il doit prendre ses mesures en conséquence.

Sans arrêter la circulation des immeubles, l'hypothèque assure donc aux créanciers en général, aux prêteurs en particulier, des garanties très solides. A défaut de leur débiteur, qui peut perdre sa fortune d'une manière ou d'une autre, ils ont un droit sur ses biens. Pourvu qu'ils proportionnent leurs avances à la valeur du gage qui leur est offert, qu'ils ne se contentent pas d'une hypothèque en raug incertain, ils n'ont pour ainsi dire absolument rien à craindre. Ils sont sûrs de rentrer dans leurs fonds. Leur capital est à l'abri de tous risques, leurs intérêts sont protégés également, pourvu que leur accumulation reste limitée dans des bornes déterminées, et qu'elle ne dépasse pas deux aimées en dehors de l'année courante (C. civ., art. 2151).

La propriété immobilière est donc une source de crédit d'une grande importance. Ses avantages sont de nature à frapper les capitalistes et à attirer les capitaux. Avec elle, il n'y a, en principe, aucun de ces aléas qui détournent les prêteurs s'ils ne les décident à formuler des prétentions élevées. Aussi, les opérations hypothécaires sont-elles très nombreuses.

En pratique, cependant, l'hypothèque n'est pas exempte de tout inconvénient. Si ingénieuses que soient les combinaisons sur lesquelles elle repose, elle soulève de nombreuses critiques. Elle ne satisfait complètement ni les préteurs ni les emprunteurs dans leurs rapports entre eux, ni les uns ni les autres considérés isolément.

Tout emprunt hypothécaire suppose un accord préalable entre un emprunteur et un préteur sur le montant du prêt et sur sa durée. Quand on désire 10,000 fr. pour dix ans, il faut tout d'abord trouver un capitaliste disposé à placer cette somme pour le même espace de temps. On comprend que cette première nécessité, aux exigences de laquelle on ne peut se soustraire, retarde bien des affaires. A.u fond, cependant, les difficultés qui résultent de cette entente inévitable sont moins graves qu'on ne serait tenté de le croire. L'intermédiaire des notaires les simplifie beaucoup. C'est par eux que prêteurs et emprunteurs se mettent ordinairement eu relations. Le nombre de leurs clients leur permet ordinairement de concilier les désirs de tous. On peut regarder leur étude comme un marché de capitaux hypothécaires. D'une somme de 100,000 francs, ils peuvent faire plusieurs lots, s'ils ne trouvent pas un emprunteur qui en ait l'emploi à lui seul. De même, si on leur demande des avances considérables, ils peu vent faire intervenir, pour les fournir, deux, trois, quatre ou un plus grand nombre de personnes. On s'entend , en général, assez bien du reste sur la question des délais de remboursement, qui n'est pas si impérieusement imposée par les circonstances. Les arrangements entre prêteurs et emprunteurs finissent donc par aboutir, mais ils se règlent, malgré tout, dans un cadre un peu étroit. Il n'y a pas entre les intéressés, que ce soient des prêteurs ou des emprunteurs, des relations suffisamment étendues ; la discussion des propositions faites de part et d'autre s'agite entre quel-

ques personnes seulement. Il n'y a ni débouchés suffisants pour les épargnes en quête d'emploi, ni offres assez abondantes pour satisfaire les entrepreneurs qui voudraient discuter avec une masse sérieuse de détenteurs de capitaux.

Les contrats hypothécaires ont, en outre, le défaut de lier les deux parties contractantes pour un temps assez long. Que le débiteur veuille se libérer par anticipation ou le préteur rentrer dans ses fonds, la chose n'est pas très facile, à moins d'accord réciproque ; il faut chercher quelqu'un disposé à prendre la place qu'on veut céder. On y arrive par des substitutions de personnes, mais on n'y arrive jamais sans consentir à des dépenses assez élevées. C'est là un inconvénient dont les conséquences sont d'autant plus gênantes que la mobilité des capitaux devient de plus en plus nécessaire. On ne peut pas toujours prévoir si Ton n'aura pas besoin d'argent. De bonnes opérations peuvent se présenter au moment où l'on y pense le moins, et Ton se trouve quelquefois fort embarrassé pour avoir aliéné imprudemment la jouissance de ses capitaux.

Tout n'est pas fini quand une opération hypothécaire est conclue et définitive. Les prêts hypothécaires accomplis avec les formes voulues sont incontestablement des placements d'une stabilité aussi complète qu'on peut le désirer, mais ce ne sont pas des placements qui donnent une tranquillité absolue. Souvent les prêteurs souffrent de la rentrée irrégulière de leurs intérêts, par suite de l'impuissance, de la négligence ou du mauvais vouloir de leurs débiteurs. Ils pourraient évidemment entreprendre des poursuites, mais ils ne s'y résignent qu'à la dernière extrémité. Leur sévérité est, du reste, assez fréquemment, sévèrement appréciée. Si elle ne suscite pas des inimitiés, elle provoque un mouvement d'opinion défavorable qu'on cherche à éviter. Le public prend assez ordinairement la défense des faibles, des pauvres

contre les riches, et personne, dans les campagnes surtout, ne s'expose sans raison à s'aliéner les bonnes dispositions de la population. La lenteur, la multiplicité des formalités judiciaires, les charges qu'elles imposent aux débiteurs retiennent aussi beaucoup de prêteurs. On hésite à ruiner «on emprunteur, à lui imposer des sacrifices sans compensation pour lui ; on temporise, et pendant ce temps le mal s'aggrave, rendant le remède toujours plus dur et plus impitoyable. Devant ces embarras, beaucoup de capitalistes renoncent aux placements hypothécaires; l'argent se détourne des campagnes pour s'engager dans les affaires mobilières, pour se convertir en fonds d'État, en obligations ou en actions de diverses sociétés. Si les chances à courir sont un peu plus incertaines, on n'a pas au moins à rappeler constamment uu emprunteur à ses devoirs ; on se contente de détacher ses coupons aux époques convenues, et l'on supprime toute espèce de considérations personnelles.

Les inconvénients de l'hypothèque pour les prêteurs ne sont rien à côté de ceux qu'elle a pour les emprunteurs. La réalisation des emprunts coûte très cher, et les charges qui en résultent s'élèvent à un chiffre énorme. Le taux apparent des prêts ne dépasse pas cinq pour cent, il s'abaisse quelquefois au-dessous. Jamais le prêteur ne touche plus. Mais au fardeau de l'intérêt s'ajoutent des frais accessoires, honoraires des notaires, droits d'enregistrement, d'inscription, etc. qui accroissent de beaucoup la dette réelle des propriétaires qui engagent leurs immeubles. Il n'est pas rare qu'ils aient à payer 7, 8, 9 et 10 pour cent. D'après une enquête spéciale entreprise en 1845 auprès des Conseils généraux, comme d'après les documents de la grande Enquête agricole de 1866, ils arrivent parfois à payer 10, 15 et même 20 #/°lorsque leurs avances sont de petites sommes à court terme. Suivant des calculs basés sur des circonstances ordinaires empruntés au

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Journal des Économistes, (mars 1889), on a estimé qu'un emprunt hypothécaire de 500 fr. entraînait 45 fr. environ de frais, dételle sorte que, s'il était fait pour un an, il ressortait à 14%, et qu'il revenait encore à 10 % pour deux ans.

Et qu'on ne croie pas que les emprunts hypothécaires de faibles sommes soient des exceptions. Ce ne sont certaine- 'ment pas ceux qui représentent le total en argent le plusélevé, mais leur nombre est très considérable. Cela, par cette excellente raison qu'il y a plus de petites bourses que de grosses, de petits propriétaires que de grands.

Le crédit hypothécaire revient donc très cher. Le paye* ment des intérêts est très onéreux ; celui du capital, souvent impossible. L'emprunteur, acculé au terme qui lui a été imposé pour le remhoursement de sa dette, ne peut trop souvent faire face à ses engagements. L'expropriation s'impose, et ses frais consomment la ruine du malheureux, qui ne peut l'éviter. Dans sa sollicitude pour les intérêts en présence, le législateur a prescrit des formalités multiples pour sauvegarder tous les droits, mais toutes entraînent des dépenses qui s'élèvent à un total souvent hors de proportion avec le but qu'on vise. Nos lois d'exécution n'ont fait jusqu'au 3 octobre 1884, aucune distinction d'après la valeur des immeubles. Or, si les prescriptions légales ont leur raison d'être relativement à des biens de grande valeur, elles sont, au contraire, moins nécessaires, appliquées à des immeubles de valeur minime. Par la disproportion même entre les formalités judiciaires et l'importance de ces immeubles, elles deviennent destructives de toute espèce de crédit utile. On arrivait, avant 1884, à ce résultat absurde que pour les ventes' donnant un prix d'adjudication inférieur à 500 fr., et il y a environ par année 1,200 ventes de ce genre avec un prix moyen de 275 fr., les frais s'élèvent à370fr. (Journal officiel, 19 novembre 1887) . >

La loi du 23 octobre 1884 a eu pour but de remédier à l'exagération de certains frais de justice. Elle s'applique aux ventes judiciaires d'immeubles dont le prix d'adjudication ne dépasse pas 2,000 fr. Son but était d alléger sensiblement les charges que les formalités légales de l'adjudication fout peser sur la petite propriété. Elle a prescrit notamment la restitution de tous les droits de timbre, d'enregistrement, de greffe et d'hypothèques, et, en outre, pour les adjudications ne dépassant pas 1,000 fr., la réduction d'un quart sur les émoluments des agents de la loi. A ces mesures s'ajoutent encore les facilités offertes aux parties pour la simplification des procédures et l'économie des dépenses de publicité.

a En dépit de ces dispositions, dit M. le Ministre de la Justice dans une circulaire du mois d'avril 1890, la statistique des trois années qui ont suivi le vote de la loi n'a pas donné les résultats sur lesquels on était en droit de compter, et les vérifications complémentaires auxquelles le Ministre de la Justice a fait procéder récemment établissent que la réduction des frais a été très inférieure aux légitimes prévisions des auteurs de la loi. »

En fait, d'après le Bulletin de Statistique et de Législation comparée, les frais pour les ventes de 500 fr. et au-dessous, qui s'élevaient à 151 % de la valeur de l'immeuble avant 1885, sont demeurés pendant les trois années suivantes de 132 «Vo- C'est, comme on le voit, un résultat insignifiant. Tout en le constatant, le Ministre en recherche les causes, et il fait appel au zèle des magistrats ainsi qu'au désintéressement des officiers ministériels pour améliorer la situation actuelle. Son insistance ne prouve pas moins que de nombreuses difficultés s'opposent dans la pratique à la diminution de frais que tout le monde considère comme excessifs.

Que le débiteur doive acquitter sa dette, cela n'a rien que

de rationnel; mais ce qui est réellement déplorable, c'est que, pour arriver à la liquidation de sa situation, on lui impose des frais qui dépassent toute vraisemblance. La petite propriété, selon la remarque de M. L. Wolowski, est celle qui est plus spécialement courbée sous le poids d'une dette hypothécaire pareille. Ne perd-elle pas, dans de si tristes conditions, ses attributs les plus remarquables qui l'ont fait considérer de tout temps comme une des bases essentielles de l'ordre social ?

Nos observations montrent quel intérêt présente l'étude de la situation hypothécaire d'un pays. Elle comporte d'instructifs enseignements. C'est, comme nous avons eu l'occasion de le dire dans une étude publiée dans le Journal d'Agriculture pratique, c'est un des indices les plus caractéristiques de l'aisance générale de ses habitants. Quand la propriété est exempte de charges, elle témoigne, par sa liberté, de la prospérité des entreprises des personnes qui la détiennent. Son affectation à la garantie de créances plus ou moins considérables est considérée partout comme un signe de souffrance et de misère. La dette hypothécaire est la mesure la plus ordinaire de la richesse publique ; c'est à ses variations qu'on juge rapidement, dans le plus grand nombre de cas, de l'essor ou du ralentissement des affaires lucratives. L'hypothèque n'est pas toujours la compagne de la gêne. Elle s'impose, dans bien des circonstances, par suite des dispositions de notre législation fiscale. Le propriétaire le plus solvable, celui dont la position est la mieux assise, est parfois obligé d'engager ses domaines pour se procurer des capitaux qu'il n'a pas à sa disposition sous une forme convenable. Que des charges accidentelles viennent frapper sur lui, ne serait-ce que pour un temps, l'emprunt sur hypothèque constitue sa meilleure ressource. S'il veut se livrera des opérations passagères, s'il veut tenter certaines spécula-

tions, sans cependant changer sa condition, il n'a rien de mieux à faire encore que d'y recourir. Sans doute il ne tiendrait qu'à lui d'aliéner une partie de ses biens pour conserver le reste exempt de toute sujétion, mais une pareille manière d'opérer serait beaucoup plus gênante et beaucoup plus onéreuse. L'abandon de la propriété entraîne des changements radicaux dans l'existence de ceux qui s'y décident, et ce n'est que lorsqu'on a le dessein bien arrêté de s'y conformer, sans arrière-pensée, qu'on doit s'y résoudre.

La vente des immeubles n'est pas aussi facilement praticable que celle des objets mobiliers; de tout temps elle a entraîné des frais qui se traduisent par leur dépréciation au préjudice des parties en présence. Les transmissions immobilières ont toujours été la matière d'un prélèvement de droits élevés. C'étaient dans le cours des xe et xie siècles les seigneurs qui ne laissaient passer aucun changement de propriété sans percevoir des redevances déterminées. Les lods et ventes, les droits de quint, de rachat, de relief, etc. , correspondaient au même objet durant la période féodale. L'affermissement de l'autorité royale n'a eu d'autre effet que d'attribuer en partie les revenus de cette origine au Trésor public sous les noms d' insinuation , de contrôle et de centième denier. Ce sont ces droits qui revivent maintenant, sous le nom de droits d'enregistrement, après avoir été régularisés par la loi des 5-19 décembre 1790.

Les exigences actuelles du fisc ne sont pas moins dures que celles que l'on subissait autrefois. Dans les cas de mutation à titre onéreux, elles représentent environ deux années de fermage. Aussi ne peut-on pas penser à vendre avec l'intention de racheter plus tard ; ce serait sacrifier inutilement un revenu correspondant à quatre loyers; il faudrait être réellement bien peu soucieux de ses intérêts pour suivre des errements de ce genre. Aussi, quand lui survient un

besoin temporaire de capitaux, le propriétaire n'a qu'à chercher un prêteur sur hypothèque, c'est la marche la plus sage. Il remboursera sa créance après être rentré dans ses dépenses, sans rien avoir modifié, ni dans sa fortune personnelle ni dans son genre de vie.

L'hypothèque qui pèse sur la terre ne permet donc pas de conclure, sans aucune réserve, à l'endettement de son possesseur. Malheureusement, si quelquefois il en est autrement, ce n'est pas, il faut le reconnaître, le fait le plus ordinaire. Ce n'est le plus souvent, dans nos campagnes, que lorsqu'on est à bout d'expédients, que lorsque l'on a épuisé toutes les ressources du crédit personnel, qu'on arrive à demander au crédit réel ses derniers subsides. Les petits et les moyens propriétaires se trouvent souvent réduits à cette dure extrémité, qui leur apparaît alors comme une planche de salut. L'hypothèque, consentie dans ces conditions, sauvegarde en apparence la situation du débiteur obéré outre mesure ; la propriété nominale lui reste et, si dure que soit sa condition, il conserve un vague espoir de se libérer un jour et de pouvoir reconquérir la disposition complète de ses biens. C'est dans ce but qu'il continue à travailler avec ardeur, mais il ne l'atteint que rarement. Nous en avons dit la raison. Son créancier se fait servir un intérêt annuel de cinq pour cent que viennent augmenter encore nombre de dépenses accessoires ; et pour faire face à leur payement, il n'a que la jouissance d'immeubles dont le revenu n'est, au taux courant, que de trois ou quatre pour cent; c'est payer bien cher une médiocre faveur. Certes, il eût été préférable pour lui de ne se faire aucune illusion, d'aliéner ce qu'il avait et d'employer le peu qui lui eût resté, après sa liquidation, à une entreprise nouvelle proportionnée à ses forces. Rien n'aurait été dilapidé en vain ; mais on comprend cependant qu'il ait reculé aussi longtemps que possible devant une

vente qui exigeait de sa part uq renoncement complet à h propriété. Faute d'avoir pris une sage détermination en temps utile, sa position s'aggrave de plus en plus pour aboutir, après une lutte inégale, à une catastrophe finale.

Quand un propriétaire endetté vient à mourir, ses successeurs prennent sa place et supportent ses charges. À a moment, s'interpose le fisc, qui réclame sa part dans la succession ouverte et à propos de laquelle il ne voit que la fortune active. Ses perceptions précipitent ainsi une crise qui serait peut-être évitée si elles se manifestaient avec plus déménagement.

L'intervention du Trésor public se transforme ainsi parfois, à propos des héritages obérés, en une véritable calamité. L'État en arrive, en effet, avec notre législation actuelle, à assurer l'équilibre de ses finances aux dépens des plus malheureux. C'est un fait que l'on constate depuis longtemps, tout en le déplorant. La rentrée régulière de l'impôt n'a pal être assurée, paraît-il, qu'au prix de dispositions d'une aussi grande rigueur. A plusieurs reprises, nos législateurs oott cherché des combinaisons plus équitables, mais jusqu'à présent les résultats n'ont pas répondu à leur bonne volontéj Leurs projets ne sont pourtant pas abandonnés, et maiutena^ encore on continue à s'en occuper.

Sans doute on finira par trouver une solution de natufj à concilier les intérêts du Trésor et ceux des contribuable En attendant qu'on l'ait obtenue, le problème en discussio a été l'occasion d'une enquête dont les données sont utile! consulter. Sur le désir exprimé par une Commission législi tive chargée de l'examen des questions relatives à la déducj tion du passif dans les déclarations de succession, lesconseq vateurs des hypothèques ont été invités à dresser, au vu i leurs registres, le relevé des inscriptions non rayées et ni périmées existant à la date du 31 décembre 1876. Ce travail

été entrepris en 1877. Le Bulletin de statistique en a donné le résumé. Depuis 1841 , aucune recherche du même genre n'avait été entreprise. On s'en était alors vivement préoccupé dans la pensée d'apporter de sérieuses améliorations à notre régime hypothécaire. On semblait ne plus y penser quand la publication de la direction générale de l'enregistrement, des domaines et du timbre, y a ramené les esprits.

Le montant de la dette hypothécaire s'élevait, en 1840, à 12 milliards 500 millions pour la France entière. Ce chiffre passait pour énorme, et cependant il n'a fait qu'augmenter ; il atteignait, en 1878, 19 milliards 278,931,692 fr., 20 milliards en nombres ronds. C'est une augmentation de plus de sept milliards en trente-six ans.

Doit-on s'inquiéter de cette aggravation ? Le rédacteur de la note officielle qui contient ces documents ne le croit pas. A son avis, les placements hypothécaires proprement dits ne sont pas devenus plus nombreux qu'en 1840. Il est persuadé que si la dette hypothécaire était uniquement alimentée par les emprunts immobiliers, l'accroissement signalé n'existerait pas.

D'où vient donc l'augmentation du passif hypothécaire? Des inscriptions prises d'office par les conservateurs lors de la transcription des contrats d'aliénation, nous dit le Bulletin de statistique. Leur nombre s'en est considérablement accru depuis la loi du 23 mars 1855, qui exige maintenant la formalité de la transcription. Les transactions sont d'ailleurs devenues plus fréquentes, et la valeur vénale des immeubles s'est élevée. En outre, l'emprunt sous forme d'ouverture de crédit garantie par une hypothèque s'est généralisé, notamment à propos de l'exécution des grands travaux publics. Telles sont les raisons qui sont données par l'administration de l'enregistrement pour commenter les résultats de son recensement.

Quoi qu'il en soit, les faits qui viennent d'être livrés an public méritent un examen sérieux. Qu'est-ce au juste qu'une dette de vingt milliards ? On ne s'en rend qu'un compte assez imparfait au premier abord, et, si l'on veut en saisir Pimportance, il faut la rapporter à d'autres éléments de comparaison.

On ne saurait mieux apprécier la dette hypothécaire qu'en la rapprochant de la valeur totale de la fortune immobilière. La tâche n'est pas sans présenter quelques difficultés. Si le montant nominal de la dette hypothécaire est assez bien connu, son montant réel l'est beaucoup moins. Dans le chiffre de 20 milliards figurent beaucoup d'inscriptions dont la radiation n'a pas été requise après le remboursement des créances qu'elles étaient destinées à garantir, exactement 5 milliards 741,931,768 fr., d'après les indications qui ont été recueillies avec le plus grand soin. Aussi conviendrait-il de réduire- le chiffre de vingt milliards à treize milliards et demi pour se rapprocher autant que possible de la vérité ; c'est l'avis motivé du ministère des finances, nous n'avons qu'à l'admettre.

L'évaluation de la fortune immobilière est bien plus délicate encore que la précédente. On semble néanmoins assez généralement d'accord pour l'estimer à cent milliards au moins. Si cela est, les hypothèques en atteignent 7.40 pour cent. Adéfaut de données plus exactes, nous pouvons accepter cette proportion .

Est-elle excessive? Certes elle ne peut pas être trop faible, et plus elle serait réduite, mieux à coup sûr cela vaudrait; mais ce qu'il est essentiel de savoir, c'est la situation que nous occupons, sous ce rapport, en comparaison des nations voisines. Or, nous sommes, de tous les États de l'Europe centrale, celui dont la propriété est le moins surchargée, et nous devons en grande partie cet

avantage aux facilités que présente, chez nous, la division des domaines que les procédés culturaux ne permettent qu'exceptionnellement chez nos voisins. Dans les milieux où la petite culture réunit, comme en France, les conditions nécessaires de succès, il est toujours possible aux propriétaires endettés d'aliéner une partie de leurs terres pour rembourser leurs créanciers ; c'est un moyen auquel on ne peut pas recourir dans d'autres pays. Notre supériorité sur les pays voisins tient aussi, en grande partie, à l'accumulation de nos capitaux sous toutes les formes et à leur distribution assez régulière dans toutes les classes de la société.

L'énormité de la dette hypothécaire n'est, en définitive, qu'apparente. Quand on parle de milliards, l'imagination est immédiatement saisie, elle se fait une image exagérée des faits que ces nombres représentent, et ce n'est pas trop d'un moment de réûexion pour revenir à une plus juste appréciation des choses. Si toutefois on aurait tort de s'alarmer, il ne serait pas sage de passer, sans plus d'attention, sur les enseignements que nous pouvons espérer obtenir de la dernière et déjà ancienne publication du ministère des finances. La statistique, dont il nous a donné le résultat, ne laisse pas que de soulever des questions du plus hautintérêt ; il aurait suffi de lui donner quelques développements pour en permettre un examen d'une utilité incontestable.

Il conviendrait de savoir notamment comment la dette hypothécaire se" répartit entre chacun de nos départements et chacun de nos arrondissements. L'administration a certainement dans ses mains tous les éléments nécessaires pour établir un état de ce genre. Oe n'est d'ailleurs qu'en les réunissant qu'elle a pu faire son travail d'ensemble. Que ne les donne-t-elle au public? La géographie hypothécaire de la France nous apporterait inévitablement des connaissances d'une valeur sérieuse. L'emprunt sur im-

meubles n'est pas également généralisé dans toutes les régions. Son développement est-il lié à celui de la fortune publique ? Est-ce dans les pays les plus riches ou dans les plus pauvres que le montant total des hypothèques ou son rapport à celui des valeurs immobilières est le plus fort ou le plus faible ? L'extension et le ralentissement des entreprises industrielles exercent-ils une influence en cette matière? etc. On n'en sait rien, et faute de documents, qui cependant existent, on est réduit aux conjectures les plus hasardées.

A d'autres points de vue, il serait bon d'établir en outre une distinction entre les hypothèques qui reposent sur des immeubles urbains et celles qui portent sur des propriétés rurales. On pourrait les classer à part sans trop de difficultés, et leur division serait une source d'observations fécondes sur notre économie rurale.

L'administration, qui a pris soin de nous avertir de l'augmentation considérable des inscriptions prises d'office depuis la loi du 23 mars 1855 sur la transcription, aurait pu nous donner enfin les chiffres qui s'y rapportent. Souvent, dans nos campagnes, on achète une pièce de terre pour arrondir son domaine avant de pouvoir la payer intégralement. De crainte de laisser échapper pour toujours une occasion favorable, on s'empresse de se rendre acquéreur à tout prix en remettant à une époque plus ou moins éloignée le souci de remplir ses engagements. La passion de la propriété entraîne parfois trop loin dans cette voie ; elle crée alors des charges dont le poids se fait durement sentir sur nos cultivateurs, qui vont, pour ainsi dire d'eux-mêmes, au-devant de la ruine. Les exemples n'en sont que trop multipliés. Il suffirait d'indications faciles à obtenir pour nous montrer ce qui se passe en réalité.

Si la situation hypothécaire de la propriété française n'a rien d'inquiétant dans son ensemble, on ne peut malheureu-

sèment en dire autant de celle de l'Algérie. D'après M. Sabatier, le chiffre des inscriptions hypothécaires relevées au 31 mars 1885 dans notre belle colonie d'Afrique s'élevait à plus de 770 millions, et représentait le quart du capital foncier. Les capitaux y sont plus rares que dans la mèrepatrie, l'esprit d'initiative y est plus développé. On cherche à se procurer de l'argent par tous les moyens possibles, et l'on engage facilement tout ce que Ton possède pour augmenter ses affaires. La culture delà vigne, qui est si pleine de promesses, a décidé encore, depuis huit ou dix ans, les propriétaires à entrer plus avant dans la voie des emprunts. Tout ira bien si rien ne vient tromper les espérances sur lesquelles on s'est basé dans ses calculs, mais sur bien des points il semble que la propriété ne pourrait plus supporter sans danger un nouvel excédent de charges.

Les avantages du crédit hypothécaire diffèrent singulièrement avec l'importance des emprunts. Ses garanties de solidité sont de nature à déterminer les capitalistes à le choisir de préférence à bien d'autres ; la sûreté qu'il offre aux placements engage les prêteurs à se contenter d'un assez minime intérêt, ce qui est tout au profit des personnes qui peuvent y recourir. C'est grâce à cette parfaite sécurité que les propriétaires ont pu se procurer, dans des circonstances difficiles, des capitaux au taux nominal de cinq pour cent, tandisque leur loyer était sensiblement plus élevé sur le marché général. Mais si le crédit hypothécaire se distingue de toutes les autres formes de crédit par la qualité du gage sur lequel il est établi, sa supériorité n'est jamais acquise qu'au prix de formalités qui sont une source de frais plus ou moins considérables qui viennent s'ajouter aux exigences des prêteurs. Son amélioration est extrêmement désirable.