III. Le crédit foncier

Origine des institutions du Crédit Foncier. Associations de propriétaires en Silésie. Emprunts collectifs. Conciliation des placements à longue échéance avec la facile disposition des fonds prêtés. — Première organisation des sociétés de Crédit Foncier en France . Décret du 28 février 1852. Banques Foncières. — Décret du 10 décembre 1852. Création du Crédit Foncier en France. Remboursements des emprunts par annuités. Réglementations diverses du taux de l'intérêt. — Décret du 6 juillet 1854 et du 26 juin 1856. Réorganisation du Crédit Foncier. Autorisation des prêts en obligations foncières. Reprise des prêts en numéraire. Taux de l'intérêt. Calcul de l'annuité. — Conditions exigées pour les prêts. Privilèges accordés au Crédit Foncier, garanties dont il dispose. Nature des obligations foncières. — Opérations du Crédit Foncier. Critiques dirigées contre l'institution ; services qu'elle a rendus à la propriété rurale.

Le crédit hypothécaire rend de grands services à la propriété; il ne satisfait cependant complètement personne. Non seulement il est cher, mais ses opérations sont compliquées et restreintes par le mode de réalisation qui leur est imposé. Ses défauts ont appelé l'attention sur les combinaisons de nature à le perfectionner. Les plaintes de Tagri-

culture ont provoqué des enquêtes. On s'est informé de ce qui se passait à l'étranger, et c'est des études entreprises chez les nations voisines qu'est sortie l'idée des institutions de Crédit foncier.

Ces institutions sont originaires d'Allemagne. M. J.-B. Josseau en a rappelé l'histoire dans un long rapport du 2 janvier 1851 à M. Dumas, alors ministre de l'Agriculture et du Commerce. Son traité du Crédit foncier est, en outre, un ouvrage classique sur la matière. La plus ancienne de ces créations originales, celle de Silésie , remonte à l'année 1770. La propriété foncière était dans la détresse par suite des maux de la guerre et du vil prix des denrées ; l'intérêt de l'argent était monté à 10 p. 100 et au-dessus, les frais de commission à 2 et 3 p. 100. La noblesse de la province obtint de Frédéric II un sursis de trois ans pour payer ses dettes. Cet état de choses inspira à un négociant obscur de Berlin, Bûring, l'idée de relever le crédit territorial en substituant à la responsabilité individuelle de chaque débiteur la garantie collective d'une société de propriétaires engagés par contrat hypothécaire. L'association silésienne fut améliorée progressivement et perfectionnée ensuite par l'introduction de la réforme la plus importante, l'extinction de la dette par amortissement. Plus tard, en Pologne, le crédit collectif permit de résoudre les mêmes difficultés. Ces premiers essais réussirent si bien qu'ils décidèrent la fondation d'un grand nombre d'établissements du même genre.

« Mais une pensée commune a présidé à leur création, disait M. J.-B. Josseau, dans le rapport que nous venons de citer, cette pensée est celle-ci : il existe pour le prêteur une multitude de chances de pertes. Les irrégularités et les lenteurs de la procédure, l'évaluation parfois trop élevée des immeubles, leur dépréciation par suite d'événements imprévus, la nature même du revenu foncier, qui ne répond que

lentement aux sacrifices faits pour améliorer le sol, toutes ces circonstances sont autant de causes d'incertitude pour le créancier, et, en contribuant à rendre les prêteurs plus réservés, elles forcent les emprunteurs, soit à payer des primes plus onéreuses, soit à engager à somme égale une plus grande quantité d'immeubles. Si Ton ajoute à ces circonstances la concurrence que font à l'agriculture le commerce et l'industrie, on comprend aisément que l'emprunt hypothécaire, entouré de formalités gênantes et illusoires, loin d'appeler les capitaux, les effraye et les écarte. Aussi voyait-on en Allemagne comme ailleurs le crédit rural, suivant toutes les oscillations de la rente foncière, baisser avec une rapidité désolante, lorsque la nécessité de rembourser amenait dans les campagnes de fréquentes déconfitures.

» Quel était le moyen d'obvier à ces inconvénients et de rendre plus sûr, et par conséquent moins onéreux, le prêt hypothécaire? On Ta trouvé dans la création d'un intermédiaire, qui, évitant aux capitalistes l'embarras des investigations, leur offre la garantie solidaire d'une collection de propriétaires associés, leur assurant le service exact des intérêts, et les déterminant ainsi à effectuer leurs prêts àdes conditions moins dures. Plus tard on a perfectionné cette combinaison; la libération par amortissement a été introduite, et le crédit foncier a été dès lors comp lètement organisé. »

Ce n'est pas tout, les capitalistes veulent, avec la sécurité, des facilités pour engager et retirer leurs capitaux ; les emprunteurs cherchent, de leur côté, des moyens de se libérer quand le moment leur paraît opportun, et ils tiennent à pouvoir le faire de la manière la plus commode pour eux. Le Crédit Foncier répond à ces diverses exigences.

Dès 1835 déjà, M. Wolowski, qui le premier parmi les économistes français avait fait connaître son fonctionnement, en montrait le mécanisme par une comparaison saisissante.

Le problème à résoudre consistait, suivant lui, à concilier les placements à longue échéance, et l'immobilité du gage avec la prompte et facile disposition des fonds prêtés. Depuis longtemps il était résolu pour le crédit public. Les emprunts faits par l'État sont, en effet, des emprunts à très longue échéance, qui affectent même le caractère de la perpétuité, et cependant la réalisation des effets publics l'emporte en commodité sur toutes les autres valeurs. La création de la rente, l'ouverture du grand-livre, ont suffi par absorber dans une solution supérieure deux termes opposés en apparence. Au lieu de libération du débiteur, on obtient facilement une substitution de créanciers. Là, disait plus tard en substance l'éminent financier (Dictionnaire de l'Économie politique) , se trouve le nœud de la question ; il faut constituer un titre de rente territoriale, il faut emprunter aux organes du grand-livre ce double caractère de la permanence de l'engagement et de la circulation de la valeur. Ajoutons à cela le remboursement par annuités avec amortissement, il n'en faut pas davantage pour faciliter les améliorations foncières, rendre les expropriations fort rares, et élever le crédit privé de la propriété foncière à la hauteur du crédit de l'État. Qu'une société quelconque se réunisse, s'interpose comme intermédiaire entre l'emprunteur et le prêteur, en garantissant le service des intérêts, et le Crédit foncier sera constitué. La société n'aura, pour se procurer l'argent nécessaire à ses prêts, qu'à émettre des obligations d'une valeur uniforme et dont le transfert sera très simple. C'est ainsi que, dans les inscriptions de rente, l'État est l'intermédiaire entre les prêteurs et les contribuables, qui payent sous forme d'impôts les intérêts et l'amortissement des sommes empruntées. L'institution du crédit foncier n'est, en réalité, que l'étude du notaire portée à une plus haute puissance. Il affranchit les propriétaires de la sujétion des relations locales ; ils n'ont

plus à céder à des exigences excessives parce qu'ils sont mis en rapport avec la masse disponible des capitaux du pays tout entier.

Ces idées avaient causé tout d'abord une certaine surprise dans les esprits. Tout cependant confirmait leur exactitude. Elle était affirmée, notamment, en 1848, dans un Rapport de Royer, inspecteur de l'Agriculture, rédigé à la suite d'une mission dont le gouvernement l'avait chargé en Allemagne. Le moment était venu de passer des discussions théoriques à la pratique. On avait examiné la question sous toutes se3 faces, il fallait se décider à agir. Différentes propositions, conçues sur des principes analogues, aboutirent enfin au décret du 28 février 1852, qui servit de base à de premières entreprises. Son économie a été expliquée par un article inséré au Moniteur du 9 mars de la môme année, dont nous détachons la partie essentielle :

« Les bases posées dans le décret du 28 février peuvent se résumer en peu de mots.

» Quel doit être le but de toute institution de crédit foncier ? Le prêt remboursable par annuités à long terme.

» Quel est le moyen ? L'émission de titres ou lettres de gage. Ces titres, garantis par hypothèque, produisent intérêts et sont négociables sans frais.

» Quel est l'instrument ? Un intermédiaire entre les propriétaires et les capitalistes. La fonction de cet intermédiaire consiste à vérifier le crédit de la propriété foncière, à émettre des lettres dégage, à recevoir l'annuité due par les emprunteurs, et à servir aux porteurs l'intérêt auquel ils ont droit.

» Quel est cet intermédiaire ? Une association. Mais cette association elle-même peut revêtir deux formes différentes : constituée entre emprunteurs, c'est-à-dire exclusivement dans leur intérêt, sans aucune vue de spéculation et sans le concours d'actionnaires, elle prête non pas de l'argent mais

du crédit, elle livre à ses adhérents des lettres de gage en échange de contrats hypothécaires ; formée par des prêteurs, c'est-à-dire par des capitalistes, elle remet aux emprunteurs de l'argent, et elle livre des lettres de gage aux prêteurs. Les actionnaires ont droit aux intérêts et à un certain bénéfice pris sur l'annuité payée par l'emprunteur.»

Sous le régime de ce décret se créèrent bientôt la Banque foncière de Paris, dont les statuts furent approuvés le 30 juillet 1853 , puis celles de Marseille et de Nevers. D'autres sociétés, dont les statuts avaient été approuvés par le Conseil d'État, étaient à la veille d'obtenir l'autorisation quand le Gouvernement songea à les absorber toutes eu un seul établissement. L'opinion semblait prévoir et désirer cette transformation, on en attendait des facilités plus grandes de circulation pour les titres à émettre, et une nouvelle extension des affaires entreprises. « En adoptant un seul type, faisait remarquer M. Volowski, tout prend des proportions plus larges, et tout se simplifie ; c'est la machine à vapeur qui se substitue à une foule de leviers isolés et discordants; elle joint l'économie des ressorts à la puissance de ' l'action. » Les avis étaient à peu près unanimes. C'était, du reste, une époque à laquelle on aimait à faire grand. On ne tarda pas à prendre une décision.

Le décret du 10 décembre 1852 approuva une convention passée entre le Ministre de l'Intérieur, de l'Agriculture et du Commerce, et la Banque foncière de Paris, la plus importante des institutions récemment fondées, qui devint le Crédit foncier de France. Son privilège fut étendu à tous les départements qui n'avaient pas de société de crédit foncier ; on eut même le soin de prévoir l'incorporation des sociétés établies. Au fond, il est assez probable que cette mesure n'a eu d'autre effet que de presser une fusion qui se serait accomplie d'elle-même avec le temps.

En donnant au Crédit foncier une haute situation, en en faisant une véritable banque nationale de la propriété immobilière, le Gouvernement lui imposa tout d'abord des obligations qui menacèrent un instant d'arrêter son développement. Désireux de jeter un vif éclat sur le nouvel établissement, on le chargea d'offrir à la propriété des prêts à 5 p. 100 tout compris et remboursables en cinquante années. On émit à cet effet un emprunt de 200 millions représenté par des obligations foncières de 1,000 fr. au porteur, produisant un intérêt de 3 p. 100, remboursables avec lots et primes par tirage au sort, dans le même intervalle de temps que les prêts. Cet emprunt n'eut qu'un succès incomplet. On avait trop présumé des bonnes dispositions des capitalistes. De ce que les propriétaires se contentaient d'un revenu moyen de 3 p. 100, on avait cru que les épargnes placées en obligations foncières, aussi solides que le gage sur lequel elles reposaient, ne demanderaient pas un intérêt supérieur. C'était faire abstraction du goût qu'inspire la propriété et des chances de plus-value qu'elle présente à ses possesseurs. On dut chercher autre chose.

En conséquence, un nouveau décret du 21 décembre 1853 substitua au taux de 5 %, amortissement et commission compris, une échelle mobile calculée sur le cours de la rente 3°/0. Ce n'était encore qu'un palliatif insulfisaut. Les exigences des détenteurs des capitaux hypothécaires se règlent, dans une certaine mesure, sur celles des créanciers de l'État, mais elles ne suivent pas absolument des modifications pareilles Suivant les circonstances, leurs prétentions se montrent plus ou moins élevées, et rien ne permet de les soumettre à des règles formulées d'avance. i

Les tâtonnements et les expériences des débuts ne demeurèrent cependant pas sans résultat. L'expérience porta ses fruits. Profitant des enseignements dupasse, l'adminis

tration sut les mettre à profit en réorganisant le Crédit foncier sur de nouvelles bases par un décret du 6 juillet 1854. De cette année date pour lui une véritable renaissance. C'est à partir de cette époque qu'il a pris rang au nombre de nos plus grands établissements financiers. Le cadre de ses opérations n'a cessé de s'étendre avec l'autorisation de l'État, et ses affaires se sont régulièrement accrues.

La direction de la Société est confiée, sous la surveillance du gouvernement, à un gouverneur et deux sous-gouverneurs nommés par décret du président de la République. Son principal objet consiste à prêter sur hypothèques aux propriétaires d'immeubles des sommes remboursables, soit à long terme, par annuités, soit à court terme, avec ou sans amortissement, à créer et à négocier des obligations foncières ou lettres de gage pour une valeur qui ne peut dépasser le montant des sommes dues par les emprunteurs, et enfin à prêter, même sans hypothèque, aux départements, aux communes et aux asspciations syndicales.

Les prêts hypothécaires remboursables à long terme constituent l'opération qui nous intéresse plus spécialement. Les annuités destinées à en opérer le remboursement sont calculées de manière à amortir la dette dans un délai de dix ans au moins, et de soixante-quinze ans au plus. Ils se distinguent surtout des prêts ordinaires par le mode de libération du débiteur. Les emprunteurs qui s'adressent aux particuliers ont à payer, chaque année, un intérêt déterminé, pour s'acquitter en bloc des sommes empruntées à l'échéance convenue. Souvent surpris par l'arrivée d'un terme qui leur impose des charges auxquelles ils ne sont pas préparés, ils se trouvent réduits à la situation la plus pénible. Après avoir servi tant bien que mal les intérêts de leur dette, ils ne sont pas en mesure d'en solder le principal et se voient menacés d'expropriation. Avec le remboursement par annuité, cette dernière

éventualité devient fort peu probable. L'annuité exigible chaque année représente, en môme temps que l'intérêt, une partie du capital, si bien qu'elle éteint graduellement la dette dont elle est la compensation. Quand vient l'époque de la libération, sa réalisation n'imposç plus d'effort particulier; elle est acquise.

La question de la fixation du taux de l'intérêt des prêts était une des plus difficiles à résoudre. Ou n'avait pas réussi dans les premiers essais déréglementation, et l'opinion n'était pas favorable au principe de la liberté. On ne pouvait cependant penser à consentir des avances à des conditions moins onéreuses que celles qu'imposait à la Société l'état du marché des capitaux. Pour prêter à 5 pour cent au maximum, il fallait de toute nécessité trouver de l'argent à moins de 5 pour cent, et ce n'était pas toujours possible. Si le Crédit foncier avait dû se conformer au taux légal, ses opérations auraient été arrêtées par la force des choses chaque fois que les exigences des capitalistes auraient été trop élevées. On tenait cependant à le respecter, en principe au moins, sinon en fait. C'est alors qu'on imagina, par le décret des 25 et ~6 juin 1856, d'autoriser les prêts en obligations foncières ou lettres de gages comptées aux emprunteurs pour leur valeur nominale, en leur laissant le soin de les négocier au mieux de leurs intérêts.

Cette réforme apportée dans les procédés mis à la disposition du Crédit fondera mis l'institution au-dessus des difficultés qui peuvent résulter des oscillations du marché des capitaux. «La Société, instrument de crédit, écrivait à ce propos M. Josseau, n'est plus obligée d'emprunter d'une main pour prêter de l'autre, et de changer les conditions qu'elle fait aux emprunteurs suivant celles si variables que lui font ses prêteurs • Ce qu'elle prête à chaque propriétaire, c'est le crédit même de son immeuble sous la forme perfec-

tionnée d'une lettre de gage, et l'annuité qu'elle lui impose est à l'abri des variations quotidiennes du cours des valeurs publiques.

» Sans doute, en réalité, le taux auquel a lieu l'emprunt varie suivant le prix moyennant lequel la lettre de gage se négocie. Mais l'emprunteur pourrait-il s'en plaindre? Il subit la loi du marché. Or, le crédit réel ne saurait, pas plus que le crédit personnel, avoir la prétention de s'en affranchir. Qui ne sait d'ailleurs que le crédit de la Société venant s'ajouter au sien propre, pour soutenir le cours des lettres de gage, le propriétaire doit emprunter encore à de meilleures conditions que s'il se fût adressé à tout autre capitaliste ?»

Suivant les circonstances, le Crédit foncier a donc donné à ses clients des espèces ou des lettres de gage. Cette liberté d'ailleurs lui a permis, pendant longtemps, de calculer ses annuités sur un taux invariable, le capital prêté variant seul, dans lé cas de prêts en lettres de gage, suivant que le cours des obligations foncières était plus ou moins élevé. En fait, depuis une dizaine d'années, l'amélioration du marché des capitaux lui ayant permis de placer ses obligations à un cours avantageux, et la concurrence aussi exerçant son action, il a repris le système des prêts en numéraire. Le mécanisme de l'amortissement repose sur l'accumulation progressive des intérêts composés. Telle annuité toujours égale représente chaque année une portion croissante afférente au remboursement du capital. L'amortissement, qui marche lentement dans les premières années, s'accélère dans les dernières. L'annuité comprend l'intérêt ainsi que l'amortissement déterminé par le taux de l'intérêt et la durée du prêt. Le taux de l'intérêt déterminé par le Conseil d'administration ne peut dépasser de plus de 0,60 pour cent le taux de revient des obligations en émission, au

moment de sa fixation. Après avoir été longtemps de 5,60 pour cent, il a été abaissé à 4,45 pour cent au moment de la concurrence faite par la Banque hypothécaire ; il est actuellement de 4,85 pour cent.

Le calcul de l'annuité est une opération mathématique qui ne soulève aucune difficulté, et les résultats qu'il donne sont des plus remarquables. C'est ainsi que l'annuité exigible pour rembourser une somme de 100 fr. au taux de 4,85 pour cent est de 12 fr. 73,871 pour un prêt remboursable en 10 ans ; de 6 fr. 36,056 pour un prêt remboursable en 30 ans, de 5 fr. 33,598 pour un prêt remboursable en 50 ans, et de 4 fr. 98,707 seulement pour un prêt remboursable en 75 ans. Si, par exemple, on contracte au Crédit foncier un emprunt de 100,000 fr. au taux actuel de 4,85 pour cent par an, on pourra se libérer en payant chaque année, pendant cinquante ans, une somme de 5,335 fr. 98 qui n'est supérieure que de 485 fr. au montant annuel de l'intérêt convenu.

Le tableau suivant, dont les chiffres empruntés aux publications du crédit foncier seraient d'ailleurs faciles à vérifier directement par le calcul, montre comment marche avec le temps l'amortissement d'un emprunt hypothécaire de 100 fr. en 50 ans, à 4,85 pour cent, avec une annuité de 5 fr. 33,598.

. , Somme Somme

nn amortie restant due

1 an 0.49 99.51

Le mode de remboursement par annuités ne saurait convenir aux capitalistes ordinaires ; il serait aussi gênant pour eux qu'avantageux pour leurs emprunteurs. La difficulté d'utiliser de petites sommes et de les placer chaque année occasionnerait aux prêteurs de sérieux embarras. Le Crédit foncier ne souffre en rien de ce mode de libération. A mesure que ses annuités lui rentrent, iUes emploie au remboursement de ses obligations, et s'il voit réduire peu à peu les intérêts qu'il a à toucher, sa dette productive d'intérêts se réduit elle-même dans une proportion égale. Il y a plus, son organisation lui permet d'accepter des remboursements par anticipation, et ils sont de droit pour ses débiteurs.

Le recouvrement régulier de ses annuités est la base sur laquelle repose tout le mécanisme du Crédit foncier. Si leur payement souffrait de retards un peu importants, il lui serait impossible lui-même de faire face à ses engagements, et l'institution serait en péril. La sécurité de ses prêts est donc la condition essentielle du fonctionnement régulier de ses divers services. Des règles précises inscrites dans ses statuts ont été arrêtées pour écarter toutes les opérations incertaines. La société du Crédit foncier ne prête que sur hypothèque et sur première hypothèque seulement. Le montant de ses prêts ne peut dépasser la moitié de la valeur de l'immeuble hypothéqué. Il est au plus du tiers de cette valeur pour les vignes, les bois et autres propriétés dont le revenu provient de plantations. Les bâtiments des usines et fabriques ne sont estimés qu'en raison de leur valeur indépendante de leur affectation industrielle. Dans aucun cas, l'annuité au service de laquelle l'emprunteur s'engage ne peut être supérieure au revenu total de la propriété. — Le Crédit foncier n'admet au bénéfice de ses prêts ni les théâtres, ni les mines et carrières, ni les immeubles indivis, à moins que l'hypothèque ne soit établie sur la totalité de ces immeubles du consente-

ment de tous les co-propriétaires, ni ceux dont l'usufruit et la nue-propriété ne sont pas réunis, à moins du consentement de tous les ayants droit à l'établissement de l'hypothèque. — Les propriétés susceptibles de périr par le feu doivent être assurées contre Pincendie, aux frais de l'emprunteur, et l'acte de prêt contient transport de l'indemnité en cas de sinistre. Cette indemnité, s'il y a lieu, est touchée directement par Ja Société. — L'estimation des biens offerts en garantie a lieu d'après les titres, baux et autres renseignements fournis par le propriétaire. La Société a le droit, en outre, de faire procéder à une estimation par experts. Dans tous les cas, l'estimation est faite sur la double base du revenu net et du prix vénal, etc., etc.

Ce n'est pas tout. La loi elle-même a accordé au Crédit foncier des privilèges pour la sûreté et le recouvrement de ses prêts. Il peut user exceptionnellement de la purge pour découvrir les hypothèques légales qui pèsent sur les immeubles, purge qui n'est prévue par le Code civil que dans le cas d'aliénation, et ses formalités abrégées en sa faveur entraînent la perte des droits, en ce qui le concerne du moins, de toute femme mariée ou mineur qui ne ferait pas inscrire son hypothèque en temps utile. Le juge ne peut accorder de délai de grâce aux débiteurs malheureux même « en usant de ce pouvoir avec une grande réserve» (C. civil, art. 1224) pour le payement de leurs annuités. Ces annuités sont insaisissables par voie d'opposition. Les intérêts moratoires courent de plein droit. En cas de retard dans le payement d'une annuité, la Société peut se mettre en possession de l'immeuble hypothéqué, en vertu d'une ordonnance du juge rendue sur simple requête. Cette mainmise peut dispenser de recourir immédiatement à l'expropriation. Devenu antichrésiste par l'effet du séquestre, le Crédit foncier a le droit de toucher les revenus, et de les appliquer par privilège à

l'acquittement des termes échus des annuités et des frais. Eq cas d'expropriation, il peut suivre une procédure rapide établie en sa faveur ; il est dispensé des formalités de Tordre pour toucher ce qui lui revient; il est dispensé aussi du renouvellement décennal de ses inscriptions.

Aussi le Crédit foncier ne prête que sur les garanties les plus solides, et il est couvert par la loi contre la mauvaise foi ou l'insolvabilité de ses débiteurs. Les précautions les plus minutieuses sont destinées à le préserver contre les moindres chances de perte. Sa rigueur dans ses rapports avec ses clients fait seule sa force et explique ses avantages; on comprend qu'il ne puisse s'en départir. Ses attentions multiples ne l'empêchent pas de traiter quelques mauvaises affaires. Quand tout disparaît, l'étendue de ses droits ne lui sert plus à rien. On voit parfois des exemples d'accidents pareils. Bien qu'il n'ait prêté que jusqu'à concurrence du tiers sur la valeur des vignobles du Midi, la dépréciation qu'ils ont subie à la suite de l'invasion du phylloxéra a trompé toutes les prévisions fondées sur leurs récoltes, et le produit de leur vente n'a pas toujours pu couvrir les premières hypothèques. Quelques propriétés ont été évaluées au-dessus de leur valeur ; on n'en a pas retiré ensuite ce qu'on croyait en obtenir. Ce ne sont, en définitive, que de fausses opérations négligeables dans la masse de celles qu'entreprend la Société, et dont les conséquences sont compensées par le montant des bénéfices de l'entreprise.

Les fonds nécessaires au service des prêts du Crédit foncier proviennent d'émission d'obligations foncières, ils ne peuvent dépasser le montant des prêts. Le rôle de la Société consiste à se les procurer aux meilleures conditions, pour en faire ensuite un emploi conforme à ses attributions. C'est à elle de placer ses capitaux, de surveiller le payement des annuités qui lui sont dues, d'assurer le service des intérêts à

ses obligataires et celui de leur remboursement. Elle n'est, en définitive, qu'un intermédiaire, et ses obligations peuvent être comparées aux titres hypothécaires ordinaires. Elles en diffèrent surtout parce qu'elles ne sont pas remboursables à échéance fixe, mais elles ont l'avantage de se transmettre avec les mêmes facilités que les valeurs mobilières. Elles sont toujours réalisables.

Les obligations foncières sont créées, en effet, sans époque fixe d'exigibilité pour le capital. Elles sont appelées au remboursement par voie de tirage au sort. Chaque remboursement comprend le nombre d'obligations nécessaire pour opérer un amortissement tel que les obligations restant en circulation n'excèdent jamais les capitaux restant dus sur les prêts hypothécaires. Les intérêts et capitaux dûs par le Crédit foncier ne dépassent ainsi jamais ceux qui lui sont dus par ses emprunteurs.

Si étroites que soient les relations entre les obligations foncières et les obligations hypothécaires, il faut remarquer cependant que leurs porteurs n'ont aucun gage réel spécial, qu'ils n'ont d'autre action que celle qu'ils peuvent exercer directement contre la Société. C'est donc de la prudence apportée dans sa direction que dépend essentiellement la confiance qui leur est accordée.

Le Crédit foncier est tenu, par sa nature, de rester étranger aux opérations qui font au hasard la part la plus minime. Comme d'autres institutions, il n'a pas su toujours résister aux séductions de la spéculation. Il s'est associé un moment à une opération considérable de prêt au khédive, dont il n'est pas sorti sans embarras. Son crédit a été un instant ébranlé (1876), mais il a pu liquider son opération sans perte, et sa forte situation a été vite reconquise. Le succès de ses dernières et grandes émissions de 1879, 1883 et 1885 ,1e cours auquel se maintiennent ses titres, témoignent de la faveur du

public. Grâce aux conditions avantageuses auxquelles il s'est procuré des capitaux, il a pu convertir sa dette, diminuer ses charges, et modérer ses exigences à l'endroit de ses emprunteurs. Ses affaires, menacées dans leur expansion par des entreprises concurrentes, n'ont cessé de s'accroître au profit de ses porteurs de titres, de ses emprunteurs et de ses actionnaires.

A côté des prêts faits aux particuliers, les prêts consentis aux départements, aux communes et aux associations syndicales, autorisés par la loi du 6 juillet 1860, ont pris une importance considérable. A défaut de gages hypothécaires, ils ont pour garantie les conditions étroites qui sont imposées à leur réalisation.

Ajoutons que le décret du 23 septembre 1858 a substitué le Crédit foncier à l'État pour l'exécution des prêts destinés à faciliter les travaux de drainage. Un décret du 11 juillet 1860 avait autorisé l'extension de ses opérations à l'Algérie. mais il a rétrocédé son privilège en 1881 au Crédit foncier algérien.

Le dernier rapport présenté aux actionnaires de la Société permet de se rendre compte de l'importance de ses opérations. Il a été effectué, au cours de l'exercice 1889, 3,515 prêts hypothécaires, pour une somme de 102,048,308 fr. 79, ce qui porte à 3 milliards 394,162,783 francs le montant des prêts hypothécaires réalisés par le Crédit foncier depuis sa fondatioQ jusqu'au 31 décembre 1889. Si l'on déduit de ce chiffre les remboursements effectués, on trouve un solde de prêts fonciers de 2 milliards 027,263,022 francs. — A la même date, le solde des prêts communaux s'élevait à 1 milliard 127,186,984 francs. Pendant l'année 1889, l'augmentation des prêts fonciers et communaux a été de 120,186,377 francs. — Le solde des prêts fonciers et communaux, après déduction des prêts faits avec les réserves,

s'élève à 3 milliards 062,717,989 francs. — Aux prêts correspondent les obligations; or, au 31 décembre 1889, le solde des obligations foncières et communales en circulation et des bons à lot était de 3 milliards 021.960,252 francs, soit un excédent de prêts de plus de 40 millions.

Nous venons de voir quelle est la nature des opérations du Crédit foncier et quelle est leur importance. Ont-elles répondu aux services qu'on était en droit d'en attendre ? On le conteste, et il faut bien reconnaître que ce n'est pas sans quelque raison.

Les défenseurs du Crédit foncier insistent sur la modération relative des annuités, mais cette modération n'est qu'apparente . Derrière le taux de l 'annuité, il faut voir celui de l'intérêt, et il est en rapport avec le cours du marcbédes capitaux. Il ne saurait évidemment en être autrement. Il n'y a pas d'institution qui puisse réagir contre les prétentions de l'épargne, et le Crédit foncier n'a rien négligé pour l'attirer de son côté. Sous ce rapport, il n'y a aucune critique à lui adresser, mais l'intervention de la Société n'est pas gratuite. Elle semble même bien onéreuse. Jusqu'en 1882, le Crédit foncier distinguait, dans son annuité, l'intérêt, l'amortissement et une commission pour frais d'administration. Depuis la refonte de ses statuts, le troisième élément de calcul semble ne plus entrer en ligne de compte ; il se confond en fait avec les précédents. Le taux de l'intérêt de sommes prêtées peut dépasser, en effet, de 0,60 p. J 00 le taux de revient des obligations en émission. Ces 60 cent, paraissent une quantité négligeable, ils ne suffisent pas moins pour assurer des bénéfices très élevés. Le Crédit foncier prête ou peut prêter à 0,60 p. 100 de plus qu'il n'emprunte ; c'est beaucoup. L'objet de son commerce est le crédit, le loyer des capitaux ; il ne lui coûte pas plus actuellement de 4 à 4,50 p. 100, et il le revend après avoir prélevé pour lui une majoration de

plus de dix pour cent. Si ce n'était le monopole dont il jouit, on trouverait peut-être d'autres établissements moins exigeants.

L'intervention du crédit foncier ne diminue en rien, du reste, les frais accessoires des emprunts qui sont à la charge des emprunteurs. Elle ne dispense ni d'acte notarié constitutif d'hypothèques, ni des frais qui en sont la suite. La sévérité de la Société les accroît même des dépenses ordinaires. Au lieu d'un seul acte, elle oblige à en dresser deux: un acte de prêt conditionnel indispensable pour pouvoir procéder à la purge spéciale, s'il y a lieu, et un acte définitif. Les expertises, les cessions d'antériorité destinées à lui assurer, si besoin est, la priorité sur les créanciers hypothécaires sont encore une source de déboursés assez élevés. Enfin, les formalités de toutes sortes qui sont imposées dans le but fort rationnel de sauvegarder les intérêts du prêteur sont une source d'embarras et d'ennuis qui arrêtent beaucoup de propriétaires. Tout emprunteur doit consigner d'ailleurs, lors de la signature de sa demande, les frais d'expertise,qui s'élèvent,savoir: à 20 fr. pour toute demande ne dépassant pas 10,000 fr., à 30 fr. pour toute demande ne dépassant pas 30,000 fr. et à 1 p. 1,000 pour toute demande supérieure.

La durée des prêts du Crédit foncier entraîne, en outre, des charges dont on ne tient ordinairement pas compte. Avant leur remboursement, il y a lieu de compter, en effet, sur une ou deux mutations par décès ; la période de survie successorale est, en effet, de trente-cinq ans en moyenne. Le montant de l'emprunt n'étant pas déduit de l'actif, la famille de l'emprunteur paye des droits de succession sur une valeur très supérieure à celle qu'elle possède réellement.

Le Crédit foncier n'a pas multiplié les frais pour le plaisir de les accroître sans raison ; il n'a cessé, au contraire, de chercher les combinaisons les plus propres à les réduire. Sa

procédure lui est imposée par sa situation. Cela est vrai sans être moins regrettable. Mais encore cette puissante société a-t-elle mis son crédit à la portée de tous ceux qui auraient pu être en état d'en user ? Elle ne manque pas de l'affirmer en faisant valoir les 3 milliards qu'elle a avancés à la propriété en quarante ans, on peut cependant en douter. La décomposition de ses prêts prouve suffisamment que la petite et la moyenne culture n'en ont guère profité. Elle n'aime évidemment pas les petites opérations, elle ne cherche guère à les attirer à elle. Les travaux de construction des villes lui ont amené un courant d'affaires considérable qu'elle a favorisées de tous ses moyens. Sans doute, elle n'a rejeté aucune espèce de prêts, mais on peut se demander si elle a pris les dispositions convenables pour se mettre à la portée des petites fortunes. Sa représentation dans les départements, même notoirement développée, est-elle assez active ? Ne pourrait-elle pas être améliorée? Ses privilèges ne lui imposent-ils pas des devoirs auxquels elle se dérobe en partie ?

La solution de toutes ces questions exigerait de longues études. Le Crédit foncier s'est préoccupé avant tout de ses propres intérêts, il a visé au bénéfice. C'était son droit, presque son devoir, et on ne peut l'en blâmer. S'il a donné un grand essor aux travaux de constructions urbaines, il n'a pas rendu à la propriété rurale tous les services qu'on pouvait en espérer. Les avantages sont incontestables, même pour les agriculteurs, ils ne sont pas suffisants. Le développement qu'ont pris ses opérations n'a pas remédié aux inconvénients de notre régime hypothécaire, il faut chercher autre chose.