IV. La mobilisation de la propriété foncière

Essai de mobilisation de la propriété sous la Révolution : les assignats. Émissions exagérées, dépréciation progressive. Mandats territoriaux. — Loi du 9 messidor an III. Cédules hypothécaires. — Loi du 23 mars 1855. Transcription en matière hypothécaire. — La législation Torrens en Australie. Son application en Tunisie ; conservation de la propriété foncière, immatriculation, procédure, règles d'arpentage, mesures de publicité, individualité des immeubles immatriculés, mutations, transmission des créances hypothécaires, résultats obtenus. — Les handfesten de la ville de Brème. — Hypothèque et cadastre; corrélation désirable. Le cadastre des États-Unis. — Renouvellement du cadastre aux frais des propriétaires.— Difficultés d'application de la législation Torrens en France. Responsabilité de l'État. Prescription. Hypothèques occultes. Réformes nécessaires.

La propriété est le meilleur de tous les gages qu'un emprunteur peut offrir à un capitaliste, et cependant l'argent ne vient pas facilement à elle. N'est-ce pas là une anomalie frappante ? Il le semble tout au moins, et c'est ainsi qu'en a jugé chez nous l'Assemblée constituante aux débuts de la Révolution. Elle a cru qu'il lui serait facile d'user à son profit

du crédit territorial en s'afifranchissant des entraves qui paralysent son essor. Sa tentative mérite d'être rappelée ici d'une manière sommaire.

Quand T Assemblée constituante s'occupa de notre situation financière, elle se trouva dans une position difficile. L'État devait et il n'avait pas de numéraire. Il lui était donc impossible de s'acquitter en espèces, mais à défaut de métaux, précieux il possédait des fonds territoriaux, et il n'était, par conséquent, pas insolvable. En dehors de sa dette constituée, dont rien n'obligeait au remboursement immédiat, sa dette exigible était de 2 milliards 300 millions; les biens nationaux étaient évalués à 2 milliards 450 millions ; ils permettaient donc de faire face à tous les besoins. Toutefois, on ne pouvait songer à les vendre en masse, ce qui aurait amené une dépréciation considérable dans leur valeur. On créa des assignats qu'on émit avant l'opération arrêtée comme l'emploi anticipé du prix des aliénations, en décidant qu'ils seraient admis de préférence pour l'achat de ces biens quand le moment serait venu de les offrir au public .

Tout en représentant des immeubles nationaux, les assignats devaient faire office de monnaie, et on leur donna cours légal; rien, du reste, ne paraissait plus rationnel. «Des assignats, disait Mirabeau, sont des lettres de change payables à vue en propriété territoriale; ils peuvent être un instrument général d'échange, un numéraire national. » Et il ajoutait : « Je place les assignats sur la même ligne que les métaux précieux r s'ils ne les valaient pas, il faudrait renoncer à votre mesure. Mais, comme des propriétés foncières sont une chose aussi précieuse que des métaux, et qu'on ne peut pas faire circuler en nature des arpents de terre, je pense qu'il est égal d'en faire circuler le signe et qu'il doit être pris pour la chose même. . . Si les biens nationaux ne sont pas une nouvelle richesse, ils sont du moins

une nouvelle marchandise : les assignats peuvent être institués par là môme comme une monnaie accidentelle pour les acquérir . »

Eq s'engageant dans la voie de l'émission des assignats, l'Assemblée nationale stipulait, bien entendu, qu'on ne dépasserait jamais la valeur des biens nationaux, mais la force des choses ne devait pas permettre de respecter longtemps d'aussi sages décisions. On s'en écarta de plus en plus sous les divers régimes qui se suivirent jusqu'au Directoire. Après avoir commencé par les tourner en surélevant l'estimation des terres aliénables, on oublia ensuite la règle qu'on s'était primitivement imposée .

Les premiers assignats datent des 19-21 décembre 178J. Ils furent créés à raison de 400 millions, sous forme de billets au porteur, rapportant un intérêt de cinq pour cent. Eu avril 1790, on leur donna cours forcé en réduisant leur intérêt à 4,50 pour cent. Le 29 septembre de la même année, on supprima tout intérêt, et l'on fit une nouvelle émission de 800 millions. L'inquiétude, qui s'était déjà manifestée par une dépréciation sensible, s'accentua d'une manière si générale, que le gouvernement crut devoir recourir aux moyens de rigueur pour maintenir le cours de son papier à sa valeur nominale. Une peine de six ans de prison fut édictée contre quiconque vendrait ou achèterait des assignats au-dessous de leur prix officiel. C'était un mauvais procédé qui ne devait rien arrêter, et qui arrêta d'autant moins un avilissement inévitable, que de nouvelles émissions se succédèrent de plus en plus rapidement. Il n'y avait plus aucune mesure qui puisse modérer une diminution inévitable ; elle marcha avec une accélération toujours croissante.

Vers la fin de 1795 et le commencement de 1796, les 20 milliards de papier qui étaient en circulation représentaient tout au plus 200 millions. L'assignat n'avait que le centième

ou le cent cinquantième de sa valeur nominale, son temps était fini.

Pour revenir du papier à l'argent, on imagina d'user de l'intermédiaire des mandats territoriaux (1 1 avril 1796) , emportant avec eux hypothèque privilégiée et délégation spéciale sur tous les domaines nationaux. Destinés à absorber les assignats sur la base de trente contre un, ils ne répondirent que d'une manière très incomplète au but qu'on s'était proposé par leur création. Dès leur apparition, ils tombèrent beaucoup au-dessous de leur valeur nominale, mais leur décroissance ne fut pas cependant tellement rapide qu'ils n'aient eu le temps d'absorber une certaine quantité d'assignats. Sans sauver la situation, ce qui n'était pas possible, ils préparèrent sa transformation. Quelques mois plus tard (16 juillet), on rétablit la liberté des transactions, et les espèces métalliques reparurent peu à peu. C'était le moment d'annuler les assignats ; on s'y décida le 21 mai 1797 en déclarant qu'ils ne pourraient être remis dans la circulation sous quelque prétexte que ce fût. Les mandats territoriaux disparurent, à leur tour, peu après.

L'expérience des assignats a été désastreuse. En voulant faire de bons d'achats de propriété de véritables monnaies, on visait au delà du possible. Ce n'est évidemment pas la môme chose qu'une créance même hypothécaire, si solide qu'elle soit, et qu'une masse de métaux précieux qui porte en elle-même le gage de sa valeur. L'une ne peut remplacer l'autre; des promesses de richesses ne sont pas des richesses acquises. Il n'y a pas à conclure cependant de ces observations que des titres d'une réalisation plus ou moins facile soient sans valeur et' sans utilité. Si ce n'avait été que les lenteurs nécessaires pour arriver à l'acquisition des biens proposés en gage à leurs détenteurs, les assignats auraient pu conserver un cours assez voisin de leur cours officiel.

N'a-t-on pas vu, en 1871, circuler nos billets de Banque avec tous leurs avantages, quand ils Savaient cepeudant d'autre garantie que des engagements du gouvernement envers rétablissement qui les avait émis ? Sans l'exagération des émissious qui se sont suivies, les assignats auraient évidemment conservé un certain crédit ; c'est l'abus qu'on en a fait qui a amené leur avilissement.

Les assignats avaient été, dans leur début, un instrument de mobilisation du sol. Ce n'est pas qu'il ait jamais été dans l'intention de l'Assemblée nationale de méconnaître la différence qui existe entre les meubles et les immeubles; elle cherchait simplement à simplifier les procédés d'aliénation des immeubles et à faciliter leur circulation dans le commerce. Le terme de mobilisation du sol n'est que l'expression de ses tendances. Son sens répondait à des désirs trop généraux pour que l'idée n'en fût pas reprise après elle. La Convention y revint, en effet, non plus dans l'intérêt spécial de l'État, mais dans celui des particuliers, en proposant aux propriétaires une méthode nouvelle qui devait leur en assurer directement le bénéfice. La loi du 9 messidor an III (27 juin 1795), qui est un véritable Code hypothécaire en 279 articles, contient en effet des dispositions spéciales qui sont prises en vue du résultat proposé. Entre autres dispositions, elle organise un nouveau mode d'hypothèque, l'hypothèque sur soi-même, qui est un moyen puissant démobilisation du sol. Son principe, longuement développé, est exprimé d'une manière très claire dans l'article 46. Il est ainsi conçu :

« Au nombre des diverses manières de conférer volontairement hypothèque, est comprise celle qui accorde à tout propriétaire de biens et de droits susceptibles d'hypothèques la facilité de prendre hypothèque sur lui-même, pour un temps déterminé, qui ne peut excéder dix années, par la voie de cédules hypothécaires, jusqu'à concurrence néanmoins

des trois quarts de la valeur capitale ou prix vénal de ses biens désignés dans la cédule, y compris le montant des hypothèques dont ils sont déjà grevés.

»Dans le cas où il use de cette faculté :

1° Le conservateur des hypothèques chargé d'en faire la délivrance est garant de la valeur capitale annoncée par la cédule et du montant des créances hypothécaires antérieures ;

2° Cette cédule hypothécaire est transmissible, non point au porteur innommé, mais par la voie de l'endossement à ordre; elle forme un titre exécutoire contre le citoyen qui l'a souscrite, au profit de celui à Tordre duquel elle est passée ;

3° Il n'y a aucun recours de garantie d'un endossement à l'autre, excepté seulement en cas de faux. »

La cédule hypothécaire est ainsi un titre hypothécaire d'une circulation aussi facile que celle des lettres de change, sous réserve des différences indiquées. La loi en donne d'ailleurs le modèle. En voici la partie essentielle :

Au Van prèfix, je soussigné

âgé de demeurant à

m1 oblige de payer, à ce domicile, sur la valeur de mes biens territoriaux, à l'ordre du citoyen dénommé au dm, la somme de en monnaie correspondante au

marc d'argent fin, valeur reçue de la même monnaie.

A ce Van de la République

française une et indivisible.

(Signature du débiteur . )

Suit une attestation du conservateur des hypothèques mentionnant les constatations exigées par la loi.

L'innovation de la Convention était grosse de conséquences. C'était la faculté pour tout propriétaire de faire facile-

ment monnaie de ses biens par rémission de cédules hypothécaires. On recula devant l'application, et l'exécution de la loi fut indéfiniment ajournée. La crainte du parti que les émigrés pouvaient tirer de la mesure, afin de soustraire leurs immeubles à la confiscation, ne fut pas étrangère à la réserve adoptée. On est souvent revenu depuis à des projets du môme genre. Celui qui a été proposé en 1884 par M. Frédéric Fleury, député de l'Orne, a fait quelque bruit en son temps. Aucun n'a abouti, chez nous du moins. L'échec de la tentative de la Convention a fait condamner par beaucoup d'esprits préconçus tous les plans qui reposent sur la môme idée. On s'est remis à l'étude de l'amélioration de notre régime hypothécaire.

Le grand obstacle à l'extension du crédit hypothécaire ne vient pas de la rédaction du contrat d'hypothèque ; il réside dans la difficulté de la constatation des titres de propriété de l'emprunteur, et de la situation de ses biens ainsi que de leur valeur. On ne traite pas avant de savoir avec qui ou est en rapport. Sous le régime du Code, on manquait de garanties, et la plus grande réserve s'imposait dans les affaires. La vente des immeubles était, comme celle des meubles, translative de propriété et parfaite ergaomnes, par elle-même, sans qu'il soit nécessaire de la consacrer par la transcription. Citait une cause d'incertitudes qui paralysaient toutes les opérations de crédit en détournant les capitaux de placements incertains. Après de longues études, de multiples enquêtes et des discussions approfondies, on remédia en partie à cette situation grosse d'inconvénients par la loi du 23 mars 1855, qui en atténua les dangers les plus frappants. Revenant à un principe posé par une loi du 11 brumaire an VII, la loi du 23 mars 1855 assujettit maintenant l'aliénation des biens immeubles et de la plupart des droits réels à la formalité de la transcription dans les bureaux de la conservation des hypo-

thèques. C'est uû commencement d'état civil pour la propriété, une organisation qui permet de s'assurer des qualités de son propriétaire et des charges les plus importantes qui pèsent sur elle, mais ce n'est pas un état civil complet. Ses lacunes ont été souvent signalées et ne sont contestées par personne. La transcription révèle des transferts de propriété; elle montre que Pierre a succédé à Paul comme propriétaire, elle ne prouve pas que le droit transmis à Paul ait été acquis valablement par Pierre, qu'il a acquis d'un véritable propriétaire et qu'il est ainsi deveuu propriétaire lui-même. Sans doute, c'est déjà beaucoup que de pouvoir suivre les mutations successives d'un immeuble, mais ce n'est pas une garantie absolue sur laquelle on peut se reposer en toute sécurité. La publicité n'est exigée que pour certains actes, elle ne l'est pas pour d'autres. Enfin, les recherches sont difficiles; l'administration des hypothèques ne connaît pas les immeubles, elle ne connaît que les propriétaires. La loi de 1855 constitue une réforme importante, mais une réforme dont la timidité est incontestable.

Moins hésitants devant les innovations, dégagés du reste de toute contrainte par le passé, les pays nouveaux se sont montrés beaucoup plus ingénieux que nous en organisation hypothécaire. Nos cédules hypothécaires de l'an III n'ont jamais fonctionné, on a introduit ailleurs un système inspiré du même principe. Il s'est développé notamment en Australie, où il est connu sous le nom d'Act Torrens, du nom de son fondateur. En vigueur depuis 1861, on ne s'en est préoccupé en France que depuis cinq ou six ans, sur l'insistance qu'a mise M. Yves Guyot à en recommauder l'étude. Il consiste essentiellement dans la faculté qui est donnée à tout propriétaire, après avoir purgé sa propriété, de se faire délivrer au nom de l'État un certificat avec lequel il peut à son choix aliéner ou hypothéquer son immeuble au moyen d'un endos-

semeat passé au profit du vendeur ou du prêteur. Le titre ToVrens est, pour la propriété, comme un acte de naissance garanti par l'autorité qui lui donne une existence nouvelle, en indiquant les charges et les attributs qu'elle comporte. Avec lui, il n'y a plus de doute possible sur l'étendue des droits afférents à la propriété. Sa forme favorise en outre la rapidité de toutes les opérations qui s'y rapportent. C'est la solution du problème delà mobilisation des immeubles.

D'Australie le système Torrens s'est étendu à d'autres pays, mais nous n'avons plus besoin, pour en étudier le fonctionnement, de chercher des documents au loin. Il vient d'être introduit tout récemment, par une loi du 16 mai 1885, dans notre protectorat de Tunisie où on a dû l'adapter à nos mœurs et à nos institutions. C'est là que nous pouvons dès maintenant en étudier les détails et en apprécier les premières conséquences.

Nous ne saurions mieux en montrer le mécanisme qu'eu en rapportant les principales dispositions d'après le texte de la loi du 1er juillet 1885, en complétant ses dispositions par l'analyse de l'intéressant rapport de M. Cambon, alors résident générai de la République française en Tunisie, qui en a préparé l'exécution. Ce rapport en est en même temps l'exposé succinct et le meilleur commentaire.

La loi foncière du 1er juillet 1885, est facultative comme Test d'ailleurs i'Act Torrens en Australie. C'est aux propriétaires à se prononcer entre l'ancien régime et le nouveau. Le temps et l'expérience démontreront ainsi l'avantage des lois nouvelles ; mais elles fournissent dès à présent, aux Européens et aux capitalistes, les sécurités qui leur sont nécessaires.

Le propriétaire indigène ou européen qui veut placer son immeuble sous le régime de la loi actuelle doit en demander l'immatriculation. L'immatriculation consiste dans

la constitution du titre de propriété de Pimtneuble, l'inscription de tous les droits réels qui s'y appliquent et l'enregistrement du titre à la conservation de la propriété foncière. Elle est effectuée par le conservateur de la propriété foncière, fonctionnaire principalement chargé de l'application de la loi, de la rédaction des titres de propriété et de la tenue des registres.

L'immatriculation accomplie a un effet considérable : elle purge l'immeuble de tous droits réels et charges occultes qui ne sont pas révélés en temps utile et qui n'ont pas été inscrits sur le registre des titres de propriété ; aucun recours ne peut être exercé contre l'immeuble par les détenteurs de droits réels ainsi dépouillés.

Une purge à laquelle s'attachent des effets aussi énergiques pouvait aisément devenir un instrument de spoliation, si elle n'avait été précédée d'une procédure destinée à avertir les tiers et à prévenir les abus. Cette procédure a été organisée avec un soin tout particulier. La législation Torrens n'avait pas à y accorder autant d'attention, parce que les droits de propriété découlent pour la plupart, en Australie, de concessions récentes de la Couronne consignées dans des registres publics ; elle s'imposait en Tunisie, où l'origine de la propriété est plus ancienne, plus obscure et plus difficile à établir.

Les tiers sont prévenus des demandes d'immatriculation par un système très large de publicité. Ils sont tenus, en outre, en éveil parles opérations du bornage de l'immeuble et par celles du levé des plans destiné à être annexé au titre dont le soin est confié à des géomètres officiels. Le mode de procéder dans les arpentages, réglé par un arrêté du directeur général des travaux publics en date du 1er mai 1886, entre d'ailleurs dans les détails les plus minutieux. C'est un guide que peuvent consulter avec profit tous les géomè-

très, il est au courant des méthodes scientifiques les plus récentes. Tout y est prévu, la marche à suivre, les instruments à employer, la limite des erreurs admissibles, les procédés de vérification , etc., jusqu'aux dimensions des calepins destinés aux croquis, à leur disposition et enfin à l'établissement du plan définitif. Ajoutons que, pour la mesure des angles, on a adopté la division centésimale du cercle en grades.

Toutes ces précautions, qui entraînent des opérations sur le terrain, suffisent pour mettre effectivement en demeure les personnes capables et majeures de veiller à la défense de leurs intérêts. La protection des droits des incapables et des absents n'a pas été négligée. Cette mission incombe particulièrement aux magistrats d'une juridiction spécialement créée par la loi nouvelle. Elle prononce souverainement sans appel, et d'une manière sommaire, sur toutes les oppositions, tous les litiges qui sont provoqués par l'application de la loi. I/œuvre de la constitution de la propriété est ainsi placée sous la surveillance et le contrôle de l'autorité judiciaire, sans que pourtant la lenteur tutélaire de ses formes puisse arrêter la prompte exécution d'une entreprise qui, pour donner tous ses résultats, doit être conduite avec rapidité.

Dès qu'il a été statué sur une demande d'immatriculation et sur les litiges qu'elle a soulevés, le conservateur dresse le titre de propriété. L'original est consigné sur un registre déposé à la conservation de la propriété foncière; une copie est remise au propriétaire. A partir de ce moment, l'origine et le point de départ de la propriété sont fixés d'une manière définitive à l'égard de tous; l'immeuble purgé de toutes les charges réelles occultes peut faire l'objet de transactions certaines .

Il ne reste plus qu'à organiser la publicité des transactions ultérieures. La loi Tunisienne a rompu, sous ce rapport,

avec les dispositions de notre Code civil. Elle a soumis à l'inscription, sans exception, tous les actes modifiant la constitution juridique des immeubles immatriculés ; à défaut de cette formalité, ils sont réputés non existants pour les tiers. Les hypothèques occultes et les hypothèques générales sont supprimées. Des hypothèques forcées sauvegardent les droits des mineurs, des interdits, des femmes mariées et des vendeurs non payés; elles sont toujours spéciales. La situation juridique de l'immeuble immatriculé est donc facile à connaître; elle résulte clairement des mentions portées sur le titre de propriété .

Les immeubles immatriculés acquièrent, par l'effet de la loi, une espèce d'état civil qui leur confère une individualité indépendante de celle de leur propriétaire. Il fallait arriver à les classer d'une manière méthodique, de manière à pouvoir rapidement se reporter aux pièces qui les concernent. En l'absence d'un plan cadastral, on ne pouvait songer, comme en Australie, à désigner chacun d'eux par le numéro qu'il porte sur ce plan, mais la coutume fournissait un moyen de combler cette lacune de l'organisation foncière. En Tunisie, les domaines ruraux d'une certaine importance ont un nom qui sert à les désigner dans les actes et à les faire reconnaître; ce nom permet d'ouvrir à chaque immeuble, dans un répertoire général, une sorte de compte numéroté où viennent se grouper les extraits de toutes les inscriptions qui le concernent. Des tables alphabétiques contenant les noms de tous les titulaires des droits réels ou des baux inscrits viennent encore faciliter les recherches. Ce n'est sans doute pas un système parfait; mais c'est le seul pratique pendant qu'on ne dispose pas d'un plan d'ensemble; il est d'ailleurs suffisant.

Le propriétaire dont l'immeuble est immatriculé reçoit une copie de son titre conforme à l'original consigné sur le

registre de la conservation; aucune mention ne peut être faite sur le titre sans être également portée sur la copie. Le titre consigné sur le registre est donc toujours la représentation exacte de la situation de l'immeuble, et la copie qui le reproduit textuellement se trouve entre les mains du propriétaire de l'immeuble. Les mutations sont effectuées par une simple inscription sur le titre et sur sa copie. La constatation de l'état de la propriété ne laisse rien à désirer; ses conséquences se manifestent naturellement, elles sont considérables.

Le concours des officiers ministériels cesse d'être nécessaire, car tous les contrats, môme celui d'hypothèque, peuvent sans danger être rédigés en la forme sous seing privé. De simples mentions sur le titre original et la copie suffisent pour en produire tous les effets. En outre, le principe de publicité reçoit une extension si absolue, son organisation est d'une simplicité telle que, sans recourir aux lumières d'un praticien habile, tout homme prudent et quelque peu accoutumé aux affaires peut aisément vérifier la valeur des titres dressés par le conservateur et l'étendue des droits qu'ils confèrent. La loi n'avait pas à autoriser par une disposition expresse, pour compléter ce système, la transmission des créances hypothécaires par voie d'endossement enregistré à la conservation. Cette facilité résultait suffisamment des principes généraux de notre droit civil combiné avec les règles de la législation nouvelle, et notamment avec cette disposition que le contrat d'hypothèque peut être rédigé par acte sous seing privé.

Des précautions multiples sont prises par la loi, comme on l'a vu, pour garantir tous les droits légitimes ; mais la règle que l'inscription fait foi absolue à l'égard des tiers a, malgré tout, quelque chose de rigoureux pour notre société formée au régime du Code civil. On a cru devoir adoucir ses conséquences par la création d'un fonds d'assurances

dont la création donne une entière satisfaction aux esprits préoccupés de concilier l'application du système nouveau avec les exigences de la justice la plus scrupuleuse. Ce fonds est alimenté par un droit perçu sur la valeur des immeubles immatriculés, et après immatriculation, à l'occasion de chaque inscription.

Les avantages de l'immatriculation sont frappants ; c'est sur eux qu'on insiste, mais on oublie trop souvent qu'ils ne sont acquis qu'au prix de longues formalités préalables, aussi nombreuses que compliquées, et toujours onéreuses. Nous y avons insisté avec intention. La procédure à suivre ne peut malheureusement être simplifiée beaucoup, il faut en prendre son parti. Qu'on accepte d'ailleurs le système de l'immatriculation ou qu'on le repousse, on ne peut se dispenser de vérifications coûteuses si l'on veut se mettre à l'abri de tout danger et, à les faire, mieux vaut s'y décider résolument. Le système Torrens était plus nécessaire en Tunisie qu'il ne le serait dans beaucoup d'autres pays, parce que l'état de la propriété y était plus mal défini et les transactions immobilières plus incertaines. Son introduction y était plus facile, peut-être aussi, parce que, par une curieuse coïncidence, son principe était pour ainsi dire connu des indigènes avant l'établissement de notre protectorat, comme il semble l'être dans d'autres pays musulmans. Les titres de propriété représentaient déjà les propriétés ; ils servaient même de garanties aux prêts que consentaient les capitalistes, mais leur établissement laissait beaucoup à désirer. De faux titres circulaient à côté des véritables, et l'on ne pouvait s'y fier sans réserve. La législation nouvelle ne permet aucun abus. Elle a déjà rendu de grands services. Les demandes d'immatriculation se multiplient et témoignent de l'accueil qui est fait à la législation nouvelle. Quelques esprits trouvent que leur nombre est trop restreint, il& ne tiennent pas

compte des circonstances. En fait, si rapidement qu'ait été préparée la loi, quelles que soient les critiques qu'on lui a adressées et les améliorations qu'elle comporte, elle est parfaitement acceptée. Et si, sur place, elle conserve des adversaires irréconciliables, ce ne sont trop souvent que des hommes d'affaires qui regrettent la diminution des procès qu'entraîne son application. Ce n'est pas ce qui plaide le moins en sa faveur.

L'idée de l'Act Torrens réside, d'une part dans la garantie par l'État, non de la valeur de la propriété, mais de sa situation juridique, et d'autre part dans la délivrance d'un titre qui en est la représentation et facilite sa mobilisation. De cette législation et de celle du 9 messidor an III on peut rapprocher le système original de la ville hanséatique de Brome, qui est empreint, au plus haut degré, de l'esprit commercial, et auquel on pourrait faire d'utiles emprunts. Les propriétaires d'immeubles peuvent se faire délivrer par un comité de magistrats des cédules appelées Handfesten, représentant tout ou partie de la valeur de ces immeubles et hypothéquées sur ceux-ci. Ces titres ne portent pas seulement indication de la somme qu'ils représentent, mais encore des sommes qui les priment dans l'ordre hypothécaire. Exemple: « Handfest de 2,000 marcs, après 5,000 marcs». Celui qui représente la première hypothèque ne contient que l'indication de sa valeur. Ce sont donc des certiflcats de première, deuxième ou troisième hypothèque dont le propriétaire peut user comme il l'entend, suivant les circonstances et les exigences de ses prêteurs, et cela sans être tenu de les placer dans leur ordre régulier. Un bon de deuxième rang peut ainsi lui permettre de ménager son crédit pour des moments difficiles. En d'autres termes, les biens peuvent, être 'grevés d'une seconde hypothèque avant de l'être d'une première.

396 LES KNTREPRISES AGRICOLES.

Quand des dispositions du système Torrens et des systèmes analogues on revient à celles de notre Code civil, on a peine à s'expliquer la différence qui existe entre elles. Notre législation parait aussi obscure que les législations nouvelles sout claires et précises ; notre régime hypothécaire un véritable dédale à côté des innovations qui nous sont apportées de l'étranger. Les défauts de notre organisation sautent aux yeux, et si Ton ne voit pas nettement le moyen de les corriger, on en comprend vivement du moins la nécessité. L'administration ne se dissimule plus d'ailleurs l'utilité des réformes à entreprendre, et elle vient de charger une fois de plus une nouvelle commission de leur préparation .

Le mécanisme hypothécaire pèche chez nous par la base; ce n'est pas la propriété, c'est l'individu qui en est le pivot. Aussi est-il très difficile de se rendre compte des charges qui pèsent sur un immeuble. «Il ne se passe pas de jour» écrit M. de Saint-Genis, conservateur des hypothèques au Havre, dans un livre récent sur le crédit territorial, où, dans notre pratique déjà longue, des particuliers ou des gens d'affaires ne soient venus nous demander si telle maison, telle propriété rurale était ou non grevée d'hypothèques et pour quel chiffre. A leur grand étonnement, nous étions obligés de leur répondre: nous ne le savons pas. Donnez-nous l'état civil du possesseur de cette maison, ses nom, prénoms, profession, domicile, le nom de sa femme s'il est marié, et nous vous dirons, non pas quelles sont l'origine de propriété et la situation hypothécaire de l'immeuble, mais celle de l'individu qui, d'après les registres du bureau, en est le propriétaire apparent. Et si, parmi les personnes qui ont possédé successivement l'immeuble mis en vente ou offert en garantie, il s'en trouve qui n'aient pas fait transcrire leur titre d'acquisition ou qui soient devenues propriétaires par voie d'héritage, la série se brise, et les investigations s'arrêtent.»

Le moyen de rétablir un ordre de choses plus naturel consisterait à partir du cadastre, en rapportant à ses plans out ce qui concerne la propriété. On en ferait un véritable ;rand- livre delà propriété territoriale. Cela n'est pas possible toutefois pour le moment. Le cadastre ne fait pas foi îd matière de propriété ; il ne peut pas le faire, n'ayant pas ité rédigé contradictoirement. Il n'a, comme l'a déclaré la 3our de cassation, aucun caractère juridique, c'est une Buvre purement administrative ; ses rédacteurs n'ont égard ju'à la possession apparente, à la commune renommée, et l'ont pas qualité pour requérir l'exhibition des titres. Il est suffisant pour former le rôle des contributions, sauf réclamation des mal imposés ; on ne peut pas lui demander plus. Personne, du reste, ne voudrait l'accepter comme élément de règlement dans les contestations immobilières. Non seulement son exactitude a été contestable au moment même de son relevé, mais il a perdu beaucoup de valeur encore avec le temps, parce qu'on a négligé de le tenir au courant.

Les défauts du cadastre sont manifestes. Ce n'est pas une raison pour renoncer aux bénéfices qu'il devait donner. Si L'état de la propriété a été mal dressé, il faut le reprendre dans de meilleures conditions pour en user au profit général, en lui donnant une autorité qui lui manque. On se rangerait volontiers à cet avis d'une manière générale si ce n'étaieut les frais que nécessiterait sa révision. Commencé en 1808, le cadastre actuel n'a été terminé qu'en 1845; ses opérations ont duré 37 ans; elles ont coûté, en outre, 150 millions. Pareille dépense ne saurait être engagée légèrement. Sans doute, on pourrait se servir des travaux existants, se borner parfois à une simple révision ; on disposerait de procédés plus expéditifs et plus économiques, mais il faudrait aussi faire beaucoup mieux. En môme temps qu'on procéderait au levé des plans, il faudrait s'occuper des bornages et rap-

porter les limites de chaque propriété à des points fixes, de manière à pouvoir toujours en retrouver géométriquement la place exacte.

Nous nous permettrons incidemment une légère digression à ce sujet, pour montrer de quelle manière ingénieuse le cadastre américain a résolu ce dernier problème d'une importance capitale. La méthode adoptée est intéressante et instructive. L'exposé sommaire que nous allons en donnerest emprunté à un rapport de M. Edmond Bruwaert, consul de France à Chicago, dont on trouve le texte dans le Bulletin du Ministère de l'Agriculture de 1 884. Les terrains sont divisés, aux Etats-Unis, en C3rrés d'un mille de côté, délimités par des lignes droites toujours géométriquement orientées du Nord au Sud et de l'Est à l'Ouest. Ils forment ainsi un vaste échiquier, dont chaque case, mesurant un mille de côté (1609m,31), forme ce qu'on appelle une section. La section vaut 640 arpents, de 40 ares environ, soit environ 256 hectares. Un carré de 6 sections de côté, soit 36 sections en tout, constitue une town\ chaque section d'une town a son numéro cadastral invariable, le numéro 1 étant attribué à la section du coin Nord-Est. Les numéros 2, 3, 4, 5, 6 vont de l'Est à l'Ouest; les numéros 7, 8, 9, 10, 11 et 12 reviennent à l'Est au sud de la première ligne, et ainsi de suite jusqu'au numéro 36, qui se trouve être la section du coin Sud-Est de la town. Une ligne de towns allant indéfiniment de l'Est à l'Ouest s'appelle township; une ligne de towns allant indéfiniment du Nord au Sud s'appelle range ou rangée. Toutes les rangées des États-Unis sout numérotées à compter d'un méridien principal déterminé par les officiers du cadastre. Ce méridien n'est pas un des grands méridiens géographiques, mais un méridien quelconque qui, au moment de la triangulation, a pu être fixé aisément en raison des conditions géodésiques du terrain. De même tous

les townships sont numérotés à compter d'an parallèle principal tracé lors des opérations du cadastre.

Grâce à ce système, les limites de la propriété sont fixées à jamais, sans qu'il puisse en résulter ni confusions ni erreurs. L'acquéreur d'une section sait immédiatement la trouver sur la carte et sur le terrain. «A-t-il acbeté la section 25 de la township 145 nord du parallèle du Missouri, rangée 49 ouest du 5e méridien principal, ou plus simplement, comme ou écrit dans les actes locaux, S. 25, T. 145, R. 49, il n'éprouvera aucune difficulté à reconnaître sa propriété sur les bords de h Rivière Rouge, à Hague, comté de Traèl, territoire du Dakota, à l'endroit môme où s'élèvent les bâtiments de la ferme Grandin. Inversement, quand perdu au milieu des prairies de l'Ouest on veut connaître l'endroit où l'on se trouve, on n'a jamais qu'un mille à faire pour apercevoir sur le sol le pieu indicateur de la section, portant annotés les chiffres de la township et de la rangée. Pour peu qu'on ait une notion du cadastre américain,on sait immédiatement où Ton est et dans quelle direction il faut tourner ses pas». La section se divise très aisément en 1/4 de section de 160 arpents, et en 1/16 de section de 40 arpents.

L'exemple des Américains ne peut pas être malheureusement d'une grande utilité pour nous. Il n'est plus possible d'astreindre la propriété à des formes géométriques, il faut compter avec l'état des choses existant. On ne peut se dissimuler cependant qu'il convient de faire quelque chose, et Ton hésite devant la dépense.

Il y aurait, en effet, à désespérer de la réalisation de projets semblables si la charge devait en incomber exclusivement à l'État, mais cela n'est pas nécessaire. C'est aux particuliers que doit profiter avant tout la reconstitution du cadastre, c'est dans leur intérêt qu'on la demande. Pourquoi n'en supporteraient-ils pas les frais? L'application facultative

du système Torrens conduirait lentement peut-être, mais progressivement, au but désiré. C'est, du reste, ce qu'a su habilement mettre en relief M. Gide, professeur d'économie politique à la Faculté de Droit de Montpellier, dans une étude très remarquée sur la législation qui nous occupe. «Ne serait-ce pas là, dit-il, le meilleur moyen de procéder à cette réfection du cadastre, qui fait le désespoir du législateur depuis un demi- siècle? Ne suffirait-il pas d'exiger que tout propriétaire qui voudrait mettre son immeuble sous le régime nouveau fît dresser à ses frais, par un géomètre assermenté, le plan de son immeuble, en se référant aux indications du cadastre ou en les rectifiant s'il y a lieu ? A chaque mutation qui modifierait la physionomie des fonds, le plan devrait être modifié en conséquence, et il faudrait bien qu'il le fût, puisqu'il devrait figurer sur le nouveau titre. De cette façon, cette opération colossale, devant laquelle on a toujours reculé, s'accomplirait au jour le jour, petit à petit, sans bruit, sans frais pour l'État , et le jeu naturel des mutations, qui actuellement agit comme une forte désorganisation du cadastre, agirait au contraire dans le sens opposé, et de lui-même le remettrait peu à peu au courant. »

Nous ne voyons pas, pour nous, ce qu'on peut objecter à ce raisonnement. La méthode proposée par M. Gide nous semble de nature à lever toutes les indécisions. Sans doute, elle ne nous donnerait pas un plan méthodique, régulièrement suivi de la propriété territoriale ; le travail, qui avancerait avec le temps, ne présenterait pas le caractère de ces œuvres magistrales qui frappent l'imagination. Mais qu'importe? On améliorerait constamment ce qui existe, et rien ne souffrirait. N'est-ce pas assez pour engager à se mettre à l'œuvre ? Le cadastre rétabli sur les principes nouveaux que nous venons d'indiquer, dressé contradictoirement pour pouvoir être opposé aux tiers, ne résoudrait pas à lui seul

la question de la simplification dés transactions immobilières. Il resterait certainement beaucoup à faire ensuite, mais le principal serait acquis.

On s'est montré effrayé du nombre de feuilles qu'il faudrait établir pour ouvrir, en quelque sorte, un compte à chaque domaine, et des remaniements qu'exigerait chaque nouvelle division ou modification de la propriété. On s'est demandé comment on pourrait se retrouver dans cette masse de documents. Pour nos 150 millions de parcelles, ou môme pour nos 15 millions de cotes foncières, si Ton néglige les parcelles en ne s'occupant que de3 propriétés, on aurait besoin de volumineux registres au milieu desquels on aurait de la peine à se retrouver. Les répertoires nouveaux qu'il faudrait dresser parimmeuble ne dispenseraient pas d'ailleurs des répertoires actuels par noms de propriétaires, comme le prouve l'expérience qui résulte de la loi Tunisienne; ce serait un supplément d'écritures minutieuses et absorbantes devant lesquelles on reculerait.

Ces appréhensions sont fondées dans une certaine mesure, il faut cependant les réduire à de justes proportions. On trouvera des méthodes pour numéroter les domaines comme on en a trouvé pour désigner des points quelconques sur les cartes ordinaires. Sous un régime d'immatriculation facultatif, on ne demandera d'ailleurs que l'enregistrement des propriétés les moins expo3ée3 à subir de fréquentes modifications. La besogne, qui effraye quand on la considère dans son ensemble, se répartira dans chaque arrondissement, et s'il le faut, on les subdivisera.

C'est moins, d'ailleurs, la grandeur de la tâche à entreprendre qui nous semble de nature à arrêter l'entreprise que la responsabilité que l'adoption d'un système imité de la législation Torrens entraînera pour l'État. Sa garantie devrait couvrir les propriétaires inscrits et les défendre (contre

toute espèce de revendication de la part des tiers. Elle a pu être engagée, sans inconvénient sérieux , dans les pays nouveaux, comme l'Australie ou môme la Tunisie, où la propriété est enregistrée au moment même de sa constitution ou de son affirmation. L'administration peut facilement alors se tenir au courant de ses modifications, mais son rôle ne serait pas aussi simple, chez nous, où le droit de propriété est souvent compliqué de charges nombreuses, souvent mal déterminées, et où il fait l'objet de transactions rapides et incessantes. L'immatriculation exigerait de multiples formalités. De là, des frais inévitables qui retomberaient nécessairement à la charge de ceux qui demanderaient le bénéfice de cette innovation, et qui arrêteraient beaucoup de personnes. Ce serait, dans tous les cas, un calcul à faire pour chaque intéressé. L'immatriculation demeurant facultative, elle ne serait réclamée qu'après comparaison entre ses charges et ses avantages. Si Ton redoutait ses conséquences pour l'État, on pourrait peut-être, comme nous en avons émis l'idée dans notre traité de la Propriété, en 1885, alors que cette méthode ne nous était encore qu'imparfaitement connue, remettre le soin de sa mise en pratique à une puissante institution comme le Crédit foncier ,déjà habituée à l'estimation des immeubles. Il suffirait d'ajouter à ses privilèges actuels quelques dispositions nouvelles pour lui permettre de remplir la mission qui lui serait confiée.

De profondes modifications s'imposeraient, en outre, dans notre Code civil; mais tout semble indiquer que, quoi qu'il arrive, il faudra en aborder prochainement l'étude. Les changements à apporter aux règles relatives à la prescription seraient, à notre avis, les plus graves. Quand, en effet, les titres de propriété seront opposables à tous, on ne voit plus ce qui restera de cette institution fondamentale. Dans le système proposé, celui-là seulement demeure proprié-

taire qui a été inscrit comme tel : « C'est une extrémité fâcheuse sans doute, dit M. Gide dans le travail que nous avons déjà cité, et qui peut constituer, dans certains cas, une -véritable spoliation, mais le système est à ce prix. C'est à prendre ou à laisser. Pour notre compte, notre choix est fait, et nous préférons un système de législation qui risque une fois par hasard de détruire le droit de propriété, à un système comme le nôtre qui entretient des droits de propriété mal assis, obscurs, précaires, impropres à la circulation, dangereux pour le crédit et, somme toute, ne pouvant procurer à leurs titulaires qu'une utilité restreinte. Mieux vaut, au point de vue économique, un homme mort que cent infirmes... Et d'ailleurs le droit positif ne peut être un droit idéal ; toujours il faut qu'il cloche quelque part, et une législation qui, comme la nôtre, proclame le grand principe que les droits reposent sur le consentement des partis, aboutit, en fait, à faire reposer tous les droits sur la prescription, chute humiliante. Ne vaut-il pas mieux les faire reposer sur une inscription solennelle, expression de la volonté sociale, et supprimer la prescription désormais sans objet?» S'il fallait opter entre le régime étudié et* la suppression de la prescription, nous nous déciderions peut-être pour la première de ces solutions; mais cela ne nous semble pas absolument nécessaire. Nous ne croyons pas qu'il soit bon qu'un propriétaire indolent, fort de son titre, puisse se dispenser de veiller sur ses biens sous prétexte d'un recours à l'intervention de l'autorité pour faire respecter ses droits. C'est à chacun à soigner ses affaires avant de recourir à la protection de l'État • La législation foncière nouvelle n'implique pas, du reste, de renonciation formelle à la prescription ; elle peut se concilier avec ses effets. La loi Tunisienne Ta respectée (Art. 338), en fixant sa durée à dix ans par une disposition qui cependant, il faut le reconnaître, n'est pas

bien précise. En se revivifiant à intervalles déterminés, le titre de propriété ne peut qu'acquérir plus de force et d'autorité sur le public. Son renouvellement ou sa simple prorogation ne supposent, d'ailleurs, ni de longues formalités nibeaucoupde frais. Nos mœurs ne s'accommodent plus de la puissance autoritaire des formules, elles n'acceptent que les droits qui correspondent aux faits. N'y aurait-il pas quelque cbose de contraire à l'idée de mobilisation que l'immutabilité des propriétés immatriculées ?

Les changements à apporter dans le titre des privilèges et hypothèques ne soulèveraient pas d'objections de principe aussi considérables. De toutes parts, on les réclame d'un commun accord, et ils ne surprendraient personne. Il n'y aurait aucun inconvénient à autoriser les propriétaires à procéder à une véritable purge complète de leurs immeubles qui établirait pour tous l'étendue de leurs droits. La spécialisation des hypothèques, la suppression des hypothèques occultes, l'extension de la formalité de la transcription à beaucoup d'actes qui gagneraient à y être soumis, sont autant de réformes unanimement réclamées. Elles s'accompliraient sans soulever de protestations.— L'introduction d'une législation foncière imitée de celle de sir Robert Torrens est une grosse question, on ne peut se le dissimuler. Ce n'est cependant pas une raison pour en écarter l'idée.