Loyer et fermage. — Revenu et intérêt foncier

Le loyer ou fermage est la somme payée au propriétaire pour son agent naturel approprié. Le mot fermage s'emploie pour la location des exploitations rurales ; le mot loger préférablement pour les autres propriétés. Nous ne parlons ici que de la terre et de ce qui y est uni indissolublement. Nous parlons ailleurs du loyer des choses mobilières, qui sont rangées parmi les capitaux.

Le prix de location des immeubles est l'expression d'une forme de la valeur, la valeur locative, c'est-à-dire celle dis droits concédés au preneur sur la chose ; sous ce rapport, il n'y a ici aucune considération particulière à émettre. Ce prix comprend donc et la valeur locative du sol, et celle de tout ce qui s'y trouve uni c'est-à-dire généralement de capitaux assez considérables.

Sans doute, le prix de location a une importance sociale, mais les règles économiques qui le lixent sont fort simples. Cette importance sociale se rapporte notamment à un besoin

essentiel : le logement. C'est une des formes du louage d'immeubles qui a les plus nombreuses applications pratiques.

Pour les classes pauvres la question du loyer est un problème angoissant, surtout dans les agglomérations urbaines, rapidement développées, où les baux ont subi, par suite de la demande extrême, une hausse considérable. C'est un côté important du bien-être. Ici il n'y a que la règle de la valeur à considérer ; elle est simple. Sans doute, les propriétaires qui abusent de leur avantage, pour exploiter les habitants pauvres, sont blâmables; ces rigueurs comme aussi l'insuffisance même des locaux, ont provoqué toute la grande initiative d'amélioration des habitations populaires, que nous indiquons ailleurs (livre V : Question sociale).

Dans les exploitations rurales, le fermage suit aussi la loi des valeurs, mais dans les éléments d'estimation intervient la productivité du sol, le revenu que donne son exploitation économique.

Le fermage comprend tout : loyer des bâtiments, intérêt des capitaux engagés, etc. La somme payée dépend de l'utilité de la terre, du profit que l'exploitant peut en retirer et de la diflicullé de se procurer des terres. Le fermage dépendra donc de la prospérité agricole du pays et de l'état de la pièce à louer. C'est tout simplement la loi des valeurs. Dans des sociétés où les terres sont en abondance, on ne trouve pas à louer des terres ; on ne les paie pas puisqu'on en a tant qu'on veut. Dans les sociétés où la terre produit mal, où il n'y a pas moyen de faire de profits, on ne loue pas non plus, parce que l'exploitant ne pourrait vivre s'il fallait déduire un fermage. Entre ces extrêmes il y a les variations des taux du fermage.

Le taux du fermage est une question vitale pour l'exploitant ; il doit vivre de ce sol loué; si les baux sont très élevés, rendent le profit de l'exploitation impossible, infime, les classes rurales seront réduites à une extrême difficulté. Il en

est de même, si les conditions du bail sont onéreuses à d'autres points de vue, par exemple pour les travaux; et les dépens. Nous reviendrons plus loin sur ces questions.

Par le fait du louage, il se fait une division de fonction économique vis-à-vis de la terre, entre le propriétaire et le cultivateur. Mais cette division doit être rationnelle. Tous deux ont des avantages, ils ont aussi des charges. Il faut qu'ils soient convenablement équilibrés. La loi et la coutume à cet égard varient, et elles ne sont pas toujours satisfaisantes. Pour s'en rendre compte il faut distinguer les formes diverses du partage de revenus entre propriétaire et exploitant, comme aussi le cas de l'exploitation directe du propriétaire lui-même. Cette étude est si intimement liée à celle de l'argriculture, que nous préférons l'examiner en étudiant cette industrie elle-même (livre V, titre V).

L'intérêt foncier est le fermage considéré comme intérêt du capital représenté par la terre, et le % qui s'en dégage.

La valeur vénale des terres monte et baisse avec le fermage ou le revenu, bien que le mouvement ne soit pas nécessairement solidaire, les désirs étant différents. — Il y a encore un autre phénomène de proportion à signaler. La valeur vénale des terres est le capital dont le fermage constitue le revenu. Le °/0 du fermage à la valeur vénale, c'est l'intérêt foncier. Le jeu de hausse ou de baisse tend donc à se régler d'après le prix moyen des capitaux sur le marché suivant une échelle dont nous indiquerons plus loin les règles (livre III, titre III, chap. 3).

Cette notion de l'intérêt foncier n'est pas sans avoir été critiquée. L'assimilation de la terre à un capital, à une époque où le capital mobilier joue le grand rôle, n'est pas sans inconvénients. Quanti la terre est prise comme iigurant tel capital, celui de sa valeur vénale, le propriétaire est tenté de s'assurer un revenu calculé d'après le marché des valeurs circulantes. Il y a, à cela, un obstacle naturel, celui de

l'immobilité du sol, qui ne se prête pas aussi aisément aux négociations, et ne comporte pas mille emplois divers. Il en résulte une pression sur l'exploitant du sol, et de la part du propriétaire, et éventuellement de la part du capitaliste qui lui fait des avances. Il faut se persuader que le revenu que donne la terre dépend d'autres causes et qu'il souffre d'une assimilation inexacte. De là certaines tendances, d'ailleurs souvent exagérées, à éliminer la notion de la valeur vénale, et à ne considérer la terre que comme un fonds de revenu permanent ; ces systèmes vont trop loin, mais ils ont l'avantage et cette part de vérité, qu'on ne peut mettre le capital foncier sous le même régime que le capital mobilier.

Le revenu foncier, estimé en argent, dépend et des fruits perçus et de la valeur de ces fruits sur leur marcbé spécial ; c'est d'après les conditions moyennes de ce marché qu'il faut donc l'estimer. La production foncière dépend moins qu'aucune autre, de la volonté de l'exploitant, par la nature même. Si on prétend lui imposer un surcroît, on la ruine, voilà tout. Que le prix d'achat ou valeur vénale, monte par suite du « désir des terres », de la recherche des placements fonciers, cela ne fera pas hausser le revenu d'un sou. C'est donc d'après le produit réel, qu'il faut calculer, ou du moins d'après sa moyenne. De là l'avantage des estimations en nature usitées autrefois, et des rentes perpétuelles de l'ancien droit, qui diminuaient le danger des endettements exagérés ou irréfléchis, sans toutefois l'écarter complètement. Plusieurs de ces considérations reviendront à d'autres places de ce traité (Agriculture — Crédit foncier).