Bail à ferme

On appelle de ce nom le contrat , qui concède à un cultivateur l'exploitation du sol à certaines conditions,

moyennant une rente fixe. Ce dernier trait est caractéristique : la redevance est fixe, ferme, d'où, dit-on, est venu le nom du contrat.

Dans un pays où le capital rural est développé, il y a une tendance marquée vers celte forme de contrat. En temps de prospérité, il combine d'ailleurs fort bien les intérêts des deux parties. Le cultivateur est maître de son exploitation, la dirige à son gré, sans avoir à rendre compte à personne de ses travaux et de sa gestion, à moins que sa négligence n'aille au point de compromettre sérieusement la valeur de la terre elle-même. II est entrepreneur, soumissionnant une opération à des conditions fixes. De son côté, le propriétaire a un revenu assuré.

Ce contrat, qui peut être excellent en temps de prospérité, perd beaucoup de ses qualités quand le paysan s'appauvrit, subit une crise. De plus, pour être avantageux, il lui faut des conditions que nous allons indiquer et qui notamment concilient les intérêts permanents du bon état du sol, avec celui des bénéfices de l'exploitant actuel.

a) Il faut que la redevance exigée, soit raisonnable. Nous avons déjà indiqué en parlant du revenu de la terre, la portée et la gravité de cette règle. 11 faut que le fermier puisse faire un profit convenable. Le conflit d'intérêts est ici difficile à trancher. On a proposé toutes sortes de clauses, conçues de façon à ce que la redevance suive le mouvement de valeur du produit, mais sans arriver encore à une solution vraiment pratique (Voir aussi t. l", p. 532).

b) // faut que le bail ait une durée suffisante. Quand la culture est intensive, il faut enfouir dans la terre, un capital qui n'est pas épuisé en une saison. Il en est ainsi des améliorations foncières, mais d'ordinaire le propriétaire doit y intervenir pour sa forte part. Il en est ainsi également du capital circulant. Bien des dépenses qu'il faut ranger dans cette catégorie, telles que les engrais, opèrent en réalité

pendant plusieurs années. Or si le cultivateur est exposé a ne pas recueillir le fruit de ces dépenses, il ne les effectuera point; il lui faut une sécurité, sans laquelle il épuisera la terre, surtout aux approches des termes de congé, et fera de la culture déprédatrice. Dans l'intérêt du sol et dans celui de l'exploitant, il faut une sécurité. Pour l'assurer, on a proposé de prolonger la durée des baux. Mais comment prolonger, sans nuire à aucun des intérêts engagés? C'est encore l'objet d'une foule de combinaisons qui ont eu peu de succès et qu'on ne peut analyser ici. Au surplus, il semble qu'en pratique, l'importance de la durée du bail ne doit pas être exagérée et qu'il y ait d'autres moyens de garantir les intérêts.

G) Quand le bail vient à cesser, pour éviter les mêmes inconvénients que nous venons de signaler, il faut trouver moyen d'indemniser le fermier sortant des améliorations non épuisées quil laisse au sol. C'est là une question difficile et importante qui a soulevé de grands débats, et en elle même et pratiquement, notamment à cause des estimations. En Angleterre, on a cru devoir la régler législativement par la loi du 14 février 1875, plusieurs fois revisée et notamment par celle du 28 août 1900.

En beaucoup d'endroits, il y a des conflits (1) ; en Belgique on s'en plaint également, sauf en certaines régions de Flandre où une coutume ancienne règle le débat sans diflicultés ; en vertu de celte coutume dite pachlersrecht, le fermier entrant rachète les améliorations non épuisées au fermier sortant, suivant une expertise dont la tradition fixe les bases sans contestation sérieuse. Un règlement du 17 octobre 1751 en détermine déjà les conditions dans la châlelienie de Gand.

(1) Parfois des crimes agraires, haine de censé en Ilainaut.

C'est là un des points les plus délicats du régime des fermages,

d) // faut que le fermier entrepreneur ait une suffisante liberté d'action. Longtemps les propriétaires ont obligé par contrat leurs tenanciers à suivre telle méthode, à respecter tel assolement. Leur but était d'empêcher le fermier de s'enrichir aux dépens du sol. Ces clauses sont souvent gênantes, et on pourrait souhaiter qu'elles fussent conçues avec plus d'intelligence des vrais intérêts de la culture. Ces clauses restrictives tendent à disparaître en Belgique. Beaucoup d'esprits sérieux croient qu'il faut les réduire le plus possible en conservant le droit de reprise en cas de persistance de mauvaise culture. C'est le principe de l'art. 176G du Code Napoléon.

e) Le propriétaire bailleur ne se borne pas à louer et à toucher son revenu. En bien des pays, et ce régime a de grands avantages, il se Aùl entre lui et le locataire comme une division de charges, ou si l'on veut de travail économique; les gros travaux tixes et permanents étant du ressort du propriétaire. C'est le cas souvent en Belgique et cela explique peut-être la vogue de ce contrat.

Des situations anormales, tant au point de vue historique que social, ont créé en Irlande un état de crise aiguë trop exceptionnel, pour qu'on puisse en tirer des exemples (1). Kn Angleterre, nous venons de le dire, on a pris des mesures détaillées pour protéger l'exploitant du sol, le cultivateur, et lui assurer des garanties dans l'occupation du

(i) La législation irlandaise, créée par Gladstone en 1881 comprend les trois règles souvent citées qu'on réclamait sous le nom célèbre des 3 F : Pair rent (rente équitable) ; Free sale (libre vente de son droit par le fermier) ; FixHy of tenure (stabilité du contrat, avec évaluation après 13 ans). Mais les effets de la loi n'ont pas été décisifs pour la réforme rurale, et c'est l'achat des terres par le paysan qui maintenant a la vogue et le succès eu Irlande. Cf. supra p. 304.

sol (1). En certaines régions de l'Italie la situation rurale est profondément troublée; ce sont des conditions trop particulières pour qu'il soit possible de les envisager dans

un traité général.

(1) Un volume de la Bibliothèque de l'École des Sciences politiques et sociales de Louvain : F. Chavic!:, Propriétaires et fermiers en Angleterre Louvain, 1903, les expose jusqu'à cette date. Dans un autre volume, E. Van Dievoet, traite Le Bail à ferme en Belgique. Louvain, 1913.