Crédit foncier

Le crédit de la terre peut s'entendre dans divers sens ; ou bien il s'agit de faire circuler la propriété du sol comme celle des choses fongibles et mobilières ; ou bien il s'agit seulement de procurer au sol les ressources nécessaires et le moyen de faire du crédit un usage utile et fécond.

La circulation est avantageuse pour le commerce, les choses fongibles, la monnaie. Le crédit de la terre doit être organisé avec prudence et sagesse ; il faut éviter d'entraîner la terre dans le mouvement d'une perpétuelle circulation, qui est funeste à ses intérêts, sans lui refuser cependant la participation aux ressources utiles du crédit, c'est-à-dire que sans vouloir revenir à la conservation forcée, nous ne sommes pas partisans du système qui tend à accélérer le mouvement

(1) Le Crédil foncier a fait l'objet dans la collection de l'Ecole des Sciences politiques d'un volume du prof. Vliebergh (1899), complété dans une édition espagnole (1913).

des terres, et à faciliter, outre mesure, les expropriations immobilières et les exécutions hypothécaires. Le régime commercial n'est pas lait pour la propriété rurale. 11 y a donc, dans l'appréciation de cette question, des points de vue divers à envisager.

Le crédit n'est pas tout ; son bienfait dépend de l'usage qu'on en fait, et nous avons vu que souvent on en abuse.

Le crédit de la terre peut être organisé de diverses façons. 11 faut distinguer le crédit fait à la terre, ou le crédit sur la terre. La terre, la propriété foncière, peut être donnée en garantie pour toute sorte de crédit, crédit industriel, parfois même commercial, etc. ; le crédit peut aussi avoir pour objet spécial et direct l'exploitation, la mise en valeur, l'amélioration du sol, l'agrandissement de son capital fixe. Dans les deux cas la terre sert de gage ; dans le second cas seulement elle est le but du crédit. Le crédit fait à la terre, à la propriété foncière, voilà ce qui s'appelle spécialement le crédit foncier.

Le crédit fait à la terre, présente un caractère particulier. En effet, le revenu foncier est toujours inférieur au revenu du capital mobilier. Il faut donc tenir compte de cette diflérence. Aussi les emprunts faits pour l'acquisition ou l'amélioration du sol, sont-ils particulièrement dilïiciles à cause de cette nécessité du bas intérêt. D'autre |)arl la propriété foncière, |)ar la nature de son exploitation, reconstitue difficilement et lentement le capital qu'on lui incorpore. Trop souvent des propriétaires imprévoyants s'exposent aux plus tristes mécomptes en empruntant à des taux qu'ils ne retrouvent pas, et se mettent ainsi dans l'état de pertes continuelles.

La propriété foncière est néanmoins, la source d'un crédit important. C'est une garantie considérable, d'autant plus qu'elle est palpable. Les législations les plus anciennes ont cherché à assurer cette ressource importante. Le crédii de la

terre est foil aiieieii. Il s'est présenté de bonne heure soUs la forme d'un droit spécial accordé au prêteur sur la terre qui lui sert de garantie. Ce droit spécial est Vliypothèque (|ui, inconnue au droit primitif des Romains, fut empruntée par eux à la législation grecque. Ce droit alîecte une terre à la garantie immédiate d'un créancier, et lui permet de se payer sur cette terre, de préférence aux autres créanciers. Le crédit de la terre dépend beaucoup de l'organisation civile de la propriété, notamment de sa sécurité et des conditions de sa transmission.

Pour atteindre la pleine sécurité, on a organisé d'abord la [uiblicité des droits réels, puis, avec un soin particulier les détails du régime hypotiiécaire. Ces points sont réglés dans la loi hypothécaire belge du 10 décembre 1831 modifiée et complétée en 1913. Outre la publicité générale des droits réels, elle consacre celle des hypothèques; elle organise ensuite le principe important de la spécialité des hypothèques, en vertu duquel un bien déterminé ne peut être affecté qu'à une créance bien connue. Le bien et la créance doivent être spécifiés. La situation exacte de chaque propriété est censée ainsi oUiciellemenl et clairement lixée. La publicité de tous ces renseignements est garantie par la loi. Ces mesures de publicité et de spécialité sont considérées, à bon droit comme des conditions importantes du crédit de la terre.

(( Les propriétaires et la société, dit Duverger, se plaignent vivement en plusieurs pays de n'avoir ni la sécurité, ni le crédit, ni la facilité de circulation des immeubles. » Comment les leur procurer ? Ces divers éléments ne sont pas toujours d'accord, car trop de facilité dans la transmission compromet la sécurité.

Les diverses législations ont organisé ces points de façons différentes. On peut distinguer deux groupes.

1) L'un, qualihé de système germanique, repose sur l'in-

scriplion de la propriété et des droits réels dans des registres publics, inscription faisant pleine foi de la propriété contre les tiers. L'inscription au registre est le vrai acte translatif de la propriété, il en donne l'investiture. La foi qui lui est due est légale [ojfentlkhe Glaube). Le Grundbuch, livre terrier ou foncier, fait preuve de la propriété ; on ne peut même i)rescrire contre elle. Le Grundbuchrichter est en même temps juge du droit foncier. Le Grundbuch donne donc un état civil très complet de la propriété, indiquant avec la propriété, les droits réels qui la grèvent. La sécurité qu'on y trouve, est très précieuse. Cette légalité absolue du litre réel, est atténuée en certains cas très rares, pour ne pas sacrifier les droits de ceux qui seraient victimes d'une inscription fausse.

Le droit germanique des livres fonciers, s'est développé suivant un processus juridique assez compliqué, qui a trouvé sa dernière forme dans le code civil allemand de 1900, et la loi d'empire organique des livres fonciers du 22 mars 1897 modifiée par celle du 14 juillet 1905.

Le régime hjpotbécaire repose sur les mêmes principes. On distingue à côté de l'hypothèque, accessoire d'une obligation qui s'inscrit au livre et peut circuler comme bon foncier {Briefhypolheek), une notion spéciale, celle de la Grundschuld, dette ou rente foncière subsistant par ellemême sans créance personnelle ; on a qualifié celte seconde espèce, d'hypothèque sur soi-même : le propriétaire peut se faire délivrer des bons fonciers sur la valeur de sa terre, ce système est peu utilisé et l'expérience ne lui paraît pas favorable.

On trouve une organisation analogue dans le Code civil fédéral suisse (1907).

Un État allemand, la ville de Brème, pratique depuis longtemps un système de transmission et hypothèque très simple et curieux, le système du Handfeste. On eu trouve aussi des traces anciennes, dans les Etals slaves.

En dehors du droit germanique, s'esl déveIoj)pé en Australie, depuis 1855, un système l)asé sur des principes semblables. L'initiative en est due à sir Robert Torrens Real property act. Dans ce système qui a été l'objet d'études nombreuses et approfondies, la foi aux livres est aussi le principe dominant, la Registration l'acte décisif. Le propriétaire reçoit un double, ou certificat du titre. Sa foi est même plus absolue que dans le système allemand. Il n'est pas question, comme on l'a dit, d'un titre de propriété transmissible par simple endossement, mais le certificat endossé circule moyennant enregistrement. Les transmissions sont rapides et simples, de même que les constitutions de droits réels. Peut-être même le sont-ellos trop, et garantissent-elles trop peu contre la fraude.

L'auteur espérait éliminer toute contestation. C'était une illusion, mais malgré ses imperfections, son système s'est répandu, a été approprié et a gagné des partisans.

Dans ces systèmes, tels qu'ils fonctionnent actuellement, il y a divers éléments, qui s'y trouvent intimement liés sans être inséparables : le Livre foncier ou registre-état des propriétés, Realfolien, sur une sorte de base cadastrale facilitant singulièrement les recherches, mais pouvant présenter certaines difficultés d'exécution. — Le principe de la légalité taisant de l'inscription au livre foncier le titre irrévocable du droit — le système de transmission plus ou moins simple et rapide.

2) Le système de publicité du droit français est bien moins parfait. La valeur principale est accordée dans ce système à Vacle translatif de propriété, élément personnel, bien plus difficile à connaître. En matière d'hypothèque, le code civil et encore la loi française de 1855 admettent des hypothèques générales, partant clandestines, très nuisibles au crédit. En Belgique les lois hypothécaires de 1851 et 1913 ont apporté de grandes améliorations ; on a organisé le sys-

tènie de publicité des droits réels, en niômo temps que la publicité et la spécialité des hypothèques. Sur ce point la Belgique a beaucoup devancé la France. Même dans le système belge cependant l'acte (contrat, etc.) demeure lessentiel ; c'est Vacte qu'on publie et l'état des terres n'est connu que par les actes dont elles sont l'objet. On ne sait l'état des terres qu'à propos des actes, ce qui est compliqué et nécessairement incomplet. « 11 est incessamment constaté, dit Duverger, professeur à la Faculté de Droit de Paris, que notre législation ne donne pas sûreté aux personnes qui traitent avec le propriétaire apparent. » C'est une grave imperfection et un système de publicité générale est très désirable.

Pour arriver à introduire en France une sorte de système Torrens, on a proposé de se servir du cadastre, mais il faudrait y joindre des opérations juridiques et des perfectionnements techniques pour lixer les droits. Ce serait assurément nn grand travail, qui devrait être mené avec prudence, dans des pays où la propriété est aussi enchevêtrée qu'en France.

On a essayé déjà d'implanter une sorte de système Torrens dans quelques pays coloniaux. Sans reparler de l'Australie, il faut citer la loi tunisienne de 1885 ; on le fait en ce moment en Tripolilaine.

L'Etat indépendant du Congo sur un terrain quasi libre, a établi par une série de décrets dont le premier date de 1885, un régime de régistralion très simple et peu coûteux.

De nombreux travaux ont mis en lumière les règles et les effets de ces divers systèmes au point de vue civil et économique. Citons ceux de Challamel, Gide, Flour de Saint-Genis, Yves Guyot, Troisfontaines, de Foucault, Worms, Duverger, Besson, Vliebergh, Van Biervliet, etc. et les travaux importants des diverses commissions : celle de la revision du code civil en Allemagne et en Belgique, et celle du cadastre en France.

l'armi les jurisconsiilles el les économislcs, on cherche à procurer les divers avantages de sécurilé — bon marché et rapidité — lacililé de recherches, etc. Pour cela, on discute l'application des systèmes exposés, sans en admettre tous les éléments. Les uns se bornent à demander l'amélioralion de la publicité personnelle du droit IVancais par la suppression des hypothèques occultes, etc., dans le sens de la loi belge. D'autres veulent la constitution de registres fonciers. Il y en a enlin qui demandent l'adoption du système de la légalité mais en ajoutant des garanties contre la traude. Quant à la facilité de transmission, tout en cherchant l'allégement des Irais et des formalités, beaucoup se refusent à supj)rimer celles-ci, de crainte de compromettre la sécurité même qu'on veut garantir, ils demandent même la solennité authenticjue pour toute mutation immobilière en vue d'assurer sa publicité.

Nous ne pouvons analyser en détail toutes ces questions de droit civil comparé. On voit leur importance économique. Si au point de vue social, on redoute les facilités données au crédit, si on craint la trop facile circulation des immeubles, il ne faut pas oublier qu'il y a bien des améliorations possibles dans le régime foncier qui loin de compromettre la stabilité de la j)ropriété, sont faites pour la consolider. 11 est sage de permettre au propriétaire d'user du crédit et de la valeur de sa terre ; il est bon que la propriété puisse sans gêne inutile arriver aux mains de qui l'exploitera bien. Dans toute réforme de ce genre, il faut tenir compte du double élément : facilité de transmission, garantie de sécurilé.

La loi foncière a organisé la publicité de la propriété presque impraticable dans l'ordre commercial; mais d'autre part, les moyens d'exécution y sont infiniment plus compliqués et moins rapides. L'expropriation immobilière a bien n. 14

d'autres formalités que la faillite. Certains auteurs ont songé à étendre les principes commerciaux et à organiser une sorte de faillite civile, de déconfiture pour les non-commerçants. Mais dans l'ordre civil, cette rapidité d'exécution serait plutôt dangereuse ; le crédit y est d'une nature particulière, plus calme. Les immeubles faisant partie du patrimoine d'un failli, sont englobés dans la masse ; mais en debors du mouvement financier, les situations ne peuvent se dénouer si brusquement. Ce serait éminemment funeste à la stabilité des patrimoines et à la bonne exploitation du sol. Le crédit de la terre est plus sûr, mais plus lourd.

Le crédit foncier rural a, avec raison, attiré l'attention ; on a été frappé de l'intense développement de la dette foncière en divers pays ; on a été ému des charges qui grèvent la pro[)riété rurale. En Allemagne surtout, cette préoccupation est très vive et a été l'un des principaux soucis de l'enquête agraire de 1894; une nouvelle enquête détaillée sur les charges du sol a été faite en Prusse en 1905.

Faut-il enrayer l'endettement? Il est clair qu'il faut en user modérément, mais pour le faire dans une mesure raisonnable, il faut en tous cas, rendre le crédit moins onéreux, l'organiser convenablement. Le crédit individuel ne répond pas assez à ce but ; il faut des institutions de crédit. Nous retrouvons pour le crédit foncier, les types fondamentaux du crédit : le crédit d'entreprise par les sociétés de prêts ; le crédit mutuel, l'établissement officiel plus ou moins autonome.

Les dangers, pour la terre, d'être accablée par le capitalisme mobilier a suggéré la pensée de séparer complètement le crédit et le régime foncier de celui des capitaux mobiliers ; à considérer la terre comme une simple forme du capital négociable, on a abouti à des endettements qui absorbent ses revenus dont le taux est moindre (t. \^\ p. 354) et qui menacent sa stabilité. On a donc proposé des systèmes

crorganisalioii sociale du crédit foncier. Jusqu'ici on a peu réalise. Cependant divers pays ont cru devoir déclarer insaisissable certaine étendue du domaine rural et favoriser également sa perpétuité. C'est partiellement le cas du llomeslcad aux Etats-Unis; c'est l'esprit de la léi^islation prussienne sur les Renlemjiiler dont la loi du 7 avril 1886 consacre l'application ; c'est l'objet de plusieurs [)rojets déjjosés en France et en Belgique dont nous reparlerons plus loin (livre V, titre % ch. :2).

La France a érigé un crédil foncier par décret du 28 février i8,->2. En vertu de ce décret, il pouvait se créer des sociétés prêtant sur hypothè(|ue par amortissement, et émettant des lettres de gage, négociables. Il était établi en leur faveur une sorte de droit civil spécial et de grandes facilités d'exécution. Les sociétés qui se formèrent furent peu à peu absorbées, et aboutirent au monopole du crédit foncier de France. Celui-ci fut organisé en 1859. Les opérations du crédit foncier semblaient destinées à l'amélioration de la propriété rurale; mais le but a été peu réalisé; les prêts ont été faits surtout à la grande propriété riche et à la propriété urbaine, puis le crédit foncier a fait d'autres opérations linancières étrangères à son programme. Cette institution a été fait l'objet de débats très instructifs.

Le crédit foncier e.\iste depuis longtemps en Allemagne sous les formes les plus diverses (1). Les premières institutions mutuelles de crédit foncier ont été établies par Frédéric II, roi de Prusse, en 1770, pour la noblesse, après les ruines de la guerre de sept ans. Elles constituaient, en union de crédit, tous les propriétaires d'une province, garants solidaires des prêts faits à leurs membres. Ces unions aristocratiques, privilégiées et coopératives (ritlerschafdiche

(1) Le crédit d'entreprise y porte spécialement le nom de Banque hypothécaire: le crédit mutuel celui de Landscha/t ; l'institution publique celui de Landesbank.

Credilvereine) ont élé remplacées par d'aulres, l)Ourgeoises, où le principe de solidarité subsistait, mais qu'on pouvait quitter à volonté, ce sont les neue CredUvereine. Les Landschaften constituent, dans leur plan général, une dos formes les plus recommandables, mais nous ne pouvons en examiner ici le détail.

On peut donc appliquer avantageusement au crédit foncier le système du crédit mutuel, il a le précieux avantage d'identifier emprunteur et préleur, de faciliter ainsi le bon marché en diminuant la recherche des bénéfices (inanciers de l'opération, en faveur de son avantage économique.

Le Boerenbond belge a aussi étendu au crédit foncier son principe de mutualité.

Il est impossible d'examiner ici l'organisation des sociétés de crédit foncier; cette élude serait toute de technique financière. Quant au crédit rural mobilier, nous en parlerons plus loin (1).