IV

J'arrive maintenant aux tenures pratiquées dans le droit du Bas-Empire, qui sont, comme je Tai dit, les plus usitées dans cette période, au moins lorsqu'il s'agit des domaines impériaux.

Le caractère général de toutes ces tenures est qu'elles confèrent au preneur un droit perpétuel et héréditaire. J'ai montré qu'avant l'époque du Bas-Empire un tel bail, perpétuel et héréditaire, est une exception. Il n'y a à l'employer, au moins d*une façon fréquente et vraiment pratique, que les cités. Pour les domaines des particuliers et même pour ceux des empereurs, ^i quelquefois ils ont été l'objet de pareilles concessions, c'est là un fait absolument exceptionnel. Toutefois, il est important d'observer que , indirectement au moins , et eu fait sinon en droit, bien des locations se sonttrouvées être perpétuelles, qui, ^n règle et juridiquement, étaient contractées pour un temps limité. J'ai montré, en effet, qu'un grand nombre de dispositions législatives ont été prises par les empereurs pour réprimer l'habitude qui existait souvent de retenir de force, après l'expiration du temps du bail, le conductor sur le domaine (1). Sans doute de telles lois prouvent que le bail, en droit, est essentiellement temporaire. Mais elles prouvent aussi que, dès l'époque de l'ancien Empire, la pratique des administrateurs des domaines tendait déjà très énergiquement à s'écarter de ces principes de droit et à transformer les conductores^ obligés seulement d*après la loi pour un temps déterminé, en tenanciers perpétuels et héréditaires.

C'est cette tendance que nous voyons aboutir pleinement dans le droit du Bas-Empire. A cette époque , au moins pour ce qui est des domaines impériaux, le bail est presque toujours, <en droit comme en fait, un bail perpétuel.

i.a question reste, je crois, insolable. Mais à coup sûr la première interprétation est bien loin d'être certaine, et par conséquent on ne saurait conclure d*un texte pareil que, dans les derniers temps de TËmpire romain, la pratique s'était introduite, au moins pour ce qui est des biens des Empereurs, de les donner à ferme pour un terme de vingt ans ou pour des termes d'une durée semblable.

(1} Y. ci-dessus, p. 248, note 1.

Le plus ancien en âate de ces baux perpétuels est sûrement ie jus perpetuum (1).

Le JUS perpetuum est un droit de jouissance perpétuel et héréditaire, constitué sur un fonds, moyennant le paiement d'une prestation annuelle. Le tenancier s'diippeMeperpetuanus^ le fonds Joué fundu^s perpeluarius ou fundus perpetui juris, la prestation due pensio ou canon.

Le jus perpetuum est un mode de tenure qui a été employé principalement pour les fundi rei privatae (2). Mais, on le irouve également, dans les textes, appliqué aux fundi patrimoniales (3) et aux terres des cités (4). Au contraire, il n*y a pas d'exemple que les domaines des particuliers aient fait Tobjet jamais de ce genre de location.

Quant à son caractère juridique, le jus perpetuum est essentiellement une location. Les sources emploient ici régulièrement les mots locare, conductio, conductor (5). Par ce caractère,

(1) Sur le jftis perpeivumt His, loc. cii.y p. 91 à 94 ; Wiart, loc, eit,, p. 44 à 46, 72 à 77 ; Lécrivaio, loc. cit,y p. 79 à 82. —Ajoutez Garsonoet, Hist, des locaiions perpétuelles, p. 150, 151;Tocilesco, Étude sur l'emphytéose, p. 54 à 65.

(2) La plupart des textes daus lesquels il est parlé du jus perpetuum sont relatifs à des fundi rei privatae. Voy. par ex. Cod. Just., 11, 66, 3 (Gratien et YaleatinieD) ; 11, 71, 1 (Gratien et Valenlinieo) ; 11, 71, 5 (Théodose et Talentinien), etc.

(3) Par exemple, Cod. Théod., 11, 16, 20 (Arcadius et Honorius, 395) : Jubemus, ne fundi ad patrimonium nostrum pertinentes , seu conductionis titulo, seuperpetui jure teneantuf, etc. — CL, Ibid., 11, 19, 4 (Arcadius et Honofios, 398) : Qui praediapatrimonalia.., perpétua jure retinent.

(4) Dès Tépoque de l'ancien Empire j'ai montré que les cités pratiquaient -assez souvent le bail perpétuel et héréditaire {agri vectigales). Sous le Bas- Empire, le procédé ordinaire de mise à ferme des biens des cités, est certainement le /us ^^«rpe^utim. Voy. Cod. Théod., 10, 3, 5 (Arcadius et Honorius, 400) : Aedi/icia, hortos atque areas aedium publicarum et ea rei publicae •loca {res publica avec le sens de cité, non pas d'État incontestablement)..* sub perpétua conductione, salvo dumtœcat canone... pênes muncipes..., permaneanl. €od. Jast. 11, 71, 3 (mêmes empereurs 400 à 405) : Loca omnia fundive rei publicae... perpeluariis conductoribus locentur. Je montrerai tout à l'heure que, dans la langue du droit du Bas-Empire, le mot jiis perpetuum a remplacé le moi jtu in agro vectigaliy mais que, dans la réalité, par ses caractères et par «es effets, le jus perpetuum du Bas-Empire n'est pas autre chose que l'ancien jus in agro vectigali,

(5) Voy. Cod. Théod., 10, 3, 5 (cité à la note précédente) : sub perpétua ^onducjione; Cod. Just. 11, 71, 3 (cité ibid.) : perpetuariis conductoribus iocentur. Une constitution de Théodose et Valentinien (Cod. Just., 11, 71, 5,

252 LES GRAI^DS DOMAINES DANS l'bMPIRE ROMAIN,

le jti8 perpeHium se distingue du jus privatum salvo canone^ doDt je vais parler tout à l'heure, et qui constitue en droit une aliénation et non un louage.

Le perpetuarius a un droit héréditaire (1). Non seulement il transmet son droit à ses héritiers, mais encore il peut l'aliéner entre-vifs, soit à titre gratuit, soit à titre onéreux (2). Toutefois, il est incontestable qu'il n'est pas dominus fundi (8).

Telles sont les règles essentielles de cette tenure. Il reste à faire, en ce qui la concerne, deux observations très importantes.

Il me paraît tout à fait certain que le jus perpetuum des sources juridiques du Bas-Empire, tel que je viens' de l'étudier, n'est pas autre chose, sous un nom différent, que l'ancien jus in agro vectigali des textes de Hygin et des jurisconsultes du second et du troisième siècle (4). En d'autres termes, le jus in agro vectigali du droit de l'ancien Empire n'a nullement disparu, bien qu'on ne le trouve plus mentionné jamais

7; oppose la possessio impériale locata perpétua jure à celle qui est îocata ad tempus.

(1) Cod. Just., U, 71, 5, 4 (Théodose et Valentinien) : Jure igitur perpétua pubîici contradus firmitate perpetuarius securut sit, et inteltegat neque a se neque a posteris suis^ vel fiis ad quos ea res vel successionef vel donatione^ sive venditione, vel quolibet titulo pervenity sive aliquando pervenerit, esse retrO'hendam,

(2) Cela est dit formellement par la coostitation citée dans la note précédente. Cf. Cod. Just., 11, 66, 3 (Gratien et Valentinien, 376?) La seule question embarrassante ici porte sur le point de savoir si le perpetuarius^ pour aliéner, a besoin d'une autorisation du propriétaire , c'est-à-dire ici de Tadministration des domaines impériaux. La constitution de Gratien et Valentinien de 376 (?) (Cod. Just., 11, 66, 3), n'en exige absolument aucune, et déclare seulement que, au cas d'aliénation, i'aliénateur reste responsable tou*» jours envers l'Empereur du paiement de la redevance, si l'acquéreur est insolvable. Quant à la constitution de Constantin (Cod. Just.. 11, 62, 1) qui parle de Vauctorilas juÂieis en cas de donation, elle ne prouve absolument rien et doit être écartée, parce qu'il'y est question, non pas du /us perpetuum, mais de l'emphytéose. — Yoy. sur tonte cette question, His, loc. cit,, p. 92;. Wiart, p. 74 à 76.

(3) En conséquence, il n'a pas le droit d'affranchir des esclave» dépendant du fonds. La constitution de Valentinien et de Valons de 367 (Cod. Just., 11,. 63, 2) donne ce droit seulement aux tenanciers qui sont fundorum domini; il faut entendre par là, à mon avis, ceux qui ont acquis sur les terres impé-^ riales le jus privatum; car il n'y a qu'eux qui puissent être exactement quali* fiés de domini.

(4) En ce sens, voy. notamment, His, loc. ciï., p. 93.

dans les constitutioDS des empereurs à partir de la fin du iii*^ siècle (i). C'est soq nom seul qui a disparu ; mais l'institution est toujours restée en vigueur ; seulement elle porte désormais un autre nom ; elle s'appelle jm perpetuum. Ainsi s'explique très bien, tout d'abord, que, dans les constitutions du Bas- Empire, le mode ordinaire et régulier de mise à ferme des terres descités, soit précisément le jus perpetuum (2) : car on ne comprendrait pas que la pratique du bail perpétuel, florissante déjà au second et au troisième siècle dans les cités, eût été abandonnée par elles, justement à cette époque du Bas-Empire qui vit le triomphe et la généralisation de cette pratique. On serait donc en droit de s'étonner, au premier abord, de la disparition, dans les sources du droit du Bas-Empire, du jus in agro vectigali, c'est-à-dire du bail perpétuel des cités. Mais, si le jus perpetuum n'est pas autre chose que le nom nouveau donné à cet ancien bail des cités, tout s'explique au contraire de la façon la plus aisée; et notamment on voit très bien pourquoi, dans les constitutions de cette période, c'est le jus perpetuum qui apparaît toujours comme la tenure propre aux biens des cités. On s'explique non moins bien : !<> pourquoi l'expression jus in agro vectigali a disparu des Codes du Bas-Empire, alors qu'il serait tout à fait invraisemblable que la tenure perpétuelle désignée par cette expression eût cessé d'être en usage ; c'est que effectivement cette tenure existe toujours, mais que désormais c'est par le nom npuveau de jus perpetuum qu'on la désigne toujours ; 2® pourquoi, à l'inverse, les compilations du Digeste ont conservé les textes des jurisconsultes de l'ancien Empire qui parlaient diijus in agro vectigali; c'est que le jus

(1) La dernière mealion qai ea est faite se trouve dans uoe constitution de Dioclétien de 293 (Cod. Just, 5, 71, 13) : Etiam vectigale oel patrimoniale sive ^mphyteuticum praedium (appartenant à un mineur de vingt-cinq ans) sine décréta praesidis distrahi non licet. J'ai déjà fait observer que les mots sive emphyteuticum sont une interpolation certaine de Justinien, qui a, de parti pris et toujours, accolé ces deux mots à l'expression ager vectigalis , par suite de la confusion qu'il a faite entre le jus in agro vectigali et l'empbytéose. Mais il reste évidemment, dans la constitution de Dioclétien, une allusion incontestable à un praedium vectigale. C'est la dernière allusion, en date, à ma connaissance.

(2) Voy. ci-dessus, p. 251, note 4. ^J

in agro vectlgali coatinue toujours à exister, sous le nom de jus perpetuum, et qu'il est par conséquent tout naturel de conserver, dans les œuvres législatives du Bas-Empire, les passages des jurisconsultes classiques relatifs à cette tenure, qui non seulement n*est pas disparue, mais encore qui est plus vivante et plus répandue que jamais dans cette période.

En résumé, il faut considérer le jus perpetuum des constitutions du Bas-Empire comme Tancien jus in agro vectlgali des te^^tes de Hygin, de Gaius et de Paul, qui a changé de nom, mais qui s*est conservé avec tous ses caractères essentiels, toutes ses règles juridiques, et qui même a pris une extension et une importance pratique beaucoup plus grandes qu'à l'époque de l'ancien Empire. Le jus perpetuum, c'est en réalité le jm in agro vectlgali^ qui a débordé de sa sphère d'application primitive (les terres des cités), et qui, tout en restant, comme il était autrefois, le mode de mise à ferme des terres des cités^ est devenu de plus un procédé très ordinaire, très pratique et très recherché^ de location des domaines impériaux (1).

La seconde observation que je veux faire est relative surtout au droit de Justinien. Dans les constitutions impériales du iv^ et du V® siècles, \q jus perpetuum est une tenure à part, ayant ses caractères et ses effets propres, et parfaitement distincte, non seulement de la locatio conductio, qui est un bail pour une durée limitée (2), et du jus privatum salvo canone, qui est une aliénation à des conditions déterminées (3), mais

(1) C'est pDur cela que j'ai dit ci-dessus que le jus perpetuum devait être la forme la plus ancienne de bail perpétuel qui ait été employée pour les biens des Empereurs. Il est, en effet, la géoéralisalion et Textension aux domaines impériaux du /us in agro vectigali^ c'est-à-dire d'une tenure que le droit connaissait déjà et que les cités pratiquaient dès le premier siècle de TEmpire.

(2) Cod. Just., il, 66, 3 (Gratien et Valenlinien, 376) : Quicumque pos^ sessionem rei privatae nostrae acceptam suo nomine^ vel jure perpétua veî titulo conductionis. — Cf. les autres textes cités plus haut (p. 239, note i) à propos du maintien de la locatio conductio dans le droit du Bas-Empire.

(3) Dans la constitution du Cod. Just., 11, 66, 3, citée dans la note cidessus, les mots suo nomine^ opposés à jure perpeluo et à titulo conductionis, font sans doute allusion au jus privatum par opposition aux deux autres te- Dures. En ce sens, His, loc, cit,, p. 91, note 3. — Cf., pour la distinction faite par les textes entre les terres concédées en jus privatum salvo canone et les terres qui sont au contraire l'objet d*une location, His, loc. cit,, p. 94, 95.

encore de Temphytéote qui elle aussi, comme le jus perpetmim, est un bail perpétuel et héréditaire, mais qui en diffère par certaines règles spéciales. Les textes juridiques de cette période distinguent bien, je crois, le jus perpetuum et Temphytéose (1), Mais, dans la suite; et en particulier à Tépoque de- Justinien, ces deux tenures ne se distinguent plus du tout. Pour les constitutions impériales de cette dernière période, ces deux espèces de baux, autrefois distinctes, n'en font plus qu'une seule, que les textes nomment tantôt jus perpetuum et tantôt emphytéose, sans faire la moindre différence entre ces deux expressions désormais synonymes (2). Et c'est précisément cette observation qui explique que, dans les compilations de Justinien, on ait également donné comme synonymes les deux mois ager vectigalis et ager emphyteuticus (3). Le jus in agro vectigali est, en effet, comme je viens de le montrer, la même chose que le jus perpetuum; et, dans le droit de Justinien, lejus perpetuum est devenu la même chose que Temphytéose.

(1) Voy. Novelle de Valentinien, 26 (de 449), pr. et § 4. Dans ces deux passages sont distingués le jus perpetuum et le jus emphyteuticum. Je crois donc que, pour les empereurs du v* siècle, il y a là deux tenures différentes. (En ce sens, His, p. 91). — M. Lécrivain {loc. cit., p. 79) conteste cette opinion, en se fondant sur une constitution de Théodose, Arcadius et Honorius de 393 (Cod. Théod., 5, 13, 33), où, au contraire, les deux tenures semblent bien confondues : Jus emphyteuticum quo juris pat{rimonia)lis vet rei pubUcaepraedia pôssessoribus sunt adjudicata per{petuariis).l\ faut observer toutefois que, ici, le moi perpetuariis est presque entièrement restitué.

(2) C'est ce que prouve le langage du Cod. Just., 1, 33,2 : Ad palatinorum curam et rationalium officia (il s'agit de Tadministration de la res privata^ et la constitution est adressée à un cornes reiprivatae) omnium rerum nostrarum et totius perpetuarii, hoc est emphyteuticarii, juris exactio revertatur, La constitution est d* Arcadius et Honorius et datée de 397. A cette date, comme je viens de le montrer, le droit distingue encore (au moins dans Topinionqui meparaît la plus probable), le /us perj^e^uum et Tempbytéose. Par conséquent, on est très porté à supposer que les mots hoc est emphyleuticarii sont une interpolation introduite dans le texte par Justinien. Et cette présomption devient une certitude si Ton compare au texte cité le texte de la même constitution, donnée plus complètement par le Cod. Théod. (1, 11, 1). Là, en effet, les mots hoc est emphyteuticarii n'apparaissent pas du tout. L'interpolation est donc Incontestable et cette interpolation elle-même est la preuve manifeste que,, pour les contemporains de Jnslinien^ jus perpetuum et jus emphyteuticum sont des mots complètement synonymes. « Cf. sur ce point, His, loc* cit., p. 91,. 105 et 106; Wiart, loc. cit., p. 46 et 47.

(3) Textes cités ci-dessus, p. 24 i, note 2.

2S6 LES GRANDS DOMAINES DANS l'eMPIRE ROMAIN,

Le jus privalum salvo canone (1) est une aliénation. Par ce -caractère, il se distingue essentiellement du jus perpetuum^ qui est une location (2).

C'est une aliénation, mais évidemment ce n'est pas Taliénation pure et simple, qui fait de l'acquéreur un plein et absolu propriétaire 1(3). Le domaine est aliéné; mais l'acquéreur est ienu de payer une rente perpétuelle déterminée [canon). De là le nom de l'opération juridique; il reste toujours, à lacharge de l'acquéreur, une redevance à payer chaque année (salvo canone). En droit, cette opération est donc une vente; mais, en fait et dans la réalité, c'est une sorte de location perpétuelle; car la rente payée chaque année par l'acheteur équivaut, en fait, à une sorte de fermage (4).

(1) Bar le jus privatum salvo canone, His, loc. cit., p. 94 à 97; Wiart, 4oç. cit., p. 42 à 45 ; 72 à 78. — Cf. Lécrivain, loc. cU., p. 90, 91, et Garsonnet, Locations perpétuelles, p. 149, 150.

(2) C'eït dans ce sens-là qu'il faut sûrement entendre la constitation d'Ar- ■cadiuset Honorius de 398 (Cod. Jast., 11, 62, 9) : Universi cognoscant nihil privatojure salvo canone fundis emptis cum patrimonialibus esse commune. Il n*y a rien de commun entre les fonds qui ont fait Tobjet du jus privatum ^alvo canone, et les fundi patrimoniales prT>prement dits, c'est-à-dire ceux qui sont restés dans le patrimonium impérial, et qni sont affermés selon la pratique ordinaire suivie pour Pexploitation des fundi patrimonicdes (c'est-à-dire donnés en jus perpetuum ou en emphytéose). En effet, les premiers ont été vendus {fundi empti), et sont devenus ainsi la propriété privée de facheteur {privato jure) ; ils ne font donc plus partie du patrimoine de TËmpereur ; tandis que les seconds, affermés et non vendus, sont toujours réellement des fundi patrimoniales impériaux. — Même opposition, dans une autre constitution des mêmes empereurs (C. Just., 11, 62, 10; 399), entre les fundi patrimoniales qui »al90 canone jure privato concessi sunt et les fundi patrimoniales -qui in condicione propria constiluti sunt, c'est-à-dire qui restent soumis ai^ droit commun des fundi patrimoniales, autrement dit qui sont l'objet de locations, et non pas de ventes.

(3) Cette différence se marque par l'opposition que font quelquefois des constitutions impériales entre le jus privatum salvo canone, et le/tis privalum 4emplo canone. Voy. Nov. Théod., 5, 2, 1 (439); ibid., 19, pr. = Cod. Just., 11,66, 7, pr. (440). Le jus privatum demptQ canone, c'est l'aliénation pure et simple du domaine impérial.

(4) Dans l'opinion générale, l'acquéreur paie, comme prix d'acquisition, non seulement une rente qu'il est désormais tenu de servir chaque année (le ca^

Le jus privatum salvo canone est doQc très différent du jus perpetuum. Il confère la propriété. L'acquéreur du jus privatum a tous les droits d'un propriétaire ; et par exemple, il a le droit d'affranchir les esclaves appartenant au domaine, droit que n'ont au contraire ni le perpetuarius ni Temphytéote (1). Naturellement, il a le droit d'aliéner et le droit de transmettre sa terre à ses héritiers, droits qu'ont d'ailleurs les perpétuant et les emphytéotes; il les a même à plus forte raison que ces tenanciers, puisqu'il est un propriétaire (2).

Ce sont les fundi patrimoniales de$ emperexivs^ qui ont été en général l'objet dajus privatum salvo canone. Dans les constitutions des Codes du Bas-Empire, c'est presque toujours à propos de ces terres qu'il est question de ce genre d'aliénation (3). Une fois pourtant, on parle de céder dans ces conditions des

non), mais encore une somme qu'il est obligé de verser immédiatement. Voy. Wiart, loc. cit., p. 66, 67; His, loc. cit., p. 95. Cela semble bien résulter à peu près des textes (cités par ces auteurs); mais tout de même n'eu résulte pas très clairement. — La constitution de Gratien et Valentinien de 384 (Cod. Jost., 11, 62, 6), qui parle de possessiones patrimoniales qui ont été données par les empereurs {velanobis, vêla divis parentibus nostris^ sacra largitate dofiaiae stmt)^ fail-elle allusion à des concessions de jus privatum salvo canone (constitué alors, non par une vente, selon la règle ordinaire, mais par une donation), comme le pense His, loc. cit.^ p. 95; ou bien faut-il entendre par là des donations pures et simples, c'est-à-dire transférant au concessionnaire la propriété complète, sans l'astreindre nécessairement à une redevance [canon) ?

(1) Voy. ci-dessus p. 252, note 3. J'ai montré dans cette note que la constitution de Valentinien et de Valens (Cod. Just., 11, 63, 2), qui donne aux domini des fundi patrimoniales le droit d'affranchir les esclaves, ne peut s'entendre que de ceux qui ont, sur ces fonds de terre, le jus privatum salvo canone, et ne saurait s'appliquer aux perpétuant. Pour la preuve que ce droit n'appartient pas davantage aux emphytéotes, voy. ce que je dirai plus loin à propos de Temphyléose.

(2) Sur le droit de vendre appartenant au concessionnaire du jus privatum, et, sur le point de savoir si, en cas de vente, c'est le concessionnaire luimême ou son acheteur qui est débiteur du canon, voy. Wiart, loc. çit.j p. 69; His, loc, cit., p. 96.

(3) Voy.parex.Cod.Théod.,5, 13, 17 (Valentinien et Valens, 364) ; ifrid., 30 (Valentinien et Théodose, 386); ibîd., 38 et 39 (Théodose, 415 et 434), et les constitutions citées dans les notes précédentes (Cod. Just., 11, 62, 9 et 10 ; 11, 63, 2). Dans tous ces textes, te jus privatum salvo canone semble bien considéré comme une espèce de concession propre aux fundi patrimO" niales.

terres faisant partie de la domus divina proprement dite (1). Mais je ne connais pas de texte qui nous montre positivement \qjus privatum salvo canone constitué sur des terres de la res privata impériale, non plus que sur des terres appartenant à des particuliers. Pour les premières, il me paraît bien que le jus pei'petuum est resté, à peu près jusqu'à Justinien, le seul procédé pratique de misp en valeur (2). Pour les secondes, sans doute, aucune règle de droit ne fait absolument obstacle à ce qu*un propriétaire vende sa terre moyennant une rente perpétuelle payable en' guise de prix; mais une telle clause ne paraît pas avoir été très usuelle, et, dans tous les cas, n'a jamais donné naissance, ni dans la pratique ni dans la théorie juridique, à une institution régulière. Le jus pvivaium salvo canone doit donc être considéré, en fait, comme un procédé de mise en valeur propre aux fundl patrimoniales des empereurs. Encore nVt-il pas toujours été vu d'un œil très favorable par Tadminislration du patrimonium (3). Pourtant, en dépit de ces moments de défaveur, il n'en a pas moins été une concession d*un usage assez fréquent, et pour une raison que M. His me paraît avoir très bien aperçue. A une époque où les emprunts d*État étaient inconnus, le jus privatum salvo canone, permettait aux empereurs, dans les cas de nécessité urgente, de se faire tout de suite de l'argent avec la vente des terres de leur

(1) Cod. Just., 11, 69, 2 (Zenon) : fundos tûmiaci juris in provinciis positos ... salvo scilicet canone ... volentibus distrahi.

(2) En effet, je montrerai plus loin, en parlant de Temphytéose, que cette dernière tenure, elle aussi, est restée propre aux fundi patrimoniales, à peu près jusqu'à la fia du cinquième siècle. Le mode d'exploitation pratique des domaines de la res privata est donc, pendant très longtemps , uniquement le jus perpeluum.

(3) Par exemple, il arrive quelquefois que les empereurs révoquent des concessions qui ont été faites antérieurement de jus privatum salvo canon».

, Voy. notamment Cod. Théod., 5, 13, 17 (Valentinien et Valens, 364)^ Cod.

. Just., 11, 62, 8 (Gratien, Valentinien et Arcadius, 386). — D'autres fois il est fait défense de concéder désormais sous celte forme les domaines du patrimonium. Voy. Cod. Théod., 5, 13, 38 (Arcadius et Honorius, 415) : Nulli penitus liceat salvo canone privalo jure ... per Orientem fundos patrimoniales postulure, eic. Nov. Théod., 5, 2, 1 = Cod. Just., 11, 62, 13 (439) : Praecipimus ilaque nulli jam in posterum licere patrimoniales ... fundos qui per trachim Orientis positi sunt ad jus transfère privatum, sive dempto sive salvo canone.

patrimonium, sans que cette vente constituât une aliénation absolue (1).

L'emphytéose (^) (jus emphyteuticuïriy dans les textes du IV® siècle, ou empfiyteiislSy dans les sources de basse époque) (3), est, avec le jus perpelnum, le procédé normal d'exploitation des domaines impériaux, 'à l'époque du Bas-Empire. Et, sous Justinien, lorsque le jus pérpetuum en est venu lui-même à ne plus faire qu'un avec l'emphytéose, ce contrat est désormais la forme à peu près unique du bail des terres des empereurs et, en même temps, une forme très ordinaire du bail des domaines privés.

(1) Voy. flis, loc. cit., p. 96, 97.

(2) Sur l'eniphytéose, voy. Elis, loc. cU.t p. 97 à 106; Wiart, loc. cit. y p. 46 à 54, p. 78 à 98; Lécrivain, loc. cit.j p. 79 à 91; Garsonnet, loc. cit. y p. loi à 156; François, Essai sur l'emphytéose (thèse, Grenoble, 1883); Toci-

lesco, Etude sur l'emphytéose {ihèsey Paris, 1883); Peroice, Parerga [Zeilschrifl der Savigny Sliftung, partie romaine, V, p. 84 à 90). Les ouvrages classiques sur l'emphytéose de Vuy {De originibus natura emphyteutici) et de Pépia le Halleur {Uist. de l'emphytéose) sont nécessairement vieillis, étant l'un de 1838 et Tautre de 1843. On trouvera d'ailleurs sur cette matière une bibliographie très complète dans His, Domànen der Kairserzeit, p. 97, note 2 et dans Viollet, Hist. du droit civil français, 2e édit., p. 663-66 i. — Les traités généraux de droit romain ou les cours de Pandectes s'occupent naturellement de l'emphytéose avec plus ou moins de détail. Parmi ces livres. J'indiquerai seulement, comme étant ceux oii le sujet se trouve le mieux traité, Puchla, Cursus der laslitulionen (8« édit., par Kriiger), H, § 245, p. 237 à 242 ; et (pour la théorie du droit de Justinien) Dernburg, Pandekten (48 édit.), 1, p. 640 à 643, 647 à 650; Windscheid (trad. italienne de Fadda et Bensa), Diritto délie Pandette, I, 2^ partie, p. 308 à 322.

(3) Emphyteusis appiraît, je crois, pour la première fois dans deux constitutions de Théodose et Arcadius de 386 (Cod. Just., Il, 62, 7 et- 8). Dans le droit de Justinien, cette expression se rencontre quelquefois ; l'exemple le plus intéressant est le texte connu des Instit., III, 24, 3 : lex Zenoniana lata est, quae emphyteuseos contractui propriam statuit naturam, — Le mot emphyieu(a est également très rare. Je n'en connais pas d'exemple avant l'époque de Justinien; voy. Cod. Just., 4, 66, 2 (Justinien, 529). — Les expressions employées le plus ordinairement, dans les textes juridiques, pour désigner le droit qui résulte du bail emphytéotique, le titulaire de ce droit et le fonds ainsi affermé, sont les suivantes : jus emphyteuticum, emphyteulicariuSy et fundus emphyteuticus oa emphyteuticarius.Yoy.,s\iv ce point Wiart, loc. cit., p. 78 et 79 note. Cf. His, loc. cit., p. 97, note 3. Observer surtout la rubrique du titre du C^de Justinien consacré à l'emphytéose (4, 66 : De emphyteutico jure).

Essentiellement et à Torigine, le bail emphyiéotique est la concession d*un droit de jouissance héréditaire sur une terre, moyennant le paiement d'un fermage, et avec l'obligation pour le preneur d'améliorer la terre, c'est-à-dire de 4a cultiver, de la fertiliser^ mot à mot de la planter (IfjiîpoTEu&tv) (1). Comme le nom l'indique, et comme je le montrerai tout à l'heure plus en détail, la pratique de cette tenure est un emprunt que le droit romain a fait aux institutions grecques. Mais on ne saurait oublier que notre ancien droit français connaissait, lui aussi, une pratique toute semblable, une tenure ayant exactement les mêmes caractères que Temphytéose grecque, et qu'il lui donnait un nom qui voulait dire exactement la même chose; j'entends parler du comptant. Parle nom comme par ses caractères juridiques, le comptant français est bien visiblement l'emphyléose grecque, à savoir le bail d'une terre moyennant une redevance et avec obligation de la cultiver, mot à mot de « la planter » (2).

Cette obligation de cultiver, d'améliorer, de planter la terre est l'essentiel de l'emphytéose. Car c'est elle qui fait le carac-

(1) D'après Télymoiogie (6|>.çuTeuetv), c'est l'obligation de planter qui devrait être l'obligation propre résultant pour le preneur du bail emphytéotique. Et effectivement nous voyons, dans les contrats grecs, cette obligation imposée d'une façon expresse et toute spéciale à plusieurs preneurs emphytéotiques, de telle sorte que, dans ces cas-là, il est bien vrai de dire que le preneur est obligé, non à cultiver seulement et à améliorer le fonds d'une façon générale et par quelque procédé que ce soit, mais bien à planter proprement et précisément (soit des vignes, soit des oliviers). L'exemple le plus remarquable décela est l'inscription de Thisbè, qui contient le texte d'un bail emphytéotique grec, datant de l'époque de l'empire romain ; il y est dit en termes exprès que le preneur s'oblige à «pursusiv (planter), et ce mot, dans Tinscriplion, s'oppose d'une façon très visible à 'YewpifeTv (cultiver, labourer). (Voy. là-dessus Dittenberger, Commentalio de inscriptione Thisbenû ad emphyteuseos jus spectante, p. VIII et Xl[l).Ilen estde même dans quelques autres documents grecs. (Voy. ci-dessous). Mais le bail emphytéotique dans le droit romain du Bas- Empire, n'a certainement jamais imposé au preneur l'obligation précise et déterminée de faire des plantations; celui-ci est obligé' seulement à cultiver, à défricher, à améliorer le fonds. Et, même dans le droit grec, il arriva très souvent, comme je le montrerai par des exemples, que le preneur emphytéotique n'est pas non plus obligé à autre chose.

(2) C'est l'observation que fait très justement M. Viollet, Hist, du droit civil français, p. 660. — Sur le complanl de l'ancien droit françaiSi voy. les textes nombreux cités par Viollet, loc, cit., p. 660, note 2.

tère propre de cette tenure et qui la distingue des autres tenures analogues pratiquées à la oiême époque. La concession do la jouissance héréditaire et Tobligation de payer une redevance ou fermage, sont les règles mêmes et les droits caractéristiques du jus perpeluum. Réduit à ces termes, le bail emphytéotique n'aurait donc rien eu qui le distinguât du jus perpeluum, son contemporain, ni même du jus in agro vectigali d«> l'époque de l'ancien Empire. L'obligation de cultiver ou d'améliorer, imposée essentiellement au preneur emphytéotique, fait de sa tenure une tenure d'une espèce à part. Elle est toute l'originalité de ce genre de bail.

L'origine de Temphytéose est grecque. Le nom même le dit. Il est très remarquable que ce bail, pratiqué par le droit romain seulement à une époque basse, a été au contraire connu des Grecs dès une période très ancienne (l). Seulement — à l'époque ancienne au moins — les Grecs n'ont pas encore d'expression technique pour désigner ce genre de tenure; et notamment, dans la période antérieure à la conquête romaine, ils ne se sont jamais servi du mot emphytéose, qui cependant est celui que les Romains leur emprunteront plus tard (2). Ils disent simplement que le bail est fait à perpétuité (eU Tovâitavra )^povov, àsvvàwç, etç TtaTpixa, etc.) (3).

(1) Sur l'eraphytéose grecque, voy. les livres indiqués par Viollet, loc. cil.j p. 660, DOte 1. Ajouter (et ce soDt aujourdMiui les meilleurs de beaucouf» pour l'étude de ceUe question) : Guiraud, La propriété foncière en Grèce jusqu'à la conquête romaine, p. 426 et suiv., p. 436 et suiv., et l'article Emphyteusis, dans le Dictionnaire des antiquités de Daremberg et Saglio: Beaucbet, Illst. du di'oit prioé de la République athénienne, Ilf, p. 309 à 317; IV, p. 198 à 2Q'S. — Cf. aussi François, Emphytéose, p. 11 à 22; Garsonoet, Hist. des locations perpétuelles, p. 27 à 30; Schulin, Geschichle des rôm. fiechls, p. 391, notes 6 et 7.

(2) Voy. toutefois une inscription de Gortyne, du v« siècle avant Jésus- Christ, dans laquelle il est dit que la cité donne ses terrains « à planter » (çuTsudat), ce qui est presque employer l'expression emphytéose ; Dareste, Haussoulier et Reinacli, Inscriptions juridiques grecques, p. 402, n. 1 : Tàv... -ïtu- ToXtàv eS'wxav &, -recXt; TruTeuaai.

(3) Voy. les textes cités par Guiraud, Propriété foncière en Grèce, p. 426; et Beaucbet^ loc, cit., III, p. 312, 313. — Dans le bail conclu par la cité d'Héraclée (voy. Dareste, Haussoulier et Reinach, Inscriptions juridiques grecques, p. 193 et suiv.), il est dit que la location est faite '<*Tà pîai, c'est-àdire, mot à mot, « à vie » (Voy. 1. 99). Mais on ne saurait entendre par là que cette location est valable seulement jusqu'à la mort du preneur; car il

Nous possédons, dans des inscriptions, les textes de plusieurs de ces baux enaphytéotiques grecs (1). Il faut observer que tous ceux que nous connaissons, ou très peu s'en faut, concernent des terres qui appartiennent à une cité, ou à un temple, ou à quelque corporation. On peut donc affirmer, presque avec certitude, làoii le caractère du bailleur n'est pas dit d'une façon positive, que ce bailleur est une personne morale (2). Il n'y a à cette règle qu'une seule exception connue, qui se trouve dans une inscription de Gambreion (près de Pergame), du temps d'Alexandre (3). Jusqu'à cette date, l'emphytéose ne nous

est fait allusion au cas où le preneur cède lui-même à un tiers la terre prise par lui à bail, et au cas où il lègue cette terre par testament. (Voy. 1. 105 et suiv.). Le document ajoute môme plus loin que « la récolte ne sera recueillie parla cité » (c'est-à-dire que le bail ne cessera d'exister) que « si le fermier meurt sans enfants et ab intestat » (1. 151). Donc la tenure n'est nullement viagère, et le fermier a le droit de la transmettre à ses héritiers, et même d*en disposer en faveur de n'importe quel cessionnaire. Cf. sur ce point le commentaire de M. Dareste dans le recueil 'cité des inscriptions juridiques grecques, p. 230.

(1) Inscription d'Héraclée du iv® siècle avant J.-C. ; Becueil cité, p. 193 et suiv. (commentaire de M. Dareste, loc. cit., p. 224 à 234}. — Inscription de Gortyne, du v® siècle avant J.-C; ibid., p. 402 (commentaire, loc. cit. y p. 492). — Inscriptions de Mylasa(en Carie), ibii.^ p. 242 à 248 (commentaire, loc. cit., p. 272 à 274). — Inscriptions d'Olympie et de Gambreion (en Asie Mineure), ibid., p. 256 et 257. — Le contrat d'Athènes, par lequel des personnages appelés K-uÔTnpîcDv oî oepirai donnent à bail perpétuel un atelier situé au Pirée, une maison d'habitation et un petit bâtiment {ibid., p. 240 à 242), paraît bien ê!re aussi un bail emphytéotique. Voy. sur ce contrat, Beauehet, Droit privé de la République athénienne, lll, p. 309, 310; Guiraud, Propriété^ p. 427. — Autres exemples dans Beauehet, loc. cit., p. 310, 3U ; Guiraud, loc. cit., p. 426, 427, 437. — Un autre exemple encore, et des plus intéressants que nous ayons, est le bail emphytéotique des terres de la cité de Thisbè, dont j'ai déjà parlé. (Voy. le texte et le commentaire dans le mémoire de Ditlenberger, Commentatio de inscriptione Thisbensi). Mais cette inscription, qui appartient à l'époque impériale, doit être mise tout à fait à part à cause de sa date. — Sur quelques textes littéraires qui*, dans l'opinion générale, feraientdes allusions au bail emphytéDlique, (principalement Aristote, Aeconom, 11, 2, 3; œuvres d'Aristote, édition Didot, I, p. 6i0), voy. les différents ouvrages cités plus haut sur l'emphytéose grecque, et surlout Dittenberger, loc. cit., p. XI et XII.

(2) Voy. sur ce point, Guiraud, Propriété en Grèce, p. 427.

(3) Inscriptions juridiques grecques, p. 257. — L'inscription est datée de la douzième année du règne d'Alexandre. — Dans ce texte il n'est pas dit expressément que le bail soit perpétuel et héréditaire ; mais comme l'observe

d'après des travaux RÈCliNïiS. 263

apparaît jamais comme ua contrat passé entre particuliers. Quoi qu'il en soit de cette règle, ce qu'il importe surtout de remarquée, c'est que, d'une façon tout à fait certaine, ce bail perpétuel du droit grec est bien cette tenurequeTon appellera plus tard Temphytéose et dont le caractère essentiel est l'obligation, pour le preneur, d'améliorer la terre. Car tous les baux dont je viens de parler, et qui nous sont connus par des ipscriptions, imposent formellement au preneur cette obligation (1). Par exemple, le bail fait par la cité d'iléraclée des terres appartenant au temple de Dyonisoâ (tv® siècle), qui est la plus importante des inscriptions grecques relatives à des baux emphytéotiques que nous possédions pour l'époque antérieure à la conquête romaine, déclare d'une façon expresse que le preneur doit, non seulement entretenir le fonds, mais encore l'améliorer, et particulièrement qu'il doit planter delà vigne et des oliviers, et édifier des bâtiments pour servir à l'exploitation (2). 11 en est de même dans les autres contrats emphytéotiques que nous connaissons (3). Et j'ajoute que c'est certainement à cause de

M. Guiraud {loc. cit., p. 428), la modicité de la redevance et l'absence de toute clause relative à la durée en sont un clair indice. Un indice plus certain encore est l'obligation formellement imposée au preneur de défricher la terre louée inculte et de la converliren terre labourable.

(1) Voy. sur ce point Guiraud, loc. ciL^ p. 437, 438; Beaachet, loc, cit:^ IV, p. 201, 202.

(2) Inscriptions juridiques grecques^ p. 193 et suiv. Voy. 1. 113 à 128; 138 à 144; 168 à 178, qui entrent sur cette obligation d'améliorer, mise à la charge du preneur, dans de très nombreux détails, (obligation de planter, dans tel lot de terres, tant de vignes, dans tel aulre lot, tant d'oliviers, ailleurs de construire une étable à bœufs, un hangar, une grange, etc.). Cf. sur ce point le commentaire de Daresle, loc. cit., p. 234.

(3) Le plus souvent les baux sont faits avec la condition que le preneur plantera; voy. par exemple les baux de la cité de Gortyne et des Klylides de Chio, cités par Guiraud, Propriété foncière, p. 437, notes 4 et 7. lien est de même dans le bail de Thisbè, de l'époque de l'Empire romain, dont je vais parler tout à l'heure. Cela est conforme, comme je l'ai dit, au sens étymologique du mot emphytéose. Mais il arrive aussi que le preneur est obligé seulement à cultiver, ou à défricher, ou à améliorer ; par exemple, le bail de Gambreion, du temps d'Alexandre, oblige seulement le preneur à convertir une terre nue en terre labourable [Inscriptions juridiques grecques, p. 257 : -jf.v «];i>.Yiv à^P^^ fiTTOu'aai), Le bail des Kytheriens, qui porte, en partie au moins, sur uo atelier et une maison, oblige pareillement le preneur à faire des réparations dans l'atelier et dans la maison^ c'est-à-dire en somme à améliorer les lieux [Inscriptions juH'iiquf s grecques, p. 240 à 242).

cette obligation d'améliorer le fonds, imposée au preneur eaiphytéotique, que la redevance de celui-ci est toujours très faible, beaucoup plus faible que celle des fermiers ordinaires (1). Parmi ces contrats emphytéotiques, Tun des plus intéressants est celui qui se trouve dans une inscription de Thisbè, dont la majeure partie (quelques fragments eu étaient connus plus anciennement) a été trouvée en 1890. Cette inscription a été publiée par M. Dittenberger, qui la donne avec des restitutions assez nombreu ses (nécessitées par des lacunes considérables), et avec un bon commentaire (2). Comme elle appartient à l'époque de l'Empire romain, qu'elle doit être approximativement du deuxième ou du troisième siècle de notre ère, et qu'elle contient, non, comme celles dont j'ai parlé jusqu'ici, un décret d'une cité grecque ou d'une corporation, mais un édit du proconsul de l'Achaïe, elle se trouve avoir, grâce à ces circonstances, un caractère qui la met tout à fait à part des autres inscriptions relatives à des baux emphytéotiques que j'ai mentionnées jusqu'ici et qui sont antérieures à la domination romaine en Grèce. Elle n'en contient pas moins un spécimen très pur d'emphytéose grecque; car la langue elle-même de cette inscription et tous les caractères du bail qu'elle nous rapporte indiquent bien que nous avons à faire à une institutipn purement grecque et non romaine, et que la ville de Thisbè, qui donne ainsi des terres publiques à bail héréditaire, les donne conformément aux trè& anciennes pratiqués du droit grec, et avec toutes les règles de

(1) Voy. les exemples et les textes rapportés par Beauchet, loc, cit., IV, p. 200; Guiraud, Propriété enGrèce^ p. 432 à 43i. Cf. Dareste, loc. cit., p.

(2) Dittenberger^ Commentatio de inscriptione Thisbensi ad emphyteuseos jus spedante {Index scholarumin universitate Halensi habendarunut 1891-1892). — A cause de la date basse de cette ioscriptioa (elle appartient à Tépoque de l'Empire romain et non aux temps de la Grèce indépendante), elle a*est. étudiée dans aucun des livres qui traitent spécialement du droit grec (je parle seulement ^es plus récents, l'inscription n'étant connue que depuis peu d'années], bien que cependant les institutions qu'elle nous fait connaître soient purement grecques. En revanche, elle est mentionnée par M. His, Domànen der Kaiserzeit, p. 98, 99, qui en signale très justement l'importance et en donne une analyse. — Le texte de l'inscription, que je reproduis en partie dans les notes ci-dessous, est donné avec les restitutions adoptées par M. Dittenberger.

ce droit grec, biea loia de s'inspirer le moins du monde des habitudes et des principes du droit romain; au surplus, à la date de notre inscription, le droit romain ne pratique pas encore la tenure emphytéotique (1).. Mais justement le fait que cette inscription appartient au second ou au troisième siècle de notre ère, et la circonstance que ce bail emphytéotique est contenu dans un édit d'un proconsul d'Achaïe, donne à ce document une importance toute particulière, pour ceux qui, comme je le fais ici, se proposent d'étudier surtout les origines historiques de Temphytéose romaine, c'est-à-dire plus précisément la façon dont l'emphytéose grecque est entrée dans la pratique du droit romain; en effet, l'inscription de Thisbè nous montre la physionomie et les caractères de cette emphytéose grecque au moment oii les Romains vont emprunter cette institution aux Grecs.

L'inscription de Thisbè contient un édit rendu par un personnage qui se nomme M. Ulpius (son cognomen ne nous est pas connu, à cause des lacunes de l'inscription) (2), édit relatif à la mise en valeur des terres de la cité de Thisbè (en Béotie, aujourd'hui Kakosi). Comme les magistrats municipaux des cités grecques ne font jamais d'édits, ou, pour parler peut-être plus exactement, comme leurs éditsont seulement pour but de porter un fait à la connaissance des citoyens, mais non d'étahlir des règles noavelles intéressant l'administration de la cité et obligeant les citoyens, il faut en conclure, avec M. Dittenherger, que nous avons ici à faire à l'édit d'un magistrat du peuple romain, autrement dit à un règlement pris par le proconsul de l'Achaïe (3). Le nom que porte ce proconsul [Ulpius)^ et qui est le nomen gentilicum de l'empereur Trajan, indique que l'inscription ne peut pas être antérieure au règne de Trajan ; et différentes considérations philologiques portent à croire qu'elle est probablement du commencement du ni** siècle (4); dans tous les cas elle appartient certainement au second ou au m® siècle de Dotre ère.

(1) Voy. ci-dessous.

(2) Inscription de Thisbè (dans DiUenberger, loc. cit.), fragment A, 1. 1 (p. IV et VIII), M. OÛXwo; (.... Xs-yei), etc.

(3) Ditteuberger, Inc. cit., p. Vil.

(4) Ibid, p. VII-VIII.

266 LES GRANDS DOMAINES DAiNS l'iîMPIRE ROMAIN,

Voici comment ce proconsul d'Asie règle la façon dont les terres du domaine public de Thisbè seront affermées. Celui qui désirera prendre à ferme une portion de ces terres, adressera une requête (,3iêXiov) à l'administration municipale, dans laquelle il indiquera quelle étendue de terre il entend cultiver et quelle redevance ('fôpo;) il veut payer (l). Pendant les cinq premières années, il ne paiera aucune redevance, mais, durant ce délai, il devra planter le sol ((puteusiv) (2). Il aura sur la terre ainsi prise à ferme un droit de jouissance héréditaire; il pourra pareillement disposer de cette terre soit entre- vifs, soit par testament, àla condition que l'acquéreur soit un citoyen de Thisbè (3); il est possible qu'il doive aussi obtenir pour cela le consentement des magistrats de Thisbè, mais l'inscription ne le dit pas, au moins dans la partie qui nous en a été conservée. Enfin, dans le cas où le preneur n'exécuterait pas ses obligations, c'est-à-dire ne planterait pas, la terre lui sera enlevée et fera retour à la cité (4).

On remarquera que, dans tout cela, pas une seule fois le

(1) Fragment A, 1. 2etsuiv. (p. IV et VIII) : *0 pouXoWvc; 0iffo(s)<«>v x^picv ^Yi(ac(Ticv rfiZ iro'Xso);... ^UTeîidai) twv sir' èfAOÙ 'Yswp'^ouu.svwv (irapa^'orw Toî; arpayi-j-oîC"*) (iiCxîov, -^'pa^j^aç sv aÙTw toîtov T£ ou Po^uXarat XaCeiv xat çopov 6v ^(ùfjîi xaT'Èvjiayrèv UTîÊp sjcaaTcu TcXéôpoo. — Pour la justification de ces restitutions (qui sont celles qu'adopte M. Dittenberger), et notamment du mot <p'jTeùaat à la fin delà 1.2, voy. loc. cit., p. VIII. •

(2) Fragments EetB., 1.6 et 7 (p. V et IX) : (XTn4;£)T(ai)S'6 (ujTrep 63ca(<yTcu y^copîou 6 xaraXaêwv) àvgaiv tou çcp&u rciv -irptittov (£t)û)v 7f£v(T£) . . . /6trf., 1. 10 à 13 : El ^é Ti? Xaêwv (svjro; [xT.i itevJtx £(TÎ)aç u.yi cpUTSuaai, to t8 •/jù^xQ't (a6)Ta,'JT6)XYi(jouciv Cl x-aTaXau.6àv(cvT£;) aTpaTrj"yoî, etc.

(3) Fragment D, 1. 2 et suiv. (p. VI et X). Ce fragment déclare que, si le preneur a hypothéqué la terre ainsi affermée à un individu non citoyen de Thisbè, ou s'il l'a par son testament laissée à un non-citoyen, ou s'il meurt intestat et sans héritiers légitimes, la terre fera retour à la cité de Thisbè. D'où il résulte avec évidence, premièrement que le preneur peut hypothéquer la terre affermée (et par conséquent à peu près sûrement l'aliéner), et qu'il peut de même la léguer par un testament, à la condition que l'acquéreur soit un citoyen de Thisbè; secondement que, en règle, cette terre appartiendra à sa mort à ses héritiers soit légitimes soit testamentaires.

(4) Fragments E et B, 1. 10 à 13, cités. Si le preneur n'a pas planté la terre, elle fera retour à la cité. De plus, déclarent les mêmes ligne?, le preneur devra payer à la cité la redevance des cinq années, dont on ne lui faisait grâce, en effet, que dans l'espérance et à la condition expresse qu'il planterait.

mot emphytéose n*est prononcé. Le preneur est appelé Xaêwv ou xato^aêtîijv (1); la concession de la terre qui lui est faite par les magistrats de Thisbè est désignée par les mots TriTcpaTxstv ou {jLSTaTrcoXsTv (2). Au surplus, j'ai déjà signalé ce fait que, dans les baux emphytéotiques qui sont contractés par les cités grecques ou les corporations à l'époque antérieure à la domination romaine, on n'emploie presque jamais l'expression emphytéose. Il en est encore çle même dans notre inscription de Thisbè. Mais, si le nom n'y est pas écrit, tous les caractères essentiels de la'tenure emphytéotique se rencontrent là d'une façon très éclatante : premièrement l'obligation de planter la terre (3); deuxièmement l'exemption de la redevance pendant les premières années (cinq ans dans notre inscription), conséquence très claire et très équitable de l'obligation de planter; caries vignes et lès oliviers que le preneur est ici obligé de planter ne donneront aucune récolte pendant les premières années ; il est donc juste que, pendant ces annéeslà,, le preneur non plus n'ait à payer pour cette terre aucune redevance ; troisièmement le retour de la terre au bailleur dans le cas où le preneur n'exécuterait pas ses obligations, autrement dit ce droit de « commise », que l'on retrouve dans l'emphytéose romaine du Bas-Empire (i), et au moyen âge dans toutes ces tenures perpétuelles, fief, bail à cens, etc., que caractérisent, comme l'emphytéose elle-même, la perpétuité et l'hérédité du droit du possesseur avec des obligations mises à sa charge (5).

(1) Fragments E etB, 1. 6, 10.

(2) Ibid., 1. 11, 14, 17. — Cf. sur ces expressions, DiUenberger, loc. cit;, p. XIII.

(3) Le mot 9'JT£U£iv, dans Tinscription, est tout à fait certain (Voy. fragments E et B, 1. 11, 13, 15), indépendamment des passages où ce mot est restitué par Diltenberger. Dans notre inscription, cpursusiv s'oppose clairement à 'ygwp-^'àv, c'est-à-dire qu'on oppose la plantation (de vignes ou d'oliviers) à la simple culture de terres arables. Voy. Dittenberger, p. VIII et XIII. On voit par là que l'emphytéose de notre document a tout à fait le caractère qu'indique l'étymologie elle-même du mot emphytéose.

(4) Voy. ci-dessous l'étude de l'emphytéose romaine du Bas-Empire. »

(5) Cf. sur ce point VioUet, Hist. du droit civil français, (2« édition) p. 651, 632, 663, et le Glossaire de Laurière, au mot Commis. — Il n'est pas jusqu'à ce Piê^iov que, dans l'inscription de Thisbè (fragment A), le preneur emphytéotique adresse aux magistrats de la cité, et dans lequel sont

Telle est reraphytéose grecque. Il nous faut voir maintenant comment, à quelle époque, par suite de quelles circonstances, et tout d'abord dans quel milieu agricole, les Romains en sont arrivés à pratiquer le même genre de tenure.

On sait que le premier texte juridique en date, qui prononce le nom d'emphytéose, est un passage d'Uipien, qui parle d*un pupille ayant un jus IjxcpiTeuTtxov vdZ 6[AêaTeuTtxov^l). Ce ,passage est de Tépoque de Caracalla (2). Mais il est très remarquable que, dans ce texte, Temphytéose ne figure encore qu'avec son nom grec, et par conséquent qu'elle y apparaît comme une institution purement grecque, pour laquelle il n'y a pas encore, dans la langue du droit romain, de terme latin correspondant. C'est donc là l'emphytéose grecque, telle que nous la montre par exemple l'inscription de Thisbè, approximativement contemporaine d'Ulpien. On a coutume de dire que ce passage d'Ulpien prouve qu'à l'époque des Sévères, au moins dans les pays grecs, l'emphytéose était pratiquée, non par les seules personnes morales, mais .encore par les particuliers. Cela n'aurait rien en soi que de très vraisem-

déclarées par écrit l'étendue de terre qu'il prend à ferment la redevance qu'il doit payer, qui ne rappelle, d'une façon très frappante, l'expression latine libelluSj employée dès Tépoque romaine, dans certains textes, et au moyen âge constamment, pour désigner la requête du fermier qui demande qu'on lui concède une terre en emphytéose, et, par extension, l'emphytéose ellemême. Voy. sur cette expression et la synonymie avec le mot emphytéose, Viollet, loc. cit. y p. 662; Ducange, Glossarium^ aux mois Libellarii et Libellas; François, Emphijléose^ p. 215 à 221 ; Garsonoet, llist. des locqtions perpétuelles ^ p. 263; Giraud, Essai sur rkistoire du droit français au moyeu^ âgCy I, p. 203. ^

(1) Dig., 27, 9, 3, 4 (Ulpien) : Si jus èfr.<puT8i>Tt)cbv vel £|A6aTeuTiy-o v habeat pupillus, videamus an distrahi hoc a tutoribus possit.

(2) Le passa};e cité d'Ulpien est lire de ses libri ad Edidum, et cet ouvrage a été publié sous Caracalla. (Voy. Kruger, trad. Brissaud, Hist. des sources du droit romain, p. 289, 290). Ainsi c'est à l'époque de Caracalla que nous rencontrons, dans les textes juridiques romains, la première mention de l'emphytéose. — Dans le fragment de Marcien (entre Caracalla et Sévère Alexandre, voy. Kriiger-Brissaud, loc. cit.^ p. 300) qui est au Dig., 2, 8, 15, 1 : qui vectigalem, id est emphyteuticum agrum possidet^ il est évident que les mots id est emphyteuticum sont une addition des compilateurs di^ Justinien, et la conséquence de la confusion qu'ils ont toujours voulu fair<ï entre Vager vectigalis et l'emphytéose; voy. ci-dessus, p. 244, note 2; p. 255.

blable, puisque, dès l'époque d'Alexandre, il y'a des exemples de ces emphytéoses émanant des particuliers (1). Mais rien ne prouve que tel ait été le cas dans Thypothèse visée par Ulpien. Le texte parle seulement d'un droit d'emphytéose qui appartient à un pupille ; mais il ne dit en aucune façon ni ne laisse deviner par qui cette emphytéose a été concédée, et si le pupille en question est le tenancier d'un particulier ou d'une personne morale. Dans tous les cas, ce qui est essentiel à observer c'est qu'il est parlé ici de l'emphytéose grecque. Mais de l'emphyléose romaine, c'est-à-dire de l'entrée de cette institution dans la pratique des Romains, de son existence certaine dans le droit privé romain, il n'est pas question dans ce passage ; et l'allusion d'Ulpien, loin de prouver cette existence à Tépoque des Sévères, prouve plutôt, par la façon même dont Ulpien s'exprime, ne nommant l'institution que par son nom grec, que, efTectivement, elle est encore à cette époque une institution proprement grecque et étrangère au droit privé romain.

En réalité, le premier document juridique romain qui nomme vrainient l'emphytéose, c'est-à-dire, d'une façon tout à fait certaine, qui témoigne de l'existence de cette tenure dans la pratique romaine, et qui nous la montre désormais établie d'une façon ferme et incontestable, avec le nom même qu'elle portera désormais dans les Codes, est une constitution de Constantin de 315 (2). Mais, avant cette date de 315, s'il est vrai que le mot emphytéose n'apparaît pas encore dans les Codes, il me semble incontestable que cependant les propriétaires des grands domaines, et tout particulièrement les empereurs, avaient déjà su trouver et pratiquaient, pour la mise en valeur de leurs terres, des genres de tenifre qui se rapprochaient beaucoup de l'emphytéose grecque que je viens d'étudier, si même ils ne se confondaient pas avec elle et n'en étaient pas tout simplement la copie. Un des plus grands services sûrement qu'ait

(1) Voy. ci-dessus, p. 262.

(2) Coi. Just., 11,62, 1 : Si quis fundos emphyteutici juris... donaverity etc. — Dans une constitutioa de date antérieure {Ibid., 5, 71, 13. Dioclélien et Maximien, 293 : Etiam vectigale vel patrimoniate sine emphyteuHcum praediun sine decreto praesidis distrahi non licet)^ il est & peu près certain que les mots vel emphyteuticum sont interpolés. Cf. ci-dessus, p. 244, note 2.

rendus à l'histoire du droit romain la découverte des inscriptions d'Afrique relatives à l'administration des domaines (l'inscription d'Aïn Ouassel et la récente inscription d'Henchir Mettich), a été précisément de nous faire assister, dans, ces grands domaines, sous l'influence de conditions économiques et agricoles toutes particulières, à la naissance de la tenure emphytéotique ou d'une tenure tout à fait analogue, un siècle et demi ou deux sièc/es avant la mention expresse de l'emphytéose dans les Codes.

L'inscription d'Henchir Mettich est de l'époque de Trajan, plus précisément des années 116 ou 117(1). Elle est relative, comme je l'ai démontré, à un grand domaine privé(2). Mais il importe beaucoup d'observer que le règlement domanial qu'elle contient n'est pas l'œuvre du propriétaire de ce domaine. Ce règlement a été « donné » au domaine par les procurateurs de l'empereur Trajan (3); autrement dit, c'est une lex data de Trajan; et par conséquent, émanant de l'administration impéi'iale elle-même, c'eât sur les pratiques de l'administration impériale, et non pas sur celles des particuliers que cette loi peut exactement nous renseigner.

Plusieurs lignes de l'inscription d'Henchir Mettich se rapportent aux plantations faites parles cultivateurs du domaine, ou à la mise en culture des terres en friche. Et voici ce que Je règlement décide : 1° Si le colon crée une figuerie nouvelle, il disposera à son gré pendant les cinq premières aanées des récoltes données par ces figuiers nouveaux, sans, avoir à payer pour elles aucune redevance au propriétaire, au vllicus ou au conductor. Ce sera seulement après la cinquième récolte qu'il devra leur payer la redevance flxée par la loi Manciana pour les figuiers (4); 2° De la même manière, celui qui plantera une

(1) Voy., p. 128, note 2.

(2) Ibid.,p. 118 à 126.

(3) loscriplioQ d'Henchir MeUich, l^o face, 1. 4 et 5 (1. 3 et 4, Schulten) : data aLicinio {Ma)ximo et Feliciore Aug. lib. procc. — M. SchuUea restitue même le mot lex avant data.

(4) 2e face, 1. 20 à 3* : Si quod ficetum postea fadum erit^ ejus /ic{eti) fructuum per continuas /icationes quinque arbitrio suo eo qui seruerit percipere permittitur ; post quintam ficalionem^ eadem leye M{aaciana) qua s{upra) s{criptum) est conductoribus vilicisve ejus f{undi) p{reslare) d{ebebit) [Schulten : ejus parles debebit]

vigne neuve, sera affranchi de toute redevance pour cette vigne pendant les cinq premières années et paiera seulement la redevance de la loi Manciana (le tiers) après la cinquième année (1^; 3°^ Celui qui aura planté et cultivé des oliviers dans une terre auparavant tout à fait inculte, ne paiera rien pour ces oliviers pendant dix ans, et pourra disposer à son gré de tous leurs produits, sauf à payer la redevance du tiers au bout de la dixième année seulement(2) ; 4° Celui qui aura seulement greffé des oliviers sauvages, sera libre de toute redevance pendant cinq ans (3). Enfin, 5° nous voyons que le^ colon qui a mis en valeur une terre restée jusque-là inculte, ou qui a élevé sur cette terre des constructions, acquiert sur le sol qu'il a ainsi défriché ou amélioré un droit propre^ si bien que, dans le cas Oli il quitterait ce sol et cesserait ensuite de le cultiver, il garderait encore pendant deux années le droit d'y rentrer et de reprendre la culture; en d'autres termes, le conducior ou le régisseur du domaine n'ont le droit de reprendre la terre et d'en disposer que deux ans après la cessation de toute culture (4).

On remarquera, dans ces dispositions, deux des traits caractéristiques de l'emphytéose grecque : le fait pour le preneur de planter la terre, et, en cas de plantation, l'exemption de la redevance pendant un certain temps. Les règles établies

(1) /6id., 1. 24 à 30, et 3e face, 1. 1 et 2 : Fineas serer{e) colère loco veterumpermitlilur ea condicione {ut) ex ea salione proxumis vendemi[i)s quinque fructu{m) earum vinearum is qui ila fuerit suo arhitr{i]o percipeat^ itemque post quinta vindemia quum ita sala erit fruetus partes tertias e lege Manciana conducloribus v{iUcisv)e ejus in assem dare deb^bu[nt).

(2) 3® face, 1. 2 à 10 : {0)livelum serere colère in eo leco qua quis incultum. excoluerit permittitur ea condicione ut ex ea satione ejus fruetus oliveli quid ita satum est, per olivaliones proximas decem, arbitrio suo permittere debeat^ item post olivationes [decem) oleii) coacti partent terti{am c)onductoribus vilicisve ej{usfundi} d{are) d{ebebit).

(3) tbid., 1. 10 à 12 : {Q)ui inseruerit oleastra post {olivationes quin)que partem tertiam d[are) d{ebebit).

(4) 4» face, 1. 10 à 16 : {Qui su)perficiem ex inculto excoluit excoluer{it ibique) aedificium déposait posuerit, elocavit {locaverit, si) [ScbuUeo : {is) ve qui {coluit poitea)] desièrit perdesierit, eo tempore quo ita super^{cies) coli desit desièrit, eaquo fuit fuerit jus colendi dumta[xa)t bienn{i)o proximo ea qua die colère desièrit, servatu{r) servabitur; post biennium conduclores vilicisve eo{rum colère debebunt?).

par Trajan pour le domaine d'Heachir Mettich sont, à ce point de vue, les mêmes règles . exactement que celles que le proconsul d'Achaïe, dans l'inscription de Thisbè, établit par son édit : plantation de vignes et d'oliviers, et exemption de la redevance pendant les cinq premières années, comme à Thisbè (1). C'est également les règles que nous verrons posées, pour les domaines impériaux de la vallée de l'Oued Medjerdah, par la loi d'Hadrien, sauf quelques différences tout à fait insignifiantes quant au temps que dure l'exemption de la redevance.

Nous voilà donc sur le chemin qui mène à l'introductioa dans la pratique romaine de la tenure emphytéotique. II n'importe en aucune façon que nous n'ayons pas ici le mot luimême, puisque j'ai montré que, même dans les contrats emphytéotiques grecs, dont cependant le caractère n'est pas douteux, le mot emphytéose n'est presque jamais prononcé. En réalité, c'est bien à une sorte de tenure emphytéotique que nous avons à faire dans l'inscription d'Henchir Mettich; car, je vais le montrer, presque tous les caractères essentiels de l'emphytéose se trouvent ici. Et M. Schulten a parfaitement raison de dire que, pour l'histoire de l'introduction dans la législation romaine de la tenure emphytéotique, l'inscriptiop d'Henchir Mettich est le plus ancien document connu de nous, le point de départ de tout le développement qui va suivre, parce que, si ce n'est pas encore tout à fait l'emphytéose, c'en est l'annonce et la préparation très visibles (2). Je montrerai même que nous sommes ici, en réalité, beaucoup plus près de l'emphytéose que ne le croit M. Schulten.

Effectivement, les caractères essentiels de l'emphytéose, celle du droit grec aussr bien que celle du droit romain du Bas-Empire, ce sont les deux suivants : premièrement, l'obligation pour le preneur d'améliorer la terre, secondement la perpétuité et le caractère héréditaire du droit concédé à ce preneur. Tous les autres droits vraiment importants et distinctifs de l'emphytéose ne sont que des conséquences, des dérivés, des suites de ces deux caractères absolument essentiels et fondamentaux. Par exemple, c'est parce que le preneur est essen-

(1) Ci-dessus, p. 266..

(2) Schulten, Lea? Mancima^ p. 39. Cf. p. 41, note 1.

tiellement obligé à améliorer le sol qu'il paie une redevance très modique (comme dans les contrats grecs de Tépoque antérieure à la conquête romaine), ou qu'il est même exempté de toute redevance pendant les premières années (comme dans l'inscription de Thisbè). Et c'est parce que le droit du preneur est^ perpétuel et héréditaire qu'on le considère volontiers comme une sorte de quasi-propriétaire, et qu'on lui donne le droit d'aliéner, de céder, d'engager le fonds, dans des conditions plus ou moins libres et avec des réserves plus ou moins étendues (comme dans l'inscription de Thisbè et dans les inscriptions grecques plus anciennes). Or, ces deux caractères essentiels de l'emphytéose, avec quelques-unes de leurs conséquences les plus importantes, nous les retrouvons dans le règlement d'Henchir Mettich, à très peu de chose près.

D'abord l'obligation d'améliorer. Sans doute elle n'est, pas imposée, d'une façon expresse, aux colons d'Henchir Mettich. Mais cela tient à. ce qu'il n'y a pas ici de contrat proprement dit entre ces colons et le propriétaire du domaine. C'est seuleflaent entre le propriétaire et le conductor qu'il y a vraiment un contrat (la locatio condtictio du droit classique). Les colons de notre inscription, comme je l'ai montré, ne sont pas des fermiers, avec qui ait été passé un contrat en forme, contenant certaines obligations déterminées. Ce sont des indigènes que la loi de Trajan a donnés comme cultivateurs au nouveau domaine créé par l'Empereur. Ils sont devenus les colons de ce domaine, non par l'effet d'un contrat passé entre eux et le propriétaire, mais par suite de l'attribution que l'Empereur a faite à ce propriétaire de leurs terres et de leurs personnes tout ensemble (1). Comme l'a très bien observé M. Cuq, dans toutes ses dispositions, la loi d'Henchir Mettich fait dépendre les droits et les obligations des colons, non du contrat conclu par eux avec le- propriétaire, le conductor, ou le régisseur, mais du seul fait de leur résidence dans le domaine (2j. Donc il ne saurait être question ici, comme dans les inscriptions grecques que j'ai expliquées, d'un contrat proprement dit, par lequel le preneur (ou les .colons) s'oblige à améliorer le fonds. EL

(1) Voy. ci-dessus, p. 14, 15, 112, 135 et 136.

(2) Cuq, Le colonat partiaire dans l'Afrique romaine, p. 43. ^ Cf. ci-dessus, p. 143.

dans la réalité, aucune ligne de notre loi n'impose expressément cette obligation aux colons. Mais si on ne les oblige pas à améliorer, il est clair qu'on les y encourage, et que le règlement accorde à ceux qui amélioreraient précisément les avantages caractéristiques que nous savons être, dans les baux emphytéotiques, la récompense usuelle du cultivateur qui améliore le fonds. Car on déclare que le colon qui aura planté des figuiers nouveaux ou une vigne nouvelle sera exempté de la redevance de la loi Manciana, pour ces figuiers et pour ces vignes, pendant les cinq premières années, ce qui est exactement la même règle que dans Tinscription de Thisbè ; et celui qui aura planté des oliviers dans une terre jusque-là inculte, jouira d'une exemption de dix années, tandis que celui qui aura seulement gveiîé des oliviers sauvages, sera exempt de la redevance pendant cinq ans. On remarquera que l'amélioration du fonds, visée ici parla loi d'Hencbir Mettich, consiste justement dans des plantations, comme à Thisbè et comme dans les contrats emphytéotiques grecs où l'on est resté fidèle au sens étymologique du mot emphytéose. Mais notre loi ne suppose pas des plantations seulement ; elle admet que d'autres, améliorations encore peuvent être apportées par les colons, puisqu'elle s'occupe également des cas où le colon aurait défriché une terre jusque-là inculte {qui super ficiem ex inculta excolult), ou aurait élevé sur cette terre des constructions ; et que, dans ces deux cas, elle garantit au colon, en récompense de ses améliorations, son droit sur le sol pendant deux ans, même si ce colon avait abandonné toute culture. Sauf l'existence juridique d'un contrat, qui ici n'existe pas, nous avons donc bien, dans l'inscription d'Henchir Mettich, le yjaractère essentiel de l'emphytéose, à savoir l'amélioration du fonds par le preneur, avec la conséquence la plus remarquable de ce caractère, l'exemption de toute redevance pendant un certain temps, en cas d'amélioration (1).

Secondement, la perpétuité et l'hérédité d u droit. Il est d'abord tout à fait certain que les colons d'Henchir Mettich sont des fermiers dont le droit dure beaucoup plus longtemps

(1) Cf. sur ce point ScbuUeo, Lex Manciana, p. 28 et 29 ; Cuq, Colonat par iiaire, p. 26 et 27.

d'après des travaux récents. 27S

que le temps ordinaire de la locatlo conductio^ c'est-à-dire que cinq années. Car il est clair que, si leur tenure n'était que de cinq ans, on ne les exempterait pas pendant cinq ans de la redevance en cas de plantation de figuiers ou de vignes ; à plus forte raison, ce fait qu'on les exempte de la redevance pendant dix ans en cas de plantation. d'oliviers, implique nécessairement une tenure de plus de cinq ans. Leur tenure est donc sûrement d'une durée beaucoup plus longue que celle qui résulte de la locatlo conductio. Mais la question est de savoir si elle est perpétuelle et héréditaire, comme celle de l'emphytéote du droit grec, ou de l'emphytéote du droit du Bas-Empire, M. Schulten ne le croit pas. Il considère que l'hérédité du droit du preneur est une création d'Hadrien seulement et que la première trace qu'on en rencontre (dans un document romain, bien entendu) se trouve dans l'inscription ' d'Aïn Ouassel(l). M. Toutain pense également que les colons d'Henchir Mettich ne sauraient être considérés comme des tenanciers héréditaires; il faut voir en eux, dit-il, des usufruitiers, c'est-à-dire des cultivateurs dont le droit est viager, mais non héréditaire (2). Cette manière de voir me paraît inadmissible.

(1) Voy. ScHulten, Lex Manciana, p. 41, 42. Il est certain en effet, comme je le montrerai tout à Theure, (|ue LMoscriptioa d'Aïa Ouassel reconnaîl en termes tout à fait exprès le jus heredi relinquendi aux cultivateurs des domaines impériaux qui ont mis en valeur des terres en friche (col. 2, 1. 8 et 9), tandis que Tinscription d'Henchir Mettich ne contient pas de phrase semblable. Mais la question est précisément de savoir si Ton Q*a pas le droit dMnduire des conditions mêmes dans lesquelles cette loi est intervenue que les cultivateurs d'Henchir Mettich se trouvent en fait dans une condition pareille, c'est-à-dire qu'ils ont, eux aussi, un droit héréditaire.

(2) Toutain, Revue historique dedroU, 1897, p. 399. — M. Toutain invoque, en faveur de cette opinion, le passage cité de notre inscription qui déclare que, si le colon est resté deux années entières sans cultiver, son droit se trouve éteint (4® col., 1. 12 à 15 ; voy. ci-dessus, p. 271, noie 4). C'est là, dit-il,. le caractère même de l'usufruit, aux termes formels des textes juridiques ; (Voy. Inst. Just., II, 4, 3 : Finilur usufructus... non utendo per modum et tempus). Mais cet argument ne prouve rien, puisqu'un grand nombre d'autres droits finissent pareillement par le non-usage ; (Voy. sur ce point, Cuq, Colonatpartiairet p. 26). Et notamment, puisque je suis en train de comparer le droit du colon d'Henchir Mettich à l'emphytéose du Bas-Empire, on ne saurait oublier que l'emphytéote, dans cette période du droit, est déchu de son droit (commise), sinon précisément lorsqu'il est resté un certain temps sans cultiver, au moins lorsqu'il est resté trois ans (ou deux ans dans certains

J'ai montré que les colons d'Henchir Mettich, bien que fermiers libres, en droit au moins, sont, dans la réalité, des cultivateurs qui resteront là à perpétuité et de père en fils, sur ce sol dont ils étaient sans doute, avant la loi de Trajan, ^ies cultivateurs, et où la loi de Trajan les a fixés en les faisant les colons du nouveau domaine. Dans la réalité, leur tenure est donc héréditaire. Je ne sais si elle Test sûrement en droit; car aucune ligne de l'inscription d'Henchir Mettich ne déclare expressément que le droit du colon passera à ses enfants ou à ses héritiers, comme le dira d*une façon expresse la loi d'Hadrien, d'après l'inscription d'Aïn Ouassel. Mais, en fait, il est impossible de considérer ces colons autrement que comme des tenanciers héréditaires, fixés là à perpétuelle demeure, et destinés à cultiver de père en fils. M. Cuq ajoute à cela un argument juridique que je crois exact, et qui tendrait à prouver que cette situation de fait des colons d'Henchir Mettich est aussi leur situation en droit. Il remarque que, d'après notre inscription, à peu près sûrement les colons peuvent affecter leur droit à la sûreté d'une créance (1). Or, encore atu m® siècle,

cas) sans payer sa redevance, c'est-à-dire, d'une façon générale, quand pendant plusieurs années de suite il a manqué à ses obligations d'emphytéote. On comprendrait donc très bien que notre colon, tenancier assez ressemblait en fait à remphytéote, soit déchu pareillement de son droit quand il a manqué deux ans à ses obligations, c'est-à-dire quand il est resté deux ans sans cultiver.

(1) 4« face, 1. 8 et 9 : fiducieve data sunt dabuntu{r).,. jiducia e lege Manciana serva(huntur). Le passage est très mutilé; mais le mot fiducia^ deax fois répété, est certain. Or, quoique le contexte soit en trop mauvais état pour que la phrase entière puisse être restituée avec sûreté, il ne peut guère se faire que, par ce mot fiducia, on entende ici autre chose que l'engagement que le colon fait de son droit, ou (comme il est dit ibid., 1. 7), de la superficies cultivée par lui, par la mancipation fiduciaire. Yoy. en ce sens Schulten, Lex Manciana, p. 32 et Cuq, Colonat parliaire, p. 25. 11 est vrai que la chose ainsi mancipée jiducia n'est pas une res toancipi; mais cela ne peut pas être une objection, puisque le texte le plus important et le plus détaillé que nous ayons relativement à la mancipation fiduciaire, à savoir la célèbre inscription d'Espagne {Textes de Girard, p. 739), nous montre précisément mancipé fiducia un fundus qui n'est certainement pas un fundus italiens et qui, par conséquent n'est pas non plus une res mancipi. Ce n'est pas ici le lieu de rechercher la raison pour laquelle, dans le cas de fiducia, nous trouvons ainsi régulièrement employée la mancipation même lorsque l'aliénation porte sur une rec nec mancipi.

la question de savoir si Tusufruit est susceptible d'être affecté à la sûreté d'une créance nous apparaît comme Tobjet de controverses; et Marcien (postérieure Caracalla) ne répond affirmativement qu'avec hésitation (1). Donc, à l'époque de Trajan, il n'est guère vraisemblable qu'on ait déjà reconnu ce droit à de simples usufruitiers. Et cela rend tout à fait improbable l'opinion d'après laquelle les colons d'Henchir Mettich seraient des usufruitiers (2). Je crois donc qu'il faut leur reconnaître sans hésiter un droit héréditaire. La conséquence de l'hérédité du droit de preneur; c'est, comme je l'ai montré par des exemples, et principalement par l'inscription de Thisbè, le droit pour lui d'aliéner, de disposer entre-vifs ou par tes- . tament, d'hypothéquer, avec plus ou moins de réserves. Je ne vois aucun passage de notre inscription qui donne expressément aux colons d'Henchir Mettich la liberté d'aliéner leur droit. Mais il me paraît sûr qu'ils ont au moins le droit de l'engager pour la sûreté d'une créance; car l'inscription, dans un passage malheureusement fort mutilé, fait allusion à l'aliénation fiduciaire (3), et cela ne peut guère se comprendre qu'en admettant que les colons ont le droit d'engager leur droit sous cette forme. La possibilité d'une aliénation fiduciaire impliquet-elle, pour le colon, le droit de faire toute autre espèce d'aliénation, en d'autres termes la liberté de disposer de leur droit, soit entre-vifs, soit par testament? Gela serait croyable. Mais l'inscription ne le déclare pas expressément; et le plus sage est de ne rien affirmer. Dans tous les cas, il suffit que nous voyions le droit reconnu aux colons d'aliéner fidiicia, pour pouvoir dire avec certitude que ces colons sont de tout autres personnages que les locataires du droit romain classique, et que leur droit, soit par sa durée, soit par son étendue, se rapproche infiniment plus du droit de l'emphytéote que de celui de ce locataire.

Voilà donc déjà, dans l'inscription d'Henchir Mettich, sauf

(1) Voy. Dig., 20, 1, 11, 2 (Marcien) : Ususfruclus an possil pignori hypoihecaeve dari quaeailum est,., EtscribU Papinianus.., tuendum creditorem, etc. Marcien, pour justifier sa réponse affirmative, s*appuie, comme on le voit, sur l*autorité de Papinien.

(2) Voy. là-dessus, Cuq, loc.cit., p. 25, 26.

(3) Voy. ci-dessus, p. 276, noie 1.

l'existence d'uQ contrat proprement dit, les traits essentiels de Temphytéose. J'ajouterai un caractère encore. Notre inscription nous montre que les colons sont déchus de leurs droits quand ils sont restés deux années sans cultiver (1). C'est là encore une règle de Temphytéose. L'erophytéose est éteinte, d'une façon générale, lorsque le preneur n'exécute pas ses obligations (commise), comme je Tai fait voir à propos de l'inscription de Thisbè (2), et, d'une façon plus particulière, dans le droit romain du Bas-Empire, quand il est resté plusieurs années de suite (trois ans ou 'deux ans) sans cultiver (3).

Ainsi, dès l'époque de Trajan, dans les grands domaines africains, nous touchons à l'avènement de la tenure emphytéotique (4). Cet avènement va se montrer d'une façon plus claire encore dans la loi d'Hadrien, telle que nous la fait coanaître l'inscription d'Aïn Ouassel.

Cette inscription elle-même, qui est une circulaire des pro-

(1) 40 face, 1. 10 à 15 (cité ci-dessus, p. 271, note 4).

(2) Ci-dessus, p. 266, note 4.

(3) Trois anoées d'après le droit commun (Cod. Just., 4, 66, 2, 1 ; Justitiien); deux années dans le cas où Temphytéose porte sur des biens d'Église (Nov. Just., 7, 3, 2).

(4) Sur les rapports entre la condition juridique des colons de Tinscription d'Henchir Mettich et l'emphytéose, voy. Schulten, Lex Manciana, p. 28, 39 à 43; Cuq, Colonat partiaire, p. 23 à 28. — M. Schulten (p. 23 et 28) dit que Ton peut voir aussi une sorte d'emphytéose dans le droit de excolere reconnu aux colons sur les «uôcésioa du domaine d'Henchir Mettich; (l^o face, L 6 à 20; 1. 5 à 19, Schulten). Mais il déclare lui-même qu'il manque à cette prétendue emphytéose le caractère essentiel qui distingue l'emphytéose, à «avoir l'exemption de la redevance pendant un certain nombre d'années. J*ajouteque l'expression dont se sert ici la loi {excolere permittitur, 1. 8) ne peut guère s'entendre, môme avec de la bonne volonté, dans le sens d'une obligation d'améliorer la terre imposée aux colons. Je crois donc que, en réalité, il n'y a rien dans ce passage de notre loi qui ail la marque propre de Tempbytéose. Ce qui est vrai uniquement, au moins dans mon opinion, et le seul point par lequel le droit des colons sur les subcesiva se rapprocherait jusqu^à un certain point de l'emphytéose, c'est l'observation suivante : très probablement, ce droit des colons constitue une sorte de propriété de fait, analogue à la possessio exercée par les particuliers, au temps de la République^ sur les terres de Vager publicus; et il a, par conséquent, un caractère perpétuel et héréditaire. Voy. sur ce point, les explications que j'ai données

•ci-dessus, p. 138 à 141. Mais de là à assimiler ce droit à la tenure emphytéo- •tique, il y a évidemment très loin.

curateurs impériaux des domaines de VOued M edjerd ah (sermo procuratorum), appartient seulement à Tépoque de Septime- Sévère. Mais le règlement domanial, auquel se réfère la circulaire des procurateurs, est bien la lex Hadriana, c'est-à-dire la loi faite par Tempereur Hadrien pour l'administration et la mise en valeur de ces domaines (1). Ici par conséquent il s'agit bien, d'une façon certaine, de l'exploitation d'un domaijne impérial, et non de celle d'un domaine privé.

11 est question, dans cette loi d'Hadrien, des terres incultes qui se trouvent parmi les domaines impériaux, plus précisément des terres qui n'ont jamais été cultivées {nides agri) ou qui sont en jachère depuis dix ans (2). Celui qui voudra occuper ces terres incultes en aura le droit ; et, pour encourager cette occupation, autrement dit cette mise en culture des terres, la loi accorde à l'occupant les avantages suivants : i° s'il a seulement ensemencé la terre, il paiera une redevance (3). Mais si de plus il l'a plantée, il sera exempt de toute redevance pour les fruits des ^arbres plantés, pendant sept ans, dans le cas oii il aurait planté des arbres fruitiers (poma), et pendant dix ans, dans le cas où il aurait planté des oliviers (4). Au bout de ce temps seulement, il' doit une redevance, qui consiste dans une part des fruits, en règle le tiers {tertiae partes) (5), avec cet avantage pour lui que, (au moins en ce qui concerne les poma)^ il est autorisé à déduire, de la masse à partager avec le propriétaire ou le conductor, ce qui lui est nécessaire pour sa consommation personnelle (6). 2° L'occu-

(1) Cf. ci-dessus, p. 77, note 4; et la notice sur cette inscription dans les Textes de Girard, p. 161.

(2) Col. 2, 1. 10 à 13 : quod e{s)t lege Ha{driû)na comprehensum derudibus •agris et Us qui per X an{n)os continues incultisunt, — Cf.t6td, 1. 4 à7 : quae,., nec a conductoribus ex{er)centur.

(3) Col. 3, 1. 1 à 6 : ... (co)lent/teriias par{tes da)bity etc. — C'est la redevance du tiers de la récolte, qui est si usuelle, comme je Tai expliqué, dans les grands domaines africains, et qui se trouve pareillement dans Tinscription d'Henchir Mettich. Voy. ci-dessus, p. 93, notes 1 et 2.

(4) Col. 3, 1. 6 à 11 : /)e oleis quas quis... posuerit aut oleastris {inse)ruerit, captorum fructuum nu[llos) decem proximis annis exigel, set nec de promis ^eptem annis proximis .

(5) Ci-dessus, note 3.

(6) Col. 3, 1. il à 13 : Nec alia poma in divisione umquam cadent qu{a)m quae venibunt a possessoribus, — Sur cette règle et sur le point de savoir si

pant, par le seul fait qu^il a mis la terre en culture^ acquiert sur celle terre un droit de jouissance perpéluelle et héréditaire; la loi d'Hadrien déclare en termes exprès qu'il a \ejus possidendi ac fruendi heredijue suo relinquendi (1).

Ici encore, comme à Henchir Mettich, aucun conlrat proprement dit. Car il ne s*agit pas, dans la loi d'Hadrien, d'un contrat passé entre le propriétaire (rEmpereur) et un cultivateur qui s'oblige à prendre à ferme ces terres incultes avec engagement de les mettre en culture ou de les planter. Les terres incultes ne sont pas affermées, elles sont occupées par le premier venu que tentent le désir de les exploiter et les avantages accordés par la loi d'Hadrien à ceux qui les cultivent (2). Mais ce premier venu, cet occupant, qui rigoureusement et exactement n'est pas un fermier, puisqu'il n'y a pas eu de contrat, a tout à fait la condition d'un fermier, et, dans la réalité, est assimilable à un fermier, puisqu'il cultive la terre moyennant une redevance. Et ce qui est justement très remarquable, c'est qu'il est assimilable non au fermier du droit commun de cette époque (c'est-à-dire de la locatioconductio), mais bien au fermier emphytéotique. En effet, le droit que lui reconnaît la loi d'Hadrien a les deux caractères essentiels qui constituent la tenure emphytéotique : 1** l'exemption de la redevance pendant les premières années de récolte, en cas de plantation, c'est-à-dire d'amélioration du fonds; 2** la jouissance perpétuelle et héréditaire (3). La loi d'Hadrien

elle concerne toutes les récoltes, ou seulement la récolte des pomûf voy. cidessus, p. 142, note 1.

(1) Col. 2, 1. 7 à 10 (à propos des terres quae nec a conductoribus exercentur, c'est-à-dire qui n'ont pas trouvé de fermier et qui demeurent en friche] : isque qui occupaverint possidendi acfru{en)d(i k)eredique suo relinquendi idjusdalur,

(2) C'est ce que montrent très bien, dans les lignes citées en dernier lieu, l'expression qui occupaverinty et le fait que les terres dont il est parlé sont dites expressément (col. 2, 1. 6 et 7) des terres, quae nec a conductoribus exercentur, c'est-à-dire qui ne sont louées à aucun fermier.

(3) Sur l'analogie entre l'empbytéose et le cultivateur de l'inscription d'Aïa Ouassel, voy. Schulten, l,ex Mancianay p. 39 à 42 ; et Lex Hadriana de rudibus agris {Hermès, XXIX, p. 215); His, Domànen, ^, 100. Ces auteurs font pareillement ressortir l'analogie et les différences qui existent entre les dispositions de cette inscription d'Aïn Ouassel et celles de l'inscription de Thisbé. On voit assez, par ce que j'ai dit ici, quelles sont ces différences : !<» pas de

ne dit pas s'il a ou doq la possibilité de céder son droit, et par conséquent nous ne pouvons rien affirmer à ce sujet; mais, en tous cas, il paraît bien sûr que cet occupant, qui a sur la terre un droit perpétuel et héréditaire, est le maître de cette terre d'une façon beaucoup plus complète que le simple fermier du droit classique. Et pourquoi ne pas admettre qu'il ait vraiment la propriété de fait de cette terre occupée par lui, comme Font très probablement (je Tai montré) les colons d'Henchir Metlich qui ont occupé les^ subcesiva du domaine, et comme l'avaient, à l'époque de la République, les occupants de Vager publions ? (1). L'analogie de leur situation avec celle de ces anciens occupants des terres de l'État ou des subcesiva des grands domaines, le fait que leur droit a la même origine, qui est l'occupation de terres abandonnées par l'administration à qui veut les prendre, et surtout cette circonstance que la loi d'Hadrien leur reconnaît expressément le jus possidendl heredique relinquendi, toutes ces considérations rendent très probable cette manière de voir. Je dirais même volontiers qu'il y a plus de raisons encore de déclarer propriétaires de fait les occupants dont il est question dans Tinscriplion d'Aïn Ouassel qu'il n'y en a de déclarer tels les occupants de Vager publicuSy puisque ces derniers n'ont jamais eu (aVant la loi agraire de 643) la jouissance héréditaire des terres occupées par eux, si ce n'est par la tolérance de l'État, et toujours avec la menace de voir très légitimement une loi agraire leur reprendre un jour les terres

contrat à ÂÏq Ouassel; le droit du cultivateur résulte non d*un contrat, mais d'une occupation; au contraire, à Thisbè, le preneur cultive en vertu d'un contrat, et même d'un contrat rédigé par écrit ; car son droit a sa base dans le PipXfov; 2° pas d'obligation de planter imposée au cultivateur d'Aïn Ouassel ; on lui accorde seulement des avantages (l'exemption de la redevance pendant certaines années), dans le cas où il aurait planté ; au contraire le preneur de Thisbè est formellement obligé à planter. Mais, à tous les autre» points de vue, le cultivateur d'Aïn Ouassel et le preneur de Thisbè sont dans une situation semblable ; car l'un comme l'autre : 1^ paient une redevance au propriétaire ; (la redevance à Thisbè est d'une quantité de fruits déterminée, tandis que, dans notre inscription, elle est une quote-part des fruits ; mais c'est là une différence très secondaire); 2» en cas de plantation, jouissent de l'exemption de la redevance pendant certaines années; (il est tout à fait insignifiant que le temps de l'exemption ne soii pas tout à fait le même dans les deux cas); 3<> ont une jouissance perpétuelle et héréditaire. (1) Voy. ci-deasup. p. 438 à \k\.

possédées par eux, tandis que les occupants des agri mdes ont, dans la loi d'Hadrien elle-même, un titre formel qui leur assure, d'une façon tout à fait expresse, cette jouissance perpétuelle et héréditaire (1). Quoiqu'il en soit d'ailleurs de cette <[uestion, qui reste douteuse, voici ce qui est désormais tout à fait certain. Nous avons, dans les domaines impériaux de la vallée de l'Oued Medjerdah, dés l'époque d'Hadrien, des cultivateurs, qui sans doute ne sont pas des fermiers, puisqu'il n'y a eu aucun contrat passé entre eux et le propriétaire des domaines (l'administration impériale), et puisque les textes les appellent expressément des occupants et non pas des conductores, mais qui cultivent cependant ces terres comme s'ils en étaient des fermiers, puisqu'ils paient une redevance ou fermage, et réellement comme s'ils étaient des fermiers emphytéotiques, puisque : 1" en cas d'améliorations apportées par eux au fonds, ils sont exempts de redevance pendant un certain nombre d'années; 2° ils ont une jouissance perpétuelle et héréditaire. Une conclusion extrêmement importante résulte de l'étude de ces documents. L'emphytéose aune origine grecque. Cela n'est pas douteux, et le nom même l'indique. Mais, jus- <}u'à ces dernières années, on ne voyait pas bien comment, à quelle époque précise, par suite de quelles circonstances, pour quels besoins particuliers, et dans quels milieux agricoles, <îette tenure d'origine grecque s'était tout d'abord introduite dans le droit romain. Les inscriptions que je viens d'étudier ont fait, je crois, la pleine lumière sur ce problème. On peut aujourd'hui regarder comme certains les faits suivants. Très longtemps avant l'époque oii, pour la première fois, le nom de l'emphytéose apparaît dans les Codes (le premier exemple de cette appellation se trouve, comme je l'ai dit, dans une constitution de Constantin,de 315), l'administration impériale connaît une pratique, qui n'est pas encore sans doute le contrat d'emphy-

(1) Cette idée que les cultivateurs d'Aïn Ouass^l auraient, dans la réalité, une propriété de fait, et que les expressions de la loi d'Hadrien {jus possi' dendi ac fruendi heredique relinquendi) signifieraient tout simplement cette propriété de fait, analogue au droit des possessores des anciens agri occupatorii ou à la propriété provinciale elle-même, paraît être au fond ropinion à laquelle s'arrêterait volontiers M. Girard, dans sa notice sur notre inscription ; {Textes, p. 161).

d'ÀPKÈS DBS TRAVAUX RECENTS. 283

téose (puisqu'il n'y a pas de contrat dans les documents que j'ai cités), niais qui permet de faire cultiver les terres en friche des grands domaines dans des conditions toutes semblables à celles qui résulteront plus tard du contrat d'emphytéose. Cette pratique se rencontre d'une façon tout à fait certaine, dès le milieu du second siècle, dans la lex Hadriana^ qui est relative à la mise en valeur des grands domaines que les empereurs possédaient en Afrique; et même dès le commencement de ce siècle (116 ou 117), on en voit très nettement se dessiner les traits essentiels et se former tous les caractères, dans Tinscription, également africaine, d'Henchir Meltich, laquelle, il est vrai, n'est pas relative à la mise en valeur d'un domaine impérial, mais qui tout de même émane de l'administration impériale, et qui, par conséquent, nous renseigne sur les idées et sur les habitudes de cette administration, bien mieux que sur les pratiques des particuliers (1). La seule différence tout à fait essentielle et fondamentale qui sépare la condition des cultivateurs dans les grands domaines dont il vient d'être parlé de la condition des fermiers emphytéotiques du droit du Bas- Empire, c'est que les premiers tiennent leur droit non d'un

(1) C'est par cette observation que l'on peut écarter, d'une façon tout à fait décisive, Tobjeclion faite par M. SchuUen contre l'opinion selon laquelle le domaine d'Hencbir Metticb est un domaine privé. J'ai expliqué ci-dessus les raisons qui obligent, à mon avis, à le considérer en eâet comme une propriété privée. A ces raisons on oppose ce fait que la loi d'Hencbir Metticb consacre au profit des colons un droit tout à fait analogue à l'emphytéose, et que l'empby téose, à cette époque, ne peut être qu'une pratique de l'administration impériale, et non une institution connue des particuliers, puisqu'elle restera, bien longtemps encore et jusqu'à Justinîen, un mode de tenure propre aux domaines des empereurs. M. Cuq, qui considère pourtant le domaine d'Hencbir Metticb comme une propriété privée, dit que cette objection n'est pas sans valeur; voy. Colonat partiairCy p. 62. J'ai répondu ci-dessus que le propriétaire d'un grand domaine privé avait pu se préoccuper, aussi bien que l'Empereur, de l'exploitation des terres incultes de son domaine; (Voy. p. 124, note 2). Mais je reconnais que cette réponse est tout à fait insuffisante. La vraie réponse c'est l'observation suivante : Sans doute il serait très invraisemblable que, au commencement du second siècle, les particuliers aient déjà connu et pratiqué l'emphytéose. Cette tenure; pendant longtemps encore, sera connue seulement de l'administration impériale. Mais précisément le règlement d'Hencbir Metticb, bien que relatif à une propriété privée, n'émane pas du propriétaire lui-môme. C'est l'administration impériale qui l'a « donné ». \

'ffr.

284 LBS GRANDS DOMAINES DANS l'eMPIRE ROMAIN,

contrat, mais du fait seul de Toccupation des terres incultes du domaine, de la mise en culture de ces terres, ou de la circonstance qu'ils y ont planté des arbres, tandis que le droit du fermier emphytéotique a sa base dans un contrat expressément fait entre lui et le propriétaire. Mais, sauf ce point, leur condition est la méme(l). Et Ton ne saurait perdre de vue que, à Tépoque où, dans nos sources législatives, l'emphytéose apparaîtra pour la première fois (c'est-à-dire au quatrième siècle), elle apparaîtra, non seulement avec tous les droits que la loi d'Hadrien reconnaît aux occupants dont il vient d'être parlé (perpétuité, hérédité, exemption de redevance), mais encore dans des conditions toutes semblables à celles où nous avons vu la loi d'Hadrien créer en faveur de ces occupants cette condition apalogue à l'emphytéose. En effet, c'est pour l'exploitation des domaines impériaux et c'est pour la mise en culture des terres en friche de ces domaines, autrement dit^ pour ces terres impériales que l'inscription d'Aïn Ouassel appelle agri rudes ou agri incultiy que l'emphytéose tout d'abord a été employée (2).

(1) Il est en effet sans importance, au point de vue de Thistoire de la te- Dure emphytéotique, que, dans nos inscriptions africaines, les cultivatear» payent comme redevance une quote-part de la récolte {tertiae partes)^ et que, à l'inverse, le canon ou fermage de l'emphytéole consiste le plus ordinairement soit en argent, soit en une quantité de fruits déterminée. En effet, le paiement d'une somme d'argent ou d'une quantité de fruits n'est en aucune façon un caractère essentiel de l'emphytéose.

/2) C'est tout à fait par erreur que les commentateurs du droit romain ont ▼oulu généralement rattacher l'institution de l'emphytéose à l'ancien jus in agro vectigali, et même qu'ils ont volontiers confondu les deux institutions. La confusion, il faut bien le dire, a pour premier auteur Justinien lui-même. (Voy. ci-dessus, p. 244, note 2). Il est d'ailleufs certain qu'il existe entre les droits et les obligations du preneur de Vager vectigalis et ceux de l'emphytéote une grande ressemblance; tous les deux en effet, sont des fermiers, et des fermiers qui ont un droit réel et un droit perpétuel et héréditaire. Ils ont donc une analogie incontestable. Mais il ne faut pas perdre de vue qu'ils sont séparés aussi par des différences caractéristiques : !<> L'emphytéote a pour obligation essentielle le devoir de cultiver, d'améliorer la terre ; le preneur vectigalien n'a nullement celte obligation ; il n'est obligé qu'^ entretenir le fonds, comme y est obligé tout locataire; 2^ Vager vectigalis est un champ cultivé et défriché. Au contraire, la terre louée à bail emphytéotique (à l'origine au moins, c'est-à-dire tant que l'institution a conservé sa physionomie vraie et primitive) est une terre inculte, que précisément le pro-

Ces deux points sont très importants. Il importe d*y insister.

Que Temphytéose ait été employée tout d abord pour l'exploitation des domaines impériaux, et qu'elle soit même restée pendant très longtemps, une tenure propre à ces domaines, cela ne peut pas faire de doute (1). Bien plus, originairement au moins, c'est une tenure qui n'est employée que pour la mise en valeur d'une certaine classe de biens impériaux. L'emphy téose est propre, au début, aux fundi patrimoniales (2) ; dans

priétaire afferme dans ces conditions pour qu'elle soit cultivée; fVoy. ci-dessous); 3° Le canon emphytéotique est beaucoup plus faible que le veC' iigal du preneur vectigalien; et ce dernier ne jouit d'aucune exemption du vectigal pendant les premières années, tandis que Temphytéote ne paie ■aucun canon pendant trois ans; (Voy. ci-dessous). — Ce qui a produit la •confusion entre ces deux institutions, confusion qui est faite pleinement, jeTai montré, dans les compilations de Justinien, c'est que le jus perpetuum du droit da Bas-Empire est bien réellement le jus in agro vectigali sous un nom nou> veau (Voy. ci-dessus, p. 252 à 254)), et que, d'autre part, \e jus perpetuum sous Justinien ne se distingue plus de l'emphytéose. Il en résulte que dans le droit de cette époque, Temphytéose et Tancien /us tn agro vectigaii sont considérés comme étant la même chose. Mais ils se distinguent très bien à Torigine, et d'un autre côté, chacun d'eux s'est développé à part, pour des motifs et dans des milieux très différents, et partant d'une origine également très différente. Voy. sur les rapports et les différences qui existent entre le' jus in agro vectigali et l'emphytéose, François, Emphytéose, p. 28 à 40, et pour la démonstration «de l'origine grecque de l'emphytéose, ibid., p. 43 à 49. Cf. sur la même question (origines de l'emphytéose et rapports avec le jus in agro vectigali), Tocilesco, Emphytéose, p. 65 à 78.

(1) Voy. sur ce point presque tous les ouvrages relatifs à l'emphytéose, mais principalement Pernice, Parerga (Zeitsch. der Sa/vigny Stiftung^ partie romaine, V, p. 83, et Girard, Manuel de droit romain (2® édit.), p. 377. — Cf. les très nombreuses allusions à la concession en emphytéose des domaines impériaux situés en Italie, en Afrique, en Sardaigne, dans Cod. Théod., H, 16, 2 (Constantin, 323); lî, 16, 9 (Constance, 359); il, 19, 3 (Valenti- Dien, 364) ; 2, 25, 1 (Constantin) etc., etc.

(2) Dans les constitutions dlées à la note précédente, qui parlent des terres impériales baillées en emphytéose, ces terres sont appelées fundi patrimoniales atque emphyteutici ou fundi patrimoniales vel emphyteuticarii. — Cf. Cod. Théod., 11, 1, 4 = Cod. Just., 11, 59, 2 (Constantin, 337) : ab em- ^hyteuticario seu patrimoniali possessore; Cod. Théod., 11, 19, 4 (Arcadias

' et Honorius, 398) : praedia patrimonialia et emphyteutica; Cod. Just., 11, 62, 5 (Gratien et Valentinien, 377) : emphyteuiicariis destitutum patrimonialem fundum ; ibid.y 7 (mêmes empereurs, 386) : ad emphyteusin fundorum patrimonialium\ ibid., 8 (mêmes empereurs, 386) ; ibid., 12 (Théodose et ValenUnien, 434) : possessores vel emphyteuticarii patrimoniales ^ etc. Évidemment, il faut entendre par ces expressions fundi patrimoniales et emphyteutici non pas

les coDstIlutions impériales du quatrième siècle; il n'y a pas d'exemple qu'on Tait appliquée aux domaines de la res privata{\)\ pour ceux-ci, le procédé ordinaire de mise en valeur reste toujours le jm perpetuum{2). C'est seulement au cinquième siècle, et d'une façon plus précise, quand le jus pevpetuum eut été complètement absorbé par l'emphytéose, n'étant plus désormais, en dépit de son nom qu'il porte encore, que l'emphytéose elle-même (3), c'est à cette époque seulement que \esfundi rei privatae furent donnés à bail emphytéotique aussi bien que les fundi patrimoniales ; ou, pour parler plus exactement c'est alors que l'emphytéose, désormais la seule tenure usuelle, s'appliqua à tous les domaines impériaux quels qu'ils fussent (4). Ainsi, à l'origine, l'emphytéose est une tenure réservée aux fwidi patrimoniales des empereurs, mais qui n'est pas encore entrée dans la pratique des particuliers.

Et pareillement, à l'origine, c'est pour les terres incultes qui font partie des domaines impériaux, que les administrateurs du patrimonium de l'Empereur (les premiers qui aient employé, je viens de le dire, le bail emphytéotique) ont eu recours à cette tenure. Et là se montre bien l'origine vraie de l'emphytéose, et combien il est vrai de dire que sa création se rattache aux anciennes pratiques suivies depuis longtemps déjà dans l'administration des domaines des empereurs. Le lien entre les règles posées par la lex Hadriana, sur le droit d'occuper

deux classes difîérentes de terres, mais les fundi patrimoniales de TEmperear qui sont donnés à bail emphytéotique. D'une façon générale, ce sont là d^ux expressions synonymes. (Voy. His, Domànen des Kaiserzeit, p. 70, 71).

(1) En ce sens, Pernice, Parergn, loc» cit.; His, loc. cit., p. 98. — La constitution d'Arcadius et Honorius de 399 (Cod. Théod., 5, 14, 5), dans laquelle on a prétendu parfois voir une allusion aune terre delà resprivata donnée à bail emphytéotique (à cause des mots rei privatae et canonem emphyteutici qui s'y trouvent rapprochés), est beaucoup trop mutilée pour qu*on puisse en tirer aucune conclusion.

(2) Le jus perpetuum est employé d'ailleurs à la fois pour les domaines de la res privata et pour ceux du patrimonium. En ce qui concerne cette tenure, il n'y a donc pas à distinguer les différentes classes de domaines impériaux. Voy. His, loc. cit.^ p. 105, et les textes qui ont été cités ci-dessus à propos du jus perpetuum^ et dans lesquels on ne distingue jamais s'il s'agit du patrimonium ou de la res privata.

(3) Voy. ci-dessus, p. 255.

(4) Voy. His, loc. cit., p. 105, 106.

les terres incultes des domaines impériaux d'Aïn Ouassel, et les plus anciennes manifestations de la tenure emphytéotique dans les lois du Bas-Empire, est on ne peut plus clair. On suit très bien la marche de l'institution; toutes les étapes successives en sont marquées. Au second siècle, le règlement d'Hadrien, pour les domaines impériaux d'Afrique, donne à ceux qui ont occupé et mis en culture les agri rudes vel inculti la jouissance héréditaire de ces terres défrichées par eux [jvLs possidendiac fruendi herediqtie suo relinquendi). A la On du même siècle, l'empereur Pertinax (193), constatant que, en Italie et dans les provinces, un grand nombre de terres restent en friche, accorde à qui voudra les prendre le droit de les occuper, de les mettre en valeur, et, comme récompense, le droit à ceux qui les ont^ainsi défrichées de les garder, comme s'ils en étaient les maîtres, dit 'Hérodien, avec une exemption de tout impôt ou redevance pendant dix ans ; cette règle s'applique en particulier aux domaines de l'Empereur (1). Au commencement du troisième siècle, sous Septime-Sévère et Caracalla, la circulaire des procurateurs des domaines impériaux d'Aïn Ouassel répète la règle de la lex Hadriana, et l'on grave celte règle sur un autel (2). Dans la seconde moitié du troisième siècle, Aurélien (270-275) s'occupe également des agri deserti qui, restés en friche, n'ont plus même, dit-il, de propriétaires; et il charge les décurions des cités de l'entretien de ces terres incultes et abandonnées, en les exemptant d'impôt pendant trois ans (3). Ici, il est vrai, il n'est pas question de domaines

(1) Hérodien, II, 4, 18 (alias, 6) : npwTOv (xèv -^àp Tràaotv ttjv xar' 'iraXîav xat £v Tcîç Xoiiroï; eôvgaiv aYstop'yrjTov ts xai -jravTaTraaiv ciaav àp-^ov ÈirerpstJ^gv OîTOOTfjv Ttç PoûXerai xai ^ivarai, et )cat paaiXito; KT7iu.a el'yj, xotTàXaaêavetv I^qct}iipQ,r(i\ £irtu.6Xr,Ô4'vTi te xai '^ewppidavT'. ^ed^roTTi eivai. "ES'tôxâ ts istùp-youaiv aTeXeiav iwtvTwv sic S'&ica Ityi xal ^là TravTo;; ^saTT&Tsîo.; aaspiavvav. — Ce sont, à très pea de chose près, les dispositions de la Ux Hadriana.

(2) L'inscription d'Aïn Ouassel se place à l'époque où il y avait trois empereurs ensemble ; car (col. 1, 1. 4), le procurateur Patroclus y est appelé Auggg. libertus (avec trois 9, indiquant le règne de trois empereurs). Cela donne nécessairement le règne simaltané de Septime-Sévère, Caracalla et Géta, et par conséquent la date de 209 à 211. (Le troisième g de Auggg, a été gratté, évidemment après l'assassinat de Géta, ce qui prouve que Tinscrip* tion a été gravée avant cette mort).

(3) Cod. Just , 11, 50, 1 (Constantin) : Cum dious Aurelimus parens noster

impériaux, puisqu'on dous dit au contraire que ce sont là des terres sans propriétaires. II en est de même dans toute cette longue série de constitutions impériales relatives aux terres abandonnées. Ce sont, d'une façon générale au moins, des terres en friche, des terres sans maître, non des terres impériales (1). Mais ces constitutions sont tout de même très intéressantes dans l'histoire de la naissance de rémphytéose. Car

civitatum ordines pro desertig possessionibus jusserit conveniri, et pro kis fundis, qui invenire dominos non potuerunt quos praeceperamus, earumdem possessionum, iriennii immunitale percepla, de solemnibus satisfacere servato hoc tenore praecipimus ut, etc.

(1) Voy. spécialement les coastiiutions qui se trouvent au Cod. Just., 11, 59 : De omni agro deserto. — Je ne puis que rappeler ici, sans insister sur aucun d'entre , eux, les nombreux expédients auxquels ont eu recours les «mpereurs du Bas-Empire pour remédier à cet abandon des terres et de ta «ulture : 1<* concessions des terres abandonnées {lerrae vacantes) à des vétérans, avec l'exemption d'impôt, et des avances d'argerit pour subvenir aux premières dépenses (Cod. Théod., 7, 20, 3 et 8) ; 2° droit donné aux vétérans de s'emparer des terres abandonnées, sans que le propriétaire puisse s'y opposer, ni même réclamer une part des fruits [ibid., 7, 20, 11); S» droit reconnu à tout le monde d'occuper, pour la mettre en culture, une terre délaissée par son propriétaire, avec cette conséquence que si, pendant deux ans, ce propriétaire n'a pas réclamé et a cessé de se désintéresser de son domaine, la propriété de cette terre appartiendra désormais à l'occupant au bout de ce délai (Cod. Just., 11, 59, 8); ^^ ini^oX-n, c'est-à-dire obligation imposée à tout propriétaire de terres fertiles de se charger des terres incultes qui sont dans le voisinage des siennes et que l'administration adjoint de force aux siennes, le rendant responsable du paiement de l'impôt foncier pour ces terres incultes (Cod. Just., 11, 59, 5 et 0). — Voy. sur ces différentes mesures, Garsonnet, £,oça^tons perpétuetles, p. 151, 153; François, Emphytéose, p. 45 à 48. Sur [Hm^tcX-n en particulier, les articles de M. Monnier, Revue historique de droit, 1892, p. 125 et s., 330 et s., 497 et s,, 637 et s.; 1894, p. 433 et s.; 1895, p. 59 et s. Se rappeler aussi les 528.042 jugera de terres incultes et désertées {desertis et squalidis locis), en pleine Campanie, dont parle la constitution d'Arcadius et Honorius de 395 (Cod. Théod., il, 28, 2), et d'autres détails donnés par Monnier, loc. cit., 1892, p. 158 et suiv. — Dans l'opinion de Scbulten, la lex Hadriana, telle que nous la fait connaître l'inscription d'Àïn Ouassel révélerait déjà, dans l'adniinislration des domaines impériaux, des pratiques analogues à r^'^ri^oXii du Code de Justinien, et en annoncerait ainsi dès le second siècle, l'apparition future. La règle qui donne à l'occupant la jouissance perpétuelle de la terre abandonnée par le conductor (col. 2, 1. 6 : nec a conductoribus exercentur) rappellerait celle des constitutions du Bas-Empire qui attribuent Vager inuHlis au propriétaire de la terre fertile. Voy. Schulten, Grundherrschaften, p. 128, 129, el Hermès, XXIX, p. 227. Cette opinion me paraît un peu hasardée.

il est certain que les domaines impériaux en particulier contenaient un nombre très grand de ces terres en friche, puisque déjà, dès le secood siècle, nous avons vu Hadrien, et ensuite Pertinax, se préoccuper des moyens de faire défricher les terres incultes de leurs domaines. Et lorsque, en 315, dans une constitution de Constantin (1), nous voyons apparaître pour la première fois dans les Codes, désormais avec son nom technique et ses caractères propres, le bail emphytéotique, c*est en réalité une ancienne connaissance qui nous revient avec un nom nouveau. Ce bail, qui donne essentiellement au preneur une jouissance perpétuelle et héréditaire, avec exemption de redevance pendant les premières années, c'est-à-dire qui se présente précisément à nous avec les deux avantages caractéristiques accordés par la loi d'Hadrien et par celle de Pertinax à ceux qui mettent en culture des terres en friche appartenant à l'Empereur, ce bail, qui a les mêmes caractères essentiels que le jus occupandid'Ueidv'iGn. et de Pertinax, n'est-il pas clair qu'il a aussi le même but que ce jus occupandi^ à savoir la mise en culture de terres en friche, et qu'il s'applique à la même catégorie des terres, à savoir les terres en friche qui font partie des domaines impériaux? Comme le fait très justement observer M. His, rien de plus naturel et presque de plus inévitable que l'emploi de l'emphytéose pour la mise en valeur des agri deserti compris dans les domaines impériaux (2). Pour que de pareilles terres ne fussent pas tout à fait inutiles, il fallait nécessairement trouver des preneurs qui s'obligeassent d'une façon particulière à les défricher; et, d'autre part, il était trop juste que ces preneurs, ayant travaillé pour rendre ces terres à la culture (3), eussent en récompense des avantages exceptionnels que n'avaient pas les autres fermiers. Le jus perpetuum^ c'est-à-dire le procédé ordinaire de mise à ferme des domaines impériaux

(1) Cod* Just., 11, 62, 1. C'est comme je l'ai dit plus haut (p. 269) le premier texte législatif, qui fasse, d*uae façon expresse, allusion à l'emphyléose.

(2) His, loc. cit., p. 101.

(3) Cf. les expressions dont se sert une constitution de Théodose II, de 444 (Nov. Théod., 26, 1, 4. = Cod. Just., 11, 59, 17) : Eos qui, noMs hortantibuSy fundns inopes atque egenos, magno labore impenso aul exhausto patrimonio^ vix forte meliorare potuerint,

Jusqu^au quatrième siècle, ne donnait satisraction à aucune de ces nécessités. Quant au jus privatum solvo canone, il me paraît tout à fait certain qu'il fut employé parfois, et jusqu'à la Qn du quatrième siècle, par l'administration des domaines impériaux pour la mise en culture des terres en friche. Car une constitution de Valentinien, Théodose et Arcadius, datée de 386, fait une allusion formelle à cette pratique (1). Mais évidemment le mode le plus avantageux, le plus commode et le plus sûr d'exploitation de ces terres en friche, c'était Temphytéose, puisque ce genre de bail, d'une part, oblige le preneur à défricher et à améliorer la terre, et que, d'autre part, il met à sa charge une redevance très faible et même l'exempte de toute redevance pendant les premières années. Un pareil arrangement faisait l'affaire des deux parties, de TEmpeneur qui trouvait ainsi des cultivateurs pour les terres de ses domaines abandonnées et restées en jachère, pour le fermier qui payait un loyer très faible et qui même ne payait rien pendant un certain temps. A cause de ces avantages, si parfaitement appropriés au but que l'on poursuivait alors, l'eraphytéose est bientôt devenue le procédé de fermage le plus usité pour la mise en valeur des grands domaines impériaux.

Et effectivement, née dans les conditions que je viens de dire, c'est-à-dire pour la mise en culture des terres en friches qui faisaient partie des domaines impériaux, l'emphytéose s'est développée rapidement et, à la fin du iv® siècle, elle est visiblement sortie de sa sphère d'application primitive. Dans une constitution de Valentinien et de Valens, de 365, on voit les

(1) Cod. Théod., 5, 13, 30 = Cod. Just. il, 59, 7 : Quicumque defeclum fundumpatrimonialem exercuent, instruxerit, fertilem idoneumquepraestiterit, salvo patrimoniali canone, perpétua acprivato jure defendaty velut domesticum et avita successione quaeiitum sibi habeat, suis relinquat. Dans la suite de cette codstitutioD, il est question de Temphytéose; mais il est clair que lé début, que je vieus de citer, se réfère au jus privatum salvo canone. On remarquera que ce droit résulte ici, non d'un contrat expressément fait avec Tadministration du paMmontum, mais du seul fait de la mise en culture {exercuerit fertilem idoneumque praestiterit) d*un domaine patrimonial qui était abandonné et laissé en friche {defectum fundum), 11 y a donc là une situation analogue à celle que prévoit rinscription d*Âïn Ouassel relative aux agri rudes et inculti des domaines impériaux.

emphytéotes qui se plaignent de ce que les terres qu'ils ont prises à bail emphytéotique conamencent à devenir incultes [desertas esse coepisse) (1). Cela prouve que, lorsqu'ils avaient pris ces terres, elles n'étaient pas dans cet état. La constitution de Valentinien et Théodose, de 386 (2), dont je parlais tout à l'heure, nous montre l'emphytéose appliquée sûrement à des terres qui ne sont pas des agri deserti, aux terres d'un rendement médiocre, dit en termes exprès la constitution (3) ; et peut-être, bien que le texte soit là-dessus moins formel, est-ce également en emphytéoseque sont données, d'après la même constitution, les terres bonnes et fertiles (A). Dans tous

(1) Cod. Just., 11, 62, 3 (Valentinien et Valens, 365) : Quicumqve possessiones ex emphyteutico jure susceperinty ea ad refundendum uti occasione non possunty qua adserant désertas esse coepisse,

(2) Cod. Theod., 5, 13, 30; incomplètement dans Cod. Just., H, 59, 7 (voy. le début de cette constitution citée ci-dessus, p. 290, note 1) : Ceterum eos qui opimas ac fertiles retinent terras, aut etiam nunc sibi aestiment eligendas^ pro defecta scilicet portione summam debiti praesentis jubemus implere. Eos etiam qui emphyteuticario nomine nec ad plénum idoneas nec omnimodis vacuas detinent, sic ex illis quoque quae praesidio indigent justam ac debitam quantitatem debere suscipere^ ut indulto temporis spatio post biennium decretum canonem solvendum esse meminerent, H autem qui, proprio voluntatis assensu, nunc quod permisimus elegissent^ neque sibi nunc opimum aliquid et conducibile vindicarunt, sed tantum nuda et relicta susceperint, triennii immunitate permissa^ debitum canonem pendant, — Cette constitution divise, dans la partie que je reproduis ici, les terres du patrimonium impérial (le début, cité ci-dessus, prouve que c'est seulement du patrimonium qu'il est question), en trois catégories, d'après leur fertilité : 1» les très bonnes terres {opimas ac fertiles terras) ; le preneur de ces terres doit se charger en outre d'une certaine quantité de terres* incultes; il les fera valoir avec les bonnes qu'on lui adonnées à bail, et il paiera la redevance pour ces terres incultes ; c'est, comme on le voit, une application aux fermiers des domaines impériaux des règles de ViTçi^oX-h; 2^ les terres d'un rendement médiocre (nec ad plénum idoneas nec omnimodis vacuas) ; le preneur devra encore se charger d'une certaine étendue de terres incultes; seulement il ne sera obligé de payer de redevance pour ces terres qu'au bout de deux ans; 3<> les terres tout à fait incultes' (nuda et relicta) ; alors il est clair que l'administration ne saurait imposer à ce preneur d'autres terres incultes avec celles qu'il a déjà ; de plus, on l'exempte de toute redevance pendant trois ans, — Cf. pour l'explication de cette constitution, His, loc. cit.^ p. 102; Wiart, Bégime des terres du fisc, p. 53; Monnier, Études de droit byzantin (Rev. hist, de droit, 1892, p. 340).

(3) Voy. le texte cité à la note précédente : Eos qui emphyteuticario nomine nec ad plénum idoneas nec omnimodis vacuas (terras) detinent,

(4) Comme je l'ai montré ci-dessus, la constitution de 386 distingue trois

292 LES GRANDS DOMAINES DANS l'kMPIRE ROMAIN,

les cas, certainement Temphytéose n'est plus, au temps de Théodose, une tenure réservée aux terres incultes. Il est remarquable toutefois que, en dépit de cette transformation, le bail emphytéotique a toujours conservé de ses origines cette marque essentielle et ce caractère fondamental d'impliquer pour le preneur Tobligation d'améliorer le fonds, et l'exemption de la redevance pendant les premières années (1).

Les explications que je viens de donner sur les origines historiques de Temphytéose ont fait ressortir les caractères juridiques essentiels de cette tenure. Je ne crois pas utile d'entreprendre maintenant l'étude détaillée des règles de l'emphytéose, dans la législation du Bas-Empire. Celte matière est suffisamment expliquée dans tous les traités de droit romain, et je n'apprendrais rien là-dessus qu'on ne pût trouver à peu près partout. Je rappelle seulement les règles tout à fait essentielles.

10 L'emphytéose est essentiellement un bail. L'emphytéote tient par conséquent son droit d'un contrat. C'est là, je l'ai montré, la différence essentielle entre la tenure emphytéotique du droit du Bas-Empire et le droit reconnu par la lex Hadriand ou par la loi de Trajan, dans les inscriptions d'Ain Ouassel et d'Henchir Mettich, aux cultivateurs qui ont mis en culture ou qui ont planté des terres. Le droit de ces cultivateurs a sa base dans l'occupation ; le droit du preneur emphytéotique a au contraire sa base dans un contrat (2). Dans la législation du

catégories de terres, les terres fertiles, les terres d'un rendement médiocre et les terres tout à fait incultes. C'est à propos de la seconde catégorie seulement que le texte dit en termes exprès que le droit du preneur est Temphytéose; (voy. U note ci-dessus). Le nom de l'emphytéose n'est pas prononcé au contraire pour les deux autres classes de terres. Mais il me paraît très vraisemblable que, dans ces deux cas pareillement, le preneur est un emphytéote. Cf. dans ce sens, His, loc, cit., p. 102. Ainsi non seulement les terres incultes (pour elles je ne crois pas qu'il puisse y avoir le moindre doute), mais très probablement aussi les terres fertiles du patrimonium impérial doivent être considérées, je crois, à la date de 386, comme l'objet de baux emphytéotiques.

(1) Pour Tobligation d'améliorer, cf. ci-dessous, p. 294, note 6. Pour l'exemption de la redevance pendant les premières années, au moins lorsque le fonds baillé en emphytéose est une terre inculte ou d'un rendement médiocre, voy. la constitution citée ci-dessus, p. 291, note 2.

(2) L'emphytéose, en règle, est constituée par un contrat. Voy. François,

Bas-Empire, l'occupation et la mise en valeur des terres in; cultes dépendant des domaines impériaux ne confèrent pas à cet occupant les droits d'un emphytéole (1).

2** Bien que locataire, Temphytéote a cependant un droit réel sur le fonds (2). Il est clair que, en droit, il n'est pas un dominus (3), bien que certains textes lui donnent ce nom, d'une façon évidemment abusive (4). Mais il se comporte comme

Emphytéose, p. 67 à 72; Tocilesco, Emphyléose-, p. 114 à 119, — Sur d'autres modes possibles de coastitution de Temphytéose, à savoir le testament (très rarement) et la prescription (d'après une opinion qui me semble très douteuse), François, loc. cit.f p. 72 à 81 ; Tocilesco, Emphytéose^ p. 119 à 126; Dernburg, Pandekten, I, p. 647; Windscheid (trad.), Dirilto delîe Pandette, I, 2e partie, p.v316 à 319 (§ 221).

(1) Dans la constitution de Valentinien, Théodose et Arcadius de 386, citée ci-dessus (Cod. Just., 11, 59, 7), il est encore question des personnes qui auraient mis en culture des terres en friche des domaines impériaux. Mais le droit que la constitution reconnaît à ces cultivateurs est le jus privatum saîvo canone, et non Temphytéose, voy. ci-dessus, p. 290, note l.

(2) Cela n'est pas douteux et est reconnu par tout le monde. Sur l'action réelle qui était donnée à l'emphytéote pour protéger son droit, voy. Wiart, loc. cit. y p. 88, 89.

(3) Par exemple, les constitutions de Justinien relatives à l'emphytéose (Cod. Just., 4, 66, 2 et 3, ans 529 et 530), opposent régulièrement et constamment Vempkyieuta et le dominus. Cf. la même opposition dans Inst. Just., III, 24, 3 {in fine]. De la même manière, la constitution de Zenon, qui a déterminé le caractère juridique de l'institution, dit que la concession du jus emphyteuticum ne saurait être considérée comme une alienatio. — Application de cette idée : l'emphytéote, n'étant pas propriétaire, n'a pas le droit d'affranchir les esclaves tjui sont sur le fonds, Cod. Just., 11, 63, 2 (Valentinien et Vaiens, 367). La constitution de Théodose II et Valentinien III, de 434 (Cod. Just., 11, 62, 12, 1), qui permet aux preneurs des domaines impériaux de concedere etiam libertates mancipiis ex fundis patrimonialibus atque emphyteuticariis, cum fundorum sunt domini, c'est-à-dire d'affranchir les esclaves dépendant des terres da patrimonium^ ne s'applique certainement pas, en dépit du mot emphyteuiicariiy aux emphytéotes, mais vise uniquement ceux qui ont le jus privatum salvo canone ; la preuve en est dans celte phrase cum fundorum sunt domim, qui n'est pas vraie de l'emphytéose, tandis qu'elle s'applique très bien à celui qui a \&jus privatum. Voy. sur ce point Wiart, loc. cit. y p. 86.

(4) Textes cités ci-dessus, p. 120, note 2 (avec cette observation que, parmi les textes cités dans ce passage, il faut supprimer Cod. Just., 11, 62, 12, 1, pour les raisons qui viennent d'être dites à la note précédente, le dominus dont il est question dans cette constitution n'étant pas en réalité un emphytéote, mais un acquéreur du jus privatum). Ajouter Cod. Just., 11, 62, 14 pr. (Anastase, 491).

un quasi dominus {i). Il a sur la chose louée les droits de jouissance et d'administration les plus larges (2). Il peut même aliéner la terre (en règle avec le consentement du propriétaire) (3). Enfin son droit est essentiellement héréditaire (4).

3^ Quant à ses obligations, elles sont les suivantes : Il doit payer tous les ans un fermage {canon, vectigal, pensio) (5). Et de plus — obligation essentielle, comme je Tai montré — il doit améliorer le fonds (6).

(1) Exemple de cela dans un passage de saint Aagustin cité ci-dessas, p. 66, note 1.

(2) Pour Télude détaillée des difTérenls droits de Temphytéole sur la chose louée, voy. François, Emphytéose, p. 82 à 95; Tocilesco, Emphytéose, p. 90 à 102 ; Windscheid, loc, cit., p. 311 à 313 (§ 219); Dernburg, loc. cit., p. 648.

(3) Dans le droit de Justioieo, Temphytéote, qui veut aliéner la terre, doit avertir le dominus et obtenir son consentement. Le propriétaire, ainsi prévenu, ou bien autorisera la vente et touchera alors 2 p. 0/0 du prix de cette vente {laudemium), ou bien, s'il ne veut pas consentir à Taliénation, devra se substituer à Tacheleur en payant à Temphytéote le prix qui lui est ofTert; voy. Cod. Just., 4, 66, 3 (530). Sur cette règle, voy. Garsonnet, Locations perpétuelles, p. 155; Ihering, Esprit du droit romain, trad. IV, p. 251, 252; Tocilesco, loc. cit., p. 127 à 144; François, loc. cit., p. 110 à 134. -- L'emphytéote a-t-il le droit d'aliéner avant Juslinien? Cela me paraît certain, bien qu'on l'ait contesté. Voy. Cod. Just., 11, 62, 1 (Constantin, 315); 11, 59,2 (Constance, 337) ; et l'exemple cité ci-dessus de Crispinus, contemporain de saint Augustin , qui cum emisset possessionem et hoc emphyteuticam, etc. (p. 66, note 1). — Cf. sur cette question, François, loc. cit., p. 107 à 109; Lécrivain, loc. cit., p. 83, note 4. — Remarquer principalement, au point de vue de l'histoire des institutions, le rôle considérable qu'a joué cette règle du droit de Justinien comme point de départ du développement des droits de lods et ventes; voy. sur ce point Viollet, Hist. du droit civil, p. 662.

(4) Cela ne peut pas faire de doute. Le caractère essentiel de l'emphytéose a toujours été la perpétuité et l'hérédité du droit du preneur. C'est la règle fondamentale de l'emphytéose grecque, et aussi celle qu'expriiçe déjà en termes formels la lex Hadriana. Si les constitutions du Bas-Empire parlent très peu de cette hérédité du droit de l'emphytéote, c'est parce la chose va de soi.

(5) Sur les époques auxquelles ces fermages devaient être payés, voy. la constitution de Valentinien et Valens de 366 (Cod. Théod., 5, 13, 20 =:Cod. Just., 11, 65, 4). En général, sur les obligations de l'emphytéote, voy. pour les détails et les controverses, Wiod&cbeid, loc. cit., p. 313 à 316 (§ 220)^ Tocilesco, loc. cit., p. 102 à 112.

(6) Cette obligation a été contestée. Elle me parait résulter, d'une façon sûre, d'abord de la tradition, c'est-à-dire des circonstances dans lesquelles la tenure emphytéotique est née et s'est développée dans le droit impérial, ensuite du texte même des constitutions de Justinien sur l'emphytéose, autant du moins qu'il est possible de le tirer au clair (Cod. Just., 4, 66, 2, 1 ; 4, 66,

4° Enfin son droit, perpétuel et héréditaire en principe, ne peut lui être enlevé que pour des causes et dans des cas déterminés (commise). Le plus important de ces cas est le défaut de paiement du fermage pendant un certain temps, (trois ans, en règle) (1).

Telles sont les règles de l'emphytéose. Jusqu'au v® siècle, je Tai dit déjà, il est très remarquable que cette tenure n'est jamais employée pour l'exploitation des terres des particuliers (2). L'emphytéose est un contrat pratiqué seulement par

3, pr. et 1). L*obligatioa d'améliorer, sûremeDt imposée au preneur au début de l'histoire de l'emphytéose, me paraît duac encore être resiée la règle jusque dans le droit de Justinien. Cf. sur ce point, Wiart, loc. cit,, p. 90; François, loc. cit.y p. 101 à 104 ; Tocilesco, loc. cit., p. 108 à HO.

(1) C'est la règle posée pour la constitution de Justinien de 529 (Cod. Just.,

4, 66, 2, 1). Elle s'applique à l'emphytéose des terres impériales comme à celle des particuliers. Voy. pour l'explication détaillée de cette règle, François, loc. cit., p. 147 à 157. Par exception, l'emphytéose des terres des églises s'éteint par le défaut de paiement du canon pendant deux années (voy. cidessous). — Sur d'autres cas de commise, par exemple, en cas de détérioration du fonds par le preneur emphytéotique, voy. François, loc. ciU, p. 144 à 147. D'une façon générale, sur l'extinction de l'emphytéose, ibid.y p. 136 à 160; Tocilesco, loc. cit., p. 152 à 161; Dernburg, loç, cit., p. 648 à 650; Windscheid, loc. cit., p. 319 à 321 (§ 222).

(2) M. Lécrivain, Le Sénat romain depuis Dioclétien, p. 125, note 3, dit que l'emphytéose est entrée dans la pratique des particuliers d'assez bonne heure, et certainement avant les constitutions de Zenon et de Justinien qui ont donné à ce contrat la réglementation qu'on trouve dans le Code Justinien. En effet, une formule d'Angers, 37 (édit. Zeumer, p. 16), nous montre un mari et une femme donnant à leur fils une terre qu'ils possèdent {mansello nostro illo), et qui est super terralurio vir inluster i//o, c'est-à-dire qui est la propriété, qui fait partie du domaine d'un particulier. Ce langage, dit M. Lécrivain, signifie que le mari et la femme, dont il est question, ne sont pas les véritables propriétaires de la terre dont ils disposent, mais qu'ils en sont les emphytéotes. Or, le formulaire d'Angers, à cause de sa date ancienne (vi® ou vue siècle), n'a certainement pas pu subir l'influence du droit de Justinien. En fait de droit romain, il n'a connu évidemment que le droit romain antérieur à la conquête barbare, celui du Code théodosien et des noveiles post théodosiennes. D'où il faut conclure que, dès cette époque, le droit ou la pratique au moins auraient déjà admis le contrat d'emphytéose fait par les particuliers. Ce raisonnement de M. Lécrivain ne me paraît pas convainquant pour deux raisons. D'abord, il est à mon avis, très improbable que la formule citée d'Angers fasse allusion à l'emphytéose; je croirais plutôt qu'il s'agit là du jus perpetuum. Ensuite cette formule est unique en son genre ; par conséquent, elle me semble tout à fait insuffisante pour prouver que le jus perpetuum luimême (à plus forte raison l'emphytéose, dont sans doute elle ne parle pas) ait

radministration impériale pour rexploitation des domaines impériaux. Mais, à partir du V® siècle, l'emphytéose est certaine-

mententréedans la pratique des particuliers (l).Nolammentc'est dans cet état que les coaslitutioDs de Justiaien nous présentent ce contrat. Dans le Code de Justinien, visiblement, ce n*est plus une institution exceptionnelle, réservée d'une façon exclusive aux domaines impériaux; c'est un contrat pratiqué par lés particuliers eux-mêmes et entré définitivement dans le droit privé (2). C'est alors que, par une constitution célèbre (entre 476 et 484), l'empereur Zenon jugea à propos de préciser la nature juridique de ce contrat, désormais si usuel. On pouvait se demander à propos de l'emphytéose, comme on se l'était demandé jadis à

été réellemedUpratiqué par les particuliers dans le droit romain antérieur à la conquête barbare. Je reviendrai plus loin sur cette formule d'Angers.

(1) J'ajoute qu'au début l'emphytéose n'a même été pratiquée que pour l'exploitation des terres du patrimonium impérial. Elle ne s'est appliquée aux terres de la res privala qu'à partir du jour où elle s'est confondue avec le jus perpetuutn. Voy. ci-dessus, p. 285, 286. — Pour la question de savoir si avant le droit des compilations de Justinien, les églises pratiquaient l'emphytéose, voy. ci-dessous. — EnQn, en ce qui concerne les terres des cités, la question de savoir si elles ont été données en emphytéose, dans celte même période est, à mon avis, très délicate. J'ai montré ci-dessus (p. 251, note 4) que la façon régulière de donner à bail les terres des cités, dans le droit du Bas- Empire, est le jus perpetuum. Dans le droit de Justinien, quand le jus perpetuum et l'emphytéose ne font plus qu'un, il est évident que le bail emphytéotique s'applique aux terres des cités. Mais, dans le droit du iv« et du v» siècles, la question est plus douteuse. Je serais cependant porté à croire que, dès cette époque, les terres des cités ont été quelquefois données en emphyléose. Voy. sur ce point Cod. Théod., 5, 13, 33 (Théodose, Arcadius et Honorius, 393) : Jus emphyteuticum quo juris patrimbnialis tel rei publicae praedia possessoribus sunt adjudicala, et Cod. Just., Il, 62, 7 (Gratien, Valentinien et Arcadius, 386) : Quicumque ad emphyteusin fundorum patrimonialium vel rei publicae... venerit. Le second de ces textes étant au Code de Justinien, les mots vel rei publicae peuvent bien être soupçonnés d'interpolation. Mais la constitution du Code théodosien n'a pas pu évidemment être remaniée par les compilateurs de Justinien.

(2) Cela résulte, d'une façon très claire, de la façon même dont les constitutions de Justinien (Cod. Just., 4, 66, 2, 3 et 4) parlent des rapports du preneur emphytéotique avec son bailleur. Celui-ci n'est jamais appelé, dans ces constitutions, d'un autre nom que celui de dominus. Cela indique évidemment que ce bailleur peut être un propriétaire quelconque ; car s'il eût été nécessairement l'Empereur, on ne l'eût pas désigné par cette expression générale de dominus.

propos du jus in agro veciigali{\), si ce contrat était, en droit, une location (remphytéoteétantbien, dans la réalité, un fermier), ou une vente (cet emphytéote ayant sur le fonds un droit réel, qui pratiquement se rapproche beaucoup du droit de propriété, et qui dans tous les cas est très différent du droit personnel conféré au locataire par Xdilocaiio conductio du droit classique). Zenon trancha la controverse, en décidant que le bail emphytéotique ne serait ni une location, ni une vente, mais qu*il serait un contrat d'une nature spéciale, ayant, comme dit la constitution, sa cônceptio et definitio propria (2). Au surplus, rien n'était changé à la nature du droit du preneur. Après la constitution de Zenon comme avant elle, Temphytéose reste gouvernée toujours par les règles essentielles que j'ai exposées; et, sauf un peu plus de précision qu'elle a apportée sûr certains points de détail (3), cette constitution n'a guère tranché, en réalité, qu'une controverse théorique et une simple question d'école et de terminologie juridique.

(i) Voy. le passage de Gaius, III, 145, cité plus haut, p. 242, note 1.

(2) Cod. Just., 4, 66, 1 : Jus emphyteuticarium neque conductionis neque alienationis esse titulis addicendum, sed hoc jus tertium sit constilutum ab ulriusque memoratorum contractuum societate seu similitudine separatum^ conceptionem definitionemque habere propriam. — Cf. Inst. Just., III, 24, 6 : Sed laits contractus (le bail perpétuel, défini par Justinien d'après les termes mêmes dont se sert Gains, III, 143, pour définir le jus in agro vectigali; j'ai déjà fait observer qae, dans le droit de Justinien, le bail perpétuel et notamment l'ancien jus in agro vectigali est confondu désormais avec l'emphytéose et n'est plus réellement, en droit, que l'emphytéose), quia inter veleres dubilabatur et a quibusdam locatio a quibusdam vendilio exislimabatur ; lex Zenoniana lata est quae emphyteuseos contractui propriam statuit naturam, neque ad locationem, neque ad venditionem inclinantem, sed suis pactionibus fulciendam.

(3) Je fais allusion, en parlant ainsi, à la question de savoir si, en cas de perte du fonds par cas fortuit, cette perte est supportée par le propriétaire ou par Temphytéote (question des risques). Avant la constitution de Zenon, ceux qui voyaient dans l'emphytéose une aliénation mettaient naturellement la perte à la charge de Temphytéote, et ceux qui y voyaient une location la mettaient à la charge du propriétaire. La constitution de Zenon admet làdessus une transaction. Désormais la perte totale sera à la charge du propriétaire, c'est-à-dire que celui-ci ne pourra plus exiger le canon, et la perte partielle sera à la charge de l'emphytéote, c'est-à-dire que ce dernier ne pourra pas demander, pour ce motif, une réduction du canon. Voy. la constitution et le passage des Institutes cités à la note précédente. — Cf. sur la constitution de Zenon, Wiart, loc. cit.^ p. 94 à 98 ; François, loc. oit», p. 135 et 136.

298 LES GRANDS DOMAINES DANS l'eMPJRE ROMAIN,

Je voudrais dire quelques mois, à la fin de cette étude, sur les baux faits par les églises, parce que ces baux présentent des caractères spéciaux, et parce qu'il ne me semble pas que Ton se fasse en général une idée très claire et très exacte de cette matière qui est fort délicate. Ceux qui se sont occupés de i'emphytéose, ou bien ont tout à fait négligé cette question, ou bien ont commis là-dessus un grand nombre d'erreurs.

Que les églises, dont les domaines étaient très considérables, aient, à l'époque du Bas-Empire, afifermé régulièrement ces domaines, comme faisaient tous les propriétaires, la chose est évidente. Mais voici la question, te bail fait par les églises, à cette époque, est-il nécessairement la locatio conductio, c'està-dire le bail pour un temps court (en général pour cinq ans) ; autrement dit, les églises afferment-elles leurs terres selon la règle de droit et la pratique, qui, jusqu'à Justinien, je l'ai montré, restèrent celles de, propriétaires privés? Ou bien les donnaient-elles à bail perpétuel et héréditaire, en d'autres termes à un perpetuarius ou à un emphytéote, comme faisaient ordinairement, dans ce temps-là, les empereurs et les cités.

La locatio conductio était possible toujours. Gela est certain. D'autre part, à l'époque de Justinien, quand l'emphytéose est devenue un contrat de droit commun, que tous les particuliers peuvent faire, l'église peut évidemment donner, elle aussi, ses terres en emphytéose, (sauf quelques règles et conditions spéciales posées par Justinien et que nous verrons). La seule question est donc celle desavoir si, dans cette période du droit où les baux perpétuels et héréditaires ne sont pas encore entrés dans la pratique des particuliers, les églises peuvent concéder sur leurs terres des baux de celte nature, ou bien si, à cette époque, ces bgiux ne peuvent être faits absolument que par les cités et par les empereurs.

Nous avons, dans des textes antérieurs à l'époque de Justinien, dans une inscription du quatrième ou du cinquième siècle (1) et dans un acte de Ravenne, des environs de

(1) De Kossi, Bulletin d'archéologie chrétienne (éditioo française), 1877, p. 97 et planche VII = C. I. L. X, 8076 ; B(onae) m[emoriae) s{acrum) /î-

d'après dks travaux récents. 299

444(1), des allusions formelles à des conductor^es de domaines ecclésiastiques.

Le sens le plus naturel et le plus exact du mot conductor est évidemment celui de fermier de la locatio conductio. On est donc tout d'abord porté à voir, dans ces conductores des domaines de l'Église, des fermiers avec qui l'Église a passé le contrat de louage proprement dit, et par conséquent, en règle, des fermiers pour un temps limité et assez court (2). Je crois que c'est là l'interprétation la plus vraisemblable; je ne crois pas pourtant jque cette interprétation soit absolument nécessaire. Des perpetuarii ou des emphytéoles sont sûrement des conductores; et, bien qu'on ne leur ait pas donné ce nom d'une façon très habituelle, on concevrait cependant à la rigueur qu'on les eut quelquefois appelés ainsi (3), En résumé, lescon-

deli in xp(i<n')o Ihesum Hireni que vixU annis LXV m{ens%hus) VIll^ d{iebus) A', oui bene fecit vir ejus ; precessil /idelis in pace ; deposita XVIII hal{endas) Maias ; que fuit conduct{rix) m{as8aé) Trapeianae.. — Lire à la dernière ligne m{as8ae) et non pas m{artyris)» Voy. de Rossi, loc. ciL, p. 99 à 101. — L'inscription provient d*un cimetière chrétien de Tropea (ea Calabre). La date, déterminée p^r les caractères paléographiques, par les sigles et les formules employées, et par la provenance, est sûrement, d'après de Ro^si, d'une période qui s'étend du premier quart du quatrième siècle au milieu du cinquième, antérieure en tous les cas au synode romain de 498, qui constate l'existence d'un siège épiscopal à Tropea; voy. sur cette date de Rossi, loc, cit., p. 103 à 105.

(1) Marini, Papiri diplomatici, no 73 (p. 108 à 110), acte de 444 environ; 1. 86 : conductoribits ecclesiae Ravennatis. — Observer toutefois que les conductores dont il est parlé à plusieurs reprises dans le même acte (l. 28, .37, 58), sont, non pas des conductores de domaines ecclésiastiques, mais les conductores des domaines d'un grand personnage, dunomde Lauricius, celui de qui émane cet acte; (Voy. la note de Marini, loc. cit.f p. 246).

(2) Dans plusieurs constitutions du Code Théodosien, il est très visible que les mots conductor et conductio s'opposent aux expressions qui désignent les fermiers ou le fermage perpétuels et héréditaires. Voy. les textes ci-dessus, p. 239, note 1.

(3) Emploi assez fréquent dans les textes juridiques, des mots conductio et conductor pour caractériser le;us perpetuum. Voy. les textes cités ci-dessus, p. 251, note 5. — Ces mômes expressions sont employées plus rarement à propos de l'emphytéose ; cependant on les rencontre aussi dans certains textes; voy. ci-dessus, p. 213, note 2. En ce qui concerne spécialement le bail des églises, je crois même que les formules de conductio, qui sont dans le Liber Diumus {a<» 34 et 35; édit. Sickel, p. 25 et 26), sont dans la réalité des formules de bail emphytéotique. Cf. p. 219, note 3, et ci-dessous.

300 LES GRANDS DOxMAINES DANS l'eMPIRE ROMAIN,

ductores de domaiues ecclésiastiques, que nous rencontroûs dans les textes du quatrième et du' cinquième siècles, sont probablement des fermiers à temps; mais cela n'est pas tout

à fait sûr.

Avons-nous, dans les textes de la même période, des preuves que des fermiers perpétuels et héréditaires ont existé à côté de ces fermiers probablement à temps?

Je n'ai trouvé aucune allusion nulle part, dans les documents antérieurs à Justinien, au bail emphytéotique constitué sur les terres des églises (1 ). Il me semble cependant inûnimejat probable que les églisesoot pratiqué quelquefois Temphytéose, au moins les églises d'Orient. En effet, une novelle de Justinien de 535, dont je parlerai tout à l'heure, prohiba ce contrat; •ille défendit aux administrateurs ecclésiastiques de donner les terres des églises en emphytéose, si ce n'est pour un délai déterminé et dans des conditions tout à fait spéciales (2). C'est là une preuve, je crois, que, en fait, antérieurement à cette novelle, les églises (au moins celles d'Orient) pratiquaient ce genre de bail, puisque Justinien, trouvant un tel contrat désavantageux à l'Église, jugea à propos de l'interdire, ou plutôt de le soumettre à des règles nouvelles et exceptionnelles.

Il n'en est pas moins vrai que, jusqu'à Justinien, l'emphytéose a dû être pratiquée très rarement par les églises. Les

(1) Il est à peine besoin de faire observer que le mot iempla^ qui se trouve dans plusieurs constitutions de cette époque, ne désigne pas les églises chrétiennes, lesquelles n'ont jamais été régulièrement appelées des « temples ». (Voy. notamment les rubriques des titres du Code Just., 11, 70 : de diversis praediis urbanis et rusticis iemplorum et civitatum; 11, 71 : de locatione praediorum civilium vel fiscalium sive templorum sive rei privatae vel dominicae; 11, 74 : de collatione fundorum fiscalium vei rei privatae vel dominicae vel civitatum vel templorum. Cf. Cod. Tiiéod., 10, 3 : de locatione fundorum juris emphyteutici et rei publicae et templorum). Ces templà^ dans la langue de celte époque, sont sûrement les temples païens, et non pas les églises chrétiennes. Les biens des temples païens avaient été confisqués par les empereurs chrétiens. (Voy. pour l'histoire de cette confiscation, spécialement His, Domànen der Kaiserzeit^ p. 3o à 42, et les ouvrages cités par lui, p. 35, notes 8 et 9). C'est ce qui fait que ces biens des temples, dans les constitutions du Bas-Empire, sont régulièrement l'objet da jus perpeluum on de l'emphytéose, c'est-à-dire des modes de tenures qui sont justement employés pour la mise à bail des domaines impériaux.

(2) Nov. Jusl., 7, praef. 1. — Sur les règles particulières de l'emphytéose ecclésiastique posées par cette novelle, voy. ci-dessous.

églises d'Occident, en particulier, ne me paraissent pas Tavoir connue (1).

Une preuve, à mon avis, très frappante, de cette rareté, ou même de cette absence totale de Temphytéose, c'est non seulement le silence du Code Théodosien à ce sujet, mais encore et surtout le manque d'allusions à cette institution danis les lois rédigées par les rois barbares après les invasions, et pareillement dans les formules, dans les diplômes, ou dans les documents canoniques, qui sont antérieurs à la connaissance en Occident du droit de Justinien (2). A Rome et dans l'Exar-

(1) Je ne sais pas du tout sur quoi se fonde cette opinion que l'on va répétant presque partout, à savoir que l'Eglise d'Occident, et en particulier l'Église des Gaules, à l'époque de l'invasion barbare, ne connaissait que l'emphyléose impériale et l'emphytéose ecclésiastique, les ' seules, dit-on qui soient au Code Théodosien. (Voy., par exemple, Giraud, Essai sur l'histoire du droit français au moyen âge^ I, p. 206,207; Tocilesco, Emphytéose^ p. 188, et une foule d'autres). En réalité, le Code Théodosien ne connaît que l'emphytéose impériale (et peut-être, sauf controverses, celle des cités). Quant à l'emphytéose ecclésiastique, on n'en trouve de trace, ni dans le Code Théodosien, ni, comme je vais le montrer, dans aucun document provenant de la Gaule, avant l'époque carolingienne. J'ai cherché vainement, dans les auteurs dont je viens de parler,'le document sur lequel ils fondent l'existence, si incontestable à leurs yeux, de l'emphytéose ecclésiastique, dans le droit romain de l'Occident, à l'époque antérieure à l'invasion barbare.

(2) Toutefois, c'est certainement une exagération dédire^ comme M. Brunner (Deutsche Rechtsgeschichtej I, p. 200; Zeitsch. der Sàvigny Stiftung, partie germanique, V,p. 76), que l'emphytéose n'a été usitée que dans l'empire d'Orient, et que les provinces d'Occident, notamment la Gaule, l'ont à peine connue. En effet, les constitutions impériales relatives à l'emphytéose, qui sont dans les Codes Théodosien et Justinien (en ne prenant naturellement dans c<i dernier Code que les constitutions qui sont antérieures à la destruction de l'Empire d'Occident) s'appliquent aux provinces d'Occident tout aussi bien qu'à celles d'Orient. En particulier, pour l'Afrique, j'ai cité l'allusion à un emphytéote faite par saint Augustin (Voy. ci-dessus, p. 66, note 1). Pour la Gaule, observer la mention expresse de l'emphytéose dans la rubrique de la lex Romana Wisigothorum (Cod. Tbéod., 10, 2; édit. Haenel, p. 212) : de locatione fundorum juris emphyteutici et rei publicae et templorum. Il est vrai que ce titre, dans la lex Romana Wisigothorum^ ne contient qu'une seule constitution, laquelle est relative à la location des terres des cités par les curiales; (c'est celle qui se trouve dans le Code Théodosien véritable, 10, 3, 2) ; et il est douteux que cette location de terres municipales soit le bail emhytéotiqne luimême; (voy. ci-dessous). Mais il reste toujours, dans la rubrique au moins, le nom de l'emphytéose, et, par conséquent, il est impossible de dire que l'emphytéose soit absolument inconnue du rédacteur de la lex Romana Wi-

302 LES GRANDS DOMAINES DANS l'cMPIRE ROMAIN,

chat italien, de très bonne heure, sans doute, les docunaents nous montrent Temphytéose pratiquée par les églises; par exemple, les lettres du pape Grégoire le Grand et les actes réunis par Marini nous donnent des exemples de baux emphytéotiques passés par l'Église de Rome ou par celle de Ravenne (1). Mais TExarchat fait partie alors de l'Empire byzantin; il suit par conséquent le droit de Justinien; et Ton sait quelle fortune et quelle importance eurent, dans ritalie de cette époque, les compilations de Justinien (2). Or, c'est bien Temphyléose du droit de Justinien, avec ses règles toutes particulières et la constitution nouvelle qui lui ont donnée les novelles de cet empereur, que nous montrent les lettres de Grégoire le Grand et les actes de Marini. Et si nous considérons, au lieu de l'Italie byzantine, les pays d'Occident, dans lesquels, à l'inverse, les compilations de Justinien ne furent jamais promulguées, et qui, en conséquence, ne les ont connues que très tard (3) et par l'intermédiaire de l'Italie, par exemple si nous considérons la Gaule, on ne saurait trop remarquer le peu d'allusions faites à l'emphytéose pendant toute cette période où précisément le droit de Justinien reste inconnu. Le Bréviaire d'Alaric prononce son nom (4). Mais, dans le titre où ce nom se trouve, il est parlé uniquement des terres des cités et de leur location par les curiaUs (5).

sigothorum. Seulement, dans tout cela, ce n'est pas de Temphytéose ecclésiastique quMl est question.

(1) Yoy. les textes cités plus bas, à propos de Temphytéose ecclésiastique dans le droit de Justinien.

(2) L*ouvrage capital est ici, comme on sait, Conrat, Grichichle der Quelîen und LiUeratur der rômischen Rechts im frûheren MUtelalte. Voy., sur rimportance du droit de Justinien en Italie, dès le vi« siècle, et sur la très abondante littérature italienne relative aux sources justinianéennes, au temps de Justinien lui-même, p. 50 à 59, p. 107 à 141.

(3) Pas avant le ix« siècle. Voy. sur ce point. Viollet, Hist. du droit français, p. 18; Conrat, loc. ct^., p. 33 à 39.

(4) Rubrique du Cod. Théod. du Bréviaire, 10, 2 (Haencl, p. 212) : De locatione fundorum juris emphyteuUci et rei publicae et templorum. Ce titre correspond dans le Code Tbéodosien véritable au livre 10, tit. 3.

(5) La seule constitution que contienne le titre cité du Bréviaire est une constitution de Valentinien et Valens de 372 (dans le Code Théodosien véritable, 10, 3, 2), qui défend aux curiales de prendre à ferme {conducere) lea biens des cités. {Curialibus omnibus conducendorum rei publicae praediorum ac salluum inhibeatur facuUas).

Est-ce à l'emphytéose elle-même que cette constitution fait allusion; n'est-ce pas plutôt snxjus perpetuum, qui était, comme je l'ai montré, la façon ordinaire, à Tépoque du Bas-Empire, de donner à bail les terres des cités? La question, je crois, peut être posée, et serait très embarrassaijte à résoudre (1). Ce qui est sûr, en tous cas, c'est que, même en admettant une allusion véritable à l'emphythéose, ce n'est pas de l'emphytéose pratiquée par l'Église qu'il est question dans le Bréviaire. Le Bréviaire'ignore donc tout à fait cette institution. Deux gloses au Bréviaire, qui sont d'époque très postérieure, nomment encore l'emphythéose (2). Je n'insisterai même pas sur la date assez basse de ces gloses (x° siècle) (3) ; je tiens seulement à faire observer (ce qui est extrêmement remarquable) que l'une et l'autre définissent encore l'emphytéose comme une tenure propre essentiellement aux domaines impériaux. Dans les formules et dans les chartes de l'époque mérovingienne, aucune allusion à une emphytéose ecclésiastique (4). Pour trouver cette institution il faut aller jusqu'aux

(1) Ce qui porte à croire quMl 8'agirait là plutôt du jus perpetuum^ c'est que, en général, les terres des cités sont données à bail de cette façon, et non pas en emphytéose (bien que je croie pourtant que rempbytéose s'est appliquée, dans certains cas, aux terres des cités, voy. ci-dessus, p. 296, note 1 ; mais c'est là un fait exceptionnel). En revanche, une raison de penser qu'il doit être plutôt question de l'emphytéose , c'est le mot emphyteutici dans la rubrique du titre ; car, s'il ne s'agit pas de l'emphytéose dans notre constitution, il ne saurait plus en être question du tout dans le titre lui-même, puisqu'il ne contient que cette unique constitution.

(2) Glose au Bréviaire du manuscrit du Vatican 1048 (Haenel, Lex Rom Wisigoth.y p. 460, au mot In/iteulica) : In^teuHca res est quae de fisco transit adproprium, — Glose du manuscrit de Montpellier 136 (ibid,) : Infiteutica res est quae de fisco transfertur ad privatum.

(3) Le manuscrit du Vatican 1048, est du x° siècle. (Voy. la préface de Haenel, p. lxxii). Celui de Montpellier 136, ou au moins la partie de ce manuscrit qui contient le texte du Bréviaire, est pareillement du x» siècle ; mais les gloses sont d'une époque plus récente. {Ibidl, p. lix). — Sur ces gloses du Bréviaire, voy. Conrat, loc. cit., p. 240 à 252.

(4) Les formules d'Angers, qui sont du vi® et du vii« siècle, font il est vrai, allusion à des baux perpétuels consentis par des églises. (Voy. cidessous). Mais je montrerai tout à l'heure, en étudiant ces baux, qu'il ne faut pas voir là l'emphytéose. Je ne connais nulle part d'allusion à l'emphytéose, avant les textes du ix" siècle dont je vais parler.

capitulaires d'Ansegise (1) et aux actes législatifs des Carolingiens du IX* siècle (2). Il est à remarquer que tous ces capitulaires parlent de Temphytéose ecclésiastique pour la prohiber. C'est (en gros et sans tenir compte des restrictions et des variations) la règle du droit de Justinien. En vertu de la constitution des empereurs Léon et Anthemius, de 470, répétée et généralisée par la novelle 7 de Justinien, TÉglise ne peut aliéner ses biens (3). Or, Temphytéose, qui confère au preneur un droit héréditaire, a été considérée à cause de cela, par les lois du Bas-Empire, comme une variété d'aliénation et un moyen qui permettrait de tourner la règle de la prohibition de Taliénation, si l'on n'y mettait ordre. Aussi Temphytéose estelle prohibée, comme une espèce d'aliénation, ou du moins très

(i) Ansegise, II, 29 (édil. Boretius, Capitularia, I, p. 421) : Alienationis autem verbum contineat venditionem, donationem, permutationem et emphiteuseos perpetuum conlractum. Sed omnes omnino sacerdotes hujusmodi alienatione abstineant, poenas timenies quas Leoniana constitutio minatur^ etc. — Cest, comme on le voit, le chapitre relatif k la prohibitioa d'aliéDer les biens ecclésiastiques. L'empbytéose, à cause du droit perpétuel et héréditaire qu'elle confère au preneur, est considérée comme une espèce d'aliénation et, à ce titre, interdite à l'Église.

(2) Capitulaire de Pavie de Charles le Chauve (876), cliap. 10 (Boretius, II, p. 102) : Ut res ecclesiasticas... nemo invadere vel au ferre praesumat; et quae a rectoribus ecclesiae actenus ob timorem vel favorem alicui, libellario vel enfiteolicario jure, dolose et cum damni detrimento ecclesiae amissae videntur, ad pristinum jus revertantur. — Capitulaire Olonnense, de Lotbair^ (822-823), chap. 1 {Ibid., I, p. 3i6) : Si quis episcopus,.. senodochia aut monasteria vel baptismales ecclesias suae ecclesiae pertinentes cuilibet per enfitheuseos conlrac-

. tus dederit, se suosque successores poena multandos conscripseriL, polestatem talia mulandi rectoribus ecclesiarum absque poenae conscriplae solutione cou' cedimu^. — Capitulaire italien, attribué à Louis le Pieux par le Liber Papiensis, mais plus probablement d'une époque postérieure, et sans doute l'œuvre d'un simple particulier {Ibid., 1, p. 335). — Le capitulaire de Louis le Pieux, donné par Boretius, loc. cit., I, p. 310, 311, est tout simplement la reproduction du texte cité d'Ansegise. Ânsegise donne le chapitre comme un capitulaire ecclésiastique de Louis le Pieux. Ses attributions et ses textes étant exacts, il est naturel et légitime de publier le chapitre cité d'Ansegise parmi les capitulaires de Louis le Pieux.

(3) Constitution de Léon et Anthemius, de 470, dans Cod. Just., 1, 2, 14* Celte constitution est faite uniquement pour l'Eglise de Constantinople; (voy. le pr. : tn hac urbe regia sacrosanctae ecclesiae, et la novelle 7 de Justinien praef.). Elle a été appliquée à toutes les églises par cette novelle 7 de Justinien. Voy. la préface.

limitée dans sa durée (1). Celte règle du droit du Bas-Empire, naturellement les provinces d'Occident, du temps qu'elles dépendaientde TEmpire, ne l'avaient jamais connue, puisqu'elle n'existait pas encore en ce temps-là, n'ayant été posée que par une constitution de 470 et par une novelle de Justinien (â). Mais Ansegise et les capitulaires carolingiens duix* siècle l'ont empruntée au droit de Justinien, ou plus directement (car il n'est pas probable qu'ils aient remonté aux compilations ellesmêmes de Justinien) à la pratique et au droit qu'ils avaient trouvés en Italie. Le chapitre d'Ansçgise est copié littéralement dans YEpitome des Novelles de Julien (3), dont on connaît la fortune considérable en Italie et l'influence sur le droit franc au ix" siècle (4). Les capitulaires carolingiens que j'ai cités sont tous italiens (5). C'est donc bien l'emphytéose ecclésiastique

(1) La constilulion de Léon prohibe Temphytéose constituée pour une durée plus loague que la vie du preneur [loc. ciL^ § 9). La novelle 7 de Justi-

' oien en liaiiie la durée à trois générations (praef). Je reviendrai sur les régies spéciales posées sur cette matière par le droit de Justinien.

(2) Tl est tout à fait certain que, pour TEmpire franc en particulier la règle qui prohibe l'aliénation des biens des églises n'a été posée , d'une façon législative, que par les capitulaires carolingiens, et tout particulièrement par les capitulaires qui viennent d'être cités. Voy. sur ce point, Tardif, Étude sur la capacUé des étabUssetMnls ecclésiastiques [Revue de législation^ 1872, p. 501); Lôning, Geschichte der Kirchenrechls ^ II, p. 706 et 707, note. Toutefois, il est très important d'observer qu'avant Tépoque où le droit laïque €t l'autorité publique, c'est-à-dire les capitulaires carolingiens, prohibèrent l'aliénation des biens ecclésiastiques, un grand nombre de canons conciliaires «t de lettres de papes l'avaient déjà défendue; en d'autres termes que l'église avait pris lés devants et empêché ces aliénations longtemps avant les empereurs. Voy. les textes nombreux sur ce point dans Lôning, loc. cit., \, p. 236 à 240; II, p. 696 à 702. En réalité, la prohibition d'aliéner les biens ecclésiastiques a été posée par l'Église, non seulement très longtemps avant Louis le Pieux, mais encore avant la constitution de Léon. Les plus anciens textes conciliaires cités par Lôning [loc, cit., I, p. 237 et 238) remontent aux premières années du v« siècle.

(3) Voy. YEpitome Novellarum de Julien, VII, 32 et 33 (édit. Haenel, p. 32). Le texte est le même que celui d'Ansegise cité ci-dessus.

(4) Je rappelle, en ce qui concerne VEpilome de Julien, que c'est par lui que le droit de Justinien a été tout d'abord introduit dans l'empire franc, et que ce livre y a été connu certainement avant les compilations elles-mêmes de Justinien. Voy. sur ce point, Conrat. loc, cit., p. 39.

(5) Voy. les textes cités ci-dessus, p. 304, note 2. Tous ceux de ces capitulaires dont nous savons la provenance sont italiens. Le seul dont la prove-

306 LES GRANDS DOMAINES DANS i/eMPIRE ROMAIN,

du droit de Justinien, celle que Tllalie pratiquait depuis le VI" siècle et que l'Empire franc a seulement connue à partir du jour où il a été en contacts fréquents avec Tltalie et en rapport avec les sources du droit de Juslinien, c'est celle-là que nous rencontrons dans les documents francs du haut moyen âge; tandis que, dans les actes qui sont antérieurs aux événements que je viens de dire, il est très remarquable que Temphytéose ne nous apparaît jamais comme une tenure employée par les églises. Je crois que Ton peut tirer de là une conclusion certaine. A l'époque de la disparition de l'Empire d'Occident et de la formation des monarchies barbares, les églises de l'Occident ne pratiquaient pas ou pratiquaient extrêmement peu l'emphytéose. Car, si elle avait été dès cette époque une tenure tant soit peu usitée et fréquente, on ne s'expliquerait pas qu'elle eût disparu si vite et si complètement, et que tant de formules, tant de chartes et tant de diplômes, dont la date est antérieure au ix° siècle, ne fissent jamais la moindre allusion à une emphytéose consentie par une église sur ses teri*es (1). Cette absence de l'emphytéose en Gaule, dans la pratique et

DEDce ne soit pas indiquée expressémeût est celui qui est doDDé par Boretius, I, p. 310, 311 ; or celui-ci est emprunté au texte cité d'Ansegise, lequel lui-même Ta emprunté à Julien. Et il résulte de là que ce capitulaire a beaucoup de chance d*étre lui-même d'origine italienne.

(1) On sait que la façon ordinaire pour TÉglise franque, dans cette période, de donner se^ terres à bail est la precaria , laquelle n^est en aucune façon Temphytéose, ni même un dérivé et une accommodation de l'emphytéose, mais, en règle, une concession à vie {usufrucluario ort^ine, disent presque toutes les formules et les chartes relatives à cette tenure), et même qui doit être renouvelée tous les cinq ans. Voy. sur la précaire ecclésiastique, dans le droit gallo-franc, les ouvrages cité ci-dessus, p. 247, note 3. — Que cette tenure ecclésiastique ait ses origines dans le droit romain, cela n'est pas douteux; mais cette origine n'est certainement pas l'emphytéose. Dans l'opinion de Lôning, qui est aujourd'hui l'opinion générale, et qui me paraît la plus exacte, ce n'est même pas (en dépit de la similitude des mots) du precarium romain que dériverait la précaire du droit gallo-franc> mais bien» du bail quinquennal lui-même, de la locatio conducHo proprement dite; la nécessité (théorique) du renouvellement de la précaire tous les cinq ans serait la marque visible de cette origine. Voy. sur ce point Lôning, Geschichte des deutschen KirchenrechiSt II, p. 711 à 71B. Cf. Esmein, Mélanges^ p. 394, 395; Glasson, Hist, du droii et des institutions de la France, III, p. 92, 93 ; Wiart, Essai sur la /ïr^cana (thèse, 1894], p. 116 à 140 (très complète démonstration de celte manière de voir).

dans le droit du vi® au ix^ siècle, alors que TÉglise franque a conservé presque toutes les institutions romaines dont elle se servait avant Tinvasion, est la preuve manifeste que, dans le droit romain antérieur au vi® siècle, les églises ne pratiquaient pas remphytéose.

Pratiquaient-elles les autres tenures perpétuelles et héréditaires, que nous avons vues être employées dans le droit antérieur à Justinien pour la mise en valeur des biens des empereurs, c'est-à-dire le jus perpetuum et le jus privatum salvo canone ? La novelle de Justinien dont j'ai parlé déjà, et qui défend aux églises de donner leurs terres à bail emphytéotique héréditaire, parce qu'un tel bail est considéré comme une variété d'aliénation, prohibait également et pour le même naotif un autre contrat fait par les églises, qu'elle appelle to xaXou[x£vov 7:apoi)uxov(l). Ce qu'est exactement ce contrat nommé 'Tcapotxtxbv, nous le savons par une glose que donnent quelquesuns des manuscrits des Authentiques, sur la traduction latine de cette novelle. C'est, dit cette glose, le droit appelé jus coloniarum : une église donne une domus valant un prix déterminé, moyennant le paiement de ce prix ou d'un prix inférieur, et en plus d'une pensio, c'est-à-dire d'une redevance annuelle; et le droit conféré dans ces conditions par l'église est perpétuel et héréditaire (2). Or, cette déGnition est la définition elle-même du jus privatum salvo canone. On peut conclure de là que, sous le nom de Tuapoixixov, les églises, au Bas-Empire, ont pratiqué le jus privatum salvo canone (3). Cette tenure a-t-elle été très fréquente? Le contraire me semblerait

(1) Nov. Just. 7, praef, § 1.

(2) Voy. cette glose, reproduite dans l'édition des Novelles de Schoell {Corpus juris civiîis^ édition stéreotypa, t. III, Berlin), p. 51, note 5 :. Vocant coloniarum jus, Coloniarum jus esty veluH si domum valentem centum solidos et praestantem pensionem solidos decem accipiat quis ab ecclesia, et det pro ea solidos centum seu amplius, aut certe minus, et quasi jam de propria aggravet se dare singulis annis, quasi pensionis nomine, solidos très, Iste ergo appellatur paroecos, Sed ipsam domum sub tam parva pensione in perpetuum et ipse et heredes ejus possidebant. Les manuscrits dans lesquels se trouve celte glose sont tous des manuscrits qui donnent l'Authentique et non le texte grec des Novelles; voy. la préface de Schoell, p. ii.

(3) Cf. là-dessus, Lécrivain, De agris publicis, p. 113 : His, Domànen der Kaiserzeity p. 97.

308 LES GRANDS DOMAINi::S DANS i/eMPIRE ROMAIN,

plus probable. L'Église d'Occident en use-t-elle déjà, à l'époque autérieure à la disparition de l'Empire d'Occident, ou n'est-ce pas une institution du droit postérieur qui n'a été pratiquée que dans l'Église d'Orieût et à une époque assez voisine de celle de Justinien? Le fait que ce contrat ne nous est connu que par l'allusion d'une novelle de Justinien et qu'aucun texte du Code Théodosien ni aucun autre document indépendant des Novelles de Justinien n'en parle jamais rendrait, je crois, la seconde hypothèse beaupoup plus vraisemblable que la première.

Il reste à voir si le jus perpetuum a été pratiqué par l'Église avant Justinien, c'est-à-dire à l'époque où \e,jus perpetuum, est encore une tenure propre que l'on ne confond pas avec l'enaphytéose.

J'ai expliqué que le jus perpetuum est, dans le droit de cette > période antérieure à Justinien, la plus fréquente en fait, de toutes les tenures perpétuelles et héréditaires, parcequ'elle est. celle dont le champ d'application est le plus étendu. C'est en effet la façon ordinaire dont sont exploités et donnés à bail non seulement les domainesimpériaux,sansdistinguer entre les /u^ï^^ reiprivatae et les fundi patrimoniales, mais encore les domaines des cités. Il n'y aurait donc rien d'extraordinaire a priori à ce que les églises eussent également pratiqué ]e jus perpetuum , qui est un procédé de mise à ferme très usité à cette époque.

Cependant je ne connais aucune allusion, dans les textes juridiques antérieurs à la disparition de l'Empire d'Occident, à des terres d'églises louées de cette façon. Mais une série extrêmement intéressante de formules, appartenant presque toutes au formulaire d'Angers (l'une d'entre elles, par exception, appartient au recueil des formules de Tours) (1 ), nous révèle en Gaule, à une époque évidemment très antérieure à la connaissance

(1) Voy. sur ces formules d'Angers, au point de vue de la particularité que j'étudie en ce moment, Brunner, Die Erbpacht der Formelsammlungen von Angers und Tours {Zeitschrift der Savigny Stiftung,piHie germanique, V, p. 69 à 83); Lôning, Ge&chichte des Kirchenrechts^Uyp, 716 k 719; Esmein^ Mélanges, p. 396 à 402; G\a,ssoD, Hist. du droit et des institutions delà France, HT, p. 97, 98 ; Lécrivain, De agris publicis, p. 107 à 113. Je citerai naturellement les formules d'Angers et de Tours d'après l'édition de Zeumer (Formulae merovingici et carolini aevi).

d'après des thavaux récents. 309

du droit de Justinien dans cette région, et par conséquent sans qu'il soit possible d'expliquer le fait par le droit de Justinien, l'existence de terres qui sont la propriété d'une église, mais qui sont possédées par un particulier, lequel paraît bien avoir sur elles un droit qu'on ne peut s'empêcher de trouver très ressemblant au droit du perpetuarius sur les terres des Empereurs ou des cités.

Ce qui fait, dans la circonstance présente, l'importance tout à fait exceptionnelle de ces formules d'Angers, c'est que, bien qu'écrites à l'époque franque, elles ont été composées pour une région dont la population est surtout romaine (1), et que beaucoup d'institutions romaines y apparaissent encore très fidèlement gardées (2). C'est surtout la date très ancienne du formulaire d'Angers. A part les trois dernières formules du recueil, il était sûrement composé à une date antérieure à 678. 11 serait même possible que les trois dernières formules fussent de cette année 678 (3) ; dans tous les cas, les 57 premières sont antérieures; et très probablement plusieurs d'entre elles ont une date fort ancienne (514 ou 515) (4). Or, à une telle époque, les

^1) Allusions formelles à la lex romana dans les formules 40, 46, 54, et 58.

(2) Mêlées d'ailleurs à des institutîoas essentiellement franques ; par exem* pie, les mots alodis, mallare, admallareySolsadia, texaca, revestire, le jugement par les rachimbourgs, le serment du défendeur assisté de cojureurs, sont des marques très visibles de l'importance du droit franc dans le formulaire d'Ân> gers. Sur le caractère mi-partie romain et germanique du formulaire d'Angers, voy. surtout Brunner, Deutsche Hechtsgeschichte^ I, p. 403.

(3) Sur la date du formulaire, voy. la préface de Zeumer, dans son édition, p. 2 et 3 ; Scbrôder, Ueber die frankrische Formelsammlungen {Zeitschr, der 5avigny Stiflung, partie germanique, lY, p. 77 et 78) ; Brunner, loc. cit., p. 404. — La date de 678, pour les 57 premières formules, est la date la plus basse que Ton puisse admettre, parce (|ue, après la formule 57, se trouve une indication chronologique qui se réfère positivement à cette année 678. Il est d'ailleurs parfaitement possible, comme je viens de le dire, que les formules 58, 59 et 60, qui viennent après cette note chronologique et qui terminent le recueil, aient été écrites cette même année, c'est-à-dire en 678.

(4) Dans l'opinion ordinaire (Zeumer et Scbrôder, loc, cit,), les formules 1 à 36 (inclusivement) se placeraient en 514 ou 515. A remarquer notamment la date donnée expressément par les formules 1 et 34 : anno quarto regnum domni nostri Childeberlo régis . En admettant, comme c'est l'opinion générale, qu'il s'agisse ici de Childebert I»', nous aurions la date de 514 ou 515; (Zeumer, édition citée, p. 2). Cf. toutefois contre cette manière de voir les objections de Brunner, loc. cit.^ p. 404, note 14.

compilationsde Justinien n*ont pas encore été écrites ; et même si Ton ne veut considérer que la date de 678, en 678, sûrement le droit de Justinien est tout à fait ignoré dans la région d'Angers. Par conséquent, les traces que l*on peut rencontrer, dans le formulaire d'Angers, d*une tenure perpétuelle et héréditaire constituée sur des terres d'église indiquent des pratiques suivies par FEglise d'Occident à une époque antérieure certainement à la connaissance en Gaule du droit de Justinien, et même antérieure très probablement à la destruction de l'Empire d'Occident (à cause de la date de ce formulaire, très voisine encore de cet événement). La même conclusion se dégage aussi, mais avec beaucoup moins de sûreté, à mon avis, de la présence, dans le formulaire de Tours, d'une tenure toute pareille à celles d'Angers. En effet, les formules de Tours, qui sont du viii*' siècle (1), sont, tout aussi bien que celles d'Angers, plus anciennes que. la connaissance du droit de Justinien en Gaule. Je dis toutefois que la conclusion que l'on peut en tirer, en ce qui concerne le droit pratiqué par l'Église à l'époque de l'Empire romain, est beaucoup moins sûre que celle qui se dégage des formules d'Angers. En effet, les formules de Tours sont d'une date beaucoup plus éloignée de l'époque de l'Empire romain ; il est donc beaucoup moins certain que les institutions que nous y trouvons soient de véritables et pures institutions romaines; et tout au contraire, au milieu du viii® siècle, il est évident que le développement du droit gallo-franc a fait entrer, dans la pratique de l'Eglise, des habitudes toutes nouvelles, qui étaient inconnues des Romains du v^siècle. Le formulaire de Toursne peut donc donner ici que des renseignements assez douteux; mais les renseignements du formulaire d'Angers (qui d'ailleurs sont les plus nombreux) sont au contraire d'une très grande valeur. Or, voici ce que nous montrent ces formules d'Angers (et de Tours), et non pas une fois, maistrèsfrécfuemment. Dés hommes

(i) Sur la date du formulaire de Tours, voy. la préface de Zeumer dans sonédition, p. 130, 131; Schrôder, article cité p. 81 et 82; Brunner, loc, cit.jh p. 407. M. Zeumer fait descendre le recueil jusque vers 763 environ. Mais M. Brunner et M. Schrôder, pour des raisons qui me semblent décisives, le croient d'une date un peu plus ancienne et l'attribuent à la première moitié du vin<^ siècle. Il ne s'agit ici d'ailleurs que du recueil primitif composé des 33 premières formules. Le reste (n^Si à 45) est une addition d'époque postérieure.

donnçnt, vendent, échangent, donnent en dos (douaire) (1), ou en précaire, engagent pour une dette, etc., bref aliènent de toutes les façons, des terres qu'ils possèdent évidemment, puisqu'ils en font librement tous ces usages, mais qui cependant sont dites par eux dépendre du domaine d'une église déterminée [super territorio sancti illius , ... infra terminum sancti illius), et qu'ils aliènent en conséquence « sauf le droit de l'Église en question » {salvojure sancti illius cujtis terra esse videtur, ... absque praejudicium sancti illius cujus terra esse videtur) (2). L'acquéreur, dans tous ces cas, aura d'ailleurs (on le

(1) La doSf dans le formulaire d'Angers, est sdrement la dos du droit germanique (le don fait par le mari, plus tard, et avec des transformations, le douaire du droit coutumier), et non pas la dos romaine (le don fait au mari). Voy. Brunner, /oc. ci^,p. 403.

(2) Formulaire d'Angers (édit Zeumer, p. 4 et suiv.), i c. Donation faite par un mari à sa femme d'un ensemble de terres : Haec omnia subscripta rem in tuae jure et dominaqione hoc recipere debias^ vel pesteris suis, si inter nus procrëati fuerunt, derelinquentis^ salvi jure sancti illius cujus terre essevidetur. — /Md., 4. Vente d'une terre: Constatme vindidisse.., illaviniola... et resedit in terraturium sancti illius^ in fundo villa illa,.. ut de ab odiernum diae memoratus emtor, quicquid de ipsa vinia facere volueris, liberam in omnibus habeas potestatem fadendi. — Ibid., 8. Échange portant sur un campo ferente modius tantus, et est super territurio sancti illius, ut quidquid exinde facere voluerit, absque praejudicium sancti illius cujus terra esset videtur, liberam in omnibus habeas potestatem. — /6id.,21. Vente d'un campello ferente modius tantuSy et est super terraturio sancti illus, ut quiquid^ etc., (comme dans les formulesprécédentes). — /&id., 22. Engagement, pourla garantie d'une dette, d'une vigne, qui est super terraturium sancti illus. — Ibid., 25. Acte dans lequel un homme et sa femme se vendent eux-mêmes à une église, comme serfs, avec tous leurs biens, notamment manso et terra vel viniolas, quantumcumquae ad die praesente possedire vidimur in fundo illo:.. super terra ec~ clesia Andecavis. — Ibid. y 40. Donation faite par un mari à sa femme de casa... in fundo illa villa^ super terraturium sancti illius, cum vilare vel omne circumcincto suQ juxta kaso illius , etc. ... Hec omnia superius nominata ... hoc ad die présente habias concessum... ad possediendum absque praejudicio cujus terre esse videtur. — Ibid., 54. Donation semblable d'une casa cum curte vel omni circumcincto suo... et est super terraturium sancti illius... Hec omnia rem superius nomenata... ambo pariter hoc tenere et possedire debiamus, post transitum vero meum, superius nomenata hoc tenire et possedire debias. Et se prolem nobis Deus dederit, cum omne integritaiem ut rem meliorata acciperit. — /6id.,58. Donation des deux tiers de ses biens faite par un père à son fils: CasaSj domibus.,.y canpis^ viniis, silvis, pratis, pascuis... abendi^ tenendi, donandij vindendi^ seu commutandi, absquae prejudicio sancti illius cujus terre esse videtur, liberam in omnibus abeas potestatem faciendi. — Formulaire de

dit expressémènt)Je droit de transmettre la terre acquise par lui à ses héritiers (1), ou d*en faire lui-même tout ce qu'il voudra, c'est-à-dire de la vendre ou de la donner librement (2). Une fois, on déclare qu'il devra payer pour la terre une redevance (3). Que signifient de tels actes, et quelle peut bien être la condition de pareilles terres?

Deux choses sont tout à fait certaines. Premièrement, ces terres sont la propriété d'une église, puisque les possesseurs ne les aliènent jamais que salvo jure ecclesiae, et qu'ils déclarent eux-mêmes, en termes exprès, que le domaine en question est in territorio ecclesiae. Secondemenij les possesseurs de ces. terres ont sur elles un droit perpétuel et héréditaire, puisqu'ils les aliènent librement de toutes les façons, et puisqu'il est dit que leur droit, et celui des acquéreurs à qui ils ont aliéné ces terres, passera régulièrement aux héritiers. Le cens qui, dans une formule, nous est indiqué comme mis à la charge de ce possesseur, a dû très probablement, bien qu'il ne soit indiqué que par une seule formule, exister dans tous les cas (4), au moins un cens récognitif de la propriété, puisque sans cela, rien ne serait resté pour affirmer et pour prouver qu'en droit l'église demeurait la propriétaire (5). En résumé.

Tours, 8. (Zeumer, p. 140) : Constat me tibi viiidedisse et ita vindedi infra terminum sancti illius,.., illo campo vel vinea juris mei.., ita ut ah hodiema die, quicquid de supradicla rem facere volueris, liberam habeas potestatem^ salvo jure ipsius sancti*

(1) Vôy. Form. d'Angers, 1, 54, citées ci-dessus.

(2) Form. d'Augers, 4, 8,21, 25,40,58; Form. de Tours, 8, citées ci-dessus.

(3) Form. d'Angers, 58 : un père donne les deux tiers de ses terres à son fils; et il est dît que le fils sera obligé, pendant la vie de soti père, à le nourrir et à le vêtir, et de plus qu'il paiera la redevance due pour la terre {et ipsa terra persoîvere faciat). Il est remarquable que cette formule est la seule qui contienne cette clause.

(4) C'est l'opinion de M. Esmein, Mélanges^ p. 396. Elle me paraît certaine ou au moins très probable, pour la raison que j'indique dans le texte. Voy. toutefois, en sens contraire, Glasson, Hist, du droit, III, p. 98, qui se fonde sur ce fait que la redevance n'apparaît que dans nne seule de nos formules, ce qui prouve, dit-il, qu'elle est une chose exceptionnelle.

(5) M. Glasson, loc, cit., dit que « grâce à cette retenue d'un droit supérieur et malgré l'absence de toute redevance », le fait que la terre restait ecclésiastique emportait toujours pour l'église certains droits, notamment un droit de justice de l'église sur celte terre et les hommes qui l'habitaient. Et M>. Esmein, bien qu'il croie que la redevance était due toujours, en règle au moins»

nous avons affaire à des terres qui sont la propriété d'une église, mais sur lesquelles un particulier se trouve posséder un droit perpétuel et héréditaire.

Or, cela revient à dire, en deux mots et plus simplement, que nous avons affaire ici à des terres d'églises qui ont fait l'objet d'un bail perpétuel et héréditaire. Car, d'une part, le droit de disposer et de transmettre aux héritiers, d'autre partj Tobligation de payer une redevance et l'affirmation que le droit de propriété est à un autre, ce sont bieù là les caractères essentiels de la tenure perpétuelle et héréditaire (1).

déclare, lui aussi, qae «réglise avait dans une certaine mesure, la juridiction sur les terres qu'elle concédait et sur leurs habitants » [l^îélanges, p. 401). Mais justement c'est là un point qui mè paraît on ne peut plus douteux. A Tépoque du formulaire d'Angers, y a-t-il déjà des justices de propriétaires; en d'autres termes et plus clairement, la propriété emporte-t-elle juridiction sur la terre et sur les habitants? J'ai montré que, à l'époque du Bas-Empire, le propriétaire privé, en droit, n'a sûrement aucune justice, mais que, en fait, il arrive souvent qu'il s'arroge des droits de justice. Dans l'empire franc, à plus forte raison, de telles usurpations, en fait, sont très fréquentes, et de plus, en droit, Timmutiité confère certainement des droits de justice. Mais les églises d'Angers, à l'époque de notre formulaire, peuvent-elles être considérées comme des immunistes? Cela me paraît douteux, l'immunité n'ayant pas encore acquis un développement assez considérable aux sixième et septième siècles, datfe de nos formules. Une chose certaine pourtant, c'est qu'il est question à plusieurs reprises, dans les formules d'Angers, d'une justice exercée par un abbé, ou, au nom de l'abbé, par son prcpoîifu* ou agens; (Form. d'Angers, 10, 11, 16, 24,28, 29, 30, 47. Cf. la même chose dans Form. de Tours, 39). Mais à quel titre l'abbé exerce-t-il cette juridiction? C'esl-là, à mon avis, une question extrêmement difficile, et même presque insoluble, au moins d'une façon sûre. Mais je ne vois aucune preuve que cette justice soit, à proprement parler, une justice patrimoniale, c'est-à-dire qu'elle soit exercée par l'abbé, en tant que propriétaire, et seulement dans des terres qui sont la pro^ pfiétéde cet abbé ou sur des hommes qui sont ses tenanciers. Voy. sur cette question de la justice d'abbé dans le formulaire d'Angers, principalement Brunner, article cité, p. 74 à 76 ; et Deutsche Recktsgeschichte, II, p. 201 et p. 286 (dont l'explication me semble la meilleure qui ait été donnée ; l'abbé jugerait, d'après M. Brunner, comme héritier du defensor civiiatis du droit du Bas-Empire et des autres médiocres judices de cette période, qui ont une juridiction limitée aux affaires d'importance peu considérable). Cf. ce que j'ai dit moi même dans mon article sur la recommandation et la justice {An^ nales de l'enseignement supérieur de Grenoble, I, p. 45 à 49).

(1) Observer la rubrique de la formule d'Angers, 4, citée plus haut (dans laquelle est vendue par son possesseur une terre située in terraturium sànoti illius) : Hoc est vendicio de terra conducta. Ainsi la terre dont il est

Reste à savoir quelle est, parmi les diverses tenures perpétuelles usitées dans le droit romain du Bas-Empire, celle que pratiquent, d'aprésces formules, les églisesd'Angerset de Tours, lesquelles ont à peu près sûrement emprunté leurs pratiques au droit romain du Bas-Empire. Il me paraît tout à fait ceN tain que c'est \ejus perpetuum (1). En effet, des deux autres tenures, le jus privatum salvo canone et Temphytéose, il faut tout d'abord et sûrement écarter la première. Et pour une foule de raisons. D'abord le;u5 privatum semble bien avoir été d'un usage extrêmement rare (2). Ensuite, des trois espèces de contrats dont il est ici question, il est celui qui porte l'atteinte la plus directe et la plus grave au principe de l'inaliénabilité des biens de l'Église, puisqu'il est par définition une aliénation. Or, s'il est vrai que, à l'époque de nos formulaires, l'Église d'Occident ne connaît pas encore les constitutions de

question dans les différentes opérations juridiques décrites plus haut est une terre conduc^a, c'est-à-dire donnée à bail, et le possesseur de cette terre est un conductor, c'est-à-dire' un tenancier. — J'ai fait observer déjà (voy. p. 299, note 3} que les expressions conduclio et conductor s'emploient très bien, dans le droit du Bas-Empire, pour désigner le jus perpetuum et Temphyléose. De mépe, dans le droit de l'ancien Empire, le locataire d'un ager vectigalis est appelé régulièrement conductor (par exemple dans Gaius, III, 145).

(1) C'est ce qu'a très bien va M. Brunner, le premier, je crois, dans l'étude qu'il a faite de nos formules d'Angers et de Tours; (voy. l'article de Brunner cité ci-dessus, Savigny Stiftung, partie germanique, Y, p. 82), et c'est ce qu'après lui M. Esmein a démontré pareillement; {Mélanges, p. 397 à 401). Cette opinion me paraît tout à fait incontestable. Lôning, Kirchenrechty II, p. 717 assimile les terres des églises en question aux anciens agri vectigales des cités et donne ainsi pour modèle à la pratique suivie par nos formulaires, au lieu du jus perpetuum proprement dit, le jus in agro vectigali consenti par les cités. M. Brunner et M. Esmein s'élèvent, Je crois, sans grande utilité contre cette manière de voir. Car j'ai montré ci-dessus que le jus perpetuum du droit du Bas- Empire n'est pas autre chose que l'ancienne location vectigaliennedes cités, devenue seulement d'un emploi plus général, c'est-à-dire pratiquée par d'autres que par des cités. Et par conséquent que l'on dise que le droit conféré parles églises d'Angers et de Tours à leurs tenanciers perpétuels est le jus in agro vectigali^ ou qu'on dise que c'est le jtis perpetuum^ .cela revient tout à fait au même. La vérité est que nous avons affaire ici à ce bail perpétuel que, les premières, les cités ont pratiqué, dès l'époque de l'ancien Empire, sous le nom de jus in agro vecligati, et que pratiquent, à l'époque du Bas-Empire, indifféremment, l'Empereur et les cités, sous le nom de jus perpetuum,

(2)11 est même infiniment probable, comme je l'ai dit, que l'Eglise d'Occident ne l'a jamais connu.

Léon et de Justiniea, qui les premiers ont proclamé législatif vemeot la règle de Tinaliénabilité des biens de TEglise, j*ai déjà fait observer que, sans attendre les constitutions impériales, les canons des conciles et les lettres des papes avaient défendu, dès ledébut du v®siècle, de pareilles aliénations (1). Le jus privatum salvo canoné êidiXii essentiellement une aliénation, il est donc fort improbable que l'Église d'Occident Tait pratiqué, au moins d'une façon ordinaire et régulière, comme nous le voyions dans les formules d'Angers, Enfin, et principalement, les expressions de nos formules elles-mêmes, salvo jure ecclesiae cujus terra essevidetur ou in terriiorio sancti illius excluent d'une façon absolue le jus privatum, puisque, par ce contrat, c'est la propriété elle-même de cette terre que l'Église aurait transmise au preneur. A plus forte raison une expression telle que terra conducta, que Ton trouve dans l'une de nos formules (2), est-elle tout à fait inconciliable avec le jus privatum. Donc il ne saurait être question de ce contrat. Faut-il dire alors que les tenanciers du formulaire d'Angers sont des emphytéotes? Je crois cela fort improbable. J'ai prouvé que, en Gaule, il n'est jamais fait mention, avant les capitulaires carolingiens du ix® siècle, de l'emphytéose, comme d'un contrat pratiqué par l'Église, et que même les définitions de ce contrat, qui nous sont données par des gloses au Bréviaire d'Alaric, montrent qu'on se le représentait alors comme une tenure exclusivement impériale (3). Dans ces conditions, il serait bien invraisemblable que les formules d'Angers fissent allusion à des emphytéotes de biens ecclésiastiques. De plus, si c'était d'em-

(1) Voy. les textes cités dans Lôning, Kirchenrecht, I, p. 236 à 240; II, p. €96 à 702. Les textes les plus aDciens émanent des synodes de Carthage de 401 et de 419 (Lôning, loc. cit.,!, p, 237, notes 1 et 2). Les Staiuta Ecclesiae antiqua, qui vraisemblablement remontent au v^ siècle et ont pour origine Téglise de Gaule, contiennent la même règle (ibid.^ note 3) ; semblablement les lettres du pape Léon aux évéques de Sicile de 447, et du pape Hilaire aux évoques du midi de la Gaule [ibid.f p. 238, notes 2 et 3). Au vi« siècle, les textes sont très nombreux; canons du synode romain de 502 (ibid., p. 239, note 1), et une foule de conciles gaulois ou de lettres de papes du vi^ siècle (cités ibid., II, p. 697 à 699). La règle est donc ancienne, et l'Eglise d'Occident (et de Gaule en particulier) Ta très bien connue.

(2) Forra. d'Angers, 4, citée ci-dessus.

(3) Ci-dessus, p. 302, 303.

phytéose qu'il s'agissait, raliéaation, que nous voyons constamment faite dans les formules d'Angers, donnerait lieu, à peu près sûrement, à un droit de préemption du propriétaire (c'est-à-dire, ici, de TÉglise) ou à un laudemium payé à ce propriétaire comme prix du consentement donné par lui à la vente (1) ; et nulle part il n'est question de ces choses-là. Ce n'est donc pas à l'emphytéose que nous avons affaire ici. Et par conséquent, c'est da jus perpetuum qu'à peu près certainement il doit être question dans nos formules (2).

Je résume en deux mots cette discussion. Pour savoir si» dans le droit romain du Bas-Empire antérieur à Justinien, les églises pratiquaient sur leurs terres les différentes tenures perpétuelles et héréditaires, nous avons deux sortes de renseignements : premièrement ceux que Justinien lui-même nous donne dans ses novelles, dans lesquelles, réformant assez profondément les pratiques usitées jusqu'alors, il indique par 14 même quelles étaient ces pratiques; secondement les textes nombreux qui nous, font connaître les usages suivis par les églises d'Occident après la destruction de l'Empire, c'est-àdire à l'époque mérovingienne (les églises d'Italie étant mises à part, parce que l'Italie suit le droit de Justinien) ; ces usages des églises d'Occident sont en effet, à peu près nécessairemeat, (surtout si l'on se borne à ceux qui nous sont rapportés par

(1) Cette observation est faite par M. Esmein. Mélanges, p. 357. (Cf. dan» le même sens Glasson, Hist. du droit et des institutions, II, p. 98). Elle me paraît Juste, bieo que pourtant, il ne faille pas oublier que les règles relatives^ soit au laudemium payé par Temphytéote au propriétaire en cas de vente, soit au droit de préemption de ce propriétaire, ont été posées seulement par Justinien. Voy. ci-dessus, p. 294, note 3. Mais il est très probable que ces règles du droit de Justinien avaient des antécédents et que Temphytéote, dès Tépoque antérieure, ne pouvait aliéner la terre qu'à certaines conditions, mal connues de nous, mais vraisemblablement plus ou moins analogues à celles qui furent imposées parla constitution de Justinien.

(2) Je ne crois pas utile d'examiner ici comment TEglise s*est trouvée amenée à pratiquer, pour la mise en valeur de ses terres, le jus perpeinum, c'està-dire l'espèce de bail que les empereurs employaient pour la mise en valeur de leurs terres à eux. Sur cette question (qui se lie à l'histoire des contlsca» tions des biens des temples païens et des biens des cités par les empereurs païens), je renvoie simplement aux articles cités de M. Brunner et de M. Esmein. Cf. également Lécrivain, /oc. cit., p. 110 à 112, et Glasson, toc. cit., p. 98, note 4.

i>'apuès des travaux récents* 317

des textes très voisins de Tépoque de la disparition de l'Empire), les pratiques elles-mêmes que l'Église suivait à l'époque impériale et qu'elle a conservées dans le siècle suivant. Les Novellesde Justinien nous prouvent que l'Église a pratiqué dans certaines circonstances (que je crois très rares d'ailleurs) l'emphytéose et le jus priva tum salvo canone. D'autre part, les formules d'Angers, écrites au vi® et au vu® siècles, et par conséquent très voisines de l'époque impériale, nous montrent, sur des terres d'Église, des baux qui ne peuvent • être que le jus perpetnum du droit romain du Bas-Empire (1). L'Église a donc connu, dans le droit antérieur à Justinien, la pratique des baux perpétuels et héréditaires. Je pense toute-

(1) Je n*ai parlé ici que des baux perpétuels des églises, les seuls doutj e traite pour le momeot. Je dois faire observer toutefois que, dans une des formules d'Angers (a® 37), nous voyons indiqué comme propriétaire de la terre louée à perpétuité, au lieu d'une église, un personnage laïque {mansello nostro ilîo super terraturio vir inluster ille). Dans le droit romain du Bïis- Empire, il ne paraît pas que iejus perpetuum ait été jamais pratiqué par les propriétaires privés. Je serais donc tenté de voir là, dans cette allusion à une concession du JUS perpetuum faite à Angers par un propriétaire privé, non pas un souvenir du droit romain lui-même, mais tout au contraire une extension des règles de ce droit. Cette extension est d'ailleurs très naturelle. Il est aisé de comprendre que, dans un milieu et à une époque où les églises d'une façon assez régulière, faisaient sur leurs terres des concessions de jus perpetuum, un grand propriétaire laïque ait imité les églises, et ait fait sur se.s terres les concessions qu'il voyait faire autour de lui par les propriétaires ecclésiastiques. La formule 37 d'Angers, qui contient une allusion à cette pratique, doit être des environs de 574 ou 578; (voy. Zeumer» loccit., p. 16, note ^). — Je ne crois pas à propos de faire intervenir ici une formule de Tours (n** 42), où. Ton trouve la même situation (un possesseur qui vend une terre dite inratione t/^tus, c'est-à-dire dans la propriété d'un personnage vraisemblablement laïque, et Mtlvo jure ipsius terrae). Les formules de Tours sont en effet, je crois, de trop basse époque pour qu'on puisse, avec la moindre sécurité, considérer comme vraiment romaines les institutions et les pratiques que l'on y rencontre (voy. ci-dessus, p. 310). En particulier, cette formule 42 est, par sa'date, tout à fait incapable de nous renseigner sur les institutions romaines véritables, car, si les 33 premières formules du recueil de Tours sont du viii^ siècle, et probablement de la première moitié, les dernières (n* 34 à 45), et par conséquent notre formule 42, constituent d'une façon certaine une addition au recueil primitif, et sont donc d'une époque plus basse encore. Voy. sur ce point Zeumer, loc, cit., p. 132; Brunner, Deutche Recthtsgesch,, I, p. 407. Prétendre retrouver les pratiques romaines du v^ siècle dans des documents d'une semblable époque, serait évidemment contraire à toute bonne critique.

fois que ces baux ont dû être assez rares. C'est ce que prouvent, d'une façon certaine à mon avis, les usages qui sont suivis régulièrement par les églises de Gaule, à Tépoque mérovingienne, c'est-à-dire dans un temps assez voisin encore de l'Empire romain pour que les institutions que nous voyons pratiquées par l'Église puissent être considérées avec sûreté comme les institutions romaines elles-mêmes que l'Église a gardées. Or, dans cette période, si l'on met à part les quelques exemples de baux perpétuels que présentent les formulaires d'Angers et de Tours et dont il vient d'être question, chacun sait que le procédé ordinaire, régulier, continuel, de mise en valeur des biens des églises est la précaire (1), et que la précaire est essentiellement, dans la pratique, une tenure non pas héréditaire, mais à vie {usufructuario ordine^ disent d'une façon constante, les formules et les actes de précaire) (2), qui même doit être, pour la forme et pour que le droit de propriété de l'Église ne soit jamais oublié, renouvelée tous les cinq ans (3). Et si quelquefois il est arrivé que des précaires consenties par une église ont été déclarées transmissibles aux (ils ou même aux petits-fils des précaristes (4), au lieu de s'éteindre à la. mort de ces derniers, comme c'est la règle, il est certain que c'est là une pratique étrangère à la conception primitive de la précaire, un développement postérieur de l'institution de la précaire, et non le droit originaire,

(!) Sur la précaire ecclésiastique, voy. la bibliographie indiquée ci-dessus, p. 247, note 3.

(2) Voy. les textes très nombreux réunis dans Roth, Fettdalûàt und Unterthanverband, p. 149, 150, 155 à 158. Cf. Wiart, Essai sur la precaria, p. 141

(3) Voy. sur ce renouvellement quinquennal delà precaria, règle ancienne

de la locatio conductio du droit romain, et par la même marque de Torigine de la précaire, les ouvrages cités ci-dessus, p. 306, note 1. Cf. VioUet, Hist, du droit civile p. 667, note 5. Dans la réalité, le renouvellement n'a pas lieu tous les cinq ans. Dans les formules les plus anciennes de précaire, le précariste est dit déjà avoir le droit de posséder et de jouir toute sa vie, (( comme si la précaire était renouvelée tous les cinq ans » {ac si per quinquennium renovata fuisset), c'est-à-dire que le renouvellement est réputé fait, mais qu'en réalité le précariste en est dispensé. Voy. sur ce point Wiart, loc. cit., p. 123 à 127, 142 à 144.

(4) Exemples cités dans Roth, loc. cil., p. 159; exemples plus nombreux encore dans Wiarf, loc. cit.^ p. 146 à 148.

d'aprè;s des travaux récents. 319

et qu'une telle clause, bien loin de pouvoir être considérée comme un souvenir et un reste des baux héréditaires du droit romcfin du Bas-Empire, est tout au contraire la marque de cette tendance qu'ont eue toujours les concessionnaires, à mesure que Ton avance^ vers des époques moins anciennes, à rendre leur tenure transmissible à leurs héritiers (1).

Dans l'empire romain, les tenures héréditaires des biens des églises ont donc été rares. Et le motif de cela est certainement la prohibition de l'aliénation des biens d'Église, règle posée par les conciles et par les papes dès une époque très ancienne. C'est parce que le bail héréditaire, par sa durée et par les droits qu'il concède au preneur, équivaut presque, en fait, à une aliénation, que l'Église a évité généralement (sauf des cas exceptionnels) ces baux héréditaires qui ressemblent à des aliénations (2).

J'arrive maintenant à la législation de l'Empire d'Orient, et spécialement de Justinien, sur cette matière (3).

Sous l'influence des idées ecclésiastiques que je viens de

(1) Comme le montre très bien M. Wiart, ce n'est que lentement et petit à petit qu'on est arrivé à faire de la précaire une concession héréditaire. Le précariste stipula d'abord le maintien de la tenure au prçfit de ses enfants (exemple : form. de Lindenbrog, 3; dans Zeumer, p. 269). Plus tard on admit au bénéfice la seconde génération (actes du huitième siècle cités par Wiart, p. 147, note 1). Enfin, la concession put s'étendre quelquefois à tous les héritiers directs à l'infini (exemple, Form. Augienses, B. 8; dans Zeumer, p. 352), et même quelquefois, bien que ce soit là un fait exceptionnel, aux collatéraux (capitulaire de 818 ou 819, cap. 4 ; dans Boretius, I, p. 287). Cf. sur tous ces points Viollet, Hist. du droit civil, p. 668.

(2) La preuve que tel est bien le motif de la rareté du bail héréditaire sur les terres des églises, c'est que précisément, dans les textes qui prohibent l'aliénation des biens des églises, il est dit que, en conséquence, l'église ne pourra pas concéder ses terres pour une durée plus longue que la vie du concessionnaire (durée ordinaire delà précaire, comme je viens de le montrer). Voy. lettre du pape Symmaque, de 513, a Caesarius, évêque d'Arles (Jaffé-Wattenbach, Regesta poniificum romanorun, 764 = Migne, Patrol. Pat., t. 62, p. 54, 55) : Possessiones igitur (de l'Église)... alienari quibuslibet titulis atque contractibus... non paiimur, nisi forsitan aut clericis honorum meritis, aut monàsteriis religionis intuitu..., sic tamen ut haec ipsa non perpetuo, sed temporaliter donec vixerint, perfruantur). — Cf. les constitutions des empereurs d'Orient que je vais citer tout à l'heure.

(3) Sur la législation de Justinien relative à l'emphytéose ecclésiastique, Voy. Tocilesco, Emphytéose, p. 164 à 167.

dire, très défavorables à Taliénation des biens de l'Église, les empereurs Léon et Anthémius prohibèrent formellement cette aliénation, par une constitution de 470, rendue spécialement pour rÉglise de Constantinople(l). Et, comme des baux perpétuels équivalent presque en fait à des aliénations, la même constitution défendit de donner à bail les biens de TÉglise pour un temps plus long que la vie du preneur (2).

Cette constitution de Léon et Anthémius s'appliquait seulement à l'Église dé Constantinople (3). La novelle 7 de Justinien, de 535, étendit la règle à toutes les églises de l'Empire (4). Cette novelle prohiba complètement l'aliénation. En conséquence, le jus privalum salvo canoneqm est une aliénation, est défendu aux églises (5). Quanta l'emphytéose (et Ton sait que, dans le droit de Justinien, le fus perpetuum ne fait plus qu'un avec l'emphytéose), elle est, il est vrai, permise sur les terres des églises, mais seulement une emphytéose temporaire. Le nombre des titulaires ne devra pas dépasser trois, savoir : le preneur originaire, ses héritiers et les héritiers de celui-ci (6).

(1) Cod. Jusl., 1, 2, 14.

(2) Yoy. le § 9 deia constitution citée (dans Tédition du Code de Kriiger; § 5f dans les anciennes éditions) : temporaria ùsus fruclùs possesiio pro ipsius petiliùne praestetur; — in diem vitae suae ah eo qui desiderat postuletur.

(3) Voy. le début de la constilution : Jubemus nulli posthac archiepiscopo in hac urbe regia sacrosanctae ecclesiae praesidenli^ etc. — Cf. novelle 7 de Justinien, ^rae/'., qui dit également que la constitution de Léon ne concernait que T^ xaià T7)v £u8ai{xova Tauirjv izokiy àyivùxaTti [jieYaXT) BioCkiiéla, Même déclaration répétée dans le chap. 1 de la Novelle.

(4) Voy. la déclaration formelle de la novelle 7, praef. et surtout chap. 1. Cf. aussi Tépilogue. — Dèsavantcette novelle, uneconstitutiond'AnasXase avait étendu la règle de la constitution de Léon à toutes les églises du diocèse de Constantinople. Voy. Cod. Just., 1, 2, 17, et nov. 7, praef. et chap. 1. Mais ^application à toutes les églises de TËmpire fut Toeuvre de la novelle 7.

(5) La Novelle 7, praef. ^ § 1, défend aux églises, comme étant un mode d'aliénation, le contrat appelé Ttbcpoixixov ; et j*ai montré ci-dessus que ce contrat est, en réalité, \ejus privalum salvo canone (p. 307).

(6) Nov. 7, praef. § 1 ; a)(^pt TupoawTuoSv Tpttov ttjv s{x<puT8uoiv yiveaGat, xou TE Xafx^avovieç xai 8ub StaSoywv iT^pwv —Cf. chap. 1, qui prohibe l'emphytéose perpétuelle, parce que, dit Justinien, elle est presque une aliénation (ouBà Tudppo) sxTuoiTjaÇwç); et chap. 3, § 2 et § 3, qui défend de prolonger la durée de l'emphytéose au delà de la vie du preneur, de celle de ses fîls et de celle de ses petits-fils. Même règle dans une constitution de Justi-

d'apkès des tra^vaux récents. 321

Le conjoint aussi peut jouir de la terre, mais seulement dans le cas où la ^clause de réversibilité aura été stipulée formellement en sa faveur (1 ). Après la mort de ces divers personnages, la terre donnée à Temphytéote doit nécessairement revenir à TÉglise.

La novelle 7 de Justinien établit encore une autre règle spéciale à Temphyléose ecclésiastique. Elle décida que la déchéance de Temphytéote d'une terre d'Église, pour défaut de paiement de la redevance pendant un certain nombre d'années, serait encourue au bout de deux ans seulement, au lieu de trois ans, qui est le délai du droit commun (2).

Des novelles postérieures vinrent ensuite remanier cette matière. La novellev 55 ne laissa subsister que pour l'église patriarcale de Constantinople la prohibition de l'emphytéose perpétuelle et héréditaire. Toutes les autres églises purent concéder désormais de telles emphytéoses, à la condition toutefois que le preneur fût lui-même une église et non pas un personnage laïque (3). La novelle 120, qui, en 544, aréglé de nouveau tout ce qui concerne l'aliénation de biens ecclésiastiques, contient encore la même autorisation, et ne parle même plus de la nécessité que le preneur soit une église (4). Dans le dernier

nieo de 530; Cod. Just., 1, 2, 24, 5; (noter que celle constitution, qui est antérieure à la novelle 7, ne s'applique qu'à Téglise de Constantinople ; voy. sur ce point leprincipium).

(1) Nov. 7, chap. 3, pr.

(2} Ibid.y chap. 3, § 2. — Voy. encore d'autres règles posées parcelle novelle relativement à la redevance due par Temphytéote. Justinien prend des mesures pour que cette redevance soit toujours sérieuse et pour que les administrateurs des églises ne puissent pas éluder la règle qui prohibe d'aliéner en diminuant la redevance de Temphytéote de façon à la rendre dérisoire. (Nov. 7, chap. 3, § i. Cf. la constitution de Justinien de 530. Cod; Just., 1, 2, 24, 5).

(3) Novelle 55, chap. 2 (537). Ce chapitre permet aux églises (l'église de Constantinople étant seule exceptée), de se donner réciproquement leurs biens enemphytéose perpétuelle {jzpoç aXXr'[koi,ç xai ixfuxtùaeiq juparceiv ôitjvêxêÎç); défense de les donner ainsi eiç iBIcotixôv Tcpddco^cov {ad privatam penonanij comme traduisent VEpUome de Julien, 49, et les Authentiques).

(I) Nov. 120, chap. 1. Il y est dit expressément que la règle prohibitive de Taliénation ne s'appliquera qu'à l'église de Constantinople et aux autres églises ou établissements religieux (sauf les monastères) qui existent dans la môme ville de Constantinople. De la même manière, dit la novelle, la règle en vertu de laquelle l'emphytéose sur une terre d'Église ne doit pas se prolonger au delà de la vie du preneur, de ses héritiers et des héritiers de ceux-

état du droit de Justinien, par conséquent, sauf l'église de CoDstantinople, toutes les églises de l'Ënopire sont, à peu de chose près, ramenées, en ce qui concerne Temphytéose, aux règles du droit commun, puisqu'il leur est permis de donner leurs terres en emphytéose perpétuelle et héréditaire (1). Deux particularités seulement distinguent, dans le droit de Justinien, Temphytéose ecclésiastique : d'abord le contrat doit être rédigé par écrit, et les administrateurs de l'église doivent prêter serment que toutes les formalités requises ont été' remplies (2). Ensuite, comme l'avait déjà décidé la novelle 7, l'emphytéote est déchu de son droit, s'il reste deux ans sans payer la redevance; il est également déchu, aux termes de la novelle 120, s'il dégrade le fonds donné en emphytéose (3).

Nous trouvons, dans les documents italiens du vi* et du vu* siècle (4), l'application très intéressante de ce droit des novelles

ci, ne s'appliquera qu'aux églises qui sont dans la ville de Constantinople. Le chap. 3 de la novelle 120 ajoute que les locations des biens des églises ne devront pas dépasser trente ans. Il n'est pas douteux que cette règle, elle aussi, ne concerne que l'église de Constantinople. Voy. le chap. 6 pr. qui dit formellemeat que toutes les règles posées dans les chapitres précédents sont faites exclusivement pour l'église de Conslantinople.

(1) Ibid.^ chap. 6, pr. et § l : 'Ext 8à xatç aXXai; àyicoTaTatç Ixic^rju^ai;... xa\ XotTtoî? sûay^aiv olxoiç toÎç ev à:cd^aat$ Taîç Inapyjaiq.., aSeiav to^vuv 8fôo[jLev... (JL7J (jLo'vov 7cpd<Jxatpov Ifiç'jTEuaiv jïOisîaGai, ... aXXà xat ÔtTjvsxwç xauxa six^uxeuTixài 8ixa{oj xoîç pouXofxévoiç 8i8ova'..

(2) Ibid., chap. 6, § 1 et 2.

(3) Ibid., chap. 8. Cf. sur quelques autres particularités moins importantes et, en général, sur les règles spéciales de Temphytéose ecclésiastique dans le droit de Justinien, François, Emphytéose^ p. 169 à 174;

(4) En dehors de l'Italie, pour les provinces d'Orient elles-mêmes, Un reserit des empereurs Justin et Justinien, du 1^' juin 527, conservé en grec et en latin, édicté diverses mesures protectrices en faveur d'un oratoire situé probablement enPamphylie. Voy. ce rescrit dans Bulletin de correspondance hellénique^ 1893, p. 501 et suiv. Aux l. 6 et suiv. il est question des conductores de cet oratoire : [Propter ho)c memoratas precîbus {possessiones) eorum colonos vet adscrip(ticios et c)uratores aut conducfores s{ecuros ab om)ni laesione permanere, etc. Il est impossible de dire d'une façon précise quelle est la nature et quelles sont les conditions du bail passé par ces çonductores. Mais il est intéressant de retrouver, dans cet acte législatif du vi> siècle, cet aménagement et cette administration du domaine, que nous ont montrés les inscriptions africaines du second et du troisième siècle, c^esià-dire la présence des coloni, des adscripticiî et des conâiictores, comme à Hencbir Mettich ou à Souk el Khmis.

d'après des travaux rkcents. 323

deJustinien. Ces documents sont à peu près contemporains des novelles que je viens d'expliquer, et Ton sait, d'autre part, que le droit de JuStinieti, et tout spécialement le droit des Novelles, ont, dès le vi* siècle, gouverné ritalie(l). En particulier, VEpitome Novellarum de Julien, qui a été fait à peu près sûrement pour Tltalie (2) et qui a joui dans ce pays d'une fortune considérable, donne, les abrégeant ou les arrangeant un peu, mais en gardant le sens avec fidélité, les trois novelles 7, 55 et 120, qui ont posé les règles de Temphytéose ecclésiastique dans le droit de Justinien (3).

Les documents italiens qui nous montrent le mieux l'application de ces règles nouvelles sont les lettres des papes du vu® siècle et les chartes des églises italiennes appartenant à la même époque.

Parmi les lettres des papes de cette période, les plus importantes se trouvent dans la correspondance du pape Grégoire le Grand , dont j'ai déjà fait un si grand usage (i).

(1) Le chapitre 11 de la sanclio pragmatica de JustinieD, qui promulgue dans ritalie, conquiae par Tempire d'Orient, les constitutions de Justinien et particulièrement les Novelles publiées jusqu'alors, est de 554. Voy. cette constitution dans rédilion des novelles de Schoell, p. 799 et suiv., et dans réditionde VEpitome de Julien par Haenel, p. 185 et suiv. ~ Cf. sur cette constitution KrQger, Sources du droit romain^ trad. Brissaud, p. 474.

(2) Sûrement pour une région de langue latine, puisque les Novelles y sont toutes données en latin ; et, parmi les pays de langue latine, on ne peut guère d'une façon vraisemblable songera uae autre que l'Italie elle-même. Cf. Kruger, loc, cit,, p. 475.

(3) Voy. dans VEpitome de Julien, édit. Haenel, constitution 7 (p. 32 et suiv.), correspondant à la novelle 7, abrégeant cette novelle; (notamment la préface tout entière a disparu, qui contient, pour l'histoire de la prohibition de l'aliénation des biens ecclésiastiques et de l'emphytéose perpétuelle, des. renseignements très importants). — Constitution 49 (ibid,, p. 77), correspondant à la novelle 55, chap. 2 ; (la préface et le chapitre 1 de cette novelle sont omis par Julien ; le chapitre 2, le seul que Julien ait reproduit, en simplifiant un peu le texte, est précisément le seul qui, dans cette novelle, 80Ît relatif à l'emphytéose). — Constitution 111 (ibid,^ p. 139 et s.), correspondant à la novelle 120. Le sens est le même que celui de la novelle 120, mais le texte a été très remanié (généralement avec avantage, les dispositions de la novelle sont beaucoup plus clairement expliquées dans la traduction de Julien que dans le texte original). Il s'en faut donc que ce soit une traduction exacte, mais Julien reproduit tout de môme fidèlement les règles posées par Justinien .

(4) Voy. pour la bibliographie relative à ces lettres de Grégoire le Grand, «i-dessus, p. 202, notes 1 et 3.

324 LES GRANDS DOMAINES DANS l'eMPIEE ROMAIN,

Les lettres de Grégoire le Graad parlent plusieurs fois de Temphytéose (i). Quelquefois ce contrat porte le nom d.*emphyteusis (2), qui est son nom technique* et propre dans la langue du droit de cette époque (3). Mais le plus souvent la terre baillée en emphytéose est dite donnée sub specie libeUovum, libellario nomine, factis libellis, etc. (4). Cette expression Ubellus pour désigner Temphytéose est très usuelle dans la langue de cette époque (5). J'en ai dit déjà Torî-

(1) Sur l*emphythéose dans les lettres de Grégoire le Grand, il faut lire priocipalement Tarticle cité de Mommsen, Bemrthschaftung der Kirchengûter unter Papst Gregor /er (Zeitschrift fur tocial und Wirlhschaftgeschichte, I, p. 44 à 47) et la thèse de Fabre, De patrimoniis romanae ecdesiae usque ai aelatem Carolinorum^ p. 27 à 32.

(2) Epistolae, h 70 (éditioo Ewald et Hartmoan, J, p. 90, 1. 15); III, 3 {Ibid., I, p. 162, 1. 2); IX, 125 {Ibid., II, p. 126, 1. 20).

(3) Dans les Codes du Bas-Empire, Temphyléose est, il est vrai, assez rarement désignée par le mot emphyteusis. Le mot ordinaire et technique est surtout jus emphyleuticum. Voy. notamment la rubrique du titre du Code Justinien, 4, 66 (de emphyteutico jure), et ci-dessus, p. 254, note 3. Mais, dans les sources juridiques du temps de Grégoire le Grand, emphyteusis est au contraire le nom technique. Dans VEpilome de Julien, les Novelies citées relatives à, Temphytéose appellent constamment ce contrat emphyteusis. Voy. const. VII. 32, 34, 38, 40, 41; XLIX, 190; CXI, 309, 310, 311, 312, 317.

(4) Epistolae, II, 3 (édition citée, I, p. 103, 1. 5) : libellario nominead summam tremissis unius habere concède (une terrula de Téglise de Rome) — VIII, 32 (Ibid., II, p. 34, 1. 19 et 20), les habitants d'un castrum, qui a été construit sur les terres d'un monastère, doivent à ce monastère un droit appelé solatiçum, factis libellis, M. Mommsen, loc. cit., p. 45 et 47 considère qu'il s'agit ici d'un contrat d'emphytéose ; mais je ne sais si cela est bien certain — IX, 78 [Ibid., II, p. 93, 1. 2 et 3) : Voluerat enim possessionem juris ecclesiastici sub libellorum spedem tenere — IX, 194 {Ibid., II, p. 182, l. 10 à 13) : un évéque demande à louer une vigne de l'Église de Rome, et le pape ordonne qu'on la lui loue (u^ ad très siliquas aureas factis libellis et vineolam ipsam locare debeas).

(3) Voy. par exemple, Cassiodore, Variae, V, 7 (édition Mommsen, dans les Monumenta Germaniae, p. 148). Tua igitur suggestione comperimus.,. patrimonii nostri praedia in Âpulia provincia constituta. . . honesto tfiro Thomati libellario titulo commississe, etc. — Acte de donation de 639, dans Marini, Papiri diplomatici, n. 95, 1. 62 (p. 149) : libelli m/iteutici, — Dans les très nombreuses chartes relatives à des contrats emphytéotiques faits par des églises italiennes au moyen Age, qai sont publiées par Maratori, Antiquitates italicae, constamment l'emphytéose est appelée Ubellus. Voy. par exemple les chartes de Muratori, loc, cit., I, p. 519; III, p. 143, 156, 193, etc., et toute la collection des chartes des archives de l'Église de Pise {Ibid,, III, p. 1017 et suiv,) où, dans une foule de baux emphytéotiques, l'expression H-

gine (1). La terre baillée àTemphytéote Tétait après une requête écrite de celui-ci, qui demandait au propriétaire qu'on lui concédât telle étendue de terre à telles conditions et moyennant telle redevance qu'il s'engageait à payer. Les choses se passent déjà ainsi dans Temphytéose grecque (2). Elles se passaient de la même manière, dans le droit romain du Bas- Empire, lorsqu'il s'agissait de donner en jus pei^etuum, ou en emphyléose un domaine impérial (3). On ne doit donc pas s*étonner de rencontrer les mêmes pratiques dans les lettres de Grégoire le Grand. C'est sur la prière de celui qui demande une terre d'église en emphytéose que le pape accorde toujours cette tenure (4). L'eipression lihellus désigne primitivement et proprement cette requête adressée par l'emphytéote. C'est ce qui fait que Grégoire le Grand dit, d'une façon très naturelle et très correcte, que l'emphytéote a reçu la terre factis libeUk ou sub specie libellorum. Puis ce mot a fini par désigner l'emphytéose elle-même. En Italie, l'emphytéose, pendant tout le moyen âge et jusqu'à l'époque moderne, est restée connue sous le nom de libellm, et aujourd'hui de livello (5). Quant aux règles et aux

bellario ordine revient d'une façon à peu près régulière. Mais tous ces actes «ppartiennent à une époque beaucoup plus basse q\i$ celle que j'étudie ici (neuvième, dixième et onzième siècle), ce qui fait qu'il est préférable de oe pas trop s'en servir.

(1) Cf. ci-dessus, p. 267, noie 5; (la bibliographie sur cette question).

(2) Voy. le pipxfov de l'inscriplion de Thisbé (fragment A), expliquée précédemment, c'esl-à-dire la requête adressée aux magistrats de la cité de Thisbé par le preneur emphytéotique. Ci-dessus, p. 266, note i.

(3) Voy. par exemple, pour lejusperpetHum^ Cod. Théod., 5, 14, 4= God. Just., 11, 66, 2 (Valentinien et Valens) : liquos commoditas privatae reipraediorum ad ea postulanda sollicitât, adeant tuae dicationis of/icium (Vofficium du cornes rerum privatarum) et modum suae deliberationit indicent per /ifreJloSj etc.

(4) Epistalae, I, 70 (édition citée, I, p. 90, 1. 9 et suiv.) : Multi vero hk veniunt qui terras aliquas vel insulas in jure ecclesiae nostrae in ^mphiteusin postulant dari. Et aliquibus quidem negamus, aliquibusvero jam concessimus. — IX, 78 {ibid.j II, p. 95, 1. 2 et 3) : Voluerat possessionem jurisecclesiastici sub libellorum speoiem tenere. — IX, 194 {ibid., IT, p. 182, 1. 12 et 13) : Vineolam petit debere locari; kac tibi aucloritalfi praecipimus ut ad très siliquas factis libellis ei vineolam ipsam locare ilebeas,

(5) Garsonnet, Locations perpétuelles, p. 263; p. 466 à 471. Sur l'histoire du contrat emphytéotique (lire//o) en Italie, voy. principalement Fertile, Storia del diritto italiano, 2^ édition, IV, p. 297 à 330.

conditions de Teoiphytéose ecclésiastique, telle qu'elle se présente dans la correspondance de Grégoire le Grand, ce sont celles-là même que Ton rencontre dans les novelles de Justinien, et particulièrement dans la novelle 120>, le dernier document législatif en date qui règle cette matière, et par conséquent la loi même de cette institution pour les Italiens de cette époque. L*emphytéose est contractée par l'évêque lui-même, ou par l'administrateur des domaines de TÉglise avec l'autorisation de l'évêque (1), et elle est rédigée par écrit (2), comme l'exige la novelle 120. Quant à la durée de l'emphytéose, il est remarquable que, parmi les lettres de Grégoire le Grand qui sont relatives à des concessions d'emphyléose, il n'en est qu'une seule qui nous apprenne pour quelle durée est faite cette concession (3). En droit, il est incontestable qu'elle pouvait être alors perpétuelle et héréditaire, puisque la novelle 120 avait fait disparaître, pour toutes les églises de l'empire autres que l'église de Constantinople, la règle établie par la novelle 7 qui limitait la durée de l'emphytéose ecclésiastique à la vie du preneur et à celle de ses héritiers et des héritiers

(1) Dans les lettres de Grégoire te Grand, citées ci-dessus, c'est toujoars lui, ou un admiDistrateur ecclésiastique sur sou ordre exprès, qui confère Tempbytéose au preneur.

(2) Epistolae, I, 70 (édition citée, I, p. 91, 1. 3) : Et licet hinc scripia decurrant^ (à propos d'empbyléoses consenties à plusieurs personnes). — L'expression lihelUi employée d'une façon courante pour désigner Temphytéose, indique que le contrat est essentiellement fait par écrit. Observer en effet qu'à la suite du Ubellus proprement dit, c'est-à-dire de la requête adressée par Tempbytéote, on transcrivait la concession, de telle sor^e que, comme le dit très bien M. Giraud, a un seul et même acte renfermait ainsi la demande et la réponse, la proposition d'un contractant et Tacceptation de l'autre » (Essai sur l'histoire du droit français au moyen âge, I, p. 204).

(3) Epistolae^ IX, 96. Voy. la note ci-dessous. — Dans une autre lettre (IX, 190, édition citée, II, p. 180), il est question d'un personnage qui a construit une maison sur un sol appartenant à l'église de Rome, à la condition qu'il paierait une redevance de deux solidi par an à l'église pendant toute sa vie, et que, après sa mort, le sol et la maison construite par lui feraient retour à l'église {in solo dejuris ecclesiae nostrae hac condicione aedificium posuisse ut duos solidos annis singulis ecclesiasticae rationi persolveret,, et post ejus obitum solum ipsum cum imposito aedi/icio ad jus ecclesiae sine dubitatione aliqua rematieret). M: Mommsen voit dans cette opération une emphytéose; (voy. article cité, p. 46). Cela n'est pas impossible, mais me semble toat de même douteux.

d'afres des travaux récents. 327

de ces derniers. Mais, en fait, oo sait que TËglise n'avait pas attendu la prohibition des lois impériales pour poser elle-même la règle qui défendait Taliénation des biens ecclésiastiques; et, comme Temphytéose perpétuelle et héréditaire ressemble beau* coup à une aliénation, il esta peu près sûr que les papes voyaient dès lors d'un œil très défiant de pareilles concessions et qu'ils en faisaient le moins possible. Aussi, bien que le droit de Justinien à cette époque, en Italie au moins, autorisât sûrement les emphytéoses perpétuelles et héréditaires consenties par l'Église de Rome (comme d'ailleurs les aliénations ellesmêmes), j'imagine qu'elles ont été très rares. Le fait certain, dans tous les cas, c'est que la seule lettre de Grégoire le Grand, où il soit fait allusion (au moins d'une façon sûre) à la durée de Temphytéose, parle d'une durée de 30 ans (1).

Les lettres des papes postérieurs à Grégoire le Grand, mais appartenant tout de même à une époque assez ancienne pour qu'il nous soit permis de les utiliser dans une étude sur le

(1) Epistolae, IX, 96 (édition citée, I, p. 106, 1. 28 et suiv.)» (à propos d^ane terre ex corpore massae Gratilianae, dans le territoire de Viterbe) : Salvo jure ecclesiae nostrae in triginta annorum spalium' habere concessimus, Sed ei terrulam modiorum XXX ex praedicla massa... pariter in praedictis annorum spatio eos habere concedimus. — ^expression salvo jure ecclesiae me paraît indiquer d'une façon sûre que la terre en question est donnée en emphytéose. Cf. la même expression employée dans les formules d'Angers expliquées cidessus. Il est vrai que, dans ces formules, J'ai dit qu'une telle expression devait se rapporter au jus perpetuum plutôt qu'à l'emphytéose. Mais Angers est eo Gaule, c'est-à-dire dans un pays où, comme je l'ai montré, les églises, à l'époque mérovingienne, ne pratiquent jamais ou presque jamais l'emphytéose, tandis que l'Italie, du temps de Grégoire le Grand, est soumise à la législation de Justinien, et qu'il est certain que les églises, à cette époque et dans celte région, donnent leurs terres en emphytéose. Au surplus, observer que, dans le droit de Justinien, qui est le droit de l'Italie, le jus perpetuum a en réalité disparu, confondu et absorbé dans l'emphytéose. Il ne peut donc être question, dans celte lettre, que de l'emphytéose. — Jerap^ pelle : 1° que si Ton admet, avec M. Mommsen, qu'il s'agisse d'une concession emphytéotique dans la lettre de Grégoire le Grand, IX, 190 (citée à la note précédente), cette concession est faite pour toute la vie du concessionnaire; 20 que la novelle 120 (chap. 3) avait posé en règle que le bail des terres ecclésiastiques ne devait pas dépasser trente ans. Mais cette règle est spéciale à l'église de Constantinople et ne concerne pas les autres églises de l'Empire. (Voy. ci-dessus, p. 321, note 4]. Donc ce n'est certainement pas par application du droit de Justinien, que Grégoire le Grand ordonne de concéder la terre en question pour trente ans seulement.

droit romain du Bas-Empire, nous donnent la même idée de remphytéose(l). Ce contrat est toujours et essentiellement une grâce, une faveur accordée par l'Église à la requête de Tempbytéose. C'est de cette façon qu'il se présente dans la correspondance de Grégoire le Grand ; et il n'en est pas différemment sous ses successeurs (2). Mais le plus grand intérêt de ces lettres, ce sont les renseignements qu'elles nous donnent sur la durée usuelle des emphytéoses consenties à cette époque par l'ÉgWse de Rome. La correspondance de Grégoire le Grand ne nous apprenait là-dessus que très peu de chose ; celle de ses successeurs nous en fait savoir un peu plus long. Nous y

()} Sar ces documents postérieurs à Grégoire le Grand, voy. Fabre, thèse citée, p. 30, 31. — Les formules 34 et 35 du Liber Diumus (édit. Th. Sickel, p. 25 et 26) sont relatives à la mise à ferme des domaines de Téglise de Rome {locationis conductionisque contractus, disent ces deux formules). Il n*y est pas dit pour quelle durée est contractée cette conductio, M. Fabre (thèse citée p. 24, 25, 28), considère qu'il s*agit là de la conductio proprement dite, c'est-à-dire d'un bail à court terme (en règle au moins), de ce bail des conduciores qui est, comme je l'ai montré ailleurs, pour l'époque de Grégoire le Grand, si différent de l'emphytéose; (Voy. ci-dessus, p. 213 à 219). M. Mommsen au contraire rapporte les formules de conductio du Liber Diurmus à l'emphytéose elle-même; (Voy. article cité, p. 45). C'est cette opinion qui me paratt la plus probable (je n'ose pas dire certaine). Si on l'admet, observer la règle de la rédaction par écrit du contrat d'emphytéose ecclésiastique, posée par la novelle 120, très clairement exprimée dans nos deux formules {factis solemnibus cartulii). Mais évidemment, à ane époque et dans un milieu où les contrats sont toujours dans la pratique rédigés par écrit, ce n'est pas cette mention d'une cartuîa qui peut prouver qu'il s'agit là sûrement de l'emphytéose. Remarquer, à ce propos, que, comme l'emphytéose elle-même', le bail du conductor, dans les lettres de Grégoire le Grand, doit être fait per Ubellum; car, à chaque renouvellement de bail, le rector du patrimoine de l'église, touche un droit appelé libellaticum. Voy. ci-dessus, p. 217, note 2.

(2) Lettre d'Honorius !«', de 626 (Migne, Patrol. lat., t. 80, col. 480. = Jaffé-Wattenbach, Hegesta pontificum romanorûm, n. 2013) : Ideoque, quia petisti a nobis ut casale, quod appellalur Aurelianum, in integro una cum vineis suis.», tibi ad certum tempus debeamus concéder e, ea propter hujus pmecepti séries emissa, suprascriptum casale tibi a praesenti hac 14 inductione, diebus vitae tue concedimus. — Lettre de Grégoire II, de 725 (Migne,'t6i(i., t. 89, col. 529. = Jj^ffé-Wattenbach, loc. cit., n. 2173) : Ideoque quia postulasti a nobis quatenus fundum Campanum, etc.. inclinati itaque precibvs vestris per hujus praecepti seriem supradictum fundum diebus vitae vestrae vobis concedimus detinendum. — On trouverait d'autres exemples pareils du même langage dans les autres lettres des pages qui vont être citées.

voyons que, au septième siècle et au commencement du huitième (il me pataît tout à fait sans intérêt pour les études présentes de dépasser cette date), les emphytéoses de TÉglise de Rome ont des durées assez variables, vingt-huit ans(l), vingtneuf (2), la vie de remphytéote(3), très souvent (et cela est intéressant, parce que c'est l'ancienne règle posée par la novelle 7 de Justinien, puis abrogée par la novelle 120 pour toutes les églises de TEmpire autres que l'église de Constantinople) la vie de l'emphytéote, de ses fils et ses petits fils(4). Une fois, il est dit expressément que Temphytéose sera perpétuelle (5). Ces faits nous montrent que TÉglise de Rome pratiquait volontiers Temphytéose pour des termes très longs. Sans doute elle avait peu de goût pour le bail 'perpétuel et héréditaire (oii elle voyait certainement une aliénation désignée) ; car nous possédons très peu d'exemples d'une concession pareille. Mais les emphytéoses consenties pour la vie du preneur, de ses héritiers et des héritiers de ceux-ci ne sont pas rares; et j'imagine que les concessions pour toute la vie de l'emphytéote ont été également très fréquentes (6).

(1) Lettre de Grégoire II, de 715-131 (Jaffé-Wattenbach, îoc. cit., n. 2190).

(2) Honorius I", 625 {ibid., 2011 = Migne, t. 80, col. 480) : HM in 29 annorum spatia... concedimus. — Grégoire II, 715-731 (Jaffé-Wattenbach, 2216).

(3) Voy. les deux lettres de Honorius^ 1*^, de 626, et de Grégoire II, de 725, citées ci-dessus, p. 328, note 2.

(4) Grégoire II, 725 (Jaffé-Watîenbach, 2173) : Stephano presbylero atque aliis duobus successim personis dum vivant. — Même pape, 715 à 731 {ibid,, 2196) : Leoni notario et Leontiae jugalibus eorumque filiis acnepotibus. — Cf. d^autres lettres du même pape et de la même date, ibid., 2197, 2198, 2199, 2200, 2201.

(5) Grégoire II, 715 à 731 (Jaffé-Wattenbach, 2213) : in perpetuum,

(6) Dans les nombreuses locations contenues dans les lettires de Grégoire II et allant de Tannée 715 à 732 (Jaffé-Wattenbach, n. 2190 à 2228), il est dit toujours que le pape loue telle terre à telle personne moyennant telle redevance. Mais il est très remarquable que, en général au moins, on nMndique aucun terme à cette location. (Les exemples de terme exprimé dans Tacte ont été cités dans les notes qui précèdent. Dans tous les autres baux, il D^est fait mention d'aucun terme). Je crois qu*on exagérerait en concluant de cette absence de limite marquée à la durée du bail que ce bail est par conséquent perpétuel et héréditaire; car les églises, je Tai montré, se sont défiées toujours des tenures héréditaires. Mais il me semble qu'on en peut au moins conclure très légitimement que le bail est fait, en principe, pour

Les chartes des églises italieDoes, renfermaût des conce?sioDS emphytéotiques, coQfirment les doonées de ces lettres des papes (1). Parmi ces chartes, les plus intéressantes, à cause de leur date, sont incontestablement celles qu*a publiées Marini, dans ses Pa'piri diplomaticij et qui proviennent de l'Église de Ravenne (2). Un très grand nombre de baux emphytéotiques ont été publiés aussi dans les Antiquitates italicae de Muratori; mais ces actes sont d'une époque beaucoup trop basse pour qu'on puisse s'en servir utilement dans une étude

toute la vie du preneut'. Du moment en effet que l'oa n^assigue aucun terme à la durée de la jouissance consentie au preneur, il est naturel de penser qu^on considère cette jouissance comme devant durer toute la vie de ce preneur.

(1) Sur Temphytéose en Italie diaprés ces chartes italiennes, voy. Giraud, Essai sur l'histoire du droit français au moyen âge^ I, p. 202 à 206 ; jGarsonnet, Locations perpétuelles^ p. 262 à 265.

(2) Marini, Papiri diplomatici, n» 132 (p. 198 et 199). Cette charte est reproduite intégralement par M. Giraud, loc, cit,, p. 204 à 206. Cf. pourTezplication des particularités qu'elle présente le commentaire de Marini, i6td., p. 362 à 367. La concession est faite par TÉglise de Ravenne (voy. l. 5, où il est question de la redevance due par Temphy téote ac^ionariis ecclesiaenostrae Ravennatis; et 1. 6, la mention de la rédaction de Tacte par le notarius sanctae Ravennatis ecclesiae). L'emphytéote est Théodore Calliopas (l. 3), lequel fut exarque d'Italie, de 648 à 666; (Voy. Marini, loc. cit., p. 364, note 13). Cela nous donne la date approximative de notre charte. Si Ton entend, comme le propose Marini {ibid.^ notes 13 et 14) le titre de praefecturius, donné par la charte (1. 3) à ce Théodore Calliopas, dans le sens de ex-préfet , c'est-à-dire d'exarque sorti de charge, il en résulte que le diplôme doit être un peu postérieur à 666. — Une autre charte de Marîni (n» 105; p. 147 à 149), provenant de Ravenne et datée de 639, fait allusion à des libelli emphyteutici; (voy. 1. 60). Mais ce n'est là qu'une allusion en passant, et le diplôme est une charte de donation et non d'emphytéose. — Une charte également relative à une emphytéose consentie par l'Église de Ravenne est donnée par Marini {ibid., no 135, p. 201) comme étant seulement du x« siècle. Mais M. Jules* Tardif, qui a publié de nouveau ce document d'après loriginal conservé à Paris (Mariai n'en avait connu qu'une copie), lui assigne avec beaucoup de probabilité, je crois, la date du vi« siècle. Voy. Jules Tardif,' Demande de concession emphytéotique adressée à Véglise de Ravenne (Bibliothèque 4e Vécole des Chartes, 1857-1858, p. 45 à 47). — Les diplômes de Marini, no» 133, 134 et 136 (p. 200 à 203) sont relatifs pareillement à des emphytéoses. Mais les deux premiers seraient sans doute du x^ siècle , d'après Marini ; et le dernier (qui est relatif à un contrat d'emphytéose fait par l'Église de Rome) est de 879 (Voy. Marini, ibid., p. 367 à 369). Il est clair que des documents jd'une époque aussi basse ne peuvent pas nous renseigner d'une façon exacte sur la législation du droit romain du Bas-Empire.

comme" celle-ci, qui concerne le droit romain du Bas-Empire. Ils se placent en effet entre le ix® et le xii® siècle (1). Des actes de cette période appartiennent évidemment à un autre monde, à un autre état social et à un autre droit que le monde et le droit dont je m'occupe en ce moment (2).

En me bornant donc à Tétude des chartes d*emphyléose qui appartiennent au vi® ou au vit® siècle, je ferai remarquer que ces chartes illustrent d'une façon très claire les règles de droit quiontétéexpliquéesprécédemment. Ilestévidentqueremphyléoseestrédigée par écrit, puisque ce sont précisément ces écrits qui nous ont été conservés. De plus, il est très visible que cet acte est une concession faite par l'Église à la suite d'une requête qui lui a été adressée parTemphytéote. Nos chartes font ressortir très clairement cette idée de petitio, de demande adressée par le preneur et de 'grâce accordée par l'Église (3). Quant aux obligations de Temphytéote, elles consistent, non seulement à payer la redevance fixée, mais encore à cultiver le fonds et

(1) Muratori, Antiquitates itaîicae, I, p. 519 (an 813); II, p. 771 (an 746); III, p. 143 (an 903), p. 145 (945 et 955), p. 147 (952), p. 156 (870), p. 157 (1154), p. 172 (1130), p. 173(1020), p. 177 (1038), p. 183 (1070), p. 187 (831), p. 193 (969 et 972), p. 195 (1066), p. 213 (1118), p. 237 (934), p. 239 (1108). Cf. la série des actes provenant des archives de l'Église de Pise (ibid., III, p. 1017 et suiv.). Ces actes contiennent un très grand nombre de concessions emphytéotiqaes. Mais toutes ces concessions sont des ix^, x^ et xi° siècles, et même d'époques encore plus basses.

(2) Cela est d'autant plus vrai que, dans les chartes italiennes de cette période, le mot emphytéose (ou libellus , le nom ordinaire ide Temphytéose en Italie), est donné comme synonyme de precaria. Precaria el .emphyteusis {libellus) alternent presque régulièrement. Voy. les textes cités dans Ducange, Glossarium, SiU. mot Libellus; Perivle, Stori a del diritto iialiano^ 2^ édition IV, -p. 298 (nombreux exemples dans les notes de cette page) ; Garsonnet, Locations perpétuelles^ p. 263, note 1. — A une époque postérieure et même en France, il est arrivé que « emphytéose » et « fief » ont été parfois synonymes. Voy. Viollet, Hist. du droit civil, p. 663, qui cite plusieurs exemples intéressants.

(3) La charte de Ravenne publiée par Tardif, loç. cit., n'est pas autre chose que la requête adressée à l'Église par le preneur; car dans dstte charte ce n'est pas l'Église qui parle, mais le preneur lui-même. Dans la charte de Marini, no 132, c'est au contraire l'église de Havenne qui parle, mais il est dit expressément qu'elle répond à une requête adressée par le preneur. Voy. I. 3 : Secundun notitiam subter adnexa, enfiteuticario modo pos^ iulasti largiri.

à raméliorer (1). Cette obligation à^meliorare^ formellement indiquée, est très intéressante, parce qu'elle nous reporte aux origines mêmes et au but primitif et essentiel de la concession emphytéotique, et qu'elle nous fait voir combien cette conception ancienne, malgré tant de changements, a été fidèlement gardée par le droit et par la pratique (2). La clause de commise, c'est-à-dire la déchéance du droit de l'emphytéote lorsqu'il reste deux années sans payer sa redevance, est mentionnée aussi par nos actes (3) ; et J'on se rappelle que cette règle avait été effectivement posée par la novelle 7 de Justinien (4). Enfin, quant à la durée de l'emphytéose, autant qu'il est possible de comprendre les actes de Ravenne, qui sur ce point sont assez mutilés ou qui s'expriment d'une façon peu claire, il me semble que cette durée est ordinairement, dans la pratique, la vie du preneur, de sa femme et de leurs héritiers, soit jusqu'à la première soit jusqu'à la deuxième générations (5). C'est là, comme je l'ai montré, non pas la règle

(1) Charte de Tardif, loc. cit., cultare, runcare, pastenare, defensare et in omnibus meliorare Deo debeamus. — Charte de Marini, n» 132, I. 4 : ea conditione praefixa, ut predictas domos vestris propriis expen$i$ seo lavoribut fabricare^ restaurare,.., vel dicta locaubi repperiantur pastinare, propaginare^ defensare et in omnibus meUorare Deo debealis,

(2) Elle s*est conservée jusqu'aux époques très basses. Les Dombreuses chartes d'emphytéose, tirées des archives de TÉglise de Pise, qui se placent entre le neuvième et le douzième siècle (publiées dans Muratori, loe. cit., III, p. 1017 et suiv.), contiennent presque toutes Tobligation imposée au preneur de laborare facere et de meliorafe.

(3) Charte de Tardif : Quod si in aliqua tardietate aut neglectu vel controversia inventi {fuerimus extra agere de superiùs a/fixis, dicta res).,. ad jta dominiumque sancte vestre Ravennensis, cujus est proprietas], r^ertatur ecclesie. — La Charte de Marini, 132 est beaucoup plus explicite encore. Voy. 1. 5 et 6, (après une phrase tout à-fait semblable à celle qui vient d'êtfe citée) : Et si non persolveritis mùltotiens dictam pecuniam infra biennium, ut leges censent, tune post poenae solutionem licentia sit actionariis. sanctae nostrae Ravennensis ecclesiae, vos exinde expellere,

(4) Ci-dessus, p. 320, 321.

(5) Dans la charte de Tardif, la requête est adressée par un personnage dont le nom nous manque etNatalia jugalibus, seo Justino honesto puero filio supra scriptorum jugalium, seo Dominico et Leoni atque Andreate germanis suprascripto Gregorio; sitque Valentino clerico.., et post eum aliis d..., suocessores seo Natale /iUo quondam Natalia, Ne faut-il pas lire dans ce der- Bier membre de phrase : et post eum aliis duobus successoribus't — Dans la

du droit (car la novelle 120 de Justinien avait permis aux églises autres que celle de Constantinople Temphytéose même perpétuelle et héréditaire, et n'avait imposé comme terme extrême la vie du preneur et de deux héritiers après lui qu*à la seule église de Constantinople), mais une pratique très ordinaire, que les lettres des papes du commencement du vin® siècle nous montrent avoir été suivie dans les concessions emphytéotiques faites par TÉglise de Rome.

Telle est Temphytéose en Italie, dans la période qui suit la promulgation des novelles de Justinien. Dans l'état où nous la présentent les documents italiens, Temphytéose ecclésiastique n'était pas sans doute une aliénation, mais cependant elle y ressemblait d'assez près. Car, sans être tout à fait perpétuelle et héréditaire, elle était, en pratique au moins, viagère et très souvent transmissible à une ou à deux générations successives après la vie du preneur. On ne doit donc pas s'étonner que les églises aient vu souvent avec défiance de telles concessions qui les appauvrissaient. A la fin du viii® siècle, le pape Hadrien, dans une lettre à Charlemagne, se plaignait très vivement de ce que, par les emphytéoses, le patrimoine des églises d'Italie se trouvât presque entièrement dévoré (1). C'est alors (exactement sous Louis le Pieux) que la législation des empereurs carolingiens prohiba, comme je l'ai montré plus haut, l'emphytéose, au moins l'emphytéose perpétuelle (2). Il est très intéressant d'observer à ce propos

charte de MariDi,D<* 132, Temphytéose est concédée (1. 3) Theodoro glorios^imo praefecio qui et Calliopa et Annae jugalittis et fiUis suis legilimis .

(1) Lettre du pape Hadrien à Charlemagne (784 à 791) (dans JafTé, Bibliotkeca rerum germanicarum, IV: Codex Carolinus, p. 288) : Et,jam ipsue res ecclesittrum per emphytetises manu conscriptas exlanl alienatae. — Remarquer qae dans cette lettre ce n'est pas de TÉglise de Rome qu'il est particulièrement question, mais plutôt des églises de la Toscane et de Ravenne; (voj. ibid. : partibus Itaiiae Tusciae... et Ravennatium eccîesiae civitatis),

(2) Voy. le capitulaire de Louis le Pieux et les autres capitulaires carolingienc relatifs à la prohibition de l'emphytéose ecclésiastique, cités ci-dessus, p. 304, notes 1 et 2. Je rappelle que tous ces capitulaires sont italiens. Observer aussi que ce qui est prohibé, c'est seulement l'emphytéose perpétueUe (Capitulaire de Louis le Pieux, dans Ansegise, Boretius, I, p. 421 : emphyteuseos perpeluum contractum), ou bien, d'une façon plus vague et plus générale, l'emphytéose qui est préjudiciable aux intérêts de l'Église (Capitulaire italien, Bo-

334 LBS GRANDS DOMAINES DANS l'eMPIRE ROMAIN, •

que le capitulaire de Louis le Pieux, qui est Je premier acte législatif ayant ainsi prohibé Temphytéose perpétuelle des églises, est un emprunt direct et presque littéral aux novelles de Justinien , ayant été presque copié dans la constitution 7 de VEpitome Novellarum de Julien, c'est-à-dire dans la novelle 7 de Justinien lui-même (1). Or la règle posée par cette novelle avait été abrogée dans la suite par les novelles 55 et 120, ou plutôt Justinien n'avait maintenu cette règle que pour la seule église de Constantinople , et VEpitome de Julien avait donné très expressément ces deux dernières novelles (2), de sorte que l'on peut dire avec sûreté que le droit romain de Justinien, tel qu'il existait pour l'Italie, ne prohibait pas, en définitive et dans son dernier état, l'emphytéose perpétuelle des églises. Cela n'empêcha pas que la législation carolingienne, empruntant et copiant ce droit de Justinien, ne voulût se souvenir que de la novelle qui contenait la prohibition abrogée plus tard, et qu'elle mit de côté, de propos délibéré, les novelles qui avaient levé cette prohibition. L'Église elle aussi, en droit au moins (car en fait, il y eût au moyen âge» beaucoup d'emphytéoses perpétuelles et héréditaires consenties par des églises) (3), ne s'est rappelée que la prohibition de la novelle 7 de Justinien et celle des capitulaires carolingiens;

retius, I, p. 335 : emphyteusis unde damnum aeclesiae pàtiuntur. Capituiftire de Charles le Chauve, i6t<2., II, p. 102 : cumdamni detrimento ecclesiae). (i) Ci-dessus, p. 304, .305.

(2) Ci-dessus, p. 321 à 323.

(3) Exemples nombreux dans les actes italiens du ix^ au xn^ siècles réuni» par Muratori. Quelquefois, dans ces actes, l'emphytéose est dite consentie seulement pour vingt-neuf ans (par ex. : Antiquitates Ualicae^ I, p. 519,. an 813), ou pour la vie du preneur {ibid,, III, p. 143, an 903), ou pour la vie du preneur, de ses fils et de ses petit-fils {ibid.y III, p. 145, an 955; p. 147, an 952; p. 193, an 969 et 972; p. 195, an 1066), ou pour la vie du preneur et de trois générations après lui (ibid,, p. 237, an 934; p. 1017, an 801). Mais le plus souvent la concession est dite tout simplement faite au preneur et à ses posteri sans aucune limite, et elle est visiblement héréditaire. Yoy. principalement, comme exemples, la série des chartes de TÊglise de Pise, qui contiennent un très grand nombre de concessions emphytéotiques allant du ix« au xii^ siècle. Presque toutes ces concessions sont expressément dites héréditaires. Voy. Muratori, t6td., p. 1021, 1023, 1027, 1029,1031^ 1035, 1039, 1045, 1049, 1055, 1057, 1059, 1061, 1063, 1065, etc. (chartes allant de 819 à 996).

et, siûOD dans sa pratique, au moins dans ses codes, a maintenu comme règle essentielle la défense de donner les biens ecclésiastiques en emphytéose perpétuelle, parce que cette emphytéose équivaut en réalité à une aliénation (1).

(1) Le passage de la novelle 7 de Justinien, tel qu'il est donné dans VEpi- 4ome de Julien, VIT, 32, prohibant, avec Taliénation des biens ecclésiastiques, l'empbytéose perpétuelle (emphyteuseos perpetuum contraclum), se retrouve copié dans la plupart des compilations canoniques du moyen âge (Reginon, Burchard, etc.); voy. les textes dans l'édition de VEpitome de Julien par Haenel, p. 32, note. La règle a passé ainsi jusque dans le Corpus juris canonicû Voy. Décrétâtes de Grégoire IX, III, 13, 5 (Friedberg, Corpus juris canonici, II, p. 513), qui reproduit encore la règle, et dans les mêmes termes. Une décrétale , très postérieure en date (Paul II, 1568), a même prohibé la location des biens ecclésiastiques pour une durée de plus de trois années ; (Extravag. communes, III, 4, 1, dans Friedberg, loc. dt.^ II, p. 1269).