VALUE DUTY

Les occasions de la perception de l'/ncrement Value Duty sont indiquées dans la clause 1 du Finance Act, où elles sont groupées en trois catégories qui correspondent aux mutations à titre onéreux et aux contrats de bail, — à certaines mutations à titre gratuit, — et à des époques spéciales dans le cas où le contribuable est une personne morale.

$ 4. — Transferts à titre onéreux et baux immobiliers.

De l'alinéa (a) de la clause 1 il résulte que l'/ncrement Value Duty est perçu, dans les conditions prévues par la la loi, « à l'occasion de toute cession par vente soit du droit de propriété du sol, soit de tout droit immobilier y afférant, en exécution de tout contrat fait après l'entrée en viqueur de la présente loi,et à l'occasion de toute cession à bail (n'étant pas un bail de moins de quatorze ans)»,

Les juristes anglais sont d'accord que par l'expression « cession par vente » (transfer on sale) (1) la loi désigne non seulement les ventes proprement dites, mais encore.

(1) Pour la discussion des questions d'ordre purement juridique que soulève l'expression « Transfer on sale », voyez les ouvrages techniques de MM. Konstam, Napier, Devonshire et Samuel que nous avons indiqués en tête du présent ouvrage.

toute mutation effectuée en considération d'une contrepartie évaluable en argent, c’est-à-dire toute mutation à titre onéreux, ce qui permet la perception de l'/ncrement Value Duty à l’occasion des échanges.

Remarquons en passant que l'impôt allemand est également perçu non seulement à l'occasion des transferts à titre onéreux, mais encore à l’occasion de toute cession à titre onéreux « des droits auxquels s'appliquent les prescriptions du droit civil qui ont trait aux immeubles » (ef. $2), La loi allemande constitue en outre sur la loi anglaise un perfectionnement qui n'est pas négligeable en décidant que l'impôt ne sera pas perçu à l'occasion de certains échanges: — échanges faits « en vue d’un lotissement plus avantageux des terrains à bâtir ou d'une rectification de leurs limites » et « échanges de terrains entre deux mines adjacentes », ainsi que « la fusion de deux ou plusieurs mines en vue d’une exploitation plus rationnelle » (cf. S 7).

En décidant que toute cession de droits immobiliers donnera lieu à la perception de l’/ncrement Value Duty le législateur anglais a voulu tout d'abord que leurs titulaires paient l'impôt en proportion des bénéfices que leur procure la rente foncière par l'augmentation de la valeur de ces droits: par exemple A loue à B, en 1910, pour 50 ans, l'usage d’un terrain valant 100.000 francs, pour 5.000 francs de loyer annuel; le terrain prend de la plus-value et vaut 200.000 francs en 1920, époque à laquelle B vend à C son droit au bail au prix de 65.000 francs : ce prix de vente du droit au bail constitue pour B un bénéfice net, puisqu'en 1940 le droit au bail n’avait aucune valeur, et il doit être assujetti à l'impôt.

Le législateur anglais a voulu ensuite enlever aux propriétaires tout moyen de se soustraire au paiement de

l'impôt : si la cession des droits mobiliers ne constituait pas une occasion de la perception de l'/ncrement Value Duty, tout propriétaire aurait en effet deux moyens très commodes pour échapper au paiement de l'impôt. — Ces deux moyens sont la cession d’une créance hypothécaire et la cession du droit au bail.

Le débiteur dont l'immeuble est hypothéqué n'est plus que propriétaire apparent de cet immeuble, et le vrai titulaire du droit de propriété c’est le créancier hypothécaire : le débiteur ne possède plus qu’un interest in the land (un intérêt sur l'immeuble) et le droit de purger l'hypothèque. Pour échapper à l'Increment Value Duty le propriétaire n'aurait donc, si la loi n'avait pas prévu le cas de la vente des droits immobiliers, qu'à se faire consentir un prêt hypothécaire de valeur infime par rapport à celle de l'immeuble et pour lequel il acquitterait un droit de timbre insignifiant, puis qu’à céder son droit au véritable acquéreur(1). Voici par exemple comment les choses pourraient se passer : À, propriétaire d'un terrain valant € 20.000 dont £ 10.000 de plus-value imposable, veut vendre ce terrain sans payer l'impôt; il se fait consentir par B, qu'il n'a pas même besoin de mettre au courant de ses intentions, un

(1) C’est ce qu'a très clairement expliqué à la Chambre des communes Sir W. Robson (l° « A/torney-General »), dans les termes suivants : « A landlord mortgages his land, and in the popular phraseology he is still the owner, but he has given the land to a subtenant. Well, in strict legal phraseology, he has only an interest in the land and a nominal right to redeem it. If we omit these words (or any interest) from the clause, he would escape the Increment Duty. The mortgage might be a small nominal sum, and his equity of redemption migbt represent 99 hundredths of the value, and yet, unless we include these words, he might escape the Increment Duty altogether. » Pärliamentary Debates, House of Commons, Official Report, 1909, Vol. VII, 28th June, col. 77,

DES OCCASIONS DE LA PERCEPTION DE L’INCREMENT DUTY Ii

prêt hypothécaire de £ 100 ; A met alors en vente au prix de £ 19.900 le droit de racheter le terrain ; — l'acquéreur de ce droit se trouverait propriétaire de fait du terrain sans qu'une vente proprement dite soit intervenue, et par conséquent saus que le vendeur ait eu à payer l'Increment Value Duty: il n'y aurait pas eu vente du terrain, il n’y aurait vente que du droit de purger l'hypothèque, droit qui peut se transmettre 2n infinitum.

Les baux à long terme auraient fourni aux propriétaires un excellent moyen d'échapper au paiement de l’Increment Value Duty, si la vente des droits immobiliers ne donnait pas lieu à sa perception: nous avons vu que les baux de 99 ans sont des plus usuels en Angleterre et que ceux de 999 ans n'y sont pas très rares. Or dans le cas d’un bail de 99 ans on considère en fait le locataire originel comme le véritable propriétaire, car il paraît que la portée de la prévoyance humaine ne s'étend pas si loin. Qu'importe en effet au locataire qu’au lieu d’un droit perpétuel de propriété il n'ait sur l'immeuble qu’un droit destiné à s’évanouir entre les mains des enfants de ses arrière-petits-enfants, s’il est appelé à en avoir? Il peut en outre vendre son droit au bail si le terrain prend de la plus-value, pour en réaliser une grande partie, et l'acquéreur se trouve en fait exactement dans la situation du propriétaire d’une chose périssable qui a besoin d’ètre amortie : supposons que A consente à B sur le terrain dont il est propriétaire un bail de 99 ans ; le terrain vaut alors 100.000 francs et le loyer annuel sera de 5.000 francs ; — au bout de 19 ans le terrain a pris de la plus-value et vaut 200.000 francs ; — le loyer devrait alors être de 10.000 francs et B peut vendre à C son droit au bail pour 80.000 francs comptant, ce qui correspond à un loyer annuel de 5.006 francs + 4.000 francs

d'intérêts, soit 9.000 francs qui laissent à C une marge de 1.000 francs pour amortir son prix d'achat au cours des 80 ans de bail qui lui restent. Dans ce cas B a donc vendu 80.000 francs une plus-value de 100.000 francs et n'est pas plus avancé que s’il avait été propriétaire du terrain et avait à ce titre payé 20 0/0 de cette plus-value à titre d'Increment Value Duty à l’occasion de la vente du terrain. Mais si au lieu d'un bail de 99 ans c'en est un de 999 ans, l'amortissement que doit théoriquement faire l'acquéreur du droit au bail est trop infime pour entrer en ligne de compte dans son prix, et B vendrait 100.000 francs son droit au bail, c'est-à-dire que tous les locataires successifs pourraient, pendant presque toute la durée du bail, profiter des plus-values de la rente foncière comme de véritables propriétaires sans payer l'impôt,

L'acquéreur d’un terrain qui voudrait échapper au paiement de l’Zncrement Value Duly au cas où il revendrait l'immeuble n'aurait donc qu’à se faire donner un bail de longue durée équivalant à l’aliénation de la propriété, mais comme le législateur anglais a décidé que la cession à titre onéreux de « tout intérêt immobilier » constitue une occasion de la perception de l'impôt, cette fraude est rendue impossible puisque l'impôt serait perçu, s’il y a plus-value, d'abord quand le «locataire » vendrait son droit au bail, ensuite à l’occasion de toutes les autres cessions de ce droit pendant la durée du bail.

En décidant enfin que l'/nerement Value Duty sera perçu à l’occasion de la cession à titre onéreux de tout « intérêt foncier» comme à l'occasion de la cession de la pleine propriété, la loi a assujetti à l’impôt le locataire à long terme, mais non pas le propriétaire qui consent le bail, cette disposition de la loi n’est donc pas par elle-même suffisante

pour prévenir toute tentative de fraude, elle n’empécherait nullement le propriétaire-vendeur qui bénéficie d'une plusvalue de se soustraire à l'impôt en aliénant sa propriété par une cession de bail à très long terme : c’est pour rendre cette fraude impossible, autant que pour multiplier les occasions de la perception de Pimpôt que le législateur anglais a décidé que l’Increment Value Duty sera perçu à l'occasion de tout contrat de bail, soit uniquement du sol, soit de l'immeuble tout entier, soit d’une partie de l’immeuble (un appartement d'une maison à plusieurs étages, par exemple), fait après l'entrée en vigueur de la loi pour une durée de plus de 14 ans. On pourrait se demander pourquoi le législateur anglais a choisi cette limite de 14 ans : la seule raison c’est que si, d'une part, il a voulu que l'impôt soit perçu le plus souvent possible, d'autre part, il est évident qu'il ne pourrait obliger les contribuables à passer par les formalités longues, délicates et coûteuses d'évaluation à chaque bail de peu de durée, ni surcharger la tâche de l'autorité fiscale de dizaines de milliers d'évaluations par an qui coûteraient au Trésor plus qu'elles ne lui rapporteraient. 11 fallait donc une limite, or les baux de 14 ans sont extrêmement usuels en Angleterre et surtout à Londres : décider que l'impôt serait perçu à l’occasion de la concession des baux de 14 ans ou moins, c'eût donc été, sans profit pour le Trésor, obliger un grand nombre de propriétaires et de locataires à changer leurs habitudes, c'està-dire la durée de leurs baux à venir, et c’est ce que le législateur anglais a bien voulu leur éviter.

$ 2. — Les mutations à titre gratuit.

De la clause 1, alinéa (b) il résulte que l'Zncrement Value Duty est perçu « à l'occasion de la mort de toute personne,

survenant après l'entrée en vigueur du présent Act, quand le droit de propriélé ou l'intérêt immobilier est compris dans le patrimoine du défunt» et assujetti aux droits de succession aux termes de la clause 59 du Finance Act (Partie IIf, Droits de succession).

Il en résulte que l'{ncrement Value Duty est perçu non seulement sur les biens qui sont compris dans la succession proprement dite, mais encore sur certaines portions de son patrimoine que le de cujus a pu céder à titre gratuit de son vivant: avant le Finance Act de 1909 les droits de succession étaient perçus sur les donations effectuées dans l’année qui avait précédé la mort du donateur, à moins que le donataire n'arrive à prouver que la donation a été faite de bonne foi; la clause 59 du Finance Act de 1909 étend ce délai à trois ans, excepté pour les donations qui ont été faites avant le 50 avril 1908 et pour les donations qui sont faites dans un but d'intérêt général ou dans un but charitable, donations qui continuent à bénéficier du délai de un an.

. Cette disposition n’est toutefois pas applicable aux donations entre vifs faites « en considération de mariage », de sorte que la donation d’une propriété foncière faite par contrat de mariage soit par l’un des conjoints à l’autre, soit par une tierce partie, ne peut donner lieu à la perception des droits de succession ni par conséquent de l'Increment Value Duty, même si le donateur meurt quelques instants après l'avoir signée,

Bref, pour être exemptes des droits de succession et par conséquent de l'Zncrement Value Duty, les donations entre vifs qui n'ont pas été faites à l’occasion d'un mariage ou dans un but d'intérêt général ou de charité publique, doivent avoir été faites plus de trois ans avant la mort du dona-

teur, — et par corollaire nous en déduisons en résumé que l'Increment Value Duty est toujours perçu à l'occasion des mutations à cause de mort d’une part, et d'autre part à l’occasion de la mort du donateur, sur certaines donations entre vifs qui sont traitées comme des successions à cause de mort quand la mort du donateur se produit dans un certain délai.

Le législateur allemand n’a pas adopté ces principes : l'impôt allemand n’est jamais perçu à l'occasion des mutations à titre gratuit, ainsi qu'il résulte du paragraphe 7 de la loi du 14 février 1911 qui porte que « l'impôt sur la plusvalue n’est pas perçu :

« 1° En cas de mutations à cause de mort... et en cas d'acquisition par donation entre vifs... à condition toutelois que la donation n’ait pas pour unique objet d'éviter l’impôt sur les plus-values ;

« 2° Lorsqu'il s’agit d'établir, de modifier, de continuer et de mettre fin au régime de la communauté des biens entre époux ». ., et de même l'impôt n’est pas perçu dans le cas d'acquisitions qui n’ont qu'à titre provisoire le caractère de transferts à titre onéreux ;

«3° Lorsqu'il s’agit d'acquisitions par des descendants du chef de leurs père et mère, grands-parents ou arrièregrands-parents ;

« 4° Lorsqu'il s’agit d’apports faits à une société... exclusivement composée du vendeur et de ses descendants ou de ces derniers seulement (l'obligation de payer l'impôt prenant naissance en cas d'admission ultérieure d'un associé qui n’est pas lui-même un descendant du vendeur. »

Il y a donc une différence essentielle entre la solution du législateur anglais et celle du législateur allemand, puis-

que le premier a expressément voulu que l'impôt soit perçu B. — 10

146 LIVRE Il. — CHAPITRE 1Ÿ

à l'occasion des mutations à cause de mort, tandis que le second a voulu qu'il ne soit pas perçu à cette occasion.

En faveur de la solution allemande, on peut tenir le raisonnement suivant: à la mort du propriétaire, l'actif net successoral constitue pour les héritiers un bénéfice net qui doit toujours être imposé de la même façon quelle que soit en fait la nature de ses éléments constitutifs; si done on ajoute aux droits de succession, auxquels ce bénéfice est assujetti, un impôt sur la portion du patrimoine qui correspond à une plus-value de la rente foncière, il en résultera que les successions immobilières seront imposées différemment de celles qui ne comprennent que des meubles, et que les successions immobilières elles-mêmes ne supporteront pas toujours la mème proportion d'impôt.

Tout impressionnant qu'il soit à première vue, ce raisonnement est très superficiel, et nous croyons qu'exempter la rente foncière de l’impôtà l’occasion des transferts à titre gratuit, c'est adopter un faux principe qui ne tend à rien moins que saper la base sur laquelle repose l'impôt sur la rente foncière. Remarquons tout d'abord que si le principe de cet impôt est que les bénéfices que recueillent les individus par suite des mouvements de la rente foncière doivent contribuer spécialement aux charges publiques, cet impôt supplémentaire doit en toute justice ètre, dans toute la mesure du possible, égal pour tous ; or il serait injuste que les propriétaires qui peuvent garder indéfiniment leurs biens-fonds en se les transmettant de père en fils ne paient jamais l’impôt sur les bénéfices que leur procure la rente foncière, et que cet impôt ne soit payé que par les propriétaires qui vendent leurs terres, de leur plein gré ou non. L'égalité de l'impôt est théoriquement parfaite dans le cas d’un impôt annuel sur les plus-values de la rente foncière, mais l'impôt

qui est perçu en une seule fois sur chacune de ces plusvalues, — comme c'est le cas de l’/ncrement Value Duty, — n’est plus si parfaitement égal pour tous parce qu’on se trouve dans l'impossibilité de fait de le percevoir à époques régulières : si donc on est en fait obligé d'attendre pour le percevoir que certaines occasions se présentent, du moins faut-il que ces occasions soient telles qu'aucun individu ou qu'aucune succession d'individus ne puisse échapper à l’impôt pendant un temps trop considérable, et la meilleure occasion qu’on puisse trouver qui soit à peu près périodique parce que nul ne s’y peut soustraire, c'est la mort du propriétaire.

Mais, croit-on pouvoir répondre, si l’on fait de la mort du propriétaire une occasion de la perception de l'impôt, ce n’est pas le bénéficiaire de la plus-value qui supporte la charge de l'impôt, ce sont ses héritiers, et n'est-ce pas traiter avec injustice ceux qui se trouvent succéder à un capital foncier dont une partie correspond à une plus-value de la rente foncière que les obliger spécialement à payer double impôt : droits successoraux et impôt sur la rente du sol ? Nous ne le croyons pas, car les héritiers sont les continuateurs de la personne du défunt, ils succèdent comme tels à ses obligations, dont fait partie l'impôt sur la rente que le législateur aurait pu obliger le de cujus à payer de son vivant. L’impôt sur la rente foncière doit être considéré comme une dette qui grève le patrimoine successoral au profit de la Société, et c’est tellement vrai que si cet impôt était établi sous la forme d'un impôt annuel grevant les plus-values de la rente foncière, les héritiers continueraient évidemment à le payer comme le faisait leur auteur, sans préjudice de l’acquittement des droits de succession.

Pour mieux montrer qu’on peut en toute justice faire

payer aux héritiers l'impôt sur la rente foncière ef les droits de succession, nous pouvons d’ailleurs prendre un exemple : supposons qu'un propriétaire ait acheté un terrain 100.000 francs ; au bout de quelques années ce terrain vaut 200.000 francs ; si le propriétaire se décide alors à vendre pour « réaliser » son bénéfice, il doit payer environ 20.000 francs d’Increment Value Duty et ne recueille que 180.000 francs net ; quand il mourra ses héritiers seront appelés à payer des droits de succession sur 180.000 francs. Mais supposons qu’au lieu de vendre, le propriétaire préfère conserver plus longtemps son bien-fonds et qu'il meure avant de l'avoir vendu : les héritiers ne pourront se plaindre s'ils ont à payer, en plus des droits successoraux, 20.000 francs d'impôt sur la rente foncière, car le patrimoine successoral se trouve simplement dans la situation où ilse serait trouvé si le de cujus avait vendu le fonds de son vivant.

Ce qui serait injuste, ce serait de calculer le montant des droits de succession sans tenir compte des sommes payées à titre d'impôt sur la rente foncière ou, en reprenant l’exemple ci-dessus, de faire payer aux héritiers les droits de succession sur 200.000 francs. Il faut que les héritiers paient d’abord les 20.000 francs d’Increment Value Duty, etqu'ils ne paient ensuite les droits successoraux que sur les 180.000 francs restants, C’est ce qu’a pris soin d'indiquer très clairement le législateur anglais dans la clause 62 du Finance Act (Partie IIL, Droits de succession), dont il résulte que pour le calcul du montant des droits successoraux il faut déduire de la valeur du bien-fonds le montant des sommes à payer à litre d'Increment Value Duty, « comme si c'élail une dette ».

C'est donc avec raison que le législateur anglais a voulu que l'Increment Value Duty soit perçu à l’occasion des transferts à cause de mort. Nous avons vu qu'il a également voulu que cet impôt soit perçu sur la part de rente foncière contenue dans certaines donations, à l’occasion de la mort du donateur ; a-t-il été aussi bien inspiré pour les donations entre vifs que pour les mutations à cause de mort ? Nous le croyons également.

Il a voulu qu'en principe les donations entre vifs ne constituent pas l'occasion de la perception de l’Increment Value Duty, etil a eu en cela raison, croyons-nous. En effet, si les donations étaient assujetties à cet impôt, qui, du donateur ou du donataire, devrait le payer ? Ce ne devrait jamais être le donateur, puisqu'au lieu de réaliser le bénéfice de la plus-value de la rente foncière comme dans le cas d’une cession à titre onéreux, il abandonne gratuitement ce bénéfice. Est-ce donc le donataire qui devrait le payer? Mais alors c’est obliger dans un très grand nombre de cas le donateur à le payer pour lui en donnant plus qu’il n’en avait l'intention, et comme il n'est pas forcé de transmettre sa propriété comme l'est le propriétaire qui meurt, ce serait très souvent déterminer les donateurs éventuels à ne pas faire les donations qu'ils voudraient faire. En fait, sinon en théorie, il est donc indiqué que l'impôt sur la rente foncière ne soit pas perçu à l’occasion des donations entre vifs, et cette solution est d'autant plus recommandable que le bien-fonds qui fait l'objet d’une donation n'est pas vraisemblablement destiné à échapper pour longtemps à l’impôt sur la rente foncière par une série de transferts à titre gratuit entre vifs ; il n'y a donc pas à craindre que la rente foncière échappe pendant trop longtemps ni fréquemment à l'impôt, comme ce serait souvent le cas s'il n'était pas perçu à l’occasion de la mort du propriétaire.

Mais si le législateur anglais a voulu qu’en principe l’?ncrement Value Duty ne soit pas perçu à l’occasion des donations entre vifs, il a voulu aussi éviter, dans la plus grande mesure possible, que les propriétaires ne pussent en profiter pour soustraire leurs biens-fonds à cet impôt,

Si lesdonationsentre vifsne constituaient jamais l’occasion de la perception de l’Increment Value Duty, il serait en effet trop facile au propriétaire qui sent que ses jours sont comptés de faire échapper son immeuble à l'impôt au moyen d’une donation in extremis. C'est pourquoi le législateur a présumé frauduleuses les donations faites peu de temps avant la mort du donateur, — soit un an, soit trois ans, comme nous l’avons vu plus baut. Par cette mesure radicale il est certain que la fraude doit-être rendue très difficile et très rare, mais ce résultat n’est acquis qu'en traitant les donataires d’une façon assez inégale en fait; quand un propriétaire fait une donation, il y a incertitude soit pendant un an, soit pendant trois ans, sur la question de savoir si l'objet de la donation sera ou non assujetti à l'impôt. Si le donateur meurt dans le délai légal, l'impôt est perçu, à moins que le donataire n'arrive à fournir la preuve très difficile que la donation a été faite de bonne foi, — mais s'il meurt passé ce délai, le donataire ne peut plus être appelé à payer ni les droits de succession, ni l’?ncrement Value Duty. De deux donataires qui ont reçu la même valeur, soit de deux donateurs différents, soit du même donateur, à des époques qui peuvent ne différer que d’un jour, l'un peut avoir à payer un lourd impôt dont l'autre est exempt.

S'il a le mérite de la simplicité, le système du législateur anglais sur les donations entre vifs a du moins l’inconvénient de répartir la charge de l'impôt assez inégalement au regard des individus qui sont appelés à le payer, et nous

pouvons remarquer en terminant que la loi allemande pose au paragraphe 7 ce principe que « l'impôt sur la plus-value n'est pas perçu... en cas d'acquisition par donation entre vifs. à condition que la donation n'ait pas pour unique objet d'éviter l’impôt sur les plus-values »... sans fixer aucun délai pendant lequel le donataire peut être contraint de prouver la bonne foi du donateur.

$ 3. — De la perception périodique de l'Increment Value Duty.

Les immeubles qui sont possédés par des personnes morales (corporations) ou des frustees échapperaient très souvent à l’/ncrement Value Duty si cet impôt n’était perçu qu’à l’occasion des mutations à titre onéreux et des mutations à cause de mort, car les personnes morales vendent rarement leurs immeubles, les donnent encore moins souvent, et ne meurent jamais en transmettant leurs biens à un héritier. C'est pourquoi le législateur anglais, voulant qu’elles paient l'Increment Value Duty comme les propriétaires individuels, a décidé, clause 1, alinéa (c), qu'elles y seront assujetties périodiquement et, clause 6, section 1,. que pour elles l'impôt deviendra dû pour la première fois le 5 avril 1914 et ensuite régulièrement tous les 15 ans, c’est-à-dire en 1929, 1944, 1959, etc... La clause 6, section 1, prévoit en outre qu’elles paieront l'impôt en une seule lois, à moins qu'elles n’expriment le désir de s’en acquitter en 15 annuités égales.

SECTION I. — Exposé général du système anglais.

$ 1. — Principes généraux d'évaluation.

Sachant que l’Zncrement Value Duty ne doit porter que sur certaines augmentations de cette portion de la valeur des terrains qui correspond à la rente foncière, il s’agit donc de déterminer cette valeur dans chaque immeuble, mais comme elle n’est jamais apparente, le problème consiste à l'isoler des autres éléments qui se confondent avec elle.

La recherche de la valeur globale d'une propriété urbaine non bâtie ne présente aucune difficulté : on peut, au moyen de ventes récentes de terrains voisins, par exemple, ou encore à l’aide des prix demandés par les propriétaires, évaluer avec une exactitude qui laisse bien peu de place à l'erreur, quel est le prix auquel le terrain considéré pourrait trouver acquéreur, — il n’est pas besoin d'insister sur la possibilité de ces évaluations qui sont de pratique courante dans beaucoup de pays. Mais l'intégralité du prix d'un terrain vague ne représente pas forcément la valeur de la rente foncière qui n’en est peut-être qu'une partie, parce que le propriétaire (ou ses prédécesseurs) a pu dépenser de l'argent pour rendre le terrain propre à recevoir des cons tructions, il a pu déblayer, remblayer, faire sauter des rochers, détourner ou capter une source,affermir le sol natu-

rellement mouvant, assainir une surface pestilentielle,construire une voie d'accès à défaut de laquelle la propriété serait inaccessible, ete. Quand le représentant de l'autorité fiscale aura déterminé la valeur d'échange du terrain dans son état actuel, il lui faudra donc, pour en isoler la valeur de la rente foncière, rechercher la valeur de ces améliorations, pour la déduire de la valeur d'échange apparente, mais cela fait il n'aura pas encore fini : il n’aura jusqu'alors évalué que les éléments purement matériels de la valeur du fonds, c’est-à-dire le prix du terrain et le prix des améliorations visibles, il lui faudra ensuite tenir compte d’autres facteurs qui peuvent modifier la valeur qu’il a trouvée et qui sont les servitudes qui peuvent exister sur le fonds ou à son bénéfice.

Si le terrain considéré est un fonds dominant, sa valeur d'échange réelle estsupérieure à la valeur propre du sol augmentée de celle des améliorations matérielles, mais cela n intéresse que le propriétaire et l’acquéreur éventuel, non pas le représentant de l'autorité fiscale, pour qui ce n’est pas la peine de rechercher la valeur de la servitude, qu il lui faudrait ensuite soustraire de la valeur totale,au mème titre qu'une amélioration matérielle du fonds, pour trouver la valeur capitalisée de la rente du sol.

Si, par contre, le terrain considéré est un fonds servant, sa valeur d'échange effective est moindre que la valeur des améliorations ajoutée à la valeur propre du sol supposé libre de servitudes ; mais siles servitudes diminuent la valeur des fonds servants, la question se pose immédiatement de savoir si cette diminution peut se faire sentir aussi bien sur la valeur des améliorations que sur la valeur propre du sol. Tout en continuant à ne raisonner que sur les propriétés non bâties, on peut imaginer une servitude qui di-

minuerait la valeur d'échange de telle ou telle amélioration, d'un fossé ou d’une route, par exemple, en supposant que le fonds dominant a le droit de laisser couler dans le fossé du fonds servant des eaux sales qui nécessiteront des curages aux frais du propriétaire du fonds servant, ou bien que le propriétaire du fonds dominant a le droit de faire passer sur le chemin privé du fonds servant des voitures lourdes dont le passage nécessitera des réfections qui devront être effectuées aux frais du propriétaire du fonds servant.

Soit un terrain entouré d'un fossé ayant coûté 10.000 fr., et soit 100.000 francs Le prix du terrain, abstraction faite de toute servitude et de toute autre amélioration : le fossé est nécessaire, et s’il n'existait pas il faudrait que l'acquéreur le construise à ses frais et qu'il dépense à cet effet au moins 10.000 francs ; dans le prix global de 100.000 francs payé par l'acquéreur, 90.000 francs seulement représenteraient donc la valeur propre du sol et 10.000 francs le prix du fossé, Mais sapposons que le propriétaire d’un fonds voisin a Le droit de vidanger dans le fossé des eaux impures qui obligent le propriétaire du fonds servant à 1.000 francs par an de frais de curage : la valeur du fonds n’est plus 100.000 fr., sur la base de 5 0/0 les 1.000 francs de frais entraînés par la servitude représentent un capital de 20.000 francs, — et l'acquéreur ne paiera le terrain que 80.000 francs, cela n'estil pas une diminution de 10.000 francs sur la valeur du fossé et 10.000 sur la valeur propre du sol,-et ne faudrait-il pas qu’en général la diminution de valeur résultant d'une servitude soit imputée d'une façon convenable sur la valeur propre du fonds et sur la valeur de ses améliorations ?

Il n'en est rien, car, pour conserver l'exemple ci-dessus, | ni l'utilité du fossé, ni par conséquent sa valeur, ne sont changées au regard du propriétaire du fonds servant par

suite de la servitude : si le fossé n’avait pas existé l’acquéreur eût été obligé de le creuser à ses frais et n’eût payé le terrain que 90.000 francs au lieu de 100.000, mais sion lui avait imposé d'y laisser couler, quand il serait creusé, les eaux du fonds voisin, iln'aurait pas payé le terrain 90.000 fr., mais seulement 70.000, soit toujours une réduction de 20.000 francs qui se fait sentir entièrement sur la valeur propre du fonds.

En résumé, les servitudes ne diminuent jamais que la valeur de la rente foncière, et nous pouvons dire que pour les terrains à bâtir le processus de la détermination de la valeur imposable pourrait consister à rechercher la valeur d’échange du terrain supposé libre de servitudes, puis à en déduire la valeur des améliorations, à retrancher enfin de ce reste la valeur négative des servitudes qui grèvent le fonds ; ou mieux encore il pourrait consister à rechercher la valeur du terrain, abstraction faite des servitudes, puis sa valeur effective de fonds servant, à retrancher enfin de celle-ci la valeur des améliorations.

Pour une propriété bâtie on pourrait évidemment suivre le même processus, en faisant abstraction des bâtiments, en supposant que le terrain est dénué de toutes les constructions qui y ont été édifiées et a été simplement préparé à en recevoir, mais c’est impossible pour les propriétés agricoles, car leur valeur est proportionnelle à leur rendement. Or, dans nos vieux pays tout au moins, les qualités naturelles du sol sont si variables, tellement de capitaux ont été incorporés au sol, dont les uns sont amortis et les autres en cours d'amortissement, et dont la somme varie tellement d’une propriété à l’autre, qu'il est impossible d'apprécier directement quelle est la portion du rendement qui constitue la rente foncière. Pour trouver la

valeur capitalisée de la rente foncière dans les propriétés agricoles, il faut donc commencer par déterminer au moyen du rendement la valeur totale du fonds, puis en déduire la valeur des capitaux qui lui ont été incorporés sous forme d'améliorations de toutes sortes et le reste, s’il y en à un, c’est la valeur de la rente foncière.

Or le législateur est obligé, pour assurer l'uniformité des évaluations et surtout leur équité, de fixer des règles précises qui s'imposent à l’autorité chargée de faire l’évaluation des propriétés, il est donc logiquement amené à établir un système qui soit applicable à toutes les propriétés foncières sans distinction, c'est-à-dire qui soit basé sur la valeur totale comme c’est nécessaire pour les propriétés agricoles. Pour une propriété bâtie la valeur totale sera non pas seulement celle du terrain supposé prêt à recevoir des constructions, mais bien celle du terrain e{ celle des constructions, et il serait avantageux, afin de pouvoir baser les calculs sur la valeur locative qui permet de déterminer rapidement et très exactement la valeur d'échange des immeubles, que cette valeur totale comprenne la valeur des servitudes des fonds dominants, quitte à l’évaluer ensuite à part pour la soustraire de l'ensémble : pour en déduire la valeur imposable, l'autorité chargée des évaluations n'aura qu’à eu soustraire le prix des améliorations puis la somme dont les servitudes qui grèvent le fonds la réduisent.

Ge système n’a pas seulement pour avantage d'être applicable aussi bien aux propriétés agricoles qu'aux pro: priétés urbaines, il aurait aussi celui de permettre d'utiliser comme base de calculs la valeur locative des immeubles dans les pays où son évaluation a déjà lieu dans un but fiscal, et finalement celui de fournir au législateur, sur la valeur de la propriété foncière, des renseignements des plus complets qui peuvent être utiles ou le devenir.

Le législateur anglais a adopté un système qui ne diflère pas essentiellement des principes ci-dessus et que nous croyons utile de retracer à gros traits avant d'en commencer l’examen plus minutieux.

$S 2. — Le système anglais.

Les règles générales qu'a établies le législateur anglais pour l'évaluation de la portion imposable de la valeur des propriétés immobilières sont contenues dans la clause 25 du « Finance Act 1909-10 ». Cette clause est divisée en quatre sections,qui comprennent chacune la définition d’une valeur que l'autorité fiscale doit nécessairement déterminer pour chaque propriété : ces quatre valeurs que le Commissioner à à évaluer séparément avant de pouvoir trouver le montant de l'impôt soat la « Gross Value », la « Full Site Value », la « Total Value » et | « Assessable Site Value ».

a) « Gross Value » (clause 25, section 1 ), — c’est la valeur qu'aurait l'immeuble si la pleine propriété en était vendue libre de toute charge permanente ou temporaire (autre que les impôts), servitude ou restriction. C’est donc une valeur purement hypothétique qui ne se trouve correspondre à la valeur d'échange que bien rarement,surtout en Angleterre où le régime de la propriété immobilière est si compliqué et où ce qui correspond au titulaire du droit de pleine propriété a souvent à payer une redevance annuelle,devenue le plus souvent insignifiante au regard de la valeur de l'immeuble, — à un « landlord » qui n’a conservé que ce seul droit sur le fonds.

-b) Full Site Value (pleine valeur d'emplacement), — elle est égale à la gross value diminuée de la valeur des constructions, des machines et des fruits du sol qui sont encore attachés au fonds, bref, de la valeur des améliora-

tions. Mais puisque cette valeur est déduite de la gross value qui est différente de la valeur d'échange, il en résulte que la /ull site value est elle-même différente de la valeur propre du fonds : il reste à tenir compte des charges et servitudes qui peuvent grever la propriété et en réduire la valeur, et c’est l’objet de la section suivante.

c) Total Value, — elle est égale à la gross value déduction faite de la somme dont la gross value est effectivement réduite par les servitudes et charges conventionnelles ou légales (excepté les impôts, puisqu'ils entrent déjà en ligne de compte dans le calcul de la gross value) qui grèvent perpétuellement l’immeuble. La zofal value ressemble donc beaucoup à la valeur d'échange, mais elle peut ne pas lui être égale, car le texte de la loi fait une distinction entre les servitudes conventionnelles selon qu'elles résultent d’un contrat dont la date est antérieure ou non au 30 avril 1909 : si le contrat est antérieur à cette date, le Commissioner chargé d'évaluer la propriété doit uniquement rechercher de combien la valeur de l'immeuble s’en trouve diminuée, puis fixer la full site value en conséquence ; mais si le contrat a été fait le 30 avril 1909 ou depuis, le Commissioner doit commencer par rechercher si la servitude était, à l’époque du contrat, avantageuse soit au public en général, soit aux alentours de l’immeuble,ou si elle ne l'était pas, — et il n’en tiendra compte que dans le premier cas. Il en résulte donc que la full site value n’est nécessairement égale à lavaleur d'échange que quand l’immeuble n’est pas grevé de servitudes conventionnelles en vertu d’un contrat postérieur au 29 avril 1909.

d) « Assessable Site Value», — c'est la valeur imposable, elle est égale à la total value moins:

1° La valeur des améliorations telle qu’elle est déduite

de la gross value eu vue d'obtenir la full site value : pour rendre cela plus clair, soit une propriété dont la gross value est estimée à 120.000 francs, la full site value à 60.000 fr. et la fotal value à 100.000 franes,— la valeur imposable (assessable site value)sera trouvée en soustrayant de 100.000fr. la différence qu'il y a entre 120.000 et 60.000, c’est-à-dire 60.000, ce qui donne 40.000 francs, dont il faudra encore déduire pour trouver la valeur nette imposable :

2° Toute portion de la fotal value qui résulte directement soit de travaux effectués par le propriétaire ou pour son compte dans le but d'augmenter la valeur du sol comme terrain à bâtir, y compris tous frais de réclame ; soit de la transformation d’un terrain en rue, chemin, place, jardin ou autre espace ouvert au public; soit du rachat d’une charge ou d’une servitude qui grevait la propriété, enfin:

3° Ce qu'il faudrait dépenser dans le but de réaliser la valeur d'emplacement de la propriété, pour déb arrasser le terrain des améliorations qui lui ont été apportées.

SECTION II. — Examen critique du système anglais.

$ 1. — Gross Value.

Selon la section À de la clause 25 du Finance Act, la gross value d’un immeuble c’est le prix qu'il vaudrait si, à l’époque où l'impôt devient dû, il était vendu de gré à gré dans l’état où il se trouve alors, libre de toute restriction, servitude ou charge autre que les impôts.

Leprix que vaudrait l'immeuble. — I] faut remarquer que le-texte ne parlant pas du prix nef, il ne peut être question de déduire du prix global ni les frais légaux de vente, ni les honoraires des intermédiaires, bien que cette déduction soit demandée par la logique : puisque l’Zncrement Value

Duty n’est justifié qu'autant qu'il ne porte que sur le bénéfice que réalise le propriétaire sur la valeur propre du sol de son immeuble, il faut en toute justice déduire du prix de vente les frais de transmission et d'intermédiaires quand l'occasion de la perception de l'impôt est une transmission à titre onéreux, car les frais ne sont jamais une quantité négligeable et sont mème souvent fort élevés, et c’est d'ail leurs ce qu'a fait le législateur allemand, dans la loi du 14 février 1911.

La loi allemande prévoit en effet que : paragraphe 14, « lautorité fiscale ajoutera 4 0/0 au prix d'acquisition à ütre de frais d'acquisition ou, si preuve en est fournie, telle autre somme plus élevée qu’a déboursée le propriétaire en se rendant acquéreur, y compris la rétribution usuelle des intermédiaires » ; en outre, paragraphe 22, «il y a lieu de déduire du prix de vente les frais de vente et de transcription qui sont prouvés être à la charge du vendeur, y compris la rémunération des intermédiaires selon les usages locaux ».

Pendant la discussion de la loi de finances anglaise, un amendement a été proposé en ce sens à la Chambre des Communes, mais le gouvernement l’a repoussé « dans l'intérêt des contribuables », prétextant que le propriétaire qui est appelé à payer l'impôt a intérêt à ce que la valeur originelle de son bien-fonds soit la plus haute possible. Il est en effet certain que, soit un immeuble qui est évalué 100.000 francs en 1909, mais qui, s'il était réellement vendu, ne rapporterait, déduction faite des frais de vente, que 95.000 francs net à son propriétaire, ce dernier a intérêt à ce que le point de départ du calcul de l'impôt quand il vendra son immeuble soit 100.000 francs au lieu de 95.000, mais si nous supposons qu'il vende 150.000 francs cet

immeuble quelques années plus tard et qu'il ait encore à payer 5 0/0 de commission et frais divers, il ne recevrâit que 143.000 francs net, et il aurait intérêt à ce qu’on en tienne compte, car si la différence entre 400.000 et 150.000 francs est 50.000 francs, celle qu'il y a entre 95.000 et 143.000 n'est que 48.000 francs. D'autre part, l'acquéreur au prix de 150.000 francs a peut être payé 10 0/0 de frais d'acquisition, ce qui fait ressortir son prix d'achat à 165.000 francs, et s’il vend ultérieurement l'immeuble 200.000 francs et payant 5 0/0 de frais de vente il ne recevra que 190.000 francs net, et son bénéfice n’est pas de 20.000 francs, mais de la moitié seulement.

Bien entendu le législateur anglais n’a pas méconnu ce raisonnement, mais le représentant du gouvernement s'est retranché, à la Chambre des Communes, derrière le peu d'importance des frais de transmission pour en refuser la déduction. Qu'en fait la déduction des frais, soit ou non une «quantité négligeable », nous n'avons pas à le rechercher : il nous suffit de remarquer que le législateur allemand a cru devoir la faire, et que d’ailleurs on devait la faire du moment qu’on le pouvait sans difficulté (1).

De la solution de la loi anglaise il résulte que l’Âncrement Value Duty doit nécessairement frapper les contribuables d’une façon assez inégale : à l’occasion des transferts à titre onéreux il ne peut jamais être perçu au taux de 20 0/0 sinon de la plus-value de la rente foncière, du moins du bénéfice du contribuable, puisque toute vente s'accompagne de frais, Soient deux immeubles À et B que pour simplifier nous supposerons appartenir au même propriétaire qui à acheté

(1) Il ressort de notre enquête personnelle que le montant global de ces frais s’élève généralement à 5 0/0, et exceptionnellement à 10 0/0 du prix de vente.

162 LIVRE ï1. — CHAPITRE Ÿ

l'immeuble À 100.000 francs et l'immeuble B400.000 francs, il les revend chacun avec un bénéfice brut imposable de 100.000 francs, mais les frais d'achat et de revente se montent à 10.000 francs pour le premier immeuble et à 50.000 pour le second, d'où il résulte que le bénéfice net du propriétaire est 90.000 sur l'immeuble A et 50.000 sur lautre : l'impôt étant de 20.000 francs dans les deux cas, son taux ressort à 22, 22 0/0 sur le bénéfice d'une opération et 40 0/0 sur Le bénéfice de l’autre.

Le prix que vaudrait l'immeuble à l'époque où l'impôt devient dù. On répèle souvent que le Commissioner chargé de trouver la gross value d'un immeuble devrait tenir compte de l’état plus ou moins favorable du marché des terres au moment de l'évaluation. En d'autres termes le Commissioner devrait être obligé par la loi de rechercher si la valeur moyenne des terres au moment de l'évaluation n'est pas affectée dans un sens ou dans l’autre par des causes éphémères telles que la spéculation, les crises économiques, etc... et d'apprécier leur influence pour remplacer la valeur momentanée du terrain par celle qu'il aurait dans un marché normal. En Nouvelle-Zélande, par exemple, les agents de l'autorité fiscale sont chargés de substituer, à telle valeur momentanée que peuvent avoir les terres, ce qu'ils considèrent comme leur valeur moyenne réelle. C’est donc à tort, dit-on, que le législateur anglais a voulu, par la rédaction de sa définition de la gross value, que la seule valeur qui soit prise en considération soit celle qu'ont les immeubles au moment précis de la perception de l'ncrement Value Duty.

Nous croyons que ce raisonnement est entièrement dénué de fondement, Il est en effet basé sur cette supposition qu'il est possible de prévoir si la hausse ou la baisse de la valeur

des terres à un moment donné est un mouvement durable ou passager, or cette prévision est impossible, — ou du moins il est impossible de l'établir sur des données cerlaines. Pour juger de la durée probable des mouvements de hausse ou de baisse de la valeur des terres, les « valuers ». Néo-Zélandais établissent d'année en année des moyennes qui leur permettent de voir si la valeur des terres a une tendance à la hausse ou une tendance à la baisse : ces statistiques sont assurément très intéressantes, mais nous doutons de ieur utilité réelle, nous doutons qu’elles permettent de prévoir avec certitude la direction future du mouvement de la valeur des terres : si la valeur moyenne des terres n'a pas varié pendant 20 ans puis vient brusquement à baisser, il est hautement spéculatif de présumer qu'elle reviendra bientôt à son ancien-cours, et il en est de même si elle vient à remonter après avoir constamment baissé, ou à baisser après avoir régulièrement monté. Nous ne savons pas si les « valuers » Néo-Zélandais arrivent à déterminer d'avance dans leurs bureaux la durée des périodes d'activité ou de dépression du marché des terres, mais nous en doutons, car la meilleure preuve que l'on ne peut pas conuaître à l'avance la durée de ces mouvements de la valeur des terres, c’est qu'ils peuvent n'être que passagers. Quand la valeur des terres a tendance à baisser, si l’on pouvait savoir de source certaine que la dépréciation qu'elle subit n’est que momentanée, les propriétaires ne voudraient vendre qu’à l'ancien prix et la baisse ne se produirait pas ; et si c'est au contraire une tendance à la hausse qui se manifeste, le refus des acheteurs de payer plus cher que le prix normal empèêcherait la hausse de se produire.

Le législateur anglais a donc, en principe, eu raison de se refuser à établir un système légal de spéculation foncière,

et même d'interdire expressément aux Commissioners d’introduire dans leurs évaluations leurs appréciations personnelles sur la « valeur de fait » et la « valeur réelle » des biens-fonds, mais si cette décision est excellente, croyonsnous, au point de vue des principes, peut-il en résulter en fait une injustice à l’égard des contribuables ? Nous ne le croyons pas non plus.

Quand l’occasion de la perception de l’Încrement Value Duty est le transfert à titre onéreux de l'immeuble, il est évident qu'il ne peut être question d'injustice, puisque cet impôt devant porter sur le bénéfice que réalise le propriétaire sur la valeur du terrain qu'il vend, il ne saurait être question de prendre en considération une autre valeur que le prix de vente de l'immeuble, ni de rechercher si ce prix, que nous supposons correspondre à la valeur.moyenne des terres environnantes, est ou non affecté par tel ou tel état passager du marché des terres : la question de la possibilité d’une injustice ne se pose qu’à propos des occasions où l'impôt est perçu sans que le contribuable réalise la valeur de son immeuble, c'est-à-dire quand l’Increment Value Duty est perçu soit à l’occasion des mutations à cause de mort, soit périodiquement comme c’est Le cas quand le contribuable est une personne morale.

Remarquons tout d'abord que, dans ces deux cas, si la valeur de l'immeuble est, en fait, au moment de la perception de l'impôt, momentanément au-dessus du prix normal, à l’occasion suivante le contribuable paiera en moins ce qu'il paie actuellement en trop si le prix de l'immeuble vient ultérieurement à rattraper ce niveau qui était prématuré à l’époque de la première évaluation.

Mais dans le cas où, à l’occasion de la mort du propriétaire, l'Increment Value Duty est levésur une valeur que

l’immeuble ne conserve pas et ne retrouve pas par la suite, l'héritier ne peut-il pas se plaindre d'avoir été surtaxé ? Ne peutil pas dire à l'autorité fiscale : « cet immeuble que mon père a acquis pour 100.000 francs, que vous avez estimé 150.000 francs à sa mort, et sur lequel j'ai payé 10.000 francs d'impôt sur la plus-value, cet immeuble est retombé à son ancienne valeur dont il ne s'était écarté que par suite de causes de durée éphémère, et ni mon père ni moi n'avons profité de la plus-value sur laquelle nous avons dû acquitter l'impôt, — vous devez donc me rembourser de ce que vous avez perçu en trop. »

Nous devons reconnaitre le bien-fondé de ce raisonnement et de tel raisonnement analogue que pourrait tenir une personne morale quise trouverait dans une situation semblable, et nous nous empressons de remarquer que nous touchons ici du doigt l’un des défauts inhérents à l'impôt qui est levé en une seule fois sur chaque plus-value de [a rente foncière. L'impôt annuel sur ces plus-values ne présenterait pas cet inconvénient, car il varierait nécessairement avec la valeur de la rente foncière qu'il doit toujours serrer de près, et tous les deux monteraient et baisseraient simultanément. Mais puisque le législateur anglais a préféré que l’Increment Value Duty ne soit levé qu'une seule fois sur la même valeur, il faut reconnaître qu'en théorie pure il aurait dû prévoir le remboursement des sommes en trop perçues à l’occasion des transferts à cause de mort et aux époques fixes établies pour les immeubles possédés par des personnes morales. Or ce remboursement ne devrait être effectué que dans la mesure où le contribuable ou celui dont il tient ses droits n'a pas profité de la plus-value imposée, c’est-à-dire qu’il faudrait tenir compte du temps pendant lequel le propriétaire a effectivement bénéficié de la

plus-value, le remboursement étant d'autant moindre que la plus-value a subsisté plus longtemps. Or l'application de ce principe ne pourrait se faire qu’au prix d'un important surcroît de complications apporté à un impôt qui n'est déjà que trop compliqué, en admettant même qu'elle ne se heurte pas à d'insurmontables difficultés. Devant l'impossibilité d'évaluer les immeubles à une autre valeur que celle qu’ils ont au moment de l'évaluation, le législateur anglais a donc dù se résigner à ce que l’Increment Value Duty puisse, dans certains cas heureusement rares en fait et d'une importance plus théorique que pratique, être perçu sur des plus-values partiellement ou même totalement factices, sur les plus-values apparentes momentanées de trop courte durée pour correspondre à un bénéfice sur lequel l'impôt serait pleinement justifié.

Libre de toute restriction, servitude ou charge autre que les impôts. — I] en résulte que pour calculer la gross value d'un immeuble le Commissioner doit faire abstraction de tout ce qui en réduit la valeur, excepté les impôts. Soit un terrain bâti valant 40.000 francs avec l'impôt foncier qui en vaudrait 50.000 si cet impôt qui le grève était supprimé, et supposons qu'il prenne une plus-value de 50 0/0 : si l'impôt est proportionnel, le terrain vaut alors 60.000 francs avec l'impôt, mais en vaudrait 15.000 sans l'impôt, de sorte que le bénéfice net du propriétaire est de 20.000 francs et non pas 25.000. Tenir compte de la somme dont les impôts réduisent la valeur de la propriété est donc l’une des condilions dont l'observation est nécessaire pour que le propriétaire ne paie l'impôt que sur son bénéficie net, et c’est à juste titre que le législateur anglais a voulu que pour le calcul de la valeur du fonds il ne soit pas fait abstraction des impôts auxquels il est assujetti,

Il a voulu par contre qu'il soit fait abstraction des charges et servitudes qui grèvent les immeubles, et il en résulte directement que la gross value d'un fonds servant sera la valeur qu'il aurait s’il était libre de servitudes, mais la question est moins claire en ce qui concerne les fonds dominants.

Nous avons vu au début de ce chapitre qu’une servitude peut constituer un élément de la valeur des fonds dominants qui, si l’on veut que l'impôt porte exclusivement sur la valeur propre du sol, doit être évalué à part pour être soustrait de la valeur globale de l'immeuble au même titre qu'une amélioration matérielle du fonds, au' même titre qu'une maison, qu'un travail de nivellement, qu'uné route ou qu'un égout. Or, quoique la loi ne dise pas explicitement que la gross value des fonds dominants ne comprendra pas ia portion de la valeur d'échange qui provient de la servitude, il est certain que cette solution est implicitement contenue dans le texte de la section 1 de la clause 25, car la pensée du législateur c'est que la gross value soit la valeur de la pleine propriété, abstraction faite de tous droits accessoires. D'ailleurs le texte portant que la gross value est la valeur de l’immeuble supposé libre de toute restriction, servitude ou charge, ne spécifie pas qu'il s'agit uniquement des charges qui grèvent les propriétés, à l'exclusion de celles dont elles bénéficient, et la logique impose que si l’on fait abstraction des unes, on fasse également abstraction des autres, et par conséquent la gross value c'est une valeur supérieure à la valeur d'échange des fonds servants et inférieure à celle des fonds dominants.

Or la valeur imposable étant déduite, bien que médiatement, de la gross value, il en résulte cette conséquence importante que l'Increment Value Duty ne pourra jamais

être perçu sur cette portion de la valeur des fonds dominants qui correspond à la servitude dont ils bénéficient, puisque la gross value ne doit pas la comprendre, mais pourra-t-il donc porter sur cette portion de la gross value qui excède la valeur d'échange effective des fonds servants ? Il ne le faut pas, en principe du moins, et c’est pourquoi le législateur anglais a pris des mesures qui ont pour but que l/ncrement Value Duty ne soit pas perçu sur cette portion purement spéculative de la valeur des fonds servants, mais parmi ces servitudes qui réduisent la valeur des immeubles il en est que le législateur anglais tient pour valables, et il en est d'autres dont il se refuse à reconnaître la validité, et il a réuni dans la définition d’une valeur spéciale les règles que doit suivre l'autorité fiscale pour décider, dans chaque cas particulier, si elle doit ou non tenir compte de l'influence des servitudes sur la valeur des fonds servants : — cette valeur c’est la fofal value.

$S 2. — Total Value.

La définition de cette valeur est contenue dans Ja clause. 25, section 3, dont il résulte que la vofal value est égale à la gross value moins la somme dont la gross value se trouve diminuée par suite de l'existence de servitudes légales ou de certaines servitudes conventionnelles grevant perpétuellement la propriété. Les servitudes légales doivent toujours être prises en considération quand il s’agit de déterminer la {ofal value, mais pour les servitudes conventionnelles il n’en est pas ainsi : celles qui résultent d’une convention passée avant le 30 avril 1909, c’est-à-dire avant l'entrée en vigueur de la loi, doivent toujours entrer en ligne de compte dans le calcul de la Zotal value ; celles qui résultent d’une convention passée le 30 avril 1909 ou depuis cette

date ne doivent être prises en considération que si les Commissioners estiment que la restriction des droits du propriétaire qui en résulte était, à l’époque où a été passée la convention, profitable soit au public soit à l'aspect général du voisinage.

Remarquons en passant que la loi distingue entre les servitudes qui sont profitables au public et celles qui sont profitables à la localité ; or ce qui est profitable à l’un peut être nuisible à l’autre, mais même alors la servitude sera prise en considération pour le calcul de la /ofal value : soit une localité de superficie très limitée dont la plus grande partie du sol est possédée par un groupe de propriétaires qui décident de ne vendre leurs terrains qu'à condition qu’on n’y construira qu'une maison par hectare ; l'intérêt du public serait peut-être que l’on construise une foule d’habitations à bon marché pour diminuer la surpopulation ouvrière, mais l'intérêt immédiat de la localité c’est d’être un séjour de riches particuliers.

Il résulte du texte de la loi que, dans le cas de servitudes conventionnelles ayant pris date avant l'entrée en vigueur de la loi, la tâche du Commissioner chargé de déterminer la otal value consiste uniquement à rechercher si la propriété y est encore astreinte et de combien la gross value s’en trouve diminuée ; mais pour les servitudes qui résultent d'une convention postérieure au 29 avril 1909, le Commissioner devra rechercher si, à l'époque où la convention a été faite, la servitude offrait les caractères exigés par la loi pour qu'on en tienne compte dans le calcul de la total value. En pratique toutefois les Commissioners n'auront pas à se reporter très loin dans le passé, car les servitudes conventionnelles sont le plus souvent établies dans les contrats de vente, et comme les transferts à titre onéreux don-

nent toujours lieu à la perception de l'impôt, le Commissioner décide de l'utilité de la servitude sans aucun retard après son établissement. Pour qu'il ait à se reporter plus ou moins loin dans le passé, il faut supposer que le droit qui constitue la servitude a été acheté séparément par le propriétaire d’un immeuble ou lui a été donné, comme ce pourrait être le cas d'un propriétaire qui décide après l'entrée en vigueur de la loi, en 1910 par exemple, d'améliorer son immeuble en acquérant un droit de passage sur une propriété voisine : dans ce cas l'acquisition isolée de la servitude ne donnerait pas lieu à la perception de l'Increment Value Duty qui pourrait n'être perçu que beaucoup plus tard, 30 ou 40 ans plus tard, à la mort du propriétaire, par exemple, et ce n’est qu'alors que le Commissioner aurait l’occasion et serait dans l'obligation de juger de l'utilité que présentait la servitude 30 ou 40 ans plus tôt. Il est bien évident qu’un tel cas doit être fort rare, et il faut avouer que c'est très heureux, car la tâche du Commissioner, malaisée quand il s’agit de servitudes nouvellement constituées, sera des plus délicates quand il faudra qu'il juge de l'utilité générale de servitudes anciennes. Dans le cas d'un immeuble situé dans une localité qui se développe, subit des transformations rapides, et change complètement d’aspect dans un laps de temps assez court, — ce qui est des plus fréquents, — il sera difficile au Commissioner, à moins qu'il ne possède une ancienne photographie des lieux, de déterminer si telle servitude était, à l’époque où elle fut établie, profitable à la population locale ou au caractère d'ensemble des lieux voisins. C’est qu’en effet l'utilité générale des servitudes changeant comme se transforment les localités, le Commissioner ne peut pas se baser sur l'utilité d'une servitude au moment de la perception de l'impôt pour

juger de l'opportunité que présentait son établissement un certain nombre d'années plus tôt.

Mais si leur utilité varie au cours des temps, ce n’est jamais que celle qu'elles pouvaient avoir à l'époque de la convention qui les a établies qui peut être prise en considération lors d'une quelconque occasion de la perception de l’Increment Value Duty. Telle servitude qui était utile à l'origine peut quelques années plus tard être devenue inutile ou même nuisible, à un point de vue général, et cependant le Commissioner devra en tenir compte, et telle autre qui ne présentait tout d’abord aucun intérêt général peut être devenue des plus précieuses à la localité ou à sa population, et cependant le Commissioner devra l’ignorer pour le calcul de la ota} value,— solution juste d’ailleurs. En effet, lorsque deux propriétaires conviennent d'établir sur un immeuble une servitude qui offre un intérêt général, leur intention, même s'ils ne recherchent que leur intérêt personnel, est louable, elle mérite d'être encouragée, et elle justifie qu'ils soient indéfiniment exemptés de l’impôtsur la portion dont se trouve réduite la valeur de l'immeuble même si, par suite de circonstances diverses, la servitude perd de son utilité ; d'autre part, lorsqu'une servitude, que nous voudrions appeler servitude de luxe, réduit au bénéfice exclusif d'un propriétaire individuel la valeur de la propriété qu'elle grève sans profit pour personne autre, il est juste qu’à l'origine l'impôt soit levé sur toute la valeur qu’aurait la propriété si la servitude n'existait pas, et si, dans la suite, la servitude offre une utilité générale, il ne peut y avoir lieu de tenir compte de ce fait nouveau au propriétaire, puisqu’en imposant cette servitude ou en l’acceptant il n’a pas recherché cette utilité qui aurait pu ne jamais apparaître.

Mais gui doit payer l'impôt sur le surplus de valeur

qu'aurait l'immeuble s'il n’était grevé de la servitude ? Estce le propriétaire qui en bénéficie ou bien le propriétaire du fonds servant ? Le législateur anglais a voulu que la loi garde le silence sur cette question, qu'elle ne distingue pas à quels éléments correspondent les sommes à payer par le contribuable, et que par conséquent ce dernier seul soit chargé de payer le montant total de l'impôt. Ne faudrait-il pas au contraire que le bénéficiaire de la servitude soit aussi celui qui paye l'impôt qui lui correspond ? Une réponse affirmative a souvent été donnée comme évidente, et l'on a cru devoir faire remarquer que si le propriétaire du fonds grevé est chargé de payer l'impôt qui correspond à la servitude, il est taxé sur un bénéfice réalisé par un autre: il faudrait donc qu’on évalue séparément la portion d'impôt qui correspond à la diminution de valeur qui résulte de la servitude, pour la faire payer par le propriétaire du fonds bénéficiaire. Soit un immeuble appartenant à À, et dont l'évaluation générale de 1909 a fixé à 150.000 francsla valeur imposable ; en 1920 cette valeur est de 200.000 francs, mais À vend à B au prix de 100.000 francs en imposant une servitude de pur luxe, c’est-à-dire ne présentant aucun intérêt général et ne pouvant être prise en considération pour le calcul de l’/ncrement Value Duty ; À paye l'impôt sur la différence qu'il y a entre 150.000, valeur originelle, et 200.000 ; en 1930 B revend 120.000 francs l'immeuble dont la valeur imposable serait alors de 300.000 fr. s'il n’était pas grevé de la servitude ; B ne doit donc pas, dit-on, payer l'impôt sur la différence qu'il y a entre 200.000 et 300.000, mais il doit le payer sur son bénéfice de 20.000 francs et À, ou ses ayants droit doit les payer sur 100.000 francs.

Nous ne formons aucune objection théorique contre cette

solution, mais nous devons faire remarquer qu'elle a le défaut d'augmenter la complication de la loi, — et bien inutilement. Voici pourquoi : tout d’abord nous pourrions faire remarquer que selon les principes du droit anglais le propriétaire du fonds servant pourra, dans la très grande majorité des cas, demander aux tribunaux d'être relevé de son obligation conventionnelle, mais en admettant même que les tribunaux refusent de lui donner satisfaction, lui refusent | «equitable relief » qu'il demande, il n’est pas injuste de lui faire supporter la charge de l'impôt comme si la servitude n’existait pas, puisqu'il ne s’agit que de servitudes résultant de conventions expresses intervenues entre les parties après l'entrée en vigueur de la Loi. Le propriétaire du fonds servant savait donc à quoi s’en tenir, il était prévenu, il lui était même loisible de demander à l'autorité fiscale avant la signature du contrat si la servitude que veut retenir le vendeur sera ou non considérée commelégalement valable pour le calcul de l'Zncrement Value Duty, — et c'est, en fait, le devoir du « sollicitor » de faire ces recherches et de mettre son client en garde contre des engagements dangereux.

En résumé la /otal value c'est la gross value d'un fonds servant moins la somme dont cette gross value se trouve réduite par suite des servitudes perpétuelles qui grèvent le fonds, à l'exception toutefois des servitudes qui ne présentent pas le caractère d'utilité spéciale exigé par la loi quand elles résultent d'une convention postérieure au 29 avril 1909. Quant aux charges d’un caractère temporaire qui peuvent grever les biens-fonds et en déprécier momentanément la valeur, le législateur les ignore, et il ne peut en être tenu compte dans le calcul de la /o/al value.

La recherche de la /otal value constitue l’une des deux

174 LIVRE I. — CHAPITRE If

opérations intermédiaires les plus importantes qui doivent prendre place entre celle de la gross nalue et celle de la valeur imposable, l'autre opération, que nous allons maintenant examiner, c’est l'évaluation des améliorations.

$ 8. — « Full Site Value ».

En deux mots, la full site value d'un bien-fonds c’est la valeur du terrain supposé dénué des améliorations qui ont pu lui être apportées, et la question qui se pose maintenant et que nous allons examiner d'un point de vue général avant de rechercher d’une façon précise ce qu'il faut entendre par full site value, c'est la question de savoir quelle peut être la valeur d’une amélioration. La réponse à cette question n'est pas évidente, elle nécessite mieux qu'un examen superficiel, et nous allons voir que différents législateurs l'ont solutionnée de façons différentes : en Allemagne la valeur d’une amélioration c'est tantôt sa valeur d'échange, tantôt son prix de revient ; en Nouvelle-Zélande c'est sa valeur d'échange sans qu'elle puisse dépasser le prix de revient au moment de l'évaluation ; en Angleterre,et en accord avec la logique, c’est purement et simplement la valeur d'échange, bien que le législateur ne l'ait pas explicitement voulu.

L. Système de la loi allemande du 14 février 1911. — En Allemagne toute amélioration n'est pas forcément déduite de la valeur des immeubles, il faut distinguer entre celles qui ont été effectuées par le propriétaire actuel (le vendeur) et celles qui ont été effectuées par le propriétaire ou les prédécesseurs du propriétaire dont il a acquis l'immeuble à litre onéreux, — les premières étant seules déduites du prix de vente. Ce principe est d’ailleurs logique en Allemagne où l'impôt porte exclusivement sur la différence qu'il ya

és

entre le prix d'acquisition et le prix de vente de l'immeuble ; il serait inutile de disséquer le prix d'acquisition entre ses éléments constitutifs pour en dégager la part qui correspondait aux améliorations. Mais sile contribuable a apporté des améliorations à son immeuble, la différence qu'il y a entre le prix d'achat et le prix de vente ne constitue pas tout entière un bénéfice net : il faut tenir compte de ces améliorations soit en ajoutant leur valeur au prix d'achat, soit en la soustrayant du prix de vente. C’est pourquoi la loi allemande décide, paragraphe 10, qu’ «il y a lieu de déduire du prix de vente la valeur d'échange des charges que le vendeur a prises sur lui et aussi la valeur des machines même faisant partie des éléments essentiels du fonds, et enfin la valeur des fruits du sol tant qu'ils y sont attachés », mais quant aux « constructions, transformations et autres améliorations durables ».. « en tant que ces constructions et améliorations seront encore existantes », ce n’est plus leur valeur d'échange qui sera prise en considération (ajoutée au prix d'acquisition), mais leur prix de revient, c’est-à-dire les * sommes elfectivement dépensées, augmentées de 5 0/0 dans les cas ordinaires et de 15 0/0 «si le vendeur est constructeur ou ouvrier en bâtiment et a lui-même entrepris la construction », — prime légale qui représente le bénéfice normal qu'il pourrait réaliser s'il vendait les constructions séparément du terrain.

A première vue ce système semble extrêmement logique, il semble qu'il donne toutes garanties pour que l'impôt porte toujours exactement sur les plus-values nettes de la rente foncière, mais cette apparence est trompeuse. Il serait erroné de présumer que la différence qu’il y a entre le prix d'acquisition et le prix de vente d’un immeuble est d'abord l'équivalent des dépenses d'amélioration effectuées par le

vendeur et que le reste, s’il y en a un, constitue seul le bénéfice imposable, car le propriétaire a pu dépenser sur son terrain, en constructions diverses, plus d'argent qu'il n’était raisonnable ou judicieux : il a pu construire un immeuble luxueux dans un quartier qui n’était pas approprié, il a pu, au milieu des terres qu'il cultive en gentlemanfarmer, construire un chalet qui n’a qu'une bien vague ressemblance avec une habitation de ferme, il a pu en un mot, et le cas est des plus fréquents, dépenser pour l'immeuble qu’il a construit une somme d'argent qu'il ne retrouverait jamais s’il vendait ces bâtiments séparément du sol, et, pour prendre un cas extrème, c'est pour cette raison qu'il ne faudrait pas évaluer au même prix l'hôtel de l’avenue du Bois de Boulogne et sa copie qu'il plairait à un propriétaire d’édifier dans un endroit moins select. La seule valeur qu'il est logique d'attribuer à une amélioration c'est donc sa valeur d'échange, qui peut fort bien être supérieure à son prix de revient, mais qui peut aussi lui être très inférieure ; mais prenons un exemple concret pour mieux montrer que le bénéfice imposable d'un propriétaire n’est pas nécessairement son bénéfice apparent.

Soit un propriétaire, À, qui achète un terrain 100.000 fr. et qui y édifie pour 200.000 francs de constructions qui ne correspondent pas aux besoins du quartier ; quelques années plus tard, il vend le tout 300.000 francs : il ne pourrait pas avoir à payer l'impôt allemand sur la plus-value, or il se peut que le terrain vaille 200.000 francs à l'époque de la vente et que dès lors la valeur d'échange des constructions ne soit que 100.000 francs, bien qu'elles soient encore à peu près neuves, ce qui serait apparu si A avait vendu séparément le terrain et les constructions. Il en résulte que si A, le propriétaire, n’a pas gagné un centime dans l'opération,

Len

il a néanmoins perdu sur les constructions 100.000 francs qu'il a retrouvés sur le terrain, et la plus-value du terrain constitue pour lui un bénéfice aussi certain que s'il avait trouvé acquéreur pour les constructions à leur prix coûtant et mis les 100.000 francs dans son coffre-fort, — bénéfice qu'il aurait réalisé s’il n’avait pas fait construire ou s’il avait fait construire plus judicieusement. En somme il faut considérer son opération comme constituée de deux opérations distinctes, l’une portant sur les constructions et l'autre portant sur le terrain, et le bénéfice qui résulte de cette dernière, s'il n’est pas apparent, s’il est noyé dans l’opération globale, n’en devrait pas moins être soumis à l'impôt: si cependant le législateur décide de ne pas le frapper de son impôt sur la rente foncière, c'est un cadeau gracieux qu'il fait aux propriétaires. Bref il résulte de Ja définition allemande de la valeur des améliorations, que l'impôt allemand frappe le bénéfice net des propriétaires, mais pas forcément toutes les plus-values de la rente foncière.

IL.— Système Néo-Zélandais. — Le « Government Valuation of Land Act, 1896 », amendé en 1900 et 1903, définit ce que signifient les expressions « Amnéliorations du Fonds » et « Valeur des Améliorations ». Il résulte de ces définitions qu'une amélioration doit être un travail (work) ou un apport de matériaux effectué sur le sol au prix d’un débours d’argent ou de main-d'œuvre, mais ce n'est pas tout travail qui a pu être effectué sur le sol, et l'Act prend soin de spécifier que parmi les travaux qui ont été édiliés sur un fonds donné,ceux-là seuls peuvent entrer en ligne de compte dont le bénéfice n'est pas encore épuisé à l'époque de l'évaluation, — ce qui était parfaitement inutile d’ailleurs puisqu'aussitôt après l’Act nous informe que par valeur d'une amélioration il faut entendre la somme dont elle aug-

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mente la valeur du sol, et qu’évidemment une amélioration n'entre plus pour rien dans la valeur du fonds quand son utilité est épuisée. Quoi qu'il en soit de cette légère défectuosité de rédaction, l'Act définit comme suit la « valeur des améliorations » : c’est « la somme dont les améliorations effectuées sur le fonds augmentent sa valeur, sans toutefois qu’elle puisse en aucun cas être tenue pour supérieure au prix coûtant de ces améliorations estimé à l'époque de l'évaluation, sans compter les frais de réparation et d'entretien ». Cette définition nous se mble posséder deux défauts et une qualité.

La qualité c’est que le texte spécifie clairement qu'une réparation courante ne peut être déduite de la valeur du fonds, ce qui est très logique, car les frais d’entretien doiven essentiellement être payés sur les revenus du fonds, — l’'Act a donc bien fait de ne laisser subsister aucun doute à ce sujet.

Un premier défaut de cette définition c'est qu'une amélioration ne peut être prise en considération qu'autant qu'elle est effectuée sur le fonds ; or il est bien évident qu’un propriétaire peut dépenser en dehors des limites de sa propriété des sommes qui profitent au fonds qu'il possède, et l'on ne peut apercevoir la raison pour laquelle ces sommes ne seraient pas déduites de la valeur totale de la propriété considérée.

Mais cette définition présente un défaut plus grave : elle pose logiquement pour principe que la valeur d'une amélioralion c’est sa valeur d'échange, puisque dire « la somme dont ces améliorations augmentent la valeur d'une propriété » c'est employer une périphrase qui équivaut à « valeur d'échange des améliorations ». Malheureusement le texte restreint la portée de ce principe aussitôt que formulé,

en ajoutant que la valeur d'une amélioration n'est, pourde calcul de l'impôt, le prix auquel elle trouverait acquéreur qu'autant que ce prix n'est pas supérieur au prix de revient diminué d'un amortissement régulier. Cette restriction est absolument incompatible avec la logique, car la valeur marchande d'une amélioration, du moins d'une amélioration de date récente, peut être supérieure à son prix coûtant sans qu'il soit nécessaire de le supposer exceptionnellement bon marché : en d’autres termes il est possible qu'un propriétaire réalise sur la vente d’une amélioration, abstraction faite du fonds, un bénéfice qui n’a aucun rapport avec la valeur propre du sol et qu'il est par conséquent illogique d’assujeltir à l'impôt sur la rente foncière. Nous avons vu que c’est ce qu’a bien compris le législateur allemand quia pris soin que soit ajouté tantôt 5, tantôt 15 0/0 au prix de revient des constructions. Sans chercher des exemples plus loin qu’à Paris, nous pouvons noter que c’est une spéculation courante que d'acheter un terrain, y faire construire un « immeuble de rapport », et revendre le tout immédiatement avec un bénéficé qui, si la valeur du terrain n'a pas augmenté, est entièrement fourni par les construclions.

LIT. — Système anglais. — De ce qui précède il résulte qu'un système absolument logique consisterait à évaluer les améliorations à leur valeur d'échange, en faisant tout à fait abstraction de leur prix coûtant. Nous allons voir que c'est aussi le système anglais, bien qu’il ne soit qu’implicitement contenu dans le texte du Finance Act.

Ea définition de la /ul site value ou « pleine valeur d'emplacement » fait l’objet de la clause 25, section 2, dont voici une traduction aussi littérale que possible : « La full site value d'un fonds signifie la somme qui reste quand on

a déduit de la gross value la différence qu'il y a entre la gross value el le prix auquel le fonds trouverait acquéreur dans une vente de gré à gré s’il était dépouillé de tous édifices et de toutes autres constructions, y compris les machines altachées au fonds, effectuées sur ou sous la surface du sol, qui sont accessoires à ces édifices ou qui sont utilisées en connexion à eux, et de tous les fruits du sol qui y sont attachés. »

Au point de vue rédaction cette définition n'est évidemment pas fameuse, car elle signifie en somme que pour trouver la full site value il faut au préalable Ja connaitre, et voici pourquoi : soit un immeuble dont la gross value est de 100.000 francs ; pour trouver la différence, qu'il y a entre la gross value et la full site value,il faut évidemment connaître cette dernière,et soit 40.000 francs la full sitevalue trouvée par le Commissioner: celui-ci sera alors à même de dire quelle est la différence qu il y a entre la fu/7 site value et la gross value,soit 60.000 francs, et il lui faudra, pour obtenir sur le papier la fu// site value qu'il connaît déjà, retrancher de la gross value cette différence de 60.000 francs, — sur le papier l'opération se présenterait comme suit :

G) Gross yalne IE SN TA b) FulPsite value ne ne ER ce) Différénce entre a) et 5} me nm Non donc d) Différence entre a) ete). . . … . "7. 40000 donc<e) Full site value, ROME On

C'est un procédé bizarre que celui qui consiste à déterminer par un simulacre de calcul une valeur supposée connue au préalable, et l'on peut suggérer qu'il aurait peutêtre été plus simple de dire en substance que la full site value c'est la valeur d’un terrain supposé libre de charges

et servitudes et débarrassé de toutes les améliorations qui y ont été apportées.

Mais quoi qu'il en soit de ce défaut de rédaction il résulte de cette définition que pour trouver la jull site value le Commissioner n'est nullement obligé d'évaluer les améliorations en bloc ni en détail, il est au contraire supposé en faire complètement abstraction, et la seule chose qu'il lui faut rechercher dans chaque cas particulier, c’est la valeur qu'aurait la propriété si Je sol était débarrassé de ses améliorations, le prix qu'elle vaudrait si elle était un terrain vague ; il peut s'il le veut, et pour sa satisfaction personnelle, pour faire en quelque sorte la preuve de l'opération, évaluer séparément les améliorations, mais il n'y est pas obligé et n'aura pas à faire apparaître sur les registres officiels le résultat de cette enquête privée.

il n'en est pas moins vrai toutefois que, ainsi que nous l'avons dit un peu plus haut, la valeur des améliorations c'est, selon la loi anglaise, leur valeur d'échange pure et simple, puisque la gross value c'est la valeur d'échange globale de tous les éléments réunis de la propriété (moins les servitudes) et que la fulZ site value c'est cette même gross value du terrain supposé dénué d’améliorations : la valeur de ces dernières, étant la différence qu’il y a entre deux valeurs d'échange, ne peut être elle aussi que leur valeur d'échange, et c’est elle qu'on devrait retrouver si l'on faisait la preuve de l'opération comme nous suggérions qu'un Commissioner peut la faire de sa propre initiative.

Mais si nous savons que les améliorations sont indirectement évaluées à leur valeur d'échange, il nous reste à savoir ce que la loi entend par « amélioration ». Rappelons que d'après la définition de la fu// site value les éléments accessoires dont on doit supposer le fonds dépouillé sont

«tous édifices, et toutes autres constructions, y compris les machines attachées au fonds, effectuées sur ou sous la surface du sol, qui sont accessoires à ces édifices ou qui sont utilisées en connexion à eux, et tous les fruits du sol qui y sont attachés ». Cette définition comprend clairement, d’une part, les bâtiments, maisons d'habitation, usines, etc., et, d'autre part, toutes leurs constructions accessoires telles que hangars et pavillons, clôtures, chemins privés, égouts, ponts, puits, travaux de nivellement et d’assèchement, etc., quand ils dépendent de la construction principale. Mais que décider si la construction principale, si l'usine ou la maison d'habitation n'existe pas, si le propriétaire s’est contenté, pour tenter les acheteurs, de rendre son terrain propre à recevoir des constructions ? S'il l’a nivelé et asséché, s’il y a creusé un puits, s'il a construit un chemin d'accès privé, s’il l’a entouré d'un mur, s’il a même construit une remise à automobile dans le fond du futur jardin pour lequel il a fait préparer une couche de fin terreau, — bref s’il a tout fait excepté la maison, laissant à l'acquéreur éventuel le soin de la faire bâtir à sa convenance ? Si l’on interprète le texte dans un sens strict, il est certain que la valeur de ces améliorations ne peut pas être déduite de la gros value de la propriété, puisque ces améliorations ne sont pas à proprement parler utilisées en connexion à aucun édifice principal. Mais comme la pensée du législateur a très certainement été qu'il soit tenu compte, pour le calcul de la valeur imposable, de toutes les améliorations, afin que l'impôt ne porte absolument que sur la valeur propre du sol, on s'accorde à dire qu'il n’est pas nécessaire que ces améliorations existent conjointement à des bâtiments, mais qu'il est suffisant qu'elles puissent être utilisées accessoirement à tels bâtiments qui peuvent être construits sur le sol.

Ainsi comprise la distinction devient logique tout en étant superflue : soit un terrain à bâtir situé dans un misérable faubourg et sur lequel le propriétaire à fait à grands frais creuser un puits magnifique, il se peut que la valeur vénale de ce puits magnifique soit nulle, car les locataires de la maison d'ouvriers qu'on pourrait construire sur le terrain préféreraient certainement aller chercher leur eau à la fontaine publique comme font leurs voisins plutôt que de payer un supplément de loyer pour l'usage du puits. Mais si le lerrain est mieux situé et si le voisinage donne à penser qu'on peut y construire une maison à laquelle le puits sera un utile accessoire, alors il y a évidemment lieu d’en fixer la valeur.

$S 4. — Assessable Site Value.

Nous venons de voir ce qu'est la fu/7 site value d’un fonds, ce n’est pas encore la valeur imposable : cette dernière va résulter de la combinaison des trois valeurs que nous venons d'étudier et de quelques facteurs nouveaux.

De la définition de la clause 25, section #, il résulte que l'assessable site value (valeur d'emplacement imposable) c’est la otal value déduction faite :

a) De la mème somme qu'il faut déduire de la gross value pour trouver la full site value ; et

b) De toute portion de la Zotal value qui résulte de travaux exécutés, ou de capitaux (y compris tous frais d'annonce et de publicité) dépensés par le propriétaire du sol ou pour son compte dans le but d'améliorer la valeur du fonds comme terrain à bâtir, ou dans l'intérêt d’un commerce ou d'une industrie... ; et

c) De toute portion de la {tal value qui résulte de l'emploi d’un terrain par son propriétaire comme rue, chemin, place,

ou autre espace libre à l’usage public, où de la donation d'un terrain à cet effet ; et

d) De toute portion de la fotal value qui résulte d'argent dépensé pour racheter une taxe foncière, ou une charge fixe attachée au fonds, ou pour libérer le fonds d'une servitude dont il aurait fallu tenir compte dans le calcul de la total value si elle n’avait été rachetée, ou qui résulte de la valeur d’une clientèle ou de tout autre facteur personnel au propriétaire ou au locataire ; et

e) De toute somme qu'il faudrait dépenser pour débarrasser le fonds de ses constructious, plantations et autres améliorations dont il faut supposer le fonds dépouillé pour déterminer la full site Value, et dont il serait nécessaire de dépouiller le sol pour réaliser effectivement cette valeur.

Il résulte de cette définition que pour arriver à l’assessable site value on ne prend plus la gross value pour point de départ, mais la Zo{al value dont on déduit la différence qu'il y a entre la gross value et la full site value, c’est-àdire la valeur des améliorations. On obtient ainsi une valeur dont on extrait la valeur imposable en lui faisant subir les déductions prévues dans les alinéas 6), c), d), e), que nous allons maintenant examiner,