I. — Les déductions prévues aux alinéas b) et c

1° Alinéa 6). Ce qu'il faut entendre dans cet alinéa par « capitaux dépensés », ce sont les constructions et améliorations durables et les grosses réparations, par opposition aux sommes dépensées pour l'entretien courant, qui doivent être prises sur le revenu et ne peuvent en aucune façon entrer en ligne de compte dans le caleul de la valeur imposable. En outre on peut remarquer que le législateur auglais à prévu le cas où la publicité faite pour un terrain en à augmenté la valeur, ce qui est possible si ello a produit

Fr DÉTERMINATION DE LA PLUS-VALUE IMPOSABLE 185

une vogue et un courant d'acheteurs de parcelles, — il est logique de déduire de la valeur du terrain cette plus-value qui n’est due qu'à l'heureux résultat de l'initiative du propriétaire,

Cela étant mis à part, ce que le législateur a eu en vue c'est le cas d'améliorations qui donnent à un fonds une valeur supérieure à leur valeur propre, mais il faut remarquer qu'il ne peut s’agir de toutes améliorations qui produisent une augmentation nette de la valeur d'un fonds. Pour rendre cela parfaitement clair, prenons un exemple : soit un terrain qui est entouré par un précipice infranchissable, sauf en un point par lequel on y a accès en suivant un chemin très long, très malaisé, ete. ; en faisant abstraction de toutes possibilités, le terrain vaut 50.000 francs, mais le propriétaire jette sur le précipice un pont qui lui coûte 50.000 francs et qui lui permet de vendre 200.000 francs sa propriété désormais en communication directe avec une grande route. N'y a-t il pas lieu d'exempter de l'impôt cette plus-value nette de 100.000 francs ? Nullement, — ou plutôt nous croyons qu'il n’y a pas lieu de l'exempter parce qu'elle n'existe pas. En effet, pour apercevoir cette plusvalue de 100.000 francs, il faut faire abstraction de la possibilité de jeter un pont sur le précipice, mais c’est une abstraction que rien n'autorise: s’il est vrai qu'en fait les acheteurs sont toujours disposés à oublier les possibilités des fonds pour l’achat desquels ils sont en pourparlers, du moins les vendeurs savent-ils les leur faire apparaître, et dans l'exemple ci-dessus la valeur d'échange de la propriété n’était pas, avant la construction du pont, de 50.000 francs, mais de 150.000, et c’est à ce prix qu’elle a dû être évaluée. En construisant le pont le propriétaire n’a donc ni créé une valeur ni fait apparaître subitement une valeur potentielle,

186 ÊIVRE II. — CHAPITRE V

la valeur propre du fonds‘n'a pas changé, et le prix de la propriété ne s'étont augmenté que de celui du pont, il n'y a ni plus-value imposable ni par conséquent opportunité de l'exempter de l'impôt. |

Mais en fait il y a des cas où la valeur d'échange d'une propriété peut, par suite d’une amélioration, être augmentée d’une somme supérieure à la valeur de l'amélioration elle-même. Soit par exemple, et le cas n’a plus rien d’imaginaire, une vaste propriété située au bord de la mer dans un endroit charmant mais dépourvu de moyens de commu nications ; sa valeur est très faible, mais le propriétaire a confiance dans l’avenir de la localité et décide de morceler, de construire un certain nombre de villas pour amorcer les amateurs, et de réunir par un tramway confortable à la ville la plus proche la future station balnéaire pour laquelle il fait entre temps une active publicité ; — quand le tramway est achevé les acheteurs se présentent et les terrains, augmentant de valeur, paient le propriétaire bien au delà de ses débours. Dans un cas comme celuilà la plus-value nette du fonds est due à l'initiative du propriétaire, l’action de la collectivité, au lieu de déterminer celle du propriétaire, a été entrainée par elle, l'impôt ne serait plus justifié et le bénéfice du propriétaire doit en être exempt.

Cette distinction est absolument nécessaire et le critérium en est heureusement simple : il est fourni par la valeur d'échange de l'immeuble à différentes époques. Quand l'utilité d'une amélioration devient apparente, la valeur du fonds prend immédiatement une plus-value qui doit être assujettie à l'impôt, et si le bénéfice de l'amélioration apparait avec une certitude absolue, il est escompté dans le prix du fonds qui n'augmentera pas de valeur quand l'améliora-

tion sera effectuée ; mais si ce bénéfice est incertain, spéculatif dans une certaine mesure, l'augmentation de la valeür du fonds n’est pas immédiatement maximum : le fonds bénélicie d'abord et par avance d’une plus-value qui doit être assujettie à l'impôt, puis quand l'amélioration est achevée et que l’on peut en connaître l'effet, il se peut qu’il bénéficie d’une plus-value supplémentaire qui récompense l'initiative du propriétaire et qui doit être exempte de l'impôt, Or, dans le cas spécial de l’/ncrement Value Duty, étant donné que la gross value qui sert de point de départ à son calcul,c'est le prix auquel la propriété trouverait acquéreur, soit en 1909, soit au moment de la perception de l'impôt, sans que le texte oblige les Commissioners à faire abstraction des possibilités du fonds dont le bénéfice peut être escompté par l'acquéreur, il en résulte que c'est cette solution logique qui est celle de la loi anglaise, sans que le critérium que nous venons d'indiquer y ait été expressément introduit. Voici comment : dans le premier des deux cas types que nous avons présentés ci-dessus le terrain valait 150.000 francs lors de la première de deux évaluations successives entre lesquelles se place la construction du pont, en 1909, par exemple, et rien dans la loi n’autorisait le Commissioner à lui attribuer une autre gross value, et quant à l'assessable site value le Commissioner a été obligé de la fixer sans déduire les 100.000 francs de plus-value qui résultent de la perspective de la construction du pont, puisque la loi anglaise ne permet de tenir compte que des plus-values produites par des améliorations qui onf élé effectuées (works executed), et quand plus tard le propriétaire vend son terrain après avoir construit le pont, il ne peut réclamer l'exemption de l'Zncrement Value Duty sur aucune portion de la valeur de sa propriété puisque la construction effec-

tive du pont n’a produit aucune plus-value : en d’autres termes la plus-value ayant existé avant la construction du pont, on ne peut pas dire qu’elle est attribuable à l'exécution de cette amélioration. Quant au deuxième cas, la propriété est évaluée avant la construction du tramway à sa première valeur, la seule qu’elle ait encore, et quand plus tard les améliorations ayant été effectuées et la plus-value étant apparue, l'occasion de la perception de l'impôt se présente, le propriétaire peut faire remarquer que cette plus-value est attribuable à l'exécution de ces améliorations, et demander qu’elle soit retranchée de l’assessable site value si le Commissioner ne le fait pas de lui-même.

IL. — Les déductions prévues dans l'alinéa d). — Dans la première partie de cet alinéa est prévu qu'il faut déduire de l'assessable site value les sommes dépensées à titre de rachat de servitudes ou charges grevant le fonds. Pour ne parler que des servitudes, quand deux propriétaires s'entendent pour les supprimer, la valeur du fonds dominant diminue, et celle du fonds servant augmente, mais il se peut qu'il n’y ait pas exactement compensation, il se peut que la servitude ait plus d'importance au regard du fonds servant qu'au regard du fonds dominant, et comme le prix payé pour le rachat de la servitude est l'équivalent non pas de ce que le fonds servant gagne, mais de ce que le fonds dominant perd augmenté d'un bénéfice variable, il peut et doit mème en résulter un profit pour le propriétaire du fonds servant. Or quand le propriétaire d'un fonds dominant consent au rachat de la servitude dont il bénéficie, il se produit en même lemps une augmentation de la valeur du fonds servant, augmentation qui est proportionnelle au bénéfice que ce fonds retire de l'opération et qui est une libération de la valeur propre du sol à laquelle le proprié-

sA DETERMINATION DE LA PLUS-VALUE IMPOSABLE 189

taire du fonds servant ne prend une part active que pour en bénéficier en faisant une avance de fonds pour laquelle il ne court aucun risque : il n’y avait donc en théorie pas lieu de l’exempter de l'Increment Value Duty sur ce bénéfice spécial, et si le législateur anglais l'a fait néanmoins, ce ne peut être qu à titre de concession gracieuse aux propriétaires fonciers.

La deuxième partie de cet alinéa, qui prévoit la nécessité de déduire de la total value toute portion de cette valeur qui résulte d’une clientèle ou de tout autre facteur personnel au propriétaire ou au locataire, est plus logique. En admettant que la présence d’un certain individu ou d'un certain commerce puisse donner à un terrain un surplus de valeur, il résulte de la définition de ce surplus qu’il ne peut être assimilé à la valeur propre du sol, et dès lors il ne peut être question de l’assujettir à l’Increment Value Duty.

IT. — La déduction prévue à l'alinéa e). — Cet alinéa porte qu'il faut déduire de la {otal value toutes sommes qu'il faudrait dépenser pour dépouiller le fonds des améliorations dont il serait nécessaire de le débarrasser pour en réaliser la full site value.

Cet alinéa n’a pas trait aux constructions ou améliorations anciennes qui sont devenues complètement inutiles, car ce sont des objets sans valeur qui diminuent toujours la gross value du fonds (parce qu'il faut les démolir) qui a dü être évaluée en conséquence, — il est donc impossible de les comprendre parmi les « améliorations ».

Cet alinéa n'a pas trait non plus aux propriétés bâties qui sont en plein rapport, car il n'est pas nécessaire d'en démolir les édifices pour réaliser la valeur du terrain.

Il ne peut donc s'agir que des propriétés bâties qui ne sont pas en plein rapport ; il s'agit par exemple d’un terrain

1CO LIVRE = GHAPITRERV

de valeur sur lequel est construite une maison d'habitation qui ne correspond pas à la valeur du terrain : le propriétaire conserve cette maison parce qu'il n'a pas l'intention de mettre son bien-fonds en plein rapport. et parce qu'elle lui rapporte un revenu qui lui permet de conserver le terrain et de profiter plus longtemps de son augmentation de valeur. Mais alors deux cas peuvent se présenter : ou bien le loyer de la maison est égal ou inférieur au revenu que devrait fournir le terrain, ou bien il lui est supérieur. Or dans le premier cas la valeur des constructions est nulle, soit par exemple un terrain valant 100.000 francs sur lequel est construite une maison que l'on peut louer 2.500 francs ; au taux de 5 0/0 le terrain devrait à lui seul rapporter 5.000 francs, donc l'acquéreur est obligé, pour retirer de ses capitaux leur revenu normal, de démolir la vieille maison pour en construire une autre, pour en-construire une qui lui coûtera par exemple- 200.000 francs et qu'il louera 15.000 francs. Dans ce cas le prix de l'immeuble tout entier ne peut donc être que celui du terrain, et il lui sera même inférieur si les frais de démolition doivent excéder le prix des matériaux. En tout cas la gross value de la propriété a dû être évaluée en conséquence, et nous ne voyons pas la nécessité de faire sur la total value une déduction qui ferait double emploi avec ce qui devrait être l’un des éléments normaux du calcul de la gross value.

Peut-il donc y avoir logiquement lieu à déduction dans le deuxième cas, dans celui où le loyer de l'immeuble est supérieur au revenu du capital que représente le terrain, tout en étant inférieur à ce que pourrait supporter la propriété si elle était en plein rapport ? Nous ne le croyons pas encore, car pour réaliser la valeur d'emplacement d'une telle propriété, il n’est nullement besoin de la débarrasser

des constructions qui en recouvrent le sol. Soit une propriété.qui comprend un terrain valant 100.000 francs sur lequel est construite une maison qui rapporte 7.500 francs de loyers annuels : à 5 0/0 la propriété vaut 150.000 francs, et pour réaliser le prix du terrain il n’est nullement besoin de démolir la maison pour en construire une plus importante, il n'y a qu'à vendre le tout en bloc. Mais, dira-t-on, ne se peut-il que le propriétaire ait intérêt à remplacer les vieilles constructions par de plus importantes et de meilleur rendement, et dès lors ne faut-il pas déduire de son bénéfice le prix qu'il lui en coûtera pour jeter bas les anciennes constructions ? Ce serait une erreur que de croire à la possibilité d’une telle hypothèse si la valeur du terrain n'a pas changé, car nul propriétaire n'a intérêt à se débarrasser de ce qu'il a acheté à deniers comptants ; dans le cas ci-dessus par exemple, le propriétaire n'a pas intérêt à démolir une maison qui lui coûte 50.000 francs et lui rapporte 2.500 fr. pour la remplacer par une autre maison qui ne pourrait pas lui rapporter proportionnellement plus. Il se peut certes que le propriétaire ait avantage, à un moment donné, à jeter bas les vieux bâtiments, mais ce ne sera que quand le terrain aura pris de la plus-value et quand le loyer des bâtiments sera devenu inférieur à l'intérêt du capital que représente le terrain seul, et nous retomberons dans le premier cas, c’est-à-dire que l'excédent du coût de démolition sur la vente des matériaux diminuant d'autant la valeur d'échange de l'immeuble et par conséquent sa gross value, iln'y à pas logiquement lieu de le retrancher de la otal value.

En résumé le Commissioner doit, pour trouver la valeur imposable, déduire de la /oal value la valeur des amélio-

rations (différence qu'il y a entre la gross value et la full site value), puis retrancher du reste les sommes prévues, à tort ou àraison, dans la définition de l'assessable site value aux alinéas D), c), d), e), de la clause 25, section 4. Quand il a fait cela il a déterminé une valeur dont les plusvalues sont le sujet de l'impôt quand elles réunissent les conditions prévues par la loi, mais les plus-values imposables elles-mêmes ne donnent pas lieu à la perception de l’Increment Value Duty sans restriction : pour déterminer la plus-value nette imposable, il faut faire encore une déduction, il faut encore déduire de la plus-value déterminée comme nous venons de le voir, 10 0/0 de la valeur imposable qu'avait l'immeuble lors de la précédente occasion de la perception de l'impôt.

$ 5. — Les 10 0/0 qu’il faut déduire de la plus-value.

Le législateur anglais a voulu tenir compte aux contribuables des frais divers d'évaluation que la perception de l'Increment Value Duty entraîne pour le contribuable, et c’est pour cela qu'il a exempté de cet impôt les plus-values jusqu’à concurrence de 10 0/0 de la valeur imposable telie qu'elle était lors de la précédente évaluation, à des conditions et selon des règles qui sont contenues dans la clause 3, section 5.

Du premier alinéa de cette section il résulte que « /a plusvalue imposable doit étre réduite d'une somme égale à 10 0/0 de Za valeur originelle à la première occasion de la perception de l'impôt, et à chaque occasion suivante égale à 10 0/0 de l'assessable site value de l'immeuble lors de la précédente perception de l'impôt». Soit un terrain dont la site value était de 100.000 francs en 1910 et qui donne lieu à la perception de l'impôt en 1920, et soit alors 150.000 fr.

l'assessable site value : l'Increment Value Duty n'est pas perçu sur 50.000 francs, mais seulement sur 40.000.

Cette exemption de l'impôt jusqu'à concurrence de 10 0/0, non pas de la plus-value mais de la précédente assessable site value, — ce qui la rend beaucoup plus importante, — a principalement été une concession faite aux adversaires de l'impôt, mais il fut ouvertement donné pour raison gu'’elle sert à couvrir les frais d'évaluation qu'entraîne la perception de l'impôt. Le contribuable, en effet, joue une part active dans la détermination de la valeur imposable : il lui faut remplir de données précises des questionnaires qui lui sont fournis par l'autorité fiscale, — sans parler de Ja nécessité où il se trouve de faire contrôler l'évaluation des agents du fisc, — ce qui l'oblige à des recherches et presque toujours à prendre l’aide d’un homme d’affaires, bref à des frais qui seront en général très largement couverts par cette remise de 10 0/0 de la précédente assessable site value.

Mais le législateur anglais a redouté que cette réduction de 10 0/0 ne püt servir à éluder entièrement le paiement de l'impôt, il a craint qu'au moyen de vente successives simulées et à intervalles rapprochés les propriétaires ne pussent soustraire indéfiniment leurs biens-fonds à la perception de l'impôt, et c’est pourquoi il a apporté, dans un autre alinéa, une restriction importante au principe posé comme ci-dessus : « aucune réduction ne peut être accordée quand la somme des plus-values sur lesquelles l'impôt a été remis pendant les cing années précédentes excède 25 0/0 de la site value qu'avait le bien-fonds lors de la dernière occasion à laquelle l'impôt a élé perçu antérieurement au commencement de cette période, ou bien excède 25 0/0 de

l'original site value » si cinq ans ne sont pas encore écou- B. — 13

lés depuis l'entrée en vigueur de la loi, — ce qui signifie que quand le total des remises d'impôt effectuées en vertu de la déduction des 10 0/0 excède 25 0/0 en cinq ans, aucune réduction ne peut être faite sur l'excédent, quelque faible qu'il soit au regard du contribuable.

Soit une propriété dont la valeur originelle imposable de 1909 était 100.000 francs ; en 1912 cette même valeur est montée à 150.000 francs et l'Zncrement Value Duty est perçu sur une plus-value de 40.000 francs ; en 1914 la propriété change de mains et la valeur imposable est de 165.000 francs, l'exemption couvre exactement Ja plusvalue et nul impôt n’est payable ; en 1916 se place un nouveau transfert, etsapposons que par hasard la valeur imposable soit de 181.500 francs, c'est-à-dire présente une plus-value de 16 500 francs, soit exactement un dixième de la précédente valeur imposable : le contribuable n’a cette fois encore rien à payer, mais en 1918, à l’occasion d'un nouveau transfert, la remise d'impôt ne pourra être faite que sur 6.000 francs, quelle que soit la plus-value, e’est-àdire sur la différence qu'il y a entre 31.500 (total des deux plus-values de 1914 et 1916 qui ont été exemptées du paiement de l'impôt dans les cinq années qui sont antérieures à cette perception de 1918) et 37.500 (qui est le quart, ou 25 0/0, des 150.000 francs qui étaient la valeur imposable du fonds eu 1912, c’est-à-dire lors de la dernière occasion où l'impôt a été perçu), et si nous supposons que la valeur imposable du fonds est de 190.000 franes, le contribuable devrapayer llnerement Value Duty sur la différence qu'il y a entre 190.000 et 181.500 diminuée de 6.000 francs, c'est-à-dire sur 2 500 francs, bien qu'il n'ait bénéficié que d'une plus-value d'environ #, 5 0/0.

Le motif de ce délai de cinq ans est assez clair : le légis-

lateur à pensé que le propriétaire qui voudrait profiter de la remise de 10 0/0 pour échapper au paiement de l'Increment Value Duty au moyen de transmissions fictives, serait en fait obligé de faire ces transmissions à époques rapprochées, et ce sont ces transmissions très rapprochées qui sont visées dans la limite de cinq ans. Cette limite obligerait en effet le propriétaire qui voudrait frauder le Trésor à mettre un intervalle de plus de cinq ans entre sinon toutes, du moins plusieurs de ces transmissions fictives, et l’on ne conçoit guère la possibilité d'une fraude dont l'exécution demanderait par exemple 10 ans pour échapper à l'impôt sur une plus-value de 50 0/0.

Mais de cette limitation de l’exemption à 25 0/0 par période de cinq ans, il résulte surtout que les contribuables n'en peuvent pas tous bénéficier également, et l’on peut se demander s’il n’aurait pas mieux valu exempter explicitement les frais et débours divers qui sont occasionnés par l'évaluation des propriétés pour la perception de l'impôt, s’il n'aurait pas mieux valu en déduire dans tous les cas de la plus-value imposable le-montant exact, plutôt que de les comprendre en bloc sous le couvert d’une déduction dont on ne peut pas toujours se prévaloir ?

$ 6. — Les déductions dont la nécessité n’a pas été reconnue par le législateur anglais.

Nous avons déjà pu nous apercevoir que telle qu'elle résulte des définitions du Finance Act, la plus-value imposable ne correspond pas exactement au bénéfice que le propriétaire réalise sur la valeur de la rente foncière de sa propriété : pour ne parler que des facteurs qui réduisent le bénéfice du propriétaire, nous avons vu que Île législateur anglais n'a pas tenu compte des frais de transfert des pro-

priétés, et qu’il n’a pas reconnu la légitimité de toutes les servitudes, mais n'est-il pas d'autres facteurs qui devraient entrer en ligne de compte dans le calcul du bénéfice net du propriétaire, et dont pourtant il n'apparaît pas trace dans le texte de la loi?

L° Dépréciation de l'argent. — En premier lieu l'on pourrait affirmer la nécessité théorique de tenir compte, dans l'évaluation de la plus-value imposable, de la dépréciation des métaux précieux, puisqu'elle doit faire naître, avec la hausse générale des prix, des plus-values qui sont apparentes quand on ne tient compte que des chiffres, c'est-àdire que du poids de métal précieux qu'il faut donner pour acquérir la propriété d'une certaine parcelle de terre, mais qui ne constituent pas une augmentation réelle de la richesse du propriétaire. Tenir compte de la dépréciation monétaire serait en effet absolument nécessaire si l'impôt se transformait en appropriation pure et simple par l'Etat de l'intégralité, ou de la plus grande partie, des plus-values de la propriété foncière, car sans cela les propriétaires fonciers s'appauvriraient constamment ; mais dans le cas d’un impôt proprement dit, à taux modéré, la nécessité ne s’en fait pas sentir aussi fortement, car il reste assez de marge pour quil n'y ait pas lieu de craindre l'appauvrissement inéluctable des propriétaires fonciers, et l'on peut dire que la non-reconnaissance par le législateur de l'influence de la dépréciation monétaire n'équivaut en fait qu'à une légère élévation de l'impôt au-dessus de son taux nominal, élévalion qui est égale pour tous les contribuables.

2° Déprécialion rapide des améliorations. — Un premier facteur dont il serait, nous semble-t-il, nécessaire de tenir comple dans la détermination du bénéfice du contribuable, cest, dans le cas des propriétés bâties, la dépréciation pré-

maturée des constructions par suite de l'augmentation rapide de la valeur propre du sol. Soit par exemple un propriétaire qui achète un terrain valant 100.000 francs, sur lequel il construit un « immeuble de rapport » qui lui coûte également 100.000 francs, et dont la location lui procure un revenu de 10.000 francs ; quelques années plus tard, ce propriétaire peut augmenter ses loyers de 5.000 francs, et la valeur totale de la propriété est alors 300.000 francs, dont 200.000 pour le terrain et le reste pour les constructions (abstraction faite d’un léger amortissement de ces dernières) ; la valeur du sol continue à augmenter, mais le propriétaire ne peut plus élever ses loyers, parce que les constructions ne s'y prêtent pas, et le terrain vaudrait à lui seul 300.000 francs : le propriétaire vend alors son immeuble, mais comme il ne rapporte que 10.000 francs, l'acheteur, obligé pour le mettre en plein rapport de remplacer les constructions existantes par des constructions neuves, ne paie fa propriété tout entière que le prix du terrain soit 300 000 francs. Selon la loi anglaise le propriétaire doit payer l’/ncrement Value Duty sur la différence qu'il y à entre la valeur du terrain quand il l'a acheté, et sa valeur quand il le revend, c'est-à-dire sur 200.000 francs (moins les 10 0/0 de remise), s'il n'y a pas eu dans l'intervalle d'autre occasion de la perception de l'impôt, — or il est évident que le bénéfice du propriétaire ne s'élève qu'à 100.000 francs, sans qu'ily ail eu faute de sa part: ce n’est là bien entendu qu’un exemple choisi à plaisir et dont nous ne nous exagérons pas l'importance, car nous n'ignorons pas qu'en fait les constructions ont en général une « élasticité de loyer » suffisante pour suivre toutes les augmentations de la rente foncière, mais nous croyons que quand cette augmentation est si rapide qu'elle à pour con:

séquence une dépréciation prématurée de la valeur des constructions, si rarement que le fait se produise, il serait juste que l’on en tint compte dans la détermination du bénéfice du contribuable.

30 Les intérêts perdus, — Une question beaucoup plus importante est celle de savoir s'il faut déduire de la plusvalue du fonds les intérêts perdus par le propriétaire. En Allemagne cette déduction est prévue par la loi qui, au paragraphe 22, décide qu’ « à la demande du vendeur il faut déduire du prix de vente la somme dont le rendement produit chaque année par limmeuble durant la période à laquelle s'applique le calcul de l'impôt, sans que cette période puisse s'étendre à plus de 15 années consécutives, sera restée inférieure à 3 0/0 du prix d'acquisition augmenté des majorations prévues au paragraphe 14, numéros 1 à 3 ». Rappelons que ces majorations sont les frais légaux de transfert et les honoraires des intermédiaires, le montant des créances hypothécaires de l'acheteur et les améliorations en général.

La nécessité de défalquer de la plus-value le total des intérêts que n’a pas touchés le contribuable n'est pas évidente quand il s'agit des propriétés bâties, car s’il ne s’agit que de non-locations accidentelles, elles ont dû être prévues par le propriétaire, et si d'autre part l'immeuble est resté constamment sans locataires ou bien si le propriétaire a dû consentir à une réduction durable de ses loyers, la perte d'intérêts se traduit par une diminution de la valeur d’échange de l'immeuble dont le Commissioner évaluera en conséquence la gross value. Mais à côté de ces cas ordinaires, normaux pour ainsi dire, de perte d'intérêts, il peut se produire des cas accidentels, tels que catastrophes, travaux publics génants, inondations, ete... qui peuvent occasionner au propriétaire une perte momentanée d'intérêts dont il

serait juste de lui tenir compte dans le calcul du montant de l'impôt.

Mais pour les propriétés non-bâties et pour celles qui n'ont que des constructions qui ne permettent pas au propriétaire de retirer l'intérêt normal de son capital, la nécessité de défalquer les intérêts perdus devient pressante, car si le propriétaire se contente d'un loyer réduit, ou même s’en passe tout à fait, c'est qu'il compte rattraper plus tard ces intérêts perdus, et c’est un calcul parfaitement légitime : quand un débiteur paie ses dettes, intérêts et capital, onne considère pas les intérêts accumulés comme un profit que fait le créancier, et il ne serait pas justifié davantage de confondre avec le profit du propriétaire foncier le total des intérêts différés qu'il recouvre en bloc le jour où il vend sa propriété. Les intérêts différés sont bien recouvrés par le propriétaire sous forme d'augmentation de la valeur propre du sol, mais ils n’en restent pas moins, à son point de vue, des « intérêts », et ils doivent comme tels être assujettis non pas à l'impôt sur la rente foncière, mais à l’impôt général sur le revenu s’il existe, ou bien, à son défaut, à quelqu'un des impôts analogues qui en tiennent lieu.

Cependant le législateur anglais n’a pas voulu que les intérêts perdus soient retranchés de la valeur des propriétés, parce qu'il a pensé que tenir compte aux propriétaires des intérêts qu'ils n'ont pas touchés c’est les inviter à ne jamais mettre en rapport leurs propriétés. Si par contre le propriétaire sait qu'il paiera l'impôt sur ses intérêts accumulés comme sur un bénéfice proprement dit, il a avantage à «développer » sa propriété, à la mettre en plein rapport pour en toucher annuellement le revenu et le faire échapper à l'impôt spécial sur la rente foncière. Bref, si la justice exige en théorie qu’on défalque de la plus-value les intérêts

différés, l'utilité demanderait qu’on les assimile à la plusvalue elle-même.

Quoi qu'il en soit, de la solution adoptée par le législateur anglais il résulte que, sur la portion des plus-values de la rente foncière qui correspond à un recouvrement d'intérêts, l'Încrement Value Duty équivaut à un impôt de 20 0/0 sur le revenu, perçu périodiquement en capital, alors que le taux moyen de l’income-tax est d'environ 5 0/0.