LIVRE II. — CH.VPITRi: V

l’inmieiible A 1(10. 000 francs et riniineuble B400.000 francs, il les revend cliacnn avec un bénéfice brut imposable de 100.000 francs, mais les frais d’achat et de revente se montent à 10.000 francs pour le premier immeuble et à dO.OOO pour le second, d'où il résulte que le bénéfice net du propriétaire est 90.000 sur l’immeuble A et .'50.000 sur l’autre ; l’impôt étant de 20.000 francs dans les deux cas, sou taux ressort à 22, 22 0/0 sur le bénéfice d’une opération et 40 0/0 sur le bénéfice de l'autre.

Le prix que vaudrait l'immeuble à /'époque où l'impôt devient dà. On répète souvent que le Commissioner chargé de trouver la yross value d'un immeuble devrait tenir compte de l’état plus ou moins favorable du marché des terres au moment de l'évaluation. En d’autres termes le Commissioner devrait être obligé par la loi de rechercher si la valeur moyenne des terres au moment de l’évaluation n’est pas affectée dans un sens ou dans l'autre par des causes éphémères telles que la spéculation, les crises économiques, etc... et d’apprécier leur influence pour remplacer la valeur momentanée du terrain parcelle qu’il aurait dans un marché normal. En Aouvelle-Zélande, par exemple, les agents de l’autorité fiscale sont chargés de substituer, à telle valeur momentanée que peuvent avoir les terres, ce qu'ils considèrent comme leur valeur moyenne réelle. C’est donc à tort, dit-on, que le législateur anglais a voulu, par la rédaction de sa définition de la gross value, que la seule valeur qui soit prise en considération soit celle qu’ont les immeubles au moment précis de la perception de Vlnevement Value Dut g.

Nous croyons que ce raisonnement est entièrement dénué de fondement. Il est en effet basé sur cette supposition qu'il est possible de prévoir si la hausse ou la baisse de la valeur

DETERMIXATIOX DE LA PLUS VALUE IMPOSABLE

des terres à un moment donné est un mouvement durable ou passager, or cette prévision est impossible, — ou du moins il est impossible de l'établir sur des données certaines. Pour juger de la durée probable des mouvements de hausse ou de baisse de la valeur des terres, les « valuers ». Néo-Zélandais établissent d année en année des movennes ([ui leur permettent de voir si la valeur des terres a une tendance à la hausse on une tendance à la baisse ; ces stafislitjues sont assurément très intéressantes, mais nous doutons de leur niilité réelle, nous doutons qu'elles permettent de prévoir avec certitude la direction future du mouvement de la valeur des terres : si la valeur moyenne des terres n'a pas varié pendant 20 ans puis vient brusquement à baisser, il est hautement spéculatif de présumer qu'elle reviendra bientôt à son ancien cours, et il en est de même si elle vient à remonter après avoir constamment baissé, ou à baisser après avoir régulièrement monté. Nous ne savons pas si les (( valuers » Néo-Zélandais arrivent à déterminer d’avance dans leurs bureaux la durée des périodes d’activité ou de dépression du marché des terres, mais nous en doutons, car la meilleure preuve que l'on ne peut pas connaître à l’avance la durée de ces mouvements de la valeur des terres, c’est qu’ils peuvent n’étre que passagers. Ouand la valeur des terres a tendance à baisser, si l’on pouvait savoir de source certaine que la dépréciation qn’elle subit n’est que momentanée, les propriétaires ne voudraient vendre qu’à 1 ancien prix et la baisse ne se prodnii'ait jias ; et si c'est au contraire une tendance à la hausse qui se manifeste, le refus des acheteurs de payer plus cher que le prix normal eni[)écherait la hausse de se produire.

Le législateur anglais a donc, en principe, eu raison de se refuser à établir un .système légal de spéculation foncière.

LIVRIi: II.

CHAPITIU V

et même d'interdire expressément aux Commissioners d’introduire dans leurs évaluations leurs ajipréciations personnelles sur la « valeur de l'ait » et la « valeur réelle » des liieiis-fonds, mais si cette décision est excellente, croyonsnous, au point de vue des principes, peut-il en résulter en fait une injustice à l’égard des contribuables ? Nous ne le croyons pas non plus.

Quand l’occasion de la perception de l'fncrement ]’alue Duti/ es[ le transfert à titre onéreux de l’immeuble, il est évident qu'il ne peut être question d’injustice, puisque cet impôt devant porter sur le bénéfice que réalise le propriétaire sur la valeur du terrain qu'il vend, il ne saurait être question de prendre en considération une autre valeur que le prix de vente de l’immeuble, ni de recbercher si ce prix, que nous supposons correspondre à la l aleur moyenne des terres environnantes, est ou non alîecté par tel ou tel état passager du marché des terres : la question de la possibilité d’une injustice ne se pose qu'à propos des occasions où l’impôt est perçu sans que le contribuable réalise la valeur de son immeuble, c’est-à-dire quand {'Incremenf Value Dali/ est perçu soit à l’occasion des mutations à cause de mort, soit périodiquement comme c’est le cas quand le contribuable est une personne morale.

llemarquous tout d’abord que, dans ces deux cas, si la valeur de l’immeuble est, en fait, au moment de la perception de l'impôt, momentanément au-dessus du prix normal, à l’occasion suivante le contribuable paiera en moins ce qu'il paie actuellement en trop si le prix de l'immeuble vient ultérieurement à rattraper ce niveau qui était prématuré à l'époque de la première évaluation.

Mais dans le cas où, à l’occasion de la mort du [iropriétaire, Vlncremenl Value Hu/i/ est levé sur une valeur (|ue

fflt fil

DÉTEnMIXATIOX DE LA PLUS-VALUE IMPOSABLE l65

l’immeuble ne conserve pas et ne retrouve pas par la suite, l’héritier ne peut-il pas se plaindre d'avoir été surtaxé ? Ne peut il pas dire à l'autorité fiscale : « cet immeuble que mou père a acquis pour lOil.OIIO francs, que vous avez estimé I.'IO.OOO francs à sa mort, et sur lequel j’ai payé lO.OOd francs d'impôt sur la plus-value, cet immeuble est retombé à son ancienne valeur dont il ne s’était écarté que par suite de causes de durée éphémère, et ni mon père ni moi n'avons profité de la plus-value sur laquelle nous avons dû acquitter l’impôt, — vous devez donc me remboun;er de ce que vous avez perçu en trop. »

Nous devons reconnaître le liien- fondé de ce raisonnement et de tel raisonnement analogue que pourrait tenir une personne morale quise trouverait dans une situation sembla- Ide, et nous nous empressons de remarquer que nous touchons ici du doigt l’un des défauts inhérents à l'impôt qui est levé en une seule fois sur chaque plus-value do la rente foncière. L’impôt annuel sur ces plus-values ne présenterait pas cet inconvénient, car il varierait nécessairement avec la valeur de la rente foncière qu’il doit toujours serrer de près, et tous les deux monteraient et baisseraient simultanément. Mais puisque le législateur anglais a préféré que Yfncrenienl Value Duly ne soit levé qu'une seule fois sur la même valeur, il faut reconnaître qu’en théorie pure il aurait dû prévoir le remboursement des sommes en trop perçues à l’occasion des transferts à cause de mort et aux époques fixes établies pour les immeubles possédés par des personnes morales. Or ce remboursement ne devrait être effectué que dans la mesure où le contribuable ou celui dont il tient ses droits n'a pas profité de la plus-value imposée, c’est-à-dire qu'il faudrait tenir compte du temps pen- <lant lequel le propriétaire a effectivement bénélicié de la

SUg^-aÊiÈ

UVUE If. — CIÏAPITHE V

Ji

plus value, le remboursement étant d'autant moindre que la plus-value a subsisté plus longtemps. Or l’application de ce principe no pourrait .se faire qu'au prix d'un iuq.ortant surcroit de complications apporté à un impôt qui n'est déjà que trop compliqué, en admettant même qu’elle ne se heurte pas à d insnrmontables diflicultés. Devant l’impossibilité d évaluer les immeubles à une autre valeur (jue celle qu ils ont an moment de l’évaluation, le législateur anglais a donc dû se résigner à ce que 1 Incrément Vahui Duty puisse, dans certains cas heureusement rares en fait et d une importance plus théorique que pratique, être perçu sur des plus-values partiellement ou même totalement factices, sur les plus-values ajiparentes momentanées de trop courte durée pour correspondre à un bénélice sur lequel 1 impôt serait pleinement justitié.

Libre de toute restriction, seroitude ou charge autre rjuc les impôts. Il en résulte que pour calculer la d un immeuble le Commissioner doit faire abstraction de tout ce qui en réduit la valeur, excepté les impôts. Soit un terrain bàti valant iO.OOO francs avec l'impôt foncier qui en vaudrait oO.OOO si cet impôt qui le grève était supprimé, et suppo.sons qu'il prenne une plus-value deüO 0/0 : si l'imput est proportionnel, le terrain vaut alors OO.OOO francs avec 1 impôt, mais en vaiulrait 75.000 sans l’im|)ôt, de sorte que le bénéfice net du propriétaire est de 20.000 francs et non pas 25.000. Icnir compte de la somme dont les impôts réduisent la valeur de la propriété est donc l’une des conditions dont l’observation est nécessaire fiour que le propriétaire ne paie 1 impôt que sur son bénélicie net. et c’est à juste titre que le législateur anglais a voulu que pour le calcul de la valeur du fonds il ne soit pas fait abstraction des impôts auxquels il est assujetti.

DÉTERMINATION DE LA PLUS-VALUE IMPOSABLE

Il a voulu par contre qu’il soit fait abstraction des charges et servitudes qui grèvent les immeubles, et il en résulte directement i|ue la gross value à\w\ fonds servant sera la valeur qu’il aurait s’il était libre de servitudes, mais la ({uestion est moins claire en ce qui concerne les fonds dominants.

Nous avons vu au début de ce chapitre qu’une servitude peut constituer un élément de la valeur des fonds dominants qui, si l’on vent que l’impôt porte exclusivement sur la valeur propre du sol, doit être évalué à part pour être soustrait de la valeur globale de l’immeuble au même titre qu’une amélioration matérielle du fonds, au même titre qu’une maison, qu’un travail de nivellement, qu’une route ou qu’un égout. Or, quoique la loi ne dise pas explicitement que la gross value des fonds dominants ne comprendra pas la portion de la valeur d’échange qui provient de la servitude, il est certain que cette solution est implicitement contenue dans le texte de la section 1 de la clause 25, car la pensée du législateur c’est que la gross value soit la valeur de la pleine propriété, abstraclion faite de tous droits accessoires. D’ailleurs le texte portant que la gross value est la valeur de l’immeuble supposé libre de toute restriction, servitude ou charge, ne spécilie pas qu'il s'agit uniquement des charges qui grèvent les propriétés, à 1 exclusion de celles dont elles bénéficient, et la logique impose que si l’on fait abstraction des unes, on fasse également abstraction des autres, et par conséquent la gross value c’est une valeur supérieure à la valeur d’échange des fonds servants et inférieure à celle des fonds dominants.

Or la valeur imposable étant déduite, bien que médiatement, de la gross value, il en résulte cette conséquence importante que \ Incrément Value Duty ne pourra jamais

Tu *