I. Sij.s/èuie de la loi allemande du li février 1911. Lu

Allemagne toute amélioration n’est pas forcément déduite de là valeur des immeubles, il faut distinguer entre celles qui ont été effectuées par le propriétaire actuel (le vendeur) et celles qui ont été effectuées par le propriétaire ou les prédécesseurs du proprietaire dont il a ac.fuis l’immeuble à titre onéreux, — les premières étant seules déduites du prix de vente. Ce principe est d’ailleurs logique en Allemagne où l’impôt porte exclusivement sur la différence qu'il y a

nÉTERMIN.VTlOX DE LA PLUS-VALUE IMPOSARLE

entre le prix d’acquisition et le prix de vente de l’immeuble ; il serait inutile de disséquer le prix d'acquisition entre ses éléments constilutifs [lour en dégager la part qui corres|iondait aux améliorations. Mais si le contribuable a apporté des améliorations à son immeuble, la différence qu’il y a entre le [U’ix d’achat et le prix de vente ne constitue pas tout entière un bénéfice net : il faut tenir compte de ces améliorations soit en ajoutant leur valeur au prix d’achat, soit en la soustrayant du prix de vente. C’est pourquoi la loi allemande décide, paragraphe 10, qu’ (( il y a lieu de déduire du prix de vente la valeur d'échange des charges que le vendeur a prises sur lui et aussi la valeur des machines même faisant partie des éléments essentiels du fonds, et enfin la valeur des fruits du sol tant qu’ils y sont attachés », mais quant aux (( constructions, transformations et autres améliorations durables»... « en tant que ces constructions et améliorations seront encore existantes », ce n est pins leur valeur d'échange qui sera prise en considération (ajoutée au prix d’acquisition), mais leur prix de revient, c’est-à-dire les sommes elfectivemcnt dépensées, augmentées de b 0 0 dans les cas ordinaires et de lo 0/0 « si le vendeur est constructeur ou ouvrier en bâtiment et a lui-meme entrepris la construction», — prime légale qui repicsente le bénéfice normal (ju'il pourrait réaliser s’il vendait les constructions séparément du terrain.

A première vue ce système semble extrêmement logique, il semble qu’il donne toutes garanties pour ijiie rim[iôt jiorte toujours exactement sur les plus-values nettes de la rente foncière, mais cette a[)parenco est trompeuse. Userait erroné de présumer que la dill'érence qu'il y a entre le prix d’acquisition et le prix de vente d'un immeuble est d’abord l’équivalent des dépenses d amelioration effectuées pai le

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vendeur et que le reste, s’il y eu a uu, couslitue seul le béuélice imposable, car le projiriélaire a pu dépenser sur sou tel laiii, eu constructions diverses, plus d arp;eut qu’il U était laisouuable ou judicieux : il a pu construire uu ininieuble luxueux dans uu quartier qui n'était pas appropiié, il a pu, au milieu des terres qu’il cultive eu geiitlemaufaimer, construire un chalet qui n'a qu'une bien vague lessemblauce a^ec une liabitatiou de ferme, il a pu en un mot, et le cas est des plus fréquents, dépenser pour l'immeuble qu’il a construit une somme d'argent qu'il ne retrouverait jamais s’il vendait ces bâtiments séparément du sol, et, pour prendre un cas extrême, c’est pour cette raison qu’il ne faudrait pas évaluer au même prix l’iiôtel de l'avenue du Bois de Boulogne et sa copie qu’il plairait à un propriétaire d édifier dans un endndt moins select. La seule valeur qu il est logique d’attribuer à une amélioration c est donc sa valeur d’échange, qui peut fort bien être supérieure à son prix de revient, mais qui peut aussi lui être très inférieure ; mais prenons un exemple concret pour mieux montrer que le bénéfice imposable d’un propriétaire n'est pas nécessairement son bénéfice apparent.

Soit un propriétaire, A, qui achète un terrain 100.000 fr. et qui y édifie pour 200.000 francs de constructions qui ne correspondent pas aux besoins du quartier ; quelques années plus tard, il vend le tout 000. 000 francs : il ne pourrait pas a\oii à payer 1 impôt allemand sur la plus-value, or il se peut que le terrain vaille 200.000 francs à l’époque delà vente et que dès lors la valeur d’échange des constructions ne soit que 100.000 francs, bien qu’elhis soient encore à peu

près neuves, ce qui serait apparu si A avait vendu séparément le terrain et les constructions. 11 en résulte que si A, le piopriétaire, n a pas gagné un centime dans 1 ojiération,

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DÉTERMIXATIOX DE LA PLUS-VALUE IMPOSABLE 1

il a néanmoins perdu sur les constructions 100.000 francs qu’il a retrouvés sur le terrain, et la plus-value du terrain constitue pour lui un bénéfice aussi certain que s'il avait trouvé acquéreur pour les constructions à leur prix coûtant et mis les 100.000 francs dans son coffre fort, — bénéfice qu’il aurait réalisé s’il n’avait pas fait construire ou s’il avait fait construire plus judicieusement. En somme il faut considérer son opération comme constituée de deux opérations distinctes, l’une portant sur les constructions et l’autre portant sur le terrain, et le bénéfice qui résulte de cette dernière, s’il n’est pas apparent, s’il est noyé dans l’opération globale, n’en devrait pas moins être soumis à l’impôt : si cependant le législateur décide de ne pas le frapper de son impôt sur la rente foncière, c’est un cadeau gracieux qu’il fait aux propriétaires. Bref il résulte de la définition allemande de la valeur des améliorations, que l’impôt allemand frappe le bénéfice net des propriétaires, mais pas forcément toutes les plus-values de la rente foncière.

IL — Système Néo-Zélandais. — Le « Government Valuation of Land Act, 1896 », amendé en 1900 et 1903, définit ce que signifient les expressions « Améliorations du Fonds » et « Valeur des Améliorations ». Il résulte de ces définitions qu’une amélioration doit être un travail [work] ou un apport de matériaux effectué sur le sol au prix d’un débours d’argent ou de main-d’œuvre, mais ce n’est pas tout travail qui a pu être effectué sur le sol, et l’Act prend soin de .spécifier que parmi les travaux qui ont été édifiés sur un fonds donné, ceux-là seuls peuvent entrer en ligne de compte dont le bénéfice n’est pas encore épuisé à l’époque de l’évaluation, — ce qui était parfaitement inutile d’ailleurs puisqu’aussitôt après l’Act nous informe que par valeur d’une amélioration il faut entendre la somme dont elle auir-

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uiLMite la valeur du sol, et iju’éviilemmeiit une ainélioratiou u’entre plus pour rien dans la valeur du fonds quand son utilité est épuisée. Quoi qu’il en soit de cette légère défectuosité de rédaction, l'Act délînit coiuine suit la « valeur des améliorations » : c’est ■( la somme dont les améliorations effectuées sur le fonds augmentent sa valeur, sans toutefois qu’elle puisse en aucun cas èlre tenue pour supérieure au prix coûtant de ces améliorations estimé à ré[)oque de l’évaluation, sans compter les frais de ré[)aration et d’entretien ». Cette définition nous semble posséder deux défauts et une (|ualité.

La ({ualité c'est que le texte spécifie clairement qu’une réi)aration courante ne peut être déduite de la valeur tlu fonds, ce qui est ti'ès logique, car les frais d’entretien doiven essentiellement être payés sur fiis revenus du fonds, — l’Act a donc bien fait de ne laisser subsister aucun doute à ce sujet.

Lu premier défaut de cette définition c’est qu’une amélioration ne peut être prise en considération qu’autant (ju’elle est efTectuée sur le fonds ; or il est bien évident qu’un propriétaire peut dépenser en dehors des limites de sa propriété des sommes qui profitent au fonds qu’il possède, et l’on ne peut apercevoir la raison pour laquelle ces sommes ne seraient pas déduites de la valein- totale de la propriété considérée.

.Mais cette définition ])résente un défaut plus grave : elle pose logiijuement pour principe que la valeur d’une amélioration c’est sa valeur d’échange, puisque dire « la somme dont ces améliorations augmentent la valeur d'une propriété » c’est emplov'er une périphrase qui équivaut à « valeur d'échange des améliorations ». iMalbeureusement le texte restreint la portée de ce principe aussitôt que formulé,

ÎL.-7tiM

OETEHMINATION DE LA PLUS-VALUE IMPOSABLE 1*0

en ajoutant ()ue la valeur d’une amélioration n’est, pour le calcul de 1 impôt, le prix auquel elle trouverait acquéreur qu autant que ce prix n’est pas supérieur au prix de revient diminué d un amortissement régulier. Cette restriction est absolument incompatible avec la logique, car la valeur marchande d’une amélioration, du moins d’une amélioration de date récente, peut être supérieure à son prix coûtant sans qu’il soit nécessaire de le supposer exceptionnellement bon marché : en d’autres termes il est possible qu’un propriétaire réalise sur la vente d’une amélioration, abstraction faite du fonds, un bénéfice qui n’a aucun rapport avec la valeur propre du sol et qu il est par conséquent illogique d’assujettir à l’impôt sur la rente foncière. Nous avons vu que c’est ce qu’a bien compris le législateur allemand quia pris soin que soit ajouté tantôt o, tantôt 150 U au prix de revient des constructions. Sans chercher des exemples plus loin qu a Paris, nous pouvons noter que c’est une spéculation courante que d acheter un terrain, y faire construire un « immeuble de rapport », et revendre le tout immédiatement avec un bénéfice qui, si la valeur du terrain

n a pas augmenté, est entièrement fourni par les constructions.

111. — Système anglais. — De ce qui précède il résulte qu’un système absolument logique consisterait à évaluer les améliorations à leur valeur d’échange, en faisant tout à fait abstraction de leur prix coûtant. Nous allons voir que c’est aussi le système anglais, bien qu’il ne .soit qu’implicitement contenu dans le texte du Finance Act.

La définition de la full site value on « pleine valeur d’emplacement » fait l’objet de la clause 25, section 2, dont voici une traduction aussi littérale que possible : « La full site value d un fonds signifie la somme gui reste giuuid un

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