I. — Les déductions prévues aux alinéas b) et c

1 Alinéa b). Ce qu il faut entendre dans cet alinéa par « capitaux dépensés «, ce sont les constructions et améliorations durables et les grosses réparations, par opposition aux sommes dépensées pour l’entretien courant, qui doivent être prises sur le revenu et no jieuvent en aucune façon entrer en ligne de compte dans le calcul de la valeur imposable. En outre on peut remarquer que le législateur anglais a prévu le cas où la publicité faite pour un terrain en d augmenté la valeur, ce qui est possible si elle a produit

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une vogue et un courant d'acheteurs de parcelles, — il est logique de déduire de la valeur du terrain cette plus-value qui n’est due qu’à riieureux résultat de l’initiative du propriétaire,

Cela étant mis à part, ce que le législateur a eu en vue c’est le cas d’améliorations qui donnent à un fonds une valeur supérieure à leur valeur propre, mais il faut remarquer qu'il ne peut s’agir de toutes améliorations qui produisent une augmentation nette de la valeur d'un fonds. Pour rendre cela parfaitement clair, prenons un exemple : soit un terrain qui est entouré par un précipice infranchissable, sauf en un point [lar lequel on y a accès en suivant un chemin très long, très malaisé, etc... ; en Jaisant abstraction de toutes possibilités, le terrain vaut oO.OOO francs, mais le propriétaire jette sur le précipice un pont qui lui coûte 50.000 francs et qui lui permet de vendre 200.000 francs sa propriété désormais en communication directe avec une grande route. N’y a-t il pas lieu d’exempter de l'impùt cette plus-value nette de 100.000 francs ? Nullement, — ou plutôt nous croyons qu’il n’y a pas lieu de l’exempter parce qu’elle n’existe pas. En effet, pour apercevoir cette plusvalue de 100.000 francs, il faut faire abstraction de la possibilité de jeter un pont sur le précipice, mais c’est une abstraction que rien n’autorise ; s’il est vrai qu'en fait les acheteurs sont toujours disposés à oublier les possibilités des fonds pour l’achat desquels ils sont en pourparlers, du moins les vendeurs savent-ils les leur faire apparaître, et dans l'exemple ci-dessus la valeur d’échange de la propriété n’était pas, avant la construction du pont, de 50.000 francs, mais de 150.000, et c’est à ce prix qu’elle a dû être évaluée. En construisant le pont le propriétaire n’a donc ni créé une valeur ni fait apparaître subitement une valeur potentielle.

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CHAPIIRE V

la valeur propre du fonds n’a pas changé, et le prix de la propriété ne s’étont augmenté que de celui du pont, il n’y a ni plus-value imposable ni par conséquent opportunité de l’exempter de l’impôt.

Mais en fait il y a des cas où la valeur d'échange d’une propriété peut, par suite d’une amélioration, être augmentée d’une somme supérieure à la valeur de l’amélioration elle-même. Soit par exemple, et le cas n’a plus rien d’imaginaire, une vaste propriété située au bord de la mer dans un endroit charmant mais dépourvu de moyens de communications ; sa valeur est très faible, mais le propriétaire a coniîance dans l’avenir de la localité et décide de morceler, de construire un certain nombre de villas pour amorcer les amateurs, et de réunir par un tramway confortable à la ville la plus proche la future station balnéaire pour laquelle il fait entre temps une active publicité ; — quand le tramway est achevé les acheteurs se présentent et les terrains, augmentant de valeur, paient le propriétaire bien au delà de ses débours. Dans un cas comme celuilà la plus-value nette du fonds est due à l’initiative du propriétaire, l’action de la collectivité, au lieu de déterminer celle du propriétaire, a été entraînée par elle, l’impôt ne serait plus justilié et le bénéfice du projuiétaire doit en être exempt.

Cette distinction est absolument nécessaire et le critérium en est heureusement simple ; il est fourni par la valeur d’échange de l’immeuble à différentes époques. Quand l’utilité d’une amélioration devient apparente, la valeur du fonds prend immédiatement une plus-value qui doit être assujettie à l’impôt, et si le bénéfice de l’amélioration apparaît avec une certitude absolue, il est escompté dans le prix du fonds qui n'augmentera pas de valeur quand l’améliora-

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tion sera effectuée ; mais si ce bénéfice est incertain, spéculatif dans une certaine mesure, l’augmentation de la valeur du fonds n’est pas immédiatement maximum ; le fonds bénéficie d’abord et par avance d’une plus-value qui doit êtreassujettie à l’impôt, puis quand l’amélioration est achevée et que l’on peut en connaître l’effet, il se peut qu’il bénéficie d’une plus-value supplémentaire qui récompense! initiative du propriétaire et qui doit être exempte de 1 impôt. Or, dans le cas spécial de \ Incrément \alue Dutij, étant donné que la yross value qui sert de point de départ à son calcul, c’est le prix auquel la propriété trouverait acquéreur, soit en 1609, soit au moment de la perception de l’impôt, sans que le texte oblige les Commissioners à faire abstraction des possibilités du fonds dont le bénéfice peut être escompté par l’acquéreur, il en résulte que c’est cette solution logique qui est celle de la loi anglaise, sans que le critérium que nous venons d’indiquer y ait été expressément introduit. Voici comment: dans le premier des deux cas types que nous avons présentés ci-dessus le terrain valait loO.OOO francs lors de la première de deux évaluations successives entre lesquelles se place la construction du pont, en 1909, par exemple, et rien dans la loi n’autorisait le Commissioner à lui attribuer une autre gross value, et quant à 1 assessable site value le Commissioner a été obligé de la fixer sans déduire les 100.000 francs de plus-value qui résultent de la perspective de la construction du pont, puisque la loi anglaise ne permet de tenir compte que des plus-values produites par des améliorations qui ont été eflectuées (Avorks executed), et quand plus tard le propriétaire vend son terrain après avoir construit le pont, il ne peut réclamer l’exemption de ['Incrément Value iJuty sur aucune portion de la valeur de sa propriété puisque la construction effec-

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