CHAPITRE V

li\e du pont 11 a produit aucune plus-value : en d’autres termes la plus-value ayant existé avant la construction du pont, on ne peut pas dire qu’elle est attribuable à l’exécution de cette amélioration. Quant au deuxième cas, la propriété est évaluée avant la construction du tramway à sa première valeur, la seule qu elle ait encore, et quand plus tard les améliorations ayant été effectuées et la plus-value étant apparue, 1 occasion de la perception de l’impôt se présente, le proprietaire peut faire remarquer que cette plus-value est attribuable a 1 exécution de ces améliorations, et demander qu’elle soit retranchée de Vasscssable site value si le Gommissioner ne le fait pas do lui -même.

11. — Les déductions prévues dans l' alinéa d). — Dans la première partie de cet alinéa est prévu qu’il faut déduire de 1 assessahle site valueles sommes dépensées à titre de rachat de servitudes ou charges g:re\ant le fonds. Pour ne parler que des servitudes, quand deux propriétaires s’entendent pour les supprimer, la valeur du fonds dominant diminue, et celle du fonds servant augmente, mais il se peut qu il n y ait pas exactement compensation, il se peut que la servitude ait plus d’importance au regard du fonds servant qu au regard du fonds dominant, et comme le prix payé pour le rachat de la servitude est l'équivalent non pas de ce que le fonds servant gagne, mais de ce que le fonds dominant perd augmenté d'un bénéfice variable, il peut et doit même en résulter un pi’olit [)our le propriétaire du fonds servant. Or quand le propriétaire d'un fonds dominant consent au rachat de la servitude dont il bénéficie, il se produit en même temps une augmentation de la valeur du fonds servant, augmentation qui est pro|)Oi tionnelle au bénéfice que ce fonds retire de l'opération et qui estime libération de la valeur propre du sol à laquelle le proprié-

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DÉTERMIAATIOA DE LA RLUS-VALUE IMPOSABLE 189

taire du fonds servant ne prend une part active que pour en bénéficier en faisant une avance de fonds pour laquelle il ue court aucun risque; il n’y avait donc en théorie pas lieu de l’exempter de V Incrément Value Dut y sur ce bénéfice spécial, et si le législateur anglais l’a fait néanmoins, ce ne peut être qu’à titre de concession gracieuse aux propriétaires fonciers.

La deuxième partie de cet alinéa, qui prévoit la nécessité de déduire de la total value toute portion de cette valeur ([ui résulte d’une clientèle ou de tout autre facteur personnel au propriétaire ou au locataire, est plus logique. Lu admettant que la présence d un certain individu ou d un certain commerce puisse donner à un terrain un surplus de valeur, il résulte de la définition de ce surplus qu il ne peut être assimilé à la valeur propre du sol, et dès lors il ne peut être question de l’assujettir à V Incrément 1 alue Duty.

111. — La déduction jirévue à L'alinéa e). — Cet alinéa porte qu'il faut déduire de la total value toutes sommes qu’il faudrait dépenser pour dépouiller le fonds des améliorations dont il serait nécessaire de le débarrasser pour en réaliser la full site value.

Cet alinéa n'a pas trait aux constructions ou améliorations anciennes qui sont devenues complètement inutiles, car ce sont des objets sans valeur qui diminuent toujours la yross value du fonds (parce qu'il faut les démolir) qui a dû être évaluée en conséquence, — il est donc impossible de les comprendre parmi les « améliorations ».

Cet alinéa n'a pas trait non plus aux propriétés bâties qui sont en plein rapport, car il n'est pas nécessaire d en démolir les édifices pour réaliser la valeur du terrain.

Il ne peut donc s’agir que des propriétés bâties qui ne sont pas en plein rapport ; il s’agit par exemple d’un terrain

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— CHAPITHF V

de valeur sur lequel est construite une maison d'habitation •lui ne correspond pas à la valeur du terrain : le propriétaire conserve cette maison parce qu’il nu pas l'intention démettre son bien-fonds en plein rapport et parce qu’elle lui rapporte un revenu qui lui permet de conserver le terrain et de profiter pins longtemps de son augmentation de valeur. Mais alors deux cas peuvent se présenter: ou bien le loyer de la maison est égal ou inférieur au revenu que devrait lournii le terrain, ou bien il lui est supérieur. Or dans le premier cas la valeur des constructions est nulle, soit par exemple un terrain valant 1 00.000 francs sur lequel est construite une maison que l’on peut louer 2.500 francs ; au taux de 5 0 0 le terrain devrait à lui seul rapporter

5.000 francs, donc l’acquéreur est obligé, pour retirer de ses capitaux leur revenu normal, de démolir la vieille maison pour en construire une autre, pour en construire une qui lui coûtera par exemple 200.000 francs et qu’il louera

15.000 trancs. Dans ce cas le prix de l’immeuble tout entier ne peut donc être que celui du terrain, et il lui sera même inlérieur si les Irais de démolition doivent excéder le prix des matériaux. En tout cas la gross value de la propriété a dû être évaluée en conséquence, et nous ne voyons pas la nécessité de faire sur la total value une dédiidiou qui ferait double emploi avec ce (]ui devrait être l’un des éléments normaux du calcul de la gross value.

Deut-il donc y avoir logiquement lieu à déduction dans le dmixiême cas, dans celui où le loyer de l’immeuble est supérieur au revenu du capital que représente le terrain, tout en étant intérieur ù ce que pourrait supporter la propriété SI elle était en plein rapport ? Nous ne le croyons pas encore, car pour réaliser la valeur d'emplacement d’une telle propriété, il n’est nullement besoin de la débarrasser

DÉ TEnMl.N.VTION DE E.V PLUS-VALUE IMPOSABLE

des constructioiis (jui eu recouvrent le sol. Soit une propriété qui comprend un terrain valant lOU.UOO Irancs sur lequel est construite une maison qui rapporte 7.5(H) francs de loyers annuels ; à 5 0/0 la propriété vaut 150.000 francs, et pour réaliser le prix du terrain il n’est nullement besoin de démolir la maison pour en construire une plus importante, il n’v a (ju’à vendre le tout en bloc. Mais, dira-t-ou, ne se peut il que le propriétaire ait intérêt à remplacer les vieilles constructions ])ar de plus importantes et de meilleur rendement, et dès lors ne faut-il pas déduire de sou bénéfice le prix (|u’il lui en coûtera pour jeter bas les anciennes constructions ? Ce serait une erreur que de croire à la jiossibilité d’une telle hypothèse si la valeur du terrain n’a pas changé, car nul propriétaire n a intérêt à se débarrasser de ce qu’il a acheté à deniers comptants ; dans le cas ci-dessus par exemple, le propriétaire n’a pas intérêt a démolir une maison qui lui coûte oÜ.OOU francs et lui rapporte 2.5U0fr. pour la remplacer par une autre maison qui ne pourrait pas lui rapporter proportionnellement plus. 11 se peut certes que le propriétaire ait avantage, à un moment donné, a jeter bas les vieux bâtiments, mais ce ne sera que quand le terrain aura pris de la plus-value et quand le loyer des batiments sera devenu inférieur à l intérêt du capital que représente le terrain seul, et nous retomberons dans le premier cas, c’est-à-dire que l’excédent du coût de démolition sur la vente des matériaux diminuant d’autant la valeur d’échange de l’immeuble et par conséquent sa gross value, il n y a pas logiquement lieu de le retrancher de la total value.

En résumé le Commissioner doit, pour trouver la valeur imposable, déduire de la total value la valeur des amélio-