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DE TEHMIN.XTION DE LA PLUS-VALUE IMPOSABLE

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lateur a iiensé (jue le [iropriétaire (|ui voudrait [iroliter de la remise de 10 0/0 pour échapper au paiement de Vlncreynent Value Duly au moyen de transmissions fictives, serait en fait obligé de faire ces transmissions à époipies laqqirochées, et ce sont ces transmissions très rapprochées qui sont visées dans la limite de cinq ans. Cette limite obligerait en elîet le propriétaire (jui voudrait frauder le Irésor a mettre un intervalle de plus de cinq ans entre sinon toutes, du moins plusieurs de ces transmissions tictives, et 1 on ne conçoit guère la [lossibilite d une fraude dont 1 exécution demanderait [uir exemple 1 0 ans iioiir échapper a 1 impôt

sur une plus-value de 50 0 0.

Mais de cette limitation de l'exemption à 25 0,0 par période de cinq ans, il résulte surtout que les contribuables n’en peuvent pas tous bénéticier également, et l’on peut se demander s’il n’aurait pas mieux valu exempter explicitement les frais et débours d'ivers qui sont occasionnés par l’évaluation des propriétés pour la [lerception de 1 impôt, s’il n'aurait pas mieux valu en déduire dans tous les cas de la plus-value imposable le montant exact, plutôt que de les comprendre en bloc sous le couvert d une déduction dont on ne peut pas toujours se prévaloir ?

^ — Les déductions dont la nécessité n'a pas été

reconnue par le législateur anglais.

Nous avons déjà pu nous apercevoir que telle qu elle résulte des délinitions du Finance Act, la plus-value im[iosable ne correspond pas exactement au bénéfice que le jiropriétaire réalise sur la valeur de la rente loncière de sa propriété ; pour ne parler que des facteurs qui réduisent le bénéfice du propriétaire, nous avons vu que le législateur anglais n’a pas tenu coinpte des frais de transfert des pro-

CHARlTRE V

priétés, et qu’il n’a pas reconnu la léji^itiinité de toutes les servitudes, niais n’est-il pas d'autres facteurs qui devraient entrer en ligne de compte dans le calcul du bénéfice net du propriétaire, et dont pourtant il n’apparaît pas trace dans le texte de la loi ?

1” Dépréciation de V argent. — En premier lieu l'on pourrait aftirmer la nécessité tliéorique de tenir compte, dans l’évaluation de la plus-value imposable, de la dépréciation des métaux précieux, puisqu’elle doit faire naître, avec la bausse générale des prix, des plus-values qui sont apparentes quand on ne tient coni[)te que des chilîres, c’est-àdire (jue du poiils de métal précieux qu’il faut donner pour acquérir la propriété d'une certaine parcelle de terre, mais qui ne constituent pas une augmentation réelle de la richesse du propriétaire. Tenir compte de la dépréciation monétaire serait en effet absolument nécessaire si l’impôt se transformait en appropriation pure et simple par l’Etat de l’intégralité, ou de la plus grande partie, des plus-values de la proj)riété foncière, car sans cela les propriétaires fonciers s'appauvriraient constamment ; mais dans le cas d’un impôt proprement dit, à taux modéré, la nécessité ne s’en fait pas sentir aussi fortement, car il r(.‘ste assez de marge pour qu'il n’y ait pas lieu de craindr<^ l’appauvrissement inéluctable des propriétaires fonciers, et l'on peut dire que la non-reconnaissance par le législateur de rinfluence de la dépréciation monétaire n’équivaut en fait qu’à une légère élévation de l'impôt au-dessus de son taux nominal, élévation (|ui est égale pour tous les contribuables.

2" Dépréciation rapide des améliorations . — Un premier lacteur dont il serait, nous semble -t-il, nécessaire de tenir coni[)le dans la détermination du bénéfice du contribuable, c’est, dans le cas des propriétés bâties, la dépréciation pré-

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DÉTERMINATION DE LA PLUS-VALUE IMPOSABLE

iiiaturée des constructions par suite de I augmentation rapide de la valeur piopre du sol. Soit [>ar exemple un propriétaire qui achète un terrain valant lOO.O(H) Irancs, sur lequel il construit un « immeuble de rapport » qui lui coûte é"’alement lOO.OOO francs, et dont la location iui [)rocuie uii revenu de lO.DbO Irancs; (juelques années plus taid, ce piropriétaire peut augmenter ses loyers de ô.U(H) Irancs, et la valeur totale do la propriété est alors dOO.OÜÜ francs, dont 200. OUI) pour le terrain et le reste pour les constructions (abstraction faite d’un léger amortissement de ces dernières'' ; la valeur du sol continue a augmenter, mais le propriétaire ne peut plus élever ses loyers, parce que les constructions ne s’y prêtent pas, et le terrain vaudrait a lui seul 300.000 francs : le propriétaire vend alors son immeuble. mais comme il ne rapporte que 1 0.000 francs,! acheteur, •obligé pour le mettre en plein rapport de remplacer les constructions existantes par des constructions neines, ne paie la propriété tout entière que le prix du terrain soit 300 000 francs. Selon la loi anglaise le propriétaire doit payer Value Dutij sur la dillérence qu il } a

entre la valeur du terrain quand il I a acheté, et sa laleui quand il le revend , c’est-à-dire sur 200.000 francs (moins les lO 0 0 de remise), s’il n’y a pas eu dans l’intervalle d’autre occasion de la perception de I impôt, or il e^t évident que le bénéfice du propriétaire ne s'élève (ju à lOO.OOO francs, sans qiCilij ait eu faute de sa part: ce n’est là bien entendu qu’un exemple choisi à plaisir et dont nous ne nous exagérons pas l'importance, car nous u ignorons pas qu’en fait les constructions ont en général une « élasticité de loyer » suffisante pour suivre toutes les augmentations de la rente foncière, mais nous croyons que quand cette augmentation est si rapide qu’elle a [tour cou-

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