CHAPITRE V

séquence une dépréciation prématurée de la valeur des constructions, si rarement que le fait se produise, il serait juste que l’on en tînt compte dans la détermination du hénétice du contribuable.

Les inttn'cts perdus. — Une question beaucoupplus importante est celle de savoir s’il faut déduire de la plus- A’alue du fonds les intérêts perdus par le propriétaire. Un Allemagne cette déduction est prévue par la loi qui, au paragraphe 22, décide qu’ « à la demande du vendeur il faut déduire du prix de vente la somme dont le rendement produit chaque année par rimmeuble durant la période à laquelle s'applique le calcul de l’impôt, sans que cette période puisse s eteiidre a plus de là années consécutives, sera restée inférieure à d (I/O du prix d’acquisition augmenté des majorations prévues au paragraphe 14, numéros I à 3 ». Happelons que ces majorations sont les frais légaux de. transfert et les honoraires des intermediaires, le montant des créances hypothécaires de l’acheteur et les améliorations en général.

La nécessité de défalquer de la plus-value le total des intérêts que n’a pas touchés le contribuable n’est pas évidente quand il s agit des propriétés bâties, car s’il ne s’agit que de non-locations accidentelles, elles ont dùêtre prévues par le proprietaire, et si d autre part 1 immeuble est lesté constamment sans locataires ou bien si le propriétaire a dû consentir a une réduction durable de ses loyers, la perle d’intérêts se traduit par une diminution de la valeur d’échange de l’immeulrle dont le Commissioner évaluera en conséquence la gross value. Mais à côté de ces cas oialinaires, normaux pour ainsi dire, de perte d intérêts, il peut se produire des cas accidentels, tels que catastrophes, travaux publics gênants, inondations, etc... qui peuvent occasionner au propi'iétaire une perte momentanée d’intérêts dont il

détermination de la plus value imposarlk )9b seraitjuste de lui tenir compte dans le calcul du montant

de l’impôt.

Mais pour les propriétés non-b;Uies et pour celles qui n’ont que des constructions qui ne permettent pas au propriétaire de retirer l’intérêt normal de son capital, la nécessité de défalquer les intérêts perdus devient pres.sante, car si le propriétaire se contente d’un loyer réduit, ou meme s’en passe tout à fait, c’est qu’il compte rattraper idus Uml

ces intérêts perdus, et c’est un calcul parfaitement légitimé .

quand un débiteur paie ses dettes, intérêts et capital, ou ne

considéré pas les intérêts accumulés comme un i.rotil que

faille créancier, et il ne serait pas justifié davantage de confondre avec le profit du propriétaire foncier le total des intérêts dilïérés qu'il recouvre eu bloc le jour où il vend sa propriété. Les intérêts différés sont liien recouvrés par le propriétaire sous forme d’augmentation de la valeur propre du sol, mais ils n’en restent pas moins, à sou point de vue, des « intérêts », et ils doivent comme tels être assujettis non pas à l’impôt sur la rente foncière, mais à fimpôt general sur le revenu s’il existe, ou bien, à son défaut, à quelqu’un des impôts analogues qui en tiennent heu.

Cependant le législateur anglais n’a pas voulu que les intérêts perdus soient retranchés de la valeur des propriétés, parce qu’il a pensé que tenir compte aux propriétaires des intérêts qu’ils n’ont pas touchés c’est les inviter à ne jamais mettre en rapport leurs propriétés. Si par contre le propriétaire sait qu’il paiera fimpôt sur ses intérêts accumulés comme sur un bénéfice proprement dit, il a avantage a « développer » sa propriété, à la mettre en plein rapport pour en toucher annuellement le revenu et le faire échapper à l’impôt spécial sur la rente foncière. Bref, si la justice exige en théorie qu’on défalque de la plus-value les intérêts