G., IV

l'acquéreur un droit de mutation de 2 pour 100 du prix de vente ou de la valeur du fonds.

Les changements introduits dans la condition juridique de l'emphytéote firent naître un doute sur la nature du contrat dans lequel il puise son droit. Est-ce une vente ou un louage? La question avait son importance au point de vue des risques (p. 405; 426). Zénon l'a résolue en faisant de l'emphytéose un contrat spécial et en décidant que la perte totale serait pour le propriétaire, la perte partielle pour l'emphytéote (1). Celui-ci ne peut plus, comme un fermier ordinaire, demander une remise en cas de mauvaise récolte (p. 427, 2).

VI. Hypothèque. — Les innovations introduites dans le régime hypothécaire se recommandent plutôt par le motif qui les a inspirées que par leur résultat pratique. En voulant trop renforcer la garantie que confère l'hypothèque, on a diminué et parfois détruit le crédit du débiteur : ici, comme en bien d'autres cas, le droit byzantin a manqué de mesure.

1" Gomme en droit classique, l'hypothèque générale est la plus répandue dans l'usage : elle s'applique, sous Justinien, aux biens à venir comme aux biens présents (2) . L'hypothèque spéciale offrait peu de sécurité dans les régions où le créancier n'avait aucun moyen de s'assurer que la chose était la propriété du constituant et n'était pas déjà grevée d'une première hypothèque. 11 devait en être autrement en Egypte où de très bonne heure on organisa un système de publicité pour les droits réels immobiliers (3).

2" On a créé un assez grand nombre d'hypothèques légales. Mais au lieu de les réserver aux personnes incapables de se protéger elles-mêmes (mineurs, femmes mariées, aliénés, fils de famille) (4), on les a accordées sans nécessité à des personnes

(1) G., IV, 66, 1. C'est le cinquième contrat consensuel (p. 371).

(2) P. 310, 2. JusT., G., VIII, 17, 9. On excepte quelques objets (ibid., 1).

(3) G'est un des plus importants renseignements dont on doit la connaissance aux papyrus gréco-égyptiens. Un papyrus de l'an 186, cité p. 760, 1, atteste l'existence d'un cadastre (PipXtoOTqy.Yi exTi^aetov) où l'on inscrivait, à la requête des intéressés, tous actes translatifs de propriété immobilière et de constitution d'hypothèque. Dans un édit du temps de Donatien, le préfet M. Mettius Rufus se plaint de ce qu'on néglige depuis longtemps d'inscrire les droits réels conformément aux anciens règlements; il en résulte, dit-il, une confusion déplorable; il invite les contrevenants à se mettre en règle dans les six mois : Jubeo iqitui' omnes dominos intra sex menses piopinum dominium inscribere in tabulario posxessioniim, ei creditores qnas habent hypothecas et ceteros quœ habent jura, descriptiones autem faciant declarans quisque iinde descenderit in eos dominijim... ne contrahentes per iqnorantiani decipianlnr (trad. Bonfante). Bull. d'Ist. did. H., XIII, 61 ; Mitteis, 'Arc/i. f. Pap., l, 179; 344; Naber, ibid., 313. Gf. V. Mortet, Rev. des Bibliothèques, 1899.

(4) P. 798, 4. Ju^T., G., V, 70, 7, 5; V, 9, 8, 3-4 (hypothèque des enfants sur

DROIT DU BAS-EMPIRE

dont les intérêts auraient pu être sauvegardés par les moyens ordinaires, au mari pour assurer le payement de la dot, au légataire sur les biens de la succession (1).

A côté de ces dispositions, pour la plupart excessives, quelques améliorations réelles : 1" le droit de vente est devenu un attribut essentiel de Thypothèque ; il ne peut plus être exclu par une clause contraire (2) . L'hypothèque confère dans tous les cas un droit de préférence et un droit de suite ; 2° le pacte commissoire est prohibé (p. 312, 5) ; 3** l'hypothèque peut être établie par testament (p. 309, 4) ; 4" l'hypothèque légale du locateur d'une maison n'est plus réservée aux propriétaires de Rome et des environs ; elle peut être invoquée en tous lieux (3) ; 5" pour prévenir les contestations sur la date de l'hypothèque, on encourage les créanciers à faire constater leur hypothèque par un acte public ou par un acte privé signé de trois témoins honorables : on leur assure la préférence sur tous autres créanciers qui n'auront pas pris cette précaution (4) ; 6" le tiers détenteur d'une chose hypothéquée jouit d'un bénéfice de discussion personnel (p. 311, 2).