CHAPITRE II

La propriété.

Aux derniers siècles de la République, le régime de la propriété familiale (I, 74) a fait place à celui de la propriété individuelle. Le propriétaire dispose librement de sa chose soit entre vifs, soit à cause de mort. Les restrictions à la liberté d'aliéner résultant de Taffectation des biens patrimoniaux aux besoins de la famille ont disparu (1, 504). La liberté détester existe (I, 519), et Ton se préoccupe d en réprimer les abus (I, 538). La mancipation s'applique aux immeubles (I, 257; 258, 4); et si, au temps de Cicéron, on considère comme un déshonneur de vendre la maison de famille on sont conservées les images des ancêtres, nul ne songe à contester la validité de cette aliénation.

L'œuvre du droit classique a consisté : i" à préciser la notion de la propriété, à en déterminer les caractères, l'étendue, les limites ; 2" à atténuer les restrictions à l'acquisition de la propriété, en multipliant les cas d'in bonis habere, en sanctionnant la propriété des pérégrins et le droit des possesseurs des fonds provinciaux; 3" à distinguer la propriété de la possession.

1. Notion de la propriété. — D'après Justinien, la propriété confère un plein pouvoir sur une chose. Prise à la lettre et sans les réserves nécessaires, cette définition a eu le sort de toutes les formules générales : on l'a détournée de sa signification véritable. Les Romains n'ont jamais prétendu que le pouvoir du propriétaire fût sans limites : ils ont voulu marquer la différence qui sépare d'une part le régime de la propriété individuelle du régime de la propriété collective ou de la propriété familiale; d'autre part, le pouvoir du propriétaire de celui d'un possesseur ou d'un usufruitier.

1" Le propriétaire n'est tenu de partager avec personne la jouissance de sa chose, comme dans le régime de la propriété collective : il a un droit exclusif. 2" Il n'a plus à subir les entraves à la liberté d'aliéner, comme dans le régime de la propriété familiale : il a un droit absolu. 3° Le propriétaire a sur la chose un pouvoir consacré par la loi. Le possesseur n'a qu'un pouvoir de fait. Le propriétaire peut faire valoir son droit envers

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et contre tous, g^ràce à l'action en revendication : il a un droit réel. Le possesseur est protég^é par des interdits, sous certaines conditions et à l'égard de certaines personnes. 4" Le propriétaire a le droit d'user, de jouir, de disposer de la chose : il a un droit perpétuel. L'usufruitier n'a que le droit d'user et de jouir à titre temporaire.

Tels sont les caractères distinctifs de la propriété : c'est un droit réel, exclusif, absolu, perpétuel.

IL Étendue et limites du droit de propriété. — La question est importante surtout pour les immeubles. 1" La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Le propriétaire du sol est propriétaire de tout ce qui s'y incorpore (constructions ou plantations) (l). Il peut s'opposer à ce qu'on lui cache la vue du ciel au-dessus de sa propriété, à ce qu'on intercepte la lumière et l'air qui lui sont nécessaires (2). Il a le droit de creuser une fosse, un puits (3); il a droit au produit des mines et carrières qui se trouvent dans son terrain (4).

2" Le droit de propriété a des limites : il doit, dans une certaine mesure, être subordonné à l'intérêt social. Cette vérité, les Romains l'ont reconnue dès le temps des Douze Tables, sous le régime de la propriété familiale; ils l'ont plus largement admise sous le régime de la propriété individuelle : ils ont imposé au propriétaire certaines obligations , les unes dans un intérêt public ou religieux, les autres dans l'intérêt des voisins. Ils ont même, à l'exemple du censeur, pris des mesures à l'égard des propriétaires négligents (5) .

A. a) Le riverain d'un fleuve doit permettre à ceux qui naviguent d'aborder son champ, d'amarrer leur bateau aux arbres, de sécher leurs filets, de déposer sur la rive un fardeau ((3). b) Lorsqu'une voie publique est détruite par une inondation ou autre cas de force majeure, le plus proche voisin doit laisser

(1) Gaius, 2 Aur., D., XLI, 1, 7, 10.

(2) Venul., 2 Int., D., XLIII, 24, 22, 4; Paul, 21 ad Ed., D., VIII, 2, 1 pr. (3; TREB.,ap. Ulp., 81 ad Ed., D., XXXIX, 2, 24, 12.

(4) Ulp., 31 ad Sab., D., XXIV, 3, 7, 14. Ces produits n'étaient pas partout traités comme des fruits : dans certaines régions l'usage local reconnaissait à toute personne le droit d'extraire de la pierre d'une carrière; le piopriétaire du sol n'avait droit f|u'à une redevance et à la pierre nécessaire à ses besoins (Ulp., .6 Op., D., VII.I, 4, 13, 1). Cf. pour le Bas-Empire Cod. Ju.tt., XI, 7, 3 (382). Ailleurs, l'Etat concédait l'exploitation des mines et carrières moyennant une redevance (Lex metalli Vipn^censis, Bruns, F.mtes, 247 ; Alf., 7 Dig., ï)., XXXIX, 4, 15). Gell., IV, 12.

^6) Gaius, 2 Aur., D., I, 8, 5 pr. : Biparmn usw; publicus est... Sed proprietas iPorum est, quorum prœdiis hœreut... (Vest pour cela que Paul les range parmi les respublicœ (16 ad Sab., D., XLIII, 12, 3; in Lab. 6 Pith., D., XLl, 1, 65, 1).

passer sur sa propriété (1), sans doute pendant le temps nécessaire pour la réfection de la voie, c) La hauteur des maisons a été limitée par Auguste à soixante-dix pieds, par Trajan à soixante (2). d) Des 8c. du temps de Claude, Néron et Hadrien défendent de démolir les maisons dans un but de spéculation (3). e) Des Se. et des rescrits autorisent, dans quelques cas, une sorte d'expropriation pour cause d'utilité publique (4)./) Le propriétaire d'un terrain où un tiers a enterré sans autorisation un cadavre ou des ossements ne peut les exhumer sans un décret des pontifes ou un ordre de l'empereur (5).

B. Les obligations imposées par les Douze Tables ou par l'Édit aux propriétaires dans l'intérêt des voisins ont été maintenues. Le droit classique a édicté quelques obligations nouvelles en s'inspirant des anciennes ou par application des principes généraux du droit : a) Par extension de l'édit de arhoribus cœdendis, Alexandre Sévère permet au propriétaire d'une maison de couper les racines de l'arbre d'un voisin, lorsqu'elles menacent d'ébranler les fondements de la maison (6). b) Des usages locaux défendent de modifier la forme et l'état des maisons anciennes de manière à nuire au jour et à la commodité du voisin (7) : il y a une sorte de prescription acquise à ce voisin, c) II est interdit au propriétaire d'une construction d'ouvrir de nouvelles fenêtres donnant sur la maison du voisin, à moins d'obtenir la servitude Luminis inimiiiendi (8). Dans ces deux cas, on emploie contre le contrevenant la dénonciation de nouvel œuvre, d) En principe, tout pro-

(1) Jav., 10 ex Gass , D., VIII, 6, 14, 1.

(2) SuET., Octav., 89; Apr. Vict., XIII, 13. Cf. Ulp., D., XXXIX, 1, 1, 17.

(3) Se. Hosidien (44/46), Volusien (56) : C. I L , X, 1401. Se. de l'an J22 : Ulp., 21 ad Sab., D., XXX, 41, 1.

(4) 1" Un sénatus-eonsulte de l'an 743 autorise les entrepreneurs des travaux de refeetion des aqueducs de Rotne à prendre dans les propriétés voisines tous les matériaux qui leur seront nécessaires moyennant une indemnité lixée boni viri arbitmtu (FR0^TIN, De ai/ui>;, 125). 2" Si, pour l'établissement d'un aqueduc, il y a lieu de prendre une parcelle d'un champ, et que le propriétaire fasse des difficultés, on lui acliète la totalité et on revend ensuite ce dont on n'a pas besoin (Frontiis, c. 128. (îf. Loi 3 mai 18V1, art. 50). 3" l*ar interprétation d'un rescrit de Sévère et Caracalla, le propriétaire d'un tombeau enclavé dans le champ d'autrui a le droit d'exiger un passage pour y accéder; si ce passage ne lui est pas accordé à titre précaire, le président de la province le lui fera concéder moyennant une juste indemnité (Ulp., 25 ad Ed., D., XI, 7, 12 pr.). — Au Bas-Empire, on donnait parfois au propriétaire dépossédé une compensation d'une autre nature, soit une immunité (Constaniin, C. l'h., XV, 2, 1\ soit le droit d'occuper, à titre d'échange, un édifice publie désaffecté (Theod., c. Th., XV, 1, 50. Cf. Godefroy, ad h. /.).

(5) Lab. ap. Ulp., 25 ad Ed., D., XI, 7, 8 pr.

(6) C, VIII, 1, 1. Cf. t. I, 676, 3.

(7) Inscription du temps d'Auguste : C. I. L., I, 1252; Ulp., 1 de off. cons., D., VIII, 2, 11 pr.

(8) Paul, 3 Resp., D., VIII, 2, 40. Cf. p. 272, 3.

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priétaire est maître chez lui, et peut user de son droit sans se préoccuper du tort que cela peut causer au voisin. Celui-ci n'est pas fondé à se plaindre si on le prive d'un avantage auquel il n'a aucun droit (1). Mais le propriétaire ne peut faire usagée de son droit dans le seul but de nuire à autrui : Malitiis non est indulgendmn (2). e) Il lui est interdit d'établir chez lui des usines qui dégagent de la fumée ou qui laissent écouler de l'eau sur le fonds du voisin dans une mesure inusitée (3).

G. a) Les propriétaires sont tenus de réparer leurs maisons. Le gouverneur de la province est chargé de l'inspection des édifices, et des mesures de rigueur à prendre à l'égard des contrevenants (4). h) Les propriétaires sont tenus de rebâtir les maisons démolies (5) . c) Des mesures plus énergiques furent prises dans l'intérêt de l'agriculture. La petite propriété avait en partie disparu ; la mise en valeur des grands domaines était difficile : confiée à des esclaves, elle consistait principalement dans l'élevage du bétail et dans l'exploitation des forêts. Pour la culture, on avait beaucoup de peine à trouver des fermiers solvables. Quelques grands propriétaires, notamment les empereurs, eurent recours à des colons partiaires : ils leur donnèrent à cultiver des parcelles de terre, et s'efforcèrent de les intéresser à la prospérité du domaine en leur assurant une situation favorisée que les fermiers généraux devaient respecter [consuetudo domus) (6). Ils allèrent même jusqu'à leur reconnaître la propriété de fait [usus proprius) des terres incultes ou en friche qu'ils avaient mises en valeur (7). Sous ce dernier rapport, ce qui n'était qu'une faveur consentie par quelques propriétaires finit

(1) Pnoc, ap. Ulp., 81 ad Ed., D., XXXIX, 2, 26.

(2) Gels., 3 Dig., D., VI, 1, 38. Cf. Marcel., ap. Ulp., D , XXXIX, 3, 1, 12.

(3) Aristo, Pomp., ap. Ulp., 17 ad Ed., D., VIII, 5, 8, 5-6.

(4^ Rescrit d'Hadrien de 127 {B. de corr. hellén., 1887, p. 111); Ulp.,.D., I, 18, 7.

(5) A défaut, tout citoyen est autorisé à occuper le sol vacant pour y édifier des constructions. Par dérogation à la maxime : Superficies solo cedit, le constructeur devient propriétaire du sol (Ed. d'Hadrien, p. 26, 4). C'était excessif. Au m® siècle, le curalor reipublicœ est chargé d'inviter les propriétaires à rebâtir les maisons détruites. 11 peut, en cas de besoin, faire rebâtir la maison aux frais de la cité, et si, dans un certain délai, le propriétaire du sol n'a pas remboursé le capital et les intérêts, la cité a le droit de vendre l'immeuble (Paul, 1 Sent., D , XXXIX, 2, 46). Ce nouveau règlement donnait satisfaction à l'intérêt public sans sacrifier le droit du propriétaire.

(6) Sc.tv., 22 Dig., D., XXXIII, 1, 21 pr.

(7) Inscription d'Henchir-Mettich (1,7-10). Cf. notre Colonat paitiaire, p. 13[93], et 'notre article dans Nouv. Rev. hist., 1899, p. 634. Voir aussi l'inscription d'Aïn Ouassel {Hermès, XXIX, 206) : Qtti occupaverit, possidendi ac frueiidi eredique suo relincjiiendi id jus datur, quod est ler/e Hadriana compre/iensum, de rudibus agris, et iis qui per X anhos continuas inculti sunt.