LES SERVITUDES

tildes qui ne s'exerçaient pas sur une partie déterminée du fonds, comme la servitude de jour. L'ayant droit ne pouvait prétendre que le jour était à lui : il dut se borner à dire qu'il avait un droit [jus sihi esse) et à en indiquer l'objet. Ainsi se forma la notion d'un jus in re aliéna, et l'on distingua les jura prœdiorum rusticorum et \e% jura prœdiorum urhanorum. Dès lors la servitude devint une chose incorporelle : elle porta sur le fonds tout entier et non sur une parcelle déterminée. Le fonds fut considéré comme asservi [servus), par opposition au fundus liber qui n'était pas grevé de servitude (1). Le mot servitus fut, à la même époque, employé pour désigner la charge imposée au fonds : servitulem hahere, perdere^ dit Servius (2) .

Au II*" siècle de notre ère, on appliqua le mot servitus à une autre classe de droits sur la chose d'autrui qui ont pour trait distinctif d'être établis au profit d'une personne, comme l'usufruit. Il y eut dès lors deux sortes de servitudes : les servitudes réelles ou prédiales et les servitudes personnelles.

III. Caractères communs a toutes les servitudes. — De la notion de servitude, la jurisprudence a déduit plusieurs conséquences :

V La servitude est un droit établi au profit d'une personne ou d'une chose ; donc : a) elle doit conférer un avantage pécuniairement appréciable pour le fonds dominant ou pour le titulaire de la servitude personnelle (3); h) elle est inséparable de la personne ou du fonds en faveur duquel elle a été constituée (4) : elle s'éteint à la mort de l'usufruitier; elle suit le fonds dominant entre quelques mains qu'il se trouve; elle ne peut être affectée à l'usage d'une autre personne ou d'un autre fonds : Servitus servitutis esse non potest (5) .

2° C'est un droit réel ; donc un droit opposable à tout le monde, même au propriétaire de la chose. Mais ce droit, portant directement sur la chose, ne doit entraîner pour le propriétaire

(1) Cic, De lege agr., III, 2, 9; De or., I, 39, 178; Ofil., ap. Paul, 49 ad Ed., D., XXXIX, 3,2, 10 ; Alf., 2, 5 Dig. ep., D., VIII, 5, 17, 1; VIII, 2, 33.

(2) Ap. Paul, 13 ad Plaut., D., VIII, 6, 7 : Veteres, ap. Mob., D., XIX, 1, 39; C. I. L., VI, 29784 : Via.. . junctis debetur, lia ut hodie in usu est.

(3) PoMP., 33 ad Sab-, D., VIII, 2, 15 pr, : Quotiens nihil vicinorum intersit, non valet, veluti ne per fundum tuum eas, aiit ibi consistas ; et ideo si mihi concédas jus tibi non esse fundo tuo uti frui, nihil agitur.

(4) Paul, 23 ad Ed., D., X, 2,15; Ulp., 15 ad Sab., D., VIII, 4, 12. Gelsus (5 Dig., D., L, 16, 86) considère les servitudes prédiales comme une qualité du fonds ut bonitas, salubritas^ amplitudo.

(5) Paul, 3 ad Sab,, D., XXXIII, 2, 1. Cette règle paraît due à une interpolation. Peut-être, comme l'a proposé Perozzi {Bull, di d. R., VI, 1. Cf. Scialoja, ibid., VI, 37), Paul avait-il écrit fructus au lieu de servitus et reproduit une règle citée par Julien (ap. Afr., 9 Quaest., D., VIII, 3, 33, 1). En tout cas, cette règle n'a pas été rigoureusement observée (Paul, Afr., /. c).

aucune obligation de faire. Une servitude peut consister in non faciendo, ou in paiiendo, jamais in faciendo (1).

3° C'est un droit sur la chose d'autrui ; donc on ne peut avoir de servitude sur sa propre chose : Nemini res sua servit (2) . Si le propriétaire du fonds servant acquiert la propriété du fonds dominant ou réciproquement, la servitude s'éteint par confusion (3) .

SERVITUDES PRÉDIALES.

I. Caractères propres aux servitudes prédiales. — V Les servitudes prédiales sont établies sur un fonds au profit d'un autre fonds. C'est une particularité de leur construction; tandis que la propriété établit un rapport direct entre une personne et une chose, la servitude prédiale suppose un rapport entre deux fonds : l'un est le fonds dominant, l'autre \e fonds servant.

2° Les servitudes prédiales ne peuvent être établies que pour l'utilité et dans la mesure des besoins du fonds dominant (4).

a) Une servitude qui n'aurait qu'un but d'agrément personnel pour le propriétaire serait nulle (5) ; une servitude qu'il ne pourrait personnellement utiliser n'en serait pas moins valable (6). L'essentiel, c'est qu'elle profite au fonds, qu'elle le rende plus agréable (7j .

(1) Ulp., 17 ad Ed., D., VIII, 5, 6, 2 : Gallus putat non posse ita servitutem imponi nt cjuis facere alicjuid cogeretur, sed ne me facere prohibei et. Par exception, pour la servitude oneris ferendi, le propi'iétaire du fonds servant doit entretenir en bon état le mur d'appui (Serv., eod.). 11 peut d'ailleurs se décharger de cette obligation par un délaissement, car il n'est tenu que propter rem (Lab., eod.). Aquilius Gallus essaya vainement d'appliquer ici la règle générale : elle était contraire à l'usage ; en constituant cette servitude, on avait soin de convenir : Paries oneri fei'undo, uti nunc est, ita sit (Paul, 5 ep. Alf., D., VIII, 2, 33). Elle était peu satisfaisante en pratique : il y aurait eu de graves inconvénients à laisser au propriétaire du fonds dominant le soin de réparer un mur qui était surtout utile au fonds servant. On l'obligea seulement à étayer sa construction pendant les réparations (Ulp., /. c, 8 pr.). Gf.ELVERS, Die rôm. Servilutenlehre, 61; Karlowa, Rg., II, 524.

(2) Pall, 15 ad Sab., D., VIII, 2, 26.

(3) Cette conséquence et les précédentes ont été écartées dans quelques cas où elles auraient conduit à un résultat inique ou contraire à la volonté du constituant. Obligation pour le légataire d'un fonds de rétablir une servitude éteinte par confusion au préjudice de l'héritier : si le légataire refuse, l'héritier écartera la demande d'exécution du legs par une exception de dol (Pap., 31 Quaest., D., VIII, 1, 18; Flor., 11 Inst., D., XXX, 116, 4). — Faculté de céder à un tiers l'usage d'une servitude : textes cités p. 267, 5. Voir aussi pour la servitude oneris ferendi la note 1 ci-dessus.

(4) Paul, 21 ad Ed., D., VIII, 5, 5

(5) Paul, 15 ad Plaut., eod., 1, 8 pr.

(6) Lab., 4 poster, ep., D., VIII, 1, 19.

(7) PoMP., 34 ad Sab., D., XLIII, 20, 3 pr. : Amœnitatis causa aqua duci potest.; Ulp., 17 ad Ed., D., VIII, 5, 8, 1 -, 29 ad Sab., D., VIH, 2, 3 et 15 ; Jav., 12.

SERVITUDES PRJÉDIALES.

b) L'étendue de la servitude est limitée aux besoins du fonds dominant (1) : celui qui a une servitude d'aqueduc ne peut prêter de l'eau à ses voisins (2). L'étendue de la servitude peut être restreinte par convention : on peut convenir que le titulaire d'une servitude d'aqueduc n'aura le droit d'utiliser l'eau qu'à certaines heures du jour ou de la nuit, ou à certaines saisons (3).

Ces deux conditions, requises pour qu'une servitude prédiale soit valablement constituée, sont autant de restrictions apportées à la liberté des parties. Cette liberté, qui est la régule en matière de contrats, aurait présenté ici trop d'inconvénients : une servitude est une entrave à l'exercice du droit de propriété ; elle peut devenir une source de conflits entre voisins. 11 a paru convenable de renfermer les servitudes dans d'étroites limites.

3" L'ancien droit fut à cet égard plus exigeant que le droit postérieur. Pour qu'une servitude prédiale fût valablement constituée, il fallait : a) que le fonds dominant et le fonds servant fussent contigus. Cette condition, qui a toujours été maintenue pour les servitudes rurales (4) , a été abandonnée pour les servitudes urbaines (5) : le fonds dominant et le fonds servant peuvent être séparés par un ou plusieurs fonds intermédiaires. bj Que ni dans le présent ni dans l'avenir on ne pût prévoir l'extinction de la servitude. D'où l'on avait déduit deux conséquences : a) une servitude ne peut être établie à terme ou sous condition. Cette conséquence fut écartée dès le début de l'Empire sous l'influence de l'école Sabinienne (6) : on put se prévaloir d'une modalité de ce genre par voie d'exception. |3) Une servitude doit avoir une causa naliœalis et perpétua. Elle doit pouvoir s'exercer sans l'intervention du propriétaire du fonds servant (7) : une servitude de puisage ne pouvait être établie sur un étang ou sur une citerne ; une servitude d'aqueduc ne pouvait l'être à un endroit quelconque d'un cours d'eau, mais seulement à sa source ou à la tête de son écoulement (caput aquœ) (8). La pratique trouva cette règle trop étroite : un rescrit invita le Préteur à protéger comme une servitude la permission accordée à une personne ou au possesseur d'un fonds de se servir

Ji) Nerat., ap. Ulp., 17 ad Ed., D., VIII, 3, 5, 1.

(2) Proc, ap. PoMP., 33 ad Sab., eod., 24. Labéon était d'un avis différent.

(3) Serv., ap. Paul, 13 ad Plaut., D., VIII, 6, 7. Cette convention était surtout usitée dans l'Attique (Perrot, Revue des Deux Mondes, 1892, CIX, 550).

(4) Paul, 21 ad Ed., D., VIII, 3, 7, 1.

(5) Ib., 1 Man., D., VIII, 2, 39 ; VIII, 5, 5 ; Ulp., 17 ad Ed., eod., 4, 8 ; 6 pr. ,6) Sab., Cass., ap. Pap., 7 Qugest.,.D.,, VIII, 1, 4 pr.

7) Paul, 15 ad Sab., D., VIII, 2, 28.

8) Ulp., 70 ad Ed., D., XLin, 20, 1, 7 et 8.

de l'eau puisée dans un fleuve au moyen d'une roue ou recueilli dans un château d'eau (1).

D'une manière générale, le droit classique a tempéré la rigueur des principes en tenant compte de l'intention des parties : il a permis de limiter l'usage d'une servitude prédiale à la vie d'une personne (2), de transformer une servitude rurale en servitude urbaine et réciproquement (3), de donner le caractère de servitude à des droits qui ne sauraient avoir une portée générale, mais qui se justifient par un état particulier des lieux (4), ou qui complètent l'avantage résultant d'une autre servitude (5).

4" Les servitudes prédiales sont indivisibles : elles ne peuvent être ni acquises ni imposées pour partie (6). De là plusieurs conséquences : a) Si le fonds appartient par indivis à plusieurs, il faut le concours de tous pour que la servitude soit valablement constituée (7). b) Une fois constituée, la servitude se conserve alors même que le propriétaire du fonds dominant deviendrait pour partie propriétaire du fonds servant (8). c) Tout acte d'exercice de la servitude, si limité qu'il soit, est un acte d'exercice de la servitude tout entière (9). d) Si le fonds dominant est divisé, chacune des parties du fonds a droit à la servitude. Réciproquement, si le fonds servant est divisé, chaque partie du fonds est grevée de la servitude (10).

II. Division des servitudes prédiales : V Servitudes rurales^ servitudes urbaines. — Les servitudes prédiales sont de deux sortes : rurales ou urbaines. On les distingue d'après la nature du fonds dominant : toute servitude établie au profit d'un fonds non bâti est rurale; toute servitude établie au profit d'une construction est urbaine. Cette distinction, fondée sur la dénomination

(1) Anton., ap. Ulp., 17 ad Ed., VIII, 4, 2; Paul, 1 Sent., D., VIII, 3, 9. f2) JuL., 52 Dig., D., XLV, 1,56,4; Pap., 2 Resp., D., VIII, 3, 4; Paul, 3 Resp., eoc/., 37.

(3) JuL., 41 Dig. D., VIII, 3, 14; Ulp., 16 ad Ed., D., VI, 2, 11, 1.

(4) Proc, Nerva, Atilic, Nerat., ap. Ulp., 17 ad Ed., D., VIII, 3, 3, 1-2.

(5) M^c, ap. Paul, 15 ad Plaut., eod., 6, 1.

(6) Rè{{le de jurisprudence : Jul. ap. Afr., 6 Quaest., D., VIII, 3, 32 : dici solet; MoD., 6 Diff., D., VIII, 1, 10 : vulcjo traditur.

(7) On exigea d'abord la coopération simultanée de tous les copropriétaires (Paul, 1 Man., D., VIII, 4, 18); mais, sous l'influence de Celsus, on permit aux copropriétaires d'agir successivement : la servitude était constituée le jour où le dernier d'entre eux avait donné son assentiment. Dans l'intervalle, on pourrait dire qu'il n'y a lien de fait, mais ce serait vm excès de logique [siibtilis ratio) : il vaut mieux, d'après Celsus, attribuer une certaine efficacité à la servitude et décider que les copropriétaires, qui ont déjà consenti à l'établissement de la servitude, ne pourront s'opposer -à son exercice (27 Dig., D. , VIII, 3, 11).

(8) Paul, 15 ad Plaut., D., VIII, i, 8, i,

(9) Paul, eod., D., VIII, 6, 8, 1.

(10) Cels., 5 Dig., eod., 6, 1, Cf. Pomp., 34 ad Sab,, D., VIII, 3, 25.

SERVITUDES PRÉDIALES.

donnée aux servitudes (Jura prœdiorum rusticorum ou urbanorum), ne concorde pas entièrement avec la classification contenue dans les textes. D'après TJlpien, sont rurales les servitudes de passage, d'aqueduc, de puisage, de pacage (1); d'après Gains, sont urbaines les servitudes altius totlendi, stillicidium avertendi et autres semblables (!2). Mais cette classification, fondée sur ce qui avait lieu le plus ordinairement, n'a rien de rigoureux : on •est libre de donner à une servitude de passage, d'aqueduc ou de puisage, le caractère d'une servitude urbaine en l'établissant au profit d'une maison (3), et réciproquement le caractère d'une servitude rurale à un droit altius tollendi (4).

2" Intérêt pratique de cette division. — a) Les servitudes rurales sont mancipi; les servitudes urbaines, nec mancipi; b) les servitudes rurales peuvent être constituées par mancipation; les servitudes urbaines ne peuvent, au moins directement, être établies de cette manière ; c) les servitudes urbaines s'éteignent par la destruction de l'édifice auquel elles sont attachées ; -d) les servitudes rurales s'éteignent par le non-usage. Pour les servitudes urbaines, il faut Vusucapio libertatis; e). Les servitudes rurales sont seules susceptibles d'hypothèque.

IIL Accroissement du noivibre des servitudes. — Le nombre des servitudes rurales a été quelque peu augmenté. A côté des servitudes anciennement admises (I, 274) (5), on trouve à la fin de la République la servitude d'abreuvage pour le bétail (6); la servitude aquœ recipiendœ qui impose la charge de recevoir les eaux d'un fonds supérieur (7); sous l'Empire, la servitude de pacage (8), le droit de faire cuire de la chaux, de déposer des matériaux, de conserver les fruits d'un fonds dans la villa d'un voisin (9), d'extraire du sable ou de l'argile (10), de couper du bois dans une forêt pour étayer une vigne (II).

Les servitudes urbaines, sans être beaucoup plus nombreuses

(1) 2 Inst., D., VIII, 3, 1 pr., 1. Cf. Nerat., ap. Ulp., eod., 3 pr.

(2) 7 ad Ed. prov., D., VIII, 2, 2.

(3) Ulp., 70 ad Ed., D., XLIII, 19, 1 pr., 1; 16 ad Ed., D., VI, 2, 11, 1.

(4) Nerat., 4 Reg., D., VIII, 3, 2 pr. Cf. sur cette question autrefois très discutée, Machelard, Examen critique des distinctions admises en ce qui concerne les servitudes prédiales, 1868, p. 16.

(5) Sur la distinction des servitudes de passaf;e, cf. Ulp., 2 Inst., D., VIII, 3, 1 pr. ; Paul, 21 ad Ed., eod., 7 pr. ; Mon., 9 Diff., eod., 12. Pour la servitude de puisage, certains y voyaient une servitude personnelle : Pomp., 33adSab., eod,, 20, 3.

(6) Treb., ap. Ulp., 70 ad Ed., D., XLIII, 20, 1, 18.

(7) Ofil., ap. Paul, D., XXXIX, 3, 2, 10. Cf. Alf., D., VIII, 3, 29.

(8) Ner., ap. Ulp., eod., 3 pr. Cf. M^c, ap. Paul, eod., 61, 1.

(9) Proc, Atilic, ap. Ner., eod., 5, 1; Ner., eod,, 3, 1-7.

(10) Ulp., eod., 1, 1; Proc, Atilic, Ner., eod., 5, 1.

(11) Ner., eod., 3, 1 ; Paul, 15 ad Plaut., eod., 6, 1.

qu'autrefois, présentent des types plus variés et mieux appropriés au nouveau mode de construction des maisons. A côté des servitudes d'ég^out (I, 271, 4), protegendi ou projiciendi[\) (I, 516, 3), on disting^ue la servitude tigni immiitendi qui confère le droit d'enfoncer une poutre dans le mur du voisin (2), oneris ferendi qui permet d'appuyer une construction sur un mur ou une colonne appartenant au voisin, la servitude de jour ou de vue qui comprend quatre et peut-être cinq variétés (3).

Parmi les servitudes urbaines, il en est trois qui ont fort embarrassé les interprètes (4) et dont la création s'explique historiquement : les servitudes altius toliendi, luminibus officiendi^ stillicidii non averlendi (5) . 11 semble que le droit de bâtir à la hauteur que l'on veut, de gêner la vue du voisin, de ne pas recevoir l'eau de ses gouttières, constitue l'exercice normal de la propriété. Mais la propriété comporte une restriction qui est susceptible de disparaître par l'acquisition d'une servitude : cette restriction, établie pour la ville de Rome (6) à l'époque où l'on commença à construire des maisons mitoyennes, fut étendue à l'Italie (7) et aux provinces (8) . Celui qui bâtit est tenu d'observer à l'égard de ses voisins la forme et l'état des anciennes constructions ; toute modification est considérée comme une pré-

(1) Proc, ap. Ulp., 18 ad Ed., D., IX, 2, 29, 1; Gaius, D., VIIJ, 2, 2.

(2) Jàv., d., VIII, 5, 12; PoMP., 33 ad Sab., D., VIII, 2, 25 pr. ; 27 pr.

(3) 1° Aldus non tollendi, qui assure au fonds dominant tout entier l'air, le jour nécessaires et même la vue sur le fonds voisin ; 2" Ne luminibus officialur, qui ne protège que les jours existant ou à établir dans le fonds dominant; 3" Ne pt'ospectuî officiatui\ qui assure la vue libre sur le fonds voisin de manière à rendre le fonds dominant plus a[',réable ; elle défend d'entraver la vue même par des plantations; 4" Luminis immiitendi^ qui confère le droit de pratiquer une ouverture dans un mur mitoyen pour prendre du jour chez le voisin ; S'' La servitude luminum qui se confond peut-être avec la précédente. Cf. Vaisgerow, I, 723 ; Karlowa, II, 529.^

(4) D'après les auteurs qui considèrent la servitude comme un démembrement de la propriété, l'extinction d'une servitude serait traitée comme impliquant l'acquisition d'un droit au profit du fonds servant (Vangerow, I, 729\ Cette manière de voir, qui s'appuie sur la paraphrase de Théophile, est en opposition avec les textes classiques (Paul, 54 ad Ed., D., XLI, 3, 4, 29 in fine).

(5) Gaujs, 7 ad Ed. prov., D., VIII, 2, 2. Cf. Nerat., 4 Reg.,D.,VIII, 3, 2 pr. ; Afric, 9 Qusest., D., XLIV, 2, 26 pr.

(ti) Le texte qui nous la fait connaitre est emprunté au commentaire d'Ulpien sur l'office du consul (D., VIII, 2, 11 pr ).

(7) En 744, les magistrats de Pompéi achètent à un particulier le jus luminum ohslruendorum. ÇC. I. Z., I, 1252).

(8) D'après une opinion très répandue, nos trois servitudes s'appliqueraient dans les cités où des règlements locaux auraient soumis les constructions à des restrictions dans l'intérêt des voisins. S'il en était ainsi, on ne s'expliquerait pas pourquoi les jurisconsultes les rapprochent des servitudes altius non tollendi, etc., qui ont une portée générale. D'ailleurs, les règlements municipaux qu'on invoque ne sont qu'une hypothèse : les textes mentionnent les règles faites pour la ville de Rome et étendues au reste de l'Empire. Cf. Voigt, Bg. ï, 742 ; Karlowa, II, 530.