CHAPITRE VIII La superficie

Gomme les servitudes, la superficie est un droit réel sur la chose d'autrui. Elle porte ordinairement sur une construction (8)

(1) Garac, loc. cit. Le castellum n'est qu'un réservoir : cf. Lab., 4 Post., D., XVIII, 1, 78 pr. ; Lexcol.Jiil. Genetivœ, c. 99, 100.

2} Set\v., ap. Ulp., 71 ad Ed., D., XLIII, 24, 7, 4. Cf. pour des arbores succisœ, Sab., ap. Ulp., 57 ad Ed., eod., 19.

(3) Certains auteurs font une réserve pour les servitudes urbaines positives : l'exercice de ces servitudes serait protégé par Vuti possidetis. Mais le texte sur lequel on s'appuie est de Labéon (ap. Ulp., 69 ad Ed., D., XLIII, 17, 3, 6-7), donc antérieur à l'époque où l'on a admis la notion de la quasi-possession. II s'explique par l'idée que l'obstacle à l'exercice de la servitude est considéré comme un trouble apporté à la possession du fonds dominant. A l'inverse, l'exercice d'une servitude est parfois considéré comme un trouble à la possession du fonds servant : ici encore on donne Vuti possidetis (Ulp., 17 ad Ed., 13., VllI, 5, 8, 5 in fine). Ces applications de Vuti possidetis sont donc indépendantes de la notion de la quasi-possession et ne permettent pas d'affirmer que les servitudes urbaines ont été traitées autrement que les servitudes rurales.

4 Labéon (ap. Ulp., 17 ad Ed., D., VIII, 5, 2, 3) donnait au légataire d'usufruit, qui veut user d'un droit de passage que le testateur a exercé, l'interdit de itinere utile : il le traite comme l'héritier et l'acbeteur qui sont de véritables possesseurs. Cf. nos BecJierches sur la possession, p. 52. j (5) PoMP., ap. Ulp., 70 ad Ed., D., XLIII, 17, 4; Venul., 1 Interd., D., XLI, 2, 52 pr. ; Pap., ap. Ulp., 12 ad Ed., D., IV, 6, 23, 2; Vat. fr., 90 (où l'interdit «st qualifié utile). Cf. Lenel, E. P., 380.

(61 Ulp., eod., D., XLIII, 16, 3, 16; XLIII, 17, 4. Cf. pour Vhabitatio, Pap., il 29 Quœst., D., XXXIX, 5, 27.

j! (7) Vat.fr.,^i; Ulp., 69 ad Ed., D., XLIII, 16, 3, 13-14. Cf. Lenel, E. P., 376.

S (8) Paul, 48 ad Ed., D., XXXIX, 2, 18, 4; Gaius, 25 ad Ed. prov., D., XLIII,

élevée par un locataire, avec rautorisation du bailleur, sur le terrain qu'il a loué. Cette construction appartient au propriétaire du sol, en vertu de la règle superficies solo cedit. Mais, si le bail est de longue durée, le Préteur fait au locataire une situation privilégiée : il le protège par une action réelle. La jurisprudence en a conclu que le constructeur avait sur la maison un droit réel.

Les conditions requises pour la formation de ce droit révèlent une situation anormale. Ne serait-il pas plus simple d'acheter le terrain que de faire un bail à long terme? On y gagnerait d'avoir la propriété de la construction au lieu d'un simple droit réel. 11 est vraisemblable que la convention de superficie s'est introduite pour des terrains qui n'étaient pas à vendre, qui appartenaient non à des particuliers, mais au peuple romain ou à une cité : c'était un moyen de tirer profit de certaines dépendances du domaine public. Cet usage remonte au temps de la République (1). Les particuliers ne tardèrent pas à suivre l'exemple de l'État : le fait est prouvé pour le siècle d'Auguste (2) .

L'usage de la superficie se serait difficilement répandu, si le Préteur n'eut fait au locataire-constructeur et à ses ayants cause une situation à part (3) . Un locataire ordinaire est sous la dépendance du bailleur et, dans une certaine mesure, à sa discrétion. On ne pouvait traiter de même celui qui, à ses frais, avait donné au fonds une plus-value notable. Le Préteur promit de le protéger, comme un possesseur (-4) , par un interdit prohibitoire

18, 2. Le mot sjiperjicies a une acception plus large et s'applique même aux plantations (Gaius, II, 73, 74; Inscr. d'H'. Mettich, IV, 10-15). Cf. notre mémoire sur /e Colo7iat partiaii-e, p. 21.

(1) La superficie est mentionnée dans la loi agraire de 643, 1. 92. On cite souvent les VII tabernœ argentariœ édifiées sur le Forum vers le milieu du vi^ siècle, et louées à des banquiers. Mais ces boutiques avaient été construites par deux édiles de la plèbe et furent, après un incendie, rebâties par les soins de l'Etat (Liv. XXVI, 27; XXVII, 11). On ne saurait donc leur appliquer la décision d'Ulpien (44 adSab., D., XVIII, 1, 32) qui vise une époque ultérieure. — Exemples de superficie au

siècle : autorisation donnée en 193 au gardien de la colonne Antonine de construire une maison sur un terrain ptiblic (C I. L., VI, 1585) ; convention relative à un droit de superficie sur le sol communal de Pouzzoles (C /. L., X, 1783).

(2) Lab., ap. Ulp., 69 ad Ed., D., XLIII, 17, 3, 7. Cf. Sen., Ep., XIII, 89.

(3) La faveur accordée par le Préteur ne saurait être étendue au locataire d'une maison déjà bâtie. Cf. Degenkolb, Dus Platzrecht und die Miet/ie, 1867. Il en serait autrement du locataire qui construirait une mansarde (cœnacidum) sur une maison, ou un bâtiment sur un souterrain {Crypta : cf. Dict. des Antiq,, II, 1575), pourvu que cette mansarde, ce bâtiment aient un accès direct sur la voie publique (Lab., loc. cit.). Cf. Ubbelhode-Gluck, 1. 43-44, 5* p., 517.

(4) Cette assimilation remonte à une époque où l'on n'avait pas encore distingué la possession de la quasi-possession Lorsqu'on fit de la superficie un droit réel, on aurait dû ranger le superficiaire comme l'usufruitier parmi les juris possessores ; mais la question n'avait pas ici d'intérêt pratique, le superficiaire étant depuis longtemps