SUPERFICIE

analogue à Vuti possidetis (1). Pour triompher, le superficiaire n'a qu'à établir qu'il jouit conformément à la lex locationis, et d'une façon non vicieuse à l'égard de son adversaire ; il n'a pas à justifier de sa causa possidendi^ à démontrer qu'il a contracté avec le propriétaire (2) .

Le Préteur ne s'en est pas tenu là : il promit au superficiaire, qui justifierait d'un bail à long terme, toute action qui pourrait lui être demandée, notamment une action réelle (3).

Cette innovation, consacrée par l'édit perpétuel, détermina la jurisprudence à définir la nature du droit du superficiaire. On y vit d'abord une sorte de servitude analogue à l'usufruit (4), mais on ne tarda pas à abandonner ce point de vue ; l'usufruit est rarement constitué à titre onéreux ; il n'impose pas le payement d'une redevance annuelle; il est étroitement attaché à la personne du titulaire. On fit de la superficie un droit spécial sur la chose d'autrui, un droit aliénable et transmissible aux héritiers. On traita le superficiaire comme une sorte de propriétaire : il a les mêmes actions, les mêmes droits, les mêmes charges (5). Il peut, après enquête, obtenir une action en revendication utile pour réclamer sa chose contre tout possesseur (6) , ou l'action

protégé par un interdit. La possession du superficiaire n'en est pas moins une possession sui genei-is; elle n'exclut pas celle du propriétaire qui peut intenter contre le superficiaire Vuti possidetis (Ulp,, D., XLIII, 17, 3, 7).

(1) Ulp., 70 ad Ed., D., XLIIl, 18, 1, 2. Cet interdit se donne contre le propriétaire du sol aussi bien que contre les tiers qui mettent obstacle à la jouissance du superficiaire. L'interdit est double : on peut concevoir un conflit entre le propriétaire et le superficiaire, entre un ex-superficiaire et le titulaire actuel sur l'étendue de la superficie.

(2) Ulp., 68 ad Ed., D., XLIII, 9, 1 pr. : Is cid locandi jus est. On a contesté que l'interdit de superficie ait été appliqué aux superficiaires qui avaient traité avec l'Etat : c'est le résultat d'une appréciation inexacte des pouvoirs respectifs des censeurs et du préteur. L'existence de l'interdit de loco publico fruendo prouve que la protection des locataires d'un locus publicus était l'affaire du préteur. Autre est la question de savoir si l'interdit a été créé alors que la superficie n'était pas encore usitée en droit privé. Ulpien si{{nale comme l'une des causes de la création de l'interdit : Qiiia incertum erat an locatio existeret. Certains jurisconsultes traitaient la convention de superficie comme une vente 1, 1). Le texte même de l'édit laisse indécise la question de savoir si la lex est une lex locationis ou conductionis . Tout cela s'explique par l'ancienneté de l'interdit et par l'usage de la superficie en droit public. Gains dit en effet, dans son traité sur l'édit de publicanis (D., XIX, 1, 19), que les anciens employaient indifféremment emptio et venditio ; il ajoute (21 ad ed. prov., eod., 20) qu'il en était de même de locatio et de conduclio. Cf. Ad. ScHMiDT, Z. Sav. St., XI, 142; VoiGT, II, 690, 25.

(3) Ulp., D., XLIII, 18, 1 pr. : ... Si cjua alia actio de superficie postulabitur causa coq nita dabo. Ulpien explique cette clause de l'édit Çeod., 1, 3) : le superficiaire qui a loué ad tempus n'aura que l'interdit; eiqui non ad modicum tempus conduxit superficiem, in rem actio competit.

(4) JuL., 34 Dig., XXX, 86, 4. Cf. M^c, ap. Paul, D., VIII, 3, 6, 1.

5} Cf. pour la cautio damni iiifecti, Jul., ap. Ulp., D., XXXIX, 2, 9, 4. ^6 L action in rem utilis, mentionnée par Ulpien (eot/., 1, 4), est vme action

publicienne, s'il a traité avec un non dominus (1) ; il a l'action confessoire pour faire valoir les servitudes qu'il a acquises ; les actions en partage (2) ; la dénonciation de nouvel œuvre (3) . Il peut vendre, donner, léguer, engager son droit (4), consentir une servitude personnelle ou acquérir une servitude prédiale.

Mais l'assimilation n'est pas complète, le superficiaire reste un locataire : à ce titre, il est tenu de payer au propriétaire du sol une redevance [solarium) (5) . Cette obligation incombe non seulement au superficiaire et à ses héritiers, mais aussi à ses ayants cause à titre particulier (6). Il y a là une anomalie, car les conventions n'ont pas d'effet à l'égard des tiers : elle se justifie par la nécessité de conserver au propriétaire du sol la faculté de retirer quelque profit de sa chose. On ne pourait lui laisser une propriété nue, alors que le droit du superficiaire n'est pas comme celui de l'usufruitier susceptible de s'éteindre à la mort du titulaire.

La question de savoir comment se forme le droit de superficie est controversée. La naissance du droit est certainement soumise à la condition requise par le Préteur pour la concession de l'action réelle : l'existence d'un contrat de louage à long terme. Faut-il de plus, sinon une quasi-tradition, du moins, comme l'exige le Préteur pour la concession de l'interdit, le fait de frui ex lege locationis? Gela nous parait vraisemblable, car en insérant dans l edit de superficiebus la clause relative à l'action, le Préteur

/u/acfum modelée sur la revendication (cf. Pellat, 98, 390; Schmidt, 150); elle peut être exercée même contre le propriétaire du sol. Si celui-ci revendique sa chose ou demande Vuti possicletis, le Préteur protège le superficiaire par une exception in factiun : Nam cui damus actionem, eidem et exceptionem competere, multo magis qui<i dixerit.

(1) Paul, 19 ad Ed., D., VI, 2, 12, 3.

(2) Ulp., A. f., 1, 8 et 9 ; D. , XXXIX, 1, 3, 3; X, 3, 10.

(3) Ulp., d., XXXIX, 1, 3, 3. La question de savoir s'il a l'interdit unde vi utile est discutée. Ulpien (D., XLIII, 16, 1, 5) semble le lui accorder; mais il parle dans ce passage des personnes qui ont l'interdit direct; il est donc probable qu'il s'agit ici de l'interdit exercé par le propriétaire. Le superficiaire est suffisamment protégé par l'interdit de superficiebus. Cf. Karlow^a, II, 1267.

(4) Ulp., 44 ad Sab., D., XVIIl, 1, 32; h. t., 1, 7; 1, 6; Paul, 29 ad Ed., D., XIII, 7, 16, 2.

(5) Ulp., A. t., i, 6; 1, 9; D., XXXIX, i, 3, 3 : (fuasi inquilinus ; Paul, 21 ad Ed., D., VI, 1, 74. Le payement d'une redevance est essentiel (cf. rescr. Sey., Cah., ap. Marc, D., XIII, 7, 17; Pomp., D., XXXIX, 2, 39, 2). Il devait être imposé, au moins pour la forme, lorsque la superficie était constituée à titre gratuit. Cf. Degenkolb, 29.

(6) C. I. L., VI, 1585; Ulp., 21 ad Sab., D., XXX, 39, 5. Les textes ne disent pas comment cette obligation était sanctionnée. Le superficiaire actuel était sans doute réputé avoir tacitement contracté avec le propriétaire, par cela même qu'il acceptait la lex localionis consentie à son auteur : il était tenu de l'action locati. En tout cas, le propriétaire avait un droit opposable aux ayants cause particuliers du superficiaire (Paul., 68 ad Ed., D., XX, 4, 15).