DES RESTRICTIONS A LA PROPRIÉTÉ FONCIÈRE

Les restrictions conventionnelles au droit de propriété, que l'on a dans la suite appelées servitudes , ont reçu dans notre période un développement assez important. Ce sont particulièrement les servitudes urbaines qui se sont multipliées. L'accroissement de la population, au cours du sixième siècle, avait décidé les propriétaires à tirer tout le parti possible des terrains qu'ils avaient à l'intérieur de la ville, soit en élevant la hauteur de leurs maisons, soit en profitant d'une tolérance des magistrats pour construire sur l'espace que les Douze Tables prescrivaient de laisser libre autour des maisons [ambitus). Au lieu d'être séparées les unes des autres, comme des îles, bien des maisons eurent des murs mitoyens (2) . Ce changement dans le mode de construction fit naître entre les propriétaires voisins des rapports dont on n'avait pas eu l'idée jusque-là. Ce fut la cause déterminante de la création des nouvelles servitudes.

Anciennement les maisons étaient recouvertes d'un toit à double ou quadruple pente, dont les eaux s'écoulaient sur la rue, la cour et Vambiius. Lorsque Y ambitus était supprimé, il fallait obtenir des voisins le droit d'envoyer chez eux une partie des eaux qui découlaient des toits latéraux : la servitude portait le nom de stillicidium . Si l'on ne parvenait pas à s'entendre avec les voisins, ou si la constitution de la servitude n'était pas possible, parce qu'eux-mêmes avaient une construction continue, il fallait modifier la toiture pour faire déverser les eaux par l'ouverture pratiquée au centre, et qui autrefois servait seulement à donner du jour [compluvium). Ces eaux tombaient directement dans un bassin situé au-dessous [impluvium):, mais on courait le risque d'être envahi lorsque, l'eau tombant en abondance, ïimpluviumne suffisait plus à la contenir.

La servitude fluminis a également pour objet l'écoulement des eaux; mais ici l'eau, au lieu de tomber goutte à goutte, est

(1) Gaius, III, 80; Paul, 18 ad Ed., D,, IX, 4, 26, 6; voy. supra, p. 354. Sur les autres cas A'in bonis admis à l'époque impériale, voy. RibÉreau, Théorie de Vin bonis habere, ou de la pi-opriété prétorienne, 56.

(2) Plaut., Mil., II, 1, 64.

recueillie par un conduit et coule dans le fonds du voisin. Cette servitude était particulièrement utile pour les eaux ménagères lorsqu'on ne pouvait les diriger vers un ègout (1).

Avant de construire des murs mitoyens, les Romains cherchèrent à utiliser Yambùusen le couvrant simplement d'un balcon qui s'appuyait tantôt sur le mur du voisin, tantôt sur des colonnes élevées sur son terrain. Ce fut là vraisemblablement le point de départ de la servitude d'appui [oneris ferendi) (2).

Lorsqu'un balcon ou une toiture, sans s'appuyer sur le mur du voisin, avance sur son terrain, il y a une servitude particulière appBlée projiciendi (3).

Dans l'intérieur des maisons, les chambres, situées du côté opposé à la partie centrale éclairée par le compluvium, ne prenaient jour que par des fenêtres ouvertes dans les murs latéraux. Lorsque ces murs étaient séparés de la maison voisine par la largeur de Vambitus, il y avait intérêt pour le propriétaire à obtenir du voisin la servitude luminum pour qu'il n'empêchât pas la lumière de pénétrer en élevant sa construction au-dessus d'une certaine hauteur (4).

L'introduction de ces nouvelles restrictions au droit de propriété ne tarda pas à amener un changement dans la conception des servitudes : il était difficile de confondre ici le droit avec son objet. Il fallut également fournir au propriétaire du fonds dominant le nioyen d'empêcher le propriétaire du fonds servant de faire des travaux de nature à porter atteinte à la servitude (5) .

Nous aurons à déterminer, en étudiant la période suivante, comment les Romains ont conçu les servitudes, et de quelle manière

(1) Varr., L. 1., V, 5, 27 : Lege praediorum urbanorum scribitur : Stillicidia fluiiunaque ul ita cadant fluaiitque... Stillicidium, eo quod stillatiin cadit ; flumen, quod fhiit continue.

(2) Festus, v° Mœniana ; Non., eod. Voy. supra, p. 484, n. 2.

(3) P. Mue. ap. Gic, Top., 4.

(4) Cic, De or., I, 39 ; De bar., 15; Vitr., I, 1, 10.

(5) La dénonciation de nouvel œuvre trouva ici sa principale application. Il est possible cependant qu'elle ait été antérieurement usitée pour protéger les restrictions légales au droit de propriété {supra, p. 275). En général, on considère la dénonciation de nouvel œuvre connue une action de la loi, dont on ignore d'ailleurs la forme, et qui servait à faire valoir \e jus prohibendi du titulaire de la servitude; elle l'autorisait peut-être à se faire justice lui-même (Bekker, Aktionen, I, 46; Karlowa, Beitràge, 59; Sghott, Da.v jus prohibendi und die formula prohibitoria, 1889, p. 14). VoiGT, II, 630, pense que l'ancien droit n'a connu qu'une seule forme de protestation {lapilli jactus) qui autorisât l'exercice d'une action prohibitoire. La dénonciation de nouvel œuvre serait une forme plus récente qui daterait de la fin de la République (Arg. Ulp., 71 ad Ed., D., XLIII, 24, 1, 7). Stolzel, Lehre von der o. n. n. und dem Interd. quod vi autclam, 1865, p. 116, y voit vme institution d'origine prétorienne. Cf. BuRGKiiARD, suite de Gluck (liv. 39-40), I, 9;- Wlassak, Rom. Froc., 258.

[lIV. m ] L'HÉRÉDITÉ. 517

ils ont sanctionné les divers droits compris sous cette dénomination.