DES RESTRICTIONS A LA PROPRIÉTÉ FONCIÈRE

§ 1". — Restrictions établies par le fait de V homme.

En rè(jle g^énérale, le propriétaire foncier a la jouissance exclusive de sa chose. Il peut cependant arriver qu'un tiers ait le droit d'en retirer quelques avantages, par exemple, d'y puiser de l'eau, lorsque le fonds contient une source. Gomment les Romains ontils admis la possihiUté de restreindre le droit du maître ? Ils y ont été déterminés par des raisons d'utilité publique \ ils ont voulu surtout faciliter l'exploitation des fonds ruraux, soit en ména(jeant aux cultivateurs un passage sur le fonds voisin, soit en leur permettant de ])rendre dans ce fonds l'eau nécessaire à la culture ou à l'alimentation des hommes et des animaux. Pour la propriété urbaine, une seule restriction a été admise : le propriétaire d'une maison sise à Rome a le droit de faire passer au travers du fonds voisin le conduit qui doit relier sa maison au grand égout collecteur de la ville.

Ces restrictions ont reçu, dans le droit postérieur, le nom de servitudes. Elles sont de deux sortes : les unes sont établies au profit d'une personne, ce sont les servitudes personnelles; les autres au profit d'un fonds, ce sont les servitudes prédiales ou réelles (2) . Ces dernières sont les plus anciennes. Les servitudes personnelles, notamment l'usufruit, ne paraissent pas antérieures à la fin du sixième siècle, et n'ont été que beaucoup plus tard rangées parmi les servitudes.

I. — L'ancien droit a renfermé dans d'étroites limites les restrictions à la propriété foncière : on en trouve quatre pour la propriété rurale, et une seule pour la propriété urbaine. Ce sont les droits

(1) Il y A cependant un cas où le pouvoir de disposer de la chose était nécessaire a l'aclietenr pour atteindre le but se proposait : lorsqu'il s'abaissait d'un animal destiné à être offert en sacrifice. L'achat avait lieu à crédit et sous une condition résolutoire tacite : la vente était subordonnée à l'acceptation de la victime par les prêtres (^probatio) \ voilà pour(|uoi le prix ne pouvait être payé comptant. V'oiot, I, 503; Marquakdt, VI, 172 (206).

(2) On en trouve des exemples eliez les Giecs, particulièrement pour la servitude d^aqueduc. C. I. Gr., 1730, 2172, 2338, 3797.

[liv. II.] LES SERVITUDES. 271

de puisage {aqua) (1), d'aqueduc [rivus) (2), de passage [iter, actus) (3) et d'égout [cloaca) (4).

L'antiquité de ces restrictions ressort de ce fait que ce sont les seules que le préteur ait protégées par des interdits spéciaux (5). Les autres servitudes rurales , ainsi que les servitudes personnelles, sont protégées par des interdits utiles, ce qui dénote une extension d'interdits déjà existants. Quant aux servitudes urbaines, elles sont protégées d'une manière générale, et sauf la servitude d égoût, par l'interdit quod vi aut clam (6). Cette différence dans la protection des servitudes tient à un changement survenu dans les usages des préteurs. A mesure que le nombre des faits qui méritaient protection s'accroissait, on comprit qu'on ne pouvait créer indéfiniment des moyens nouveaux, et qu'il était ])lus simj)lc d'étendre l'application des anciens ou d'en créer un d'une portée générale (7).

Plusieurs texies confirment l inductioii que nous venons de présenter pour établir l'antiquité de ces servitudes. La servitude d'aqueduc est mentionnée dans un passage de Festus qui paraît bien se rapporter aux Douze Tables (8) : elle était également citée dans les livres pontificaux (9). La servitude d égoût est plus récente que les autres. Gicéron ne la mentionne pas parmi les droits reconnus par l'ancienne jurisprudence ; il ne cite que les servitudes de passage, de puisage et d'aqueduc (10).

(1) Alf., 4 Diy. ep.,.D., VIII, 3, 30; XVIII, 1, 40, 1.

(2) Servius, ap. Ulp., 70 ad Ed., D., XLIII, 21, 3, 1. Il ne faut pas confoiulrc le rivus avec les canaux d'irrijjation, fossœ.

(3) Cat., R. r., 149. Sc.tv., 2 quœst., D., XXI, 2, 69,5.

(4) Ulp., 71 ad Ed., D., XLIII, 23, 1, 4.

(5) Cic. P. Gœc, 13; Trébat. ap. Ulp., 70 ad Ed., D., XLIII, 20, 1, 18; Ulp., 71 ad Ed., I)., XLIII, 22, 1, 2; Van. Fr., 90; Ulp., 70 ad Ed., D., XLIII, 17, 4; Pap., 29 Quaîst., D., XXXIX, 5, 27.

(6) GiG., P. Tul., 53; PoiMP., 32 ad Q. Mue, D., XXXIX, 3, 21; Ulp., 17 ad Ed., D., VIII, 5, 6, 1.

(7) Voigt, Veber den Bestand und die historisclie Entivickelung der Servitiiten und Servitutenklagen wàhrend der rotnischen Republik (lier. d. k. Siichs. Ges. d. W^issenscli., hist. philol. Glasse, 1874), p. 165.

(8) Si l'on admet la correction de Voigt, p. 168. Au lieu de Sed hi rivi, il lit ; Sed (in) XII rivi.

(9) Virg., Georg., 1,269 : rivos deducere nulla relligio vetuit.

(10) Gic, P. Gaec, 26. Voici le fait ((ui donna lieu à l'établissement de cette restriction à la propriété urbaine : après l 'incendie de Rome par les Gaulois, en 365, lorsque le sénat eut renoncé à l'idée d'aller s établir à Veies, on se mit à rel)àtir la ville; on le fit avec tant de préci[)itati()n (pi'ou n'()l)sei'va aucun alignement. G'est pour cela que les égouls, qui avaient été autrefois construits sous la voie publique, se trouvaient, en certains endroits, recouverts de maisons appartenant à des particuliers. (Liv., V, 55.) De là, pour les maisons voisines, un obstacle à l'écoulement des eaux. Pour le faire disparaître, 11 fallait obtenir le droit de faire passer un conduit dans la maison bâtie au-deoius de l'éjout collecteur.

Ces diverses restrictions à la propriété foncière devaient être, dans le principe, peu nombreuses. Tant que le régime de la communauté agraire fut en vigueur, les servitudes n'avaient guère de raison d'être. Sur un ager gentilicius d'une superficie assez vaste pour suffire aux besoins d'un nombre plus ou moins grand de familles qui se livraient surtout à l'élève du bétail, les sources et les moyens de communication ne devaient pas faire défaut. Mais après l'appropriation des terres gentilices, le morcellement des propriétés rendit, dans certains cas, nécessaire la constitution de servitudes, ou, pour mieux dire, la transformation en servitudes de certains états de fait consacrés par l'usage. Il est vraisemblable qu'on se borna à maintenir aux propriétaires des parcelles de Vager gentilicius la faculté de se servir de l'eau ou des passages qui se trouvaient sur les fonds voisins, comme ils le faisaient précédemment, avant d'avoir acquis la propriété exclusive de leur champ. En dehors de ces cas, les servitudes n'ont pas dû recevoir, pendant un certain temps, un grand développement. Les droits de puisage ou d'aqueduc ne pouvaient être établis que sur une source (1). Sur les agri litnitati^ les servitudes de passage en cas d'enclave devaient être rares, par suite de la multiplicité des vi(r vicinales et des con firiia.

II. — Quelle était la nature juridique de ces restrictions? Elles n'avaient pas, dans l'origine, une pliysionomie particulière qui permît de les distinguer du droit que l'on a sur sa propre chose. De même que le droit de propriété, le droit qu'on a, dans la suite, appelé droit de servitude était, à cette époque, identifié avec son objet. Au lieu de dire : J'ai le droit de puiser de l'eau {jus aquœ ducendœ) , on disait : L'eau est à moi. C'est bien plus tard que les jurisconsultes ont parlé àe?> jura prœdiorum .

Les servitudes étant, dans l'ancien droit, des choses corporelles (2), étaient susceptibles de mancipation et d'usucapion. Elles pouvaient être données en gage (3), ce que l'on n'a jamais admis pour les servitudes urbaines, qui se sont répandues dans l'usage à une époque où la servitude était devenue une chose incorporelle (4). Quant à l'usufruit, on a bien admis qu'il pouvait être hypothéqué, mais non donné en gage (5). La constitution d'une servitude prédiale était considérée comme une dation, non comme un fait (6). Cette dation avait pour objet une chose cer-

(1) Cic, T()|>., 8; I». C.-el., 8; Paul, \ Sent., t)., VIÎI, 3, 9.

(2) Pail, 70 ad Ed., D., XLTV, 1, 17.

(3) PoMP. ap. Paul, 08 ad Ed., L)., XX, 1, 12. (V) Marc, ad lonn. l.yp., 1)., XX, 1,11,3.

(5) Gaius, de lonn. liyp., !>., eod., 15 pr,

(6) Paul, 6 ad 8ab., b., VUI, 3, 19.