POURSUITES ENTRE LOCATEURS ET LOCATAIRES

1319. L'art. 887 est rendu plus explicite par les arts. 1624 et 1625, C. CG. Le premier a déjà été rapporté au No.1291,lorsqu’il a été parlé de la saisie gagerie. Le dernier porte, que le jugement qui résilie le bail, à défaut de paiement du loyer, est rendu de suite, sans qu'il soit accordé aucun délai pour

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le paiement. Néanmoins, le locataire peut en tout temps, sant la prononciation du jugement, payer le loyer avec intérêt et les frais de poursuite et éviter ainsi la résiliation.

Il résulte des deux articles du C. C. et de l'art. 887 Q. P. (, que les actions, qui tombent sous ce chapitre, sont du ressort de la Cour Supérieure et de la Cour de Circuit, suivant ha valeur ou du montant du loyer réclamé, ou du montant des dommages allégués. Il sera utile de remarquer que l'art. $87 ne mentionne que le droit d'action du locateur.

1320. Ces actions sont de trois sortes :

lo Pour résilier le bail, dans les cas suivants: 1o lorsque le locataire ne garnit pas les lieux loués, si c'est une maison, de meubles meublants ou effets mobiliers suffisants, et si c'est une ferme, d’un fonds de bétail et d'ustensiles suffisants, pour garantir le loyer tel que requis par la loi, à moins qu'il ne soit donné d'autres suretés; ?0 lorsque le bcataire détériore les lieux loués ; et 30 lorsque le locataire emploie ies lieux loués pour des fins illégales ou contraires ila destination pour laquelle ils avaient été évidemment loués.

20 Pour rentrer en possession des lieux loués, dans les cas suivants : 10 ceux ci-dessus; 20 lorsque le locataire continue de les occuper contre le gré du locateur, plus de trois jours après l'expiration du bail, sans payer le loyer suivant les stipulations du bail, (1) s'il yen a un, ou suivant l'art. 1608 C. C. s’il n’y en a pas, c’est-à-dire laissant trois mois de loyer échus et non payés.

30 Pour le recouvrement de dommages intérêts à raison d'infractions aux obligatiors résultant du bail ou des relations entre locateur et locataire.

1321. La question de juridiction n'est pas résolue pour tous les cas, dans l’art. 889; car il v a des cas, où le locateur peut poursuivre sans réclamer ni loyer, ni dommages. Dans ces circonstances, la juridiction doit être déterminée par le prix ou la valeur du loyer annuel,

Un demandeur qui porterait son action au Circuit, sur un bail de plus de $200 de loyer annuel, pourrait réduire la juridiction, dans ces cas, en demandant des dommages nominaux, justiciables de la cour de Circuit.

1322. Une autre question, qui appartient plus au droit qu'à la procédure, est de savoir en quoi se résout le droit du propriéture, qui poursuit pour la résiliation du bail, sur le motif que le locataire emploie les lieux loués pour des fins illégales (comme pour tenir une maison de prostitution) où contraires à la destination pour laquelle ils avaient été

(1) Sans payer le loyer .....Ces motset ce quiles suitsembleraient dire que si le locataire payait, après l'expiration du bail, il pourrait continuer à occuper contre le gré du locateur. Ce langage obscur et inadmissible appartient au Code Civil. art. 1624, et l'analyse que as je donnons n’est pas responsable des doutes auxquels il don-

ieu,

318 LOCATEUR ET LOCATAIRE.

évidemment loués. Il semble que la résiliation devrait être accompagnée d’une condamnation à des dommages égaux à la perte du loyer, ou au moins de la reconaaissunce du prin. cipe de ces dommages, sauf à ne les prononcer qu'après la perte accomplie du loyer.

1323. L'art. 888, répétant le dernier paragraphe de l’art. 1624 C. C., permet au locateur de joindre à sa demande en résiliation, une demande pour loyer dû, avec ou sans saisie-gagerie, et même arrêt en la possession du locataire où des tiers, et aussi par droit de suite, s'il est nécessaire.

1324, I] faut référer à l'art. 1641 C, C., pour Connaitre les actions que possède le locataire, et qui sont soumises à la procédure indiquée par ce chapitre :

Ce droit d'action s'exerce : 1. pour contraindre le locateur à faire les réparations et améliorations stipulées par le bail, ou auxquelles il est tenu par la loi, où pour obtenir l'autorisation de les faire aux frais du locateur : ou gl locataire déclare que tel est son choix, pour obtenir la rési. liation du bail, à défaut de telles réparations ou amélorations,

2. pour résilier le bail, à défaut par le locateur de remplir toute autre obligation résultant du bail, ou à lui imposée par la loi;

3. pour le recouvrement de dommages-intérèts, à raison d'infractions aux obligations résultant du bail, ou des r'apports entre locateur et locataire.

1325. Avant de donner les formules des actions du lo. cateur où du locataire, il est nécessaire d'indiquer les règles particulières qui existent pour ces actions.

Par l’art. 889, la cour Supérieure et la cour de Circuit exercent leur juridiction, pendant ou hors des termes, et mème pendant la vacance, depuis le neuf de Juillet au premier de Septembre, c'est-à-dire tous les jours juridiques de rannée,

Le délai d'assignation, est le même dans les deux cours: un jour franc, art. 890, lorsque le lieu de la signification est dans un rayon de cinq lieues, avec l'extension ordinaire d'un jour par cinq lieues, lorsque la distance est plus considérable. Les autres délais sont fixés comme suit: art. 891, la comparution doit être produite avant le midi du jour du rapport de l’action, sinon, défaut est enregistré et le demandeur peut procéder en conséquence ; art. 892, si le défendeur comparait, la défense doit être produite, le midi du

jour juridique suivant telle comparution, sinon le demandeur procède ex parte ; art. 893, les avtres pièces de la procédure, si elles sont nécessaires, suivent les mêmes délais, et doivent être produites toujours avant midi du jour qui suit la dernière production ; art. 894 la cause peut ètre fixée pour enquête le jour qui suit la contestation liée, eætil y est procédé de jour en jour sans interruption, jusqu'à la clôture ; art. 895, l'enquête peut ètre déclarée close, sitôt

LOCATEUR ET LOCATAIRE. 319

que l'une des parties cesse de produire ses preuves ; par J'art. 896, cette enquête doit ètre prise par écrit, à moins que les parties n'en conviennent autrement, et dans ce dernier cas, il doit en être pris des notes, qui sont déposées dans le dossier, pour en faire partie, et qui sont considérées mme des preuves produites dans la cause ; par l'art, 897 la cause peut être inscrite pour le jour suivant la clôture finale de l'enquête, sans donner avis,'mais si elle est inscrite pour tout autre jour, avis doit être donné ; par l’art. 898, le jugement peut être rendu pendant où hors des termes,

1326. Quoique l'art. 899 n'en dise rien, il faut remarquer que là s'arrètent les aélais exceptionnels, dont il vient d'étre parlé. Nous comprenons que le bref de possession peut être exécuté, suivant les délais qui y sont mentionnés, mais lorsqu'il s'agit de la saisie-exécution, les délais tombent sous la règle générale,

1327. Lo donnant la formule des actions,ilsera fait unt distinction entre celles qui incombent au locateur, et celles qui appartiennent au locataire. Pour ce qui regarde la procédure à laquelle ces actions donnent lieu, elle est la même que dans les cas ordinaires.

1328. Formule en rapport avec le N° 15320, 3 1.

Le demandeur déclare :

Que par bail fait et passé à devant Me Notaire public (ou sous seing privé, ou par bail verbal) le demandeur aurait loué au défendeur, pour un an, à compter du une maison (ou une ferme) ci-après décrite: (désignalion telle que dans le bail), pour les prix et somme de payable tous les mois (ou par quartier) savoir la somme de

par mois {ou par quartier).

Que le défendeur a pris possession des dits lieux et les occupe encore.

Que le défendeur, contrairement à la loi, n’a pas garmi les lieux, de meubles meublants ou effets mobiliers, (ow si c'est une ferme d'un fonds de bétail et d’ustensiles) suffisants pour garantir le dit loyer, et qu'il n'a donné aucune autre sureté pour garantir le paiement du dit loyer ou que le défendeur détériore les dits lieux, en changeant l’état des eux au détriment du demandeur (suivant le cas, el indiquer ce dont se plaint le Demandeur\ (ou) que le Défendeur, contrairement à la loi et aux bonnes mœurs, emploie les lieux loués pour des fins illégales et immurales en recevant des prostituées ou femmes de mauvaise vie et constituant les dits lieux en maison de prostitution, (ou) que le défendeur, contrairement aux termes du dit bail, emploie les lieux loués pour une auberge, telle destination n'ayant pas été permise par le dit bail ; (ou) la tenue de telle auberge étant evidemment contraire à la destination des lieux loués); que vû ce que dessus, le demandeur est bien fondé à demander la rési-

320 LOCATEUR ET LOCATAIRE.

liation du dit bail et à se faire réintégrer en possession des dits lieux. |

Que par suite de telle violation de convention et de Ja Jo le demandeur est contraint à poursuivre la résiliation du di bail, et va éprouver des dommages égaux au loyer stipule au dit bail, savoir de la somme de et que le deman. deur est bien fondé à réclamer tels dommages pour tenir lieu du prix de location des dits lieux,

Pourquoi le demandeur conclut à ce que le dit bail fait et passé à devant Me: Notaire public entre le demandeur et le défendeur (ou sous seing privé) soit décla. ré résilié à toutes fins futures que de droit et le dit défen. deur condamné à vider les lieux sous quarante-huit heures du jugement à intervenir, sinon et ce délai expiré, à ce que les meubles meublants, animaux et effets, qui se trouveront dans les ditslieux,soient jetés sur le carreau, et le dit demandeur mis en possession des dits lieux, à ce que de plus Je défendeur soit condamné à payer au demandeur, pour tenir lieu du prix de location stipulé au dit bail, des dommages de payabie par mois ou par quartier, à commencer le

, le tout avec dépens contre le dit défendeur, des. quels dépens le soussigné demande distraction.

1329. Formule en rapport avec le N°1320 2 2? (après l'al. légation du bail telle que ci-dessus).

Que le défendeur prit possession des dits lieux et les occupe encore, quoique le bail soit expiré depuis plus de trois jours, savoir depuis le et ce contre le gré et consentement du demandeur, et lui causant, par ce fait, des dom. mages de .

Que vu ce que dessus, le demandeur est bien fondé à demander l'expulsion du défendeur et à rentrer en possession des lieux loués,

Pourquoi le demandeur conclut à ee que le défendeur soit condamné à vider les lieux ({erminer comme ci-dessus. mais conclure IMMÉDIATEMENT à l'erpulsion.) et à payer au

dit demandeur la somme de de dommages-intérèts avec dépens.

AUTRE FORMULE. Que le il était dû, au demandeur une somme de élant pour un (ou trois) mois de loyer susdits, depuis le jusqu'au .

Que le défendeur n'ayant pas payé son loyer tel qu'il était convenu, le demandeur est bien fondé à demander la résiliation du dit bail pour l'avenir.

Et le défendeur quoique souvent requis de payer la dite somme, refuse de ce faire.

Pourquoi le demandeur conclut à ce que le défendeur soit condamné à lui payer la dite somme de avec intérêt et dépens distraits aux soussignés et conclut en outre à ce que (lerminer avec Les conclusions de la formule du N° 1328 pour la résilialion du bail el l'expulsion du défendeur).

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1330. Quant à la formule en rapport avec le N° 1320,

3,ilen est de ces actions, comme des actions ordinaires en dommages.

13931. Formule en rapport avec Île No, 1324.

Le demandeur déclare : |

Qu'il aurait loué du défendeur, par bail, fait et passé par Mtre notaire public (ou sous seing privé, ow verbal} une maison (ou ferme) sise et situee (descriplion) pour un an icompte du à raison de | |

Que le demandeur aurait pris possession des lieux susdécrits et les occuperait encore en vertu du dit bail.

Que les dits lieux seraient inhabitables et insalubres : la couverture étant en si mauvais état, que l'eau y pénètre à l'intérieur chaque fois qu'il pleut.

Que le dit demandeur, le aurait protesté le défendeur, par le ministère de Mtre notaire public, et l'aurait requis de réparer la dite couverture, de manière à rendre lu dite maison habitable et salubre, sous quatre jours à compter du dit protêt ; sinon et ce délai expiré, le défendeur se pourvoierait en justice. | |

Que le défendeur n'aurait tenu aucun compte du dit proièt et n'aurait pas réparé la dite couverture, au grand dommage et préjudice du défendeur, qui est fondé à se pourvoir en justice.

Pourquoi le demandeur conclut à ce que le défendeur soit condamné à réparer la couverture de la maison sus-décrite, sous tel délai qu'il plaira à cette cour de fixer, sinon et ce délai passé, à ce que le dit demandeur soit autorisé à réparer l dite couverture aux frais et dépens du défendeur (ou sinon ce délai passé, à ce que par le jugement à interveni® le bail eus-décrit soit résilié, cassé, annulé et mis au néant, et le demandeur libéré des charges du dit bail de ce jour à toujours; le tout avec dépens distraits au soussigné.

1332. La jurisprudence fournit les décisions suivantes en rapport avec ce chapitre :

Il ya uneaction contre un locataire, sous bail annuel, qui abandonne les lieux, pour refus de la part du locateur de faire des réparations nécessaires, si le bail n'a pas été annulé en justice ; et une saisie-gagerie par droit de suite a été maintenue, malgré qu'au temps de l'abandon, il ne fut dû aucun loyer. Boulanget et Doutre, 4# Déc. Trib. p. 170.

iette décision, qui est strictement conforme à l'esprit de la loi, mérite une mention particulière, Jusqu'à l'époque de ce jugement, le locataire avait été admis à faire valoir, contre la demande du prix de location, divers moyens de défense auxquels cette décision a mis fin ; et les droits du locateur ne pouvaient être consacrés, dans un cas plus propre que celui-ci à les mettre en relief. Le locataire avait protesté le locateur, lui dénonçant des vices qui rendaient la maison inhabitable, et lui avait intimé que si la maison n'était pas

322 LOCATEUR ET LOCATAIRE,

rendue habitable, sous un certain délai, il allait en aban. donner l'occupation, et se considérer libéré du paiement du loyer à l'avenir, tout le loyer échu ayant été payé, An cune réparation ne fut faite, et le locataire abandonna lès lieux, Le propriétaire saisit les meubles meublank par droit de suite, pour le loyer à écheoir, Le défendew plaida l'état inhabitable des lieux, et fit la preuve la plus complète de sa défense. La cour néanmoins maintint saisie, sur le principe que le locataire ne peut mettre fin on bail, sans la sanction des tribunaux ; que Je locataire qu lieu de protester, aurait dû assigner le locateur, pour le faire condamner à rendre les lieux habitables, sous le délai qu'au. rait fixé la cour, faute de quoi, le bail aurait été déclaré annulé et résilié,

Les conséquences de cette décision sont multiples, Outre ic cas jugé, le locataire ne peut pas opposer en compensa. tion des dommages résultant de l'état vicieux des lieux loués. Toutefois, si les vices étaient non apparents et si les dommages étaient causés inopinément, avant que le loc taire eut pu raisonnablement assigner le locateur, pour le faire condamner à réparer ces vices, le principe consucr par cette décision ne pourrait pas être appliqué.

13333. Dans un bail d'affermage partiaire, par lequel le locataire s'était astreint à certaines obligations: tel que les clôtures, les fossés, de cultiver ete. il a été décidé que le locataire ne pouvait sous louer. Un tel transport donnait au locateur le droit de demander la résiliation du bail L'action pour résiliation ayant été instituée, elle ne pouvait être entravée par le fait que le locataire avait cassé de consentement le bail fait avec son sous-locataire., Hudon et Hudon et al. 1 Déc. Trib. p. 30.

1334. Pendant la durée du bail, une saisie-gagerie par droit de suite peut émaner après les huit jours du départ du locataire. Mondelet et Power. 1 L. C. Jurist, p. 276,

1335. Le locateur, pour pouvoir se servir de la saisie. gagerie par droit de suite, est tenu d'alléguer et de prouver que le locataire n’a pas laissé de meubles suffisants pour assurer le loyer. Zeigler et McMahon. 1 Rev, de Jur, p. 95,

1336. Une action ayant été instituée, comme entre locateur et locataire, pour le recouvrement de dommages pour non délivrance des lieux loués, elle à été renvoyée sur exception déclinatoire. Close et Close. 3 L. C. Jurist, p. 140.

1337. Sous l'opération de la 18 V. c. 108, un locateur a une action pour le recouvrement de dommages pour violation de convention de bail, malgré que le bail soit expiré. Le loyer annuel détermine la juridiction de la cour. Bédard et Dorion. 3 L. C. Jurist, p. 253.

1338. Un locataire ne peut poursuivre son locateur pour dommages causés aux lieux loués, par une tierce personne. Hamilton et Wilson, 1817.

1339. Un locataire ne peut plaider, par voie d'excepon à une demande de loyer, que les lieux n'ont pas été tenus clos et couverts; c'est par une demande incidente, ar cette allégationgst de la nature d'une demande de dommages, Weipert et THfland, 1820, | |

1340. Une action pour loyer en vertu d'un bail notadé, sera maintenue, malgré une défense en droit, reposant 4r l'absence d'allégations d'occupation et jouissance et d'accomplissement de toutes les obligations du bail, Pierce a Mellugh. ! Déc. Trib, p. 271.

441, Dans une action pour loyer contre un locataire, dernier ne peut demander des dommages en raison de l'insuflisance de l'état des lieux, ou demander la résiliaion du bail, mais i! est tenu de procéder par demande ou de porter une action pour obliger le propriétaire à faire les nparations nécessaires, Boulanget et Doutre, 1! Déc. Trib. be 393. ;

1342. Dans une action pour loyer, le locataire peut plaider qu'il n'a pas obtenu possession des lieux, au temps sipulé dans le bail, et il aura droit de demander une déduction pour dommages, sur 16 loyer dû, Belleau et Reina, 12 Déc, Trib. p.40.

1343. 11 y a lieu à la résiliation, si le locataire sousloue, lorsqu'il y à convention à ce contraire, Gagnon el

Paradis. 1819. Hopital Général et Dunière. 813,

1344. Il y a lieu aussi à la résiliation, si le locataire coupe du bois sur la propriété, lorsqu'il y à une convendon contraire. Hamilton et Constantineau. 1812,

1345. Une inondation accidentelle des lieux n'est pas une cause de résiliation, Motz et Houston. IS 19.

1346. La clause qui défend de sous-louer n'est pas comminatoire, et sa violation entraine la résiliation. Hunt et Joseph. ? Rév. de Leg. p. 52.

134%. L'absence de lieux d'aisance est une cause de résiliation, si elle rend les lieux inhabitables. Lambert cet Lefrançois. 10 Déc. Trib. p. 16.

1348. L'absence de meubles suflisants pour garnir ls lieux, donne lieu à la résiliation. Healey et Labelle. 3 L. C, Jurist p. 45.

1349. Lorsqu'un locataire enlève ses effets, il peut être condamné pour l’année entière. Lacroix et Prieur. 3 L. C. durist, p. 42. |