I. Réflexions préliminaires

« Quelque simple qu'on suppose la saisie immobilière , qui est « la sanction de l'hypollièquc , il faudra toujours des formalités as- « sez lentes et môme assez dispendieuses pour arriver à l'expropria- « tion. Le crédit n'est pas le seul qui ait droit à des garanties. La « propriété n'est pas moins fondée à en réclamer; car elle est le « plus précieux de ces biens inestimables, pour lesquels Tbommo « demande à la société toute sa sollicitude. Or, pour que la pro- « priélé soit efliciicement garantie, il est indispensable que le débi- « teur qui l'a offerte comme sûreté, trouve, dans des formalités « prudentes, la certitude que ses créanciers n'abuseront pas de sa « position, ne s'enricbiront pas injustement à ses dépens, et feront « vendre son immeuble à sa vraie valeur. Il faut de plus des pré- « cautions, pour que la brusquerie des préteurs ne trouble pas vio- « lemmont la possession des tiers détenteurs, et consente à entrer « avec eux en compte de leurs améliorations. Enfin, les créanciers « eux-mêmes doivent être rassurés contre la crainte que l'un d'en- « tre eux ne s'em[)are, sans droit, du gage commun. Tous ces in- « téréts compliqués et divers ne sauraient être pris en considéra- « tion, sans relardor la rapidité des poursuites et par conséquent « le paiement de ce qui est dû (1). »

Il serait difficile de résumer en moins de mots le grave débat qui, depuis vingt ans, agiîe la science; d'exprimerd'une manière plus substantielle l'étal d'une question qui se rattache si intimement à l'économie politique. J'ai cité ces paroles d'un émineut jurisconsulte pour préparer le lecteur au système de pondération des intérêts qui a prévalu en 18i1.

Je partage complètement l'hésitation prudente qui arrête le législateur lorsqu'il s'agit de frapper la propriété immobilière, l'une des bases de toute organisation sociale. Dans les grandes crises qui menacent les empires, même les plus florissants, au milieu d'un désastre qui entraîne quelquefois la ruine des professions industrielles, c'est au sol qu'on, redemande la force et la vie

(1) M. Tkoplosg , Hypothèques, Préface, p. XXIX.

M PKÊFACE.

prtMes à s'erhappor. l! csl le sol qui nounil toujours; c'est le sol qui vivifie l'esprit de l'auiille; c'est du sol que surgissent les défenseurs de la patrie eommune. Chaque année, "[rAce à la législation civile qui ordonne le partage égal, à la législation politique qui accorde des prérogatives à la pnqiriélé, à l'esprit conservateur qui, quoi qu'on en dise, anime les niasses. la majorité en France s'attache au sol, économise pour acheter (juelques ares de terre. Si, au savant la loi laisse ses livres, quelle que soit sa dette; si le cheval du guerrier et ses armes doivent être sacrés, il ne faut pas légèrement dépouiller du champ de ses ancêtres celui qui s'est privé de tout pour le conserver.

Lorsque l'intérêt général est dominant, et doit faire taire les considératioDS particulières du droit privé; lorsqu'il ne s'agit plus de chasser honteusement un homme du toit qu'il hahite, lorsqu'au contraire on veut le rendre quelquefois plus riche qu'il ne l'est, en lui donnant de sa chose une somme qui en surpasse la valeur réelle, on Lésilc encore, on craint de heurter trop violenuncnt les hahitudes et les affections que Napoléon songeait lui-même à ménager au milieu de sa toute-puissance, en 1809 (1). Que de systèmes se sont produits, de 1807 à 1841, pour pouvoir concilier les intérêts généraux et particuliers à l'occasion des formes relatives à l'expropriation pour cause d'utilité puhliquel Et cependant les canaux et les chemins de fer ne sont pas uniquement destinés à faire prospérer l'industrie et le commerce, ils doivent aussi féconder l'agriculture et douhler les produits du sol. On peut donc demandera la terre des sacrifices pour l'avantage de la terre, filais quand le propriétaire du sol se trouve à la merci de l'homme d'argent, c'est tout autre chose; qu'on facilite au premier les moyens de se libérer en modérant le dé>ir souvent très légitime du second, et qu'on maintienne une sage lenteur dans l'accomplissement de la procédure.

Celui qui prête sur le crédit d'un homme sait qu'il peut disposer quand hon lui semhlc de sa fortune mobilière. Un simple avertissement suffit; rien n'est plus commode, mais aussi rien n'est plus dangereux. La déconfiture d'un seul homme en jette des milliers dans la misère, ce qui n'arrive jamais pour la déconfiture du propriétaire foncier. Quels qu'aient pu être les vices des divers systèmes de saisie immobilière, celui qui prête, en recevant la terre pour garantie, est presqueassuré (ju'il ne perdra rien, malgré h; mauvais état des aflaires de son débiteur; mais en même temps il doit savoir que de deux voies, l'une prompte et dangereuse, l'autre longue et cer-

(l) Voy. une note djlée du cdznp de Schœubrun, [.ocrk, t. [), p. Ci'J.

l'UÉFAtE. VII

laine, a>ant choisi la dersiière, il ne renlreia jias [)romj)temerit dans les fonds qu'il a prêtés.

On conçoit, ainsi que l'ont fait observer tous les jurisconsullcs qui ont écrit sur la saisie inmiobilière ou sur les liypollièques, combien ces deux parties de la législation ont entre elles de points de contact. Je ne nrélonne pas (}ue, dans les Cliandjres, lors de la discussion de la loi du -2 juin 1841, on ail cherché à modifier quelques-unes des dispositions de notre SYslénic hvpoîhécaire. Néanmoins , j'api)rouve la sa^^esse du gouvernement (|ui s'y est opposé. Si le réj^ime hypothécaire doit être retouché, il faut (ju'il ne le soit que dans son ensend)le, après de longues méditations, quand tous les corps savants et judiciaires auront apporté au pouvoir le fruil de, leurs réllexions.

(]e n'est point ici le lieu de mY'tendre sur les vices de notre système hypothécaire. Je dirai seulement que si quelques jurisconsultes demandent la conservation de ce qui est, parce qu'ils ont plus de foi dans les Portalis, les Tronchet, les Siméon, les Treilhard que dans nos législateurs modernes, d'autres réclament des réformes radicales qui mobiliseraient le sol et rendraient chacune de ses [>arlits transmissible comme une pièce de monnaie ou une lettre de change; d'autres enfin se contenteraient de modifications tempérées, qui prendraient leur source dans les inconvénients signalés par la doctrine et la jurisprudence.

Je ne parle pas du gigantesque projet de M, Loreau, directeur des domaines (1) ; s'il a fallu, pour le formuler, une tête aussi bien organisée, aussi fortement trenqiée que celle de ce savant directeur, il faudrait peut-être, pour législativer sa doctrine, une autre époque et d'autres hommes. Lorsque le gouvernement en comprendra les avantages et généraux et prives , il appellera auprès de lui le créateur du système le plus hardi et le plus ingénieux qui se soit encore produit et il revendiquera l'honneur de le formuler en projet de loi.

M. Martin (du Nord), garde des sceaux, a demandé l'opinion de la magistrature et des écoles de droit sur des réformes tempérées. Quel doit être le but de ces réformes? D'assurer au créancier une complète sécurité et d'encourager ainsi les emprunts uécessaires à l'agriculture. Si le possesseur d'une somme d'argent j)référe le placement à remboursement d'une durée incertaine, au placement avec

(1) Son ouvrage a pour liire ; Du crédit i le revenu imposable de la propriété , suivi foncier et des moyens de le fonder, ou créa- \ d'' un mode de Iranspvrl des créances sur Ihjjjilion d'un syslirne hypothécaire, appuyé sur 1 thèque. analogue à celui des renies sur F J^iai.

le cadastre, l'enre<jislrenienl,lesconlrals,el

viii pnÉK\ci.

rentrée dajis ses fomls à jour tîxe, il faut au moins que le soi en

qui il a eu oontiance lui olTie une cerlituile de paiement.

Et eepeniliint. que dobslarles à cette sécurité présente la législation actuelle, soit en n'exiireant plus la transcription pour la transmission de la propriété des immeultles ou des droits réels, soit enconservant un droit hypothécaire sans inscription, à l'Etat, aux femmes, aux mineurs! Tout le nunide semble d'accord sur la nécessite de la transcription, formalité qui a, pour ainsi dire, été oubliée lors de la rédaction dclinilive du Code civil. (Juant à l'Etal, à la femme et aux mineurs, c'est une trop grave difficulté pour que je me permette de la trancher transitoirement,

11 est utile que les intérêts des incapables soient protégés par des dispositions spéciales; il importe aussi au bien-être général, à la sûreté des transactions et à la prospérité de l'agriculture, que les propriétaires puissent offrir des garanties de remboursement a leurs créanciers. Voici le moven que je propose et que j'abandonne à la sagesse denos législateurs; il peut s'exprimer en bien peu de mots. Je mettrais sur la même ligne l'acquéreur et le prêteur. A l'un, on accorde le droit de purger les hypothèques légales, à l'autre devrait appartenir le même droit. L'un ne paie son prix que quand il a acquis une complète sécurité, en examinant les titres de son vendeur, les quittances du prix et en faisant pratiquer la purge légale, '.'autre acquerrait la même sécurité en examinant les titres de propriété, et en ne contractant l'obligation de verser les fonds qu'aprés l'accomplissement de toutes les formalités de la purge légale. Le créancier serait alors le premier inscrit , avec la certitude de n'être primé par aucun autre.

La loi nouvelle sur la saisie immobilière, comme la loi ancienne, ne s'est occupée que de la grande ou de la moyenne propriété, mais de la petite nullement. Et cependant cette petite propriété de parcelles de 100 fr. à 1000 fr. tend chaque jour à se multiplier. Les ventes en détail sont très nombreuses, les nouveaux propriétaires sont fort souvent obligés d'emprunter pour payer les derniers termes du prix. Les intérêts des vendeurs et des ac(juéreurs tiers délenteurs, des créanciers et des débiteurs ne sont iiullomeiit protégés par la législation, car il serait facile de prouver, par les calculs les jdus simples, quelecréancier d'une somme de trois cents francs, sur une pièce de terre valant au moins celte somme, ne pourra jamais être payé, parce que les frais d'une expropriation absorberaient la totalité de la valeur du fonds (1).

(t) Aussi arrive-t-il fort souvent que Tu- I de vente qui, en réalité, ne sont que des conmre »e dissimule sous \a furnie de rouirai'- } irais pianoraiils.

rRÉFACE. IS

N'cst-il pas certain que, pour un objet d'une aussi mince valeur, jamais les acquéreurs ne viendront d'un canton éloigné? Ne pourrail-on pas, en prenant de sagres précautions, en accordant des délais assez longs, conlier toute lexproprialion au juge de paix, en dernier ressort? Quel en serait le danger? je ne le vois pas ; et pour cinquante francs, au plus, l'adjudication serait ccinsoinméc. En 1829, dans mon Code de la saisie immobilière^ p. 608, j'avais exprimé les mêmes vœux sous une autre forme. Le temps viendra, je l'espère, où Ton comprendra ce qu'il y a d'éminemment utile, pour la tranquillité publique, dans la division des propriétés, et on songera alors à encourager ce mode d'acquérir, en favorisant les moyens de se maintenir dans la propriété, de la conserver, de la transmettre.