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en revendication? La question est importante. Le texte allemand est plus net que le texte français, et dit que «chaque copropriétaire peut accomplir des actes de représentation, jouir de la chose et en user...» (die Sache insoweit zu vertreten). Il en résulterait, pour chacun, le droit d'exercer, au nom de tous, les actions judiciaires, notamment la revendication. Mais, selon M. Wieland (1) l’alinéa 2 s’oppose à cette interprétation. Chacun peut bien faire valoir ses droits vis-à-vis des tiers, maïs le jugement, favorable ou défavorable, n’a d’effet qu’à son égard et non à celui des autres copropriétaires, — qui n’ont pas été représentés par lui.

110. En Droit français, les cas de copropriété admis par le Droit suisse sont régis chacun par les règles relatives à la matière. Lorsqu'il s’agit de l’indivision forcée, il est difficile de refuser à chacun le droit de faire ce qui s’impose d’urgence. Et, soit dans ce cas, soit dans les autres, une ordonnance de référé pourra ordonner l’exécution des mesures urgentes. Parfois un séquestre pourra être nommé, mais il n’y a pas de règle générale légale.

111. En Allemagne, pour ce qui concerne la copropriété réglée par les art. 1008 et ss., l’art. 1011 donne à chacun le droit d’exercer contre les tiers, et pour toute la chose, les droits résultant de la propriété. Il paraît bien résulter de là que chacun à le droit d’exercer pour tous la revendication. Mais celui qui a exercé les droits ne peut demander la délivrance de la chose que dans les conditions spécifiées à l’art. 432 C.C.A., c’est-à-dire que, si la prestation de la chose est indivisible, ce qui sera ici le cas, tous les copropriétaires devront prendre part à la délivrance, faute de quoi la chose sera consignée, ou remise à un séquestre judiciaire. Lorsqu'il s’agira de la communauté par indivision, les art. 741 et ss. C.C.A., qui traitent de la matière, ne contiennent pas de dispositions analogues à celles de lart. 1011. La question sera, en:ce cas, résolue par les dispositions relatives à chacun des types de communauté par indivision, qui ont pour fondement un acte auquel le Code civil attribue cet effet, société, contrat de communauté matrimoniale universelle, ou encore une disposition légale spéciale, comme dans le cas d’indivision entre cohéritiers (2).

112. L'art. 649 C.C.S. (8) règle la répartition des frais d’administration, impôts et autres charges. Il ne présente pas de difficulté d’interprétation.

(1) Wieland, art. 648, n° 3. supportés, sauf disposition contraire, par

(2) Comité de lég. étrangère. Code civil tous les copropriétaires en raison de leurs allemand, note sous l’art. 1008. parts. »

(3) Art. 649 : « Les frais d’administration, «Si l’un des copropriétaires paie au delà

impôts et autres charges résultant de la co- desa part, il a recours contre les autres dans propriété ou grevant la chose commune sont la même proportion. »

113. L'art. 650 (1) s’occupe de la question du partage en matière de copropriété. Les règles formulées sont, du reste, étendues, sauf disposition contraire, à la propriété commune, par l’art. 654.

114. Ces textes formulent, sous une forme plus générale, le principe du droit au partage formulé, en droit français, en matière de succession indivise, par l’art. 815 C.C.F.

115. Le Code français étend, du reste, la règle de l’art. 815 à la matière de la communauté conjugale (art. 1476 C.C.F.), à celle des choses imdivises en fait (art. 1686 C.C.F.), à celle des sociétés (art. 1872 C.C.F).

116. De même, le Code suisse traite du partage de la communauté conjugale dans l’art. 236 C.C.S., et de celui des successions dans l’art.

117. Le Code allemand ne pose le principe en termes généraux que dans l’art. 749 C.C.A., à propos de l’indivision. Les règles relatives aux partages spéciaux se trouvent formulées à propos de chaque matière.

118. En Suisse (?), comme, du reste, en France (5), le partage ne peut pas être demandé, lorsqu'il s’agit d’une chose affectée à un but durable, lorsqu'il s’agit, comme le dit M. Planiol, des «indivisions perpétuelles ». C’est le cas où, comme nous l’avons vu (4), par dérogation à l’art. 646 C.C.S., le copropriétaire ne peut pas aliéner sa part.

Il ne peut pas, non plus, être demandé, dans le cas où un acte juridique a exclu le partage. Cet acte juridique pourra être un contrat de mariage, pour la communauté, un contrat de société civile, du moins en Suisse, où, comme nous l’avons vu (5), ces sociétés n’ont pas la personnalité civile, enfin, d’une manière générale, un pacte d’indivision, qui pourra être convenu pour une durée maxima de dix ans en Suisse (art.

-650 C.C.S.) et de cinq ans en France (art. 815 C.C.F.).

119. En outre, le partage peut être exclu par une obligation de rester dans l’indivision, imposée par le donateur aux donataires, ou par le testateur aux légataires (f), mais non par le testateur aux héritiers (?). En France, les auteurs récents refusent au testateur le droit d’exclure le partage (8), en se basant sur ce que l’art. 815 C.C.F. refuse le droit de

(1) Art. 650 : « Chacun des copropriétaires (2) Rossel et Mentha, II, p. 25. a le droit d’exiger le partage, s’il n’est tenu (3) Planiol, III, n° 2328. I, n°5 2500 et ss. de demeurer dans l’indivision en vertu d’un (4) Supra, n° 98. acte juridique ou en raison de l’affectation (5) Suprà, n° 90. de la chose à un but durable. (6) Rossel et Mentha, II, p. 26.

« Le partage ne peut être er un Us Ed a et 5 A

our une période supérieure aniol, UE : etz,

Ce ; ; 1885. D. 56. 2. 204. — Huc V, n° 284 —

doit pas être provoqué en temps contrà: Aubry et Rau, 4° éd. V, $ 622, p. FÉarrd ; : À È 588. — Demolombe, XV, n° 511.

D deu

prohiber le partage, et permet seulement de convenir qu’il sera exclu pour cinq ans au plus. C’est ce que décide aussi le Code suisse en matière de succession (art. 604 C.C.S.), tandis que, pour les legs et donations, l’art. 650 prévoit l’exclusion du partage basée, non seulement sur une convention, mais sur un «acte juridique » (Rechtsgeschäft), qui peut être la volonté du testateur.

En cas de pacte d’indivision, M. Wieland (1) permet à un des copropriétaires de demander le partage, malgré le pacte, en cas de motif grave, par exemple en cas de conduite déshonorante d’un des copropriétaires. MM. Rossel et Mentha (?), moins affirmatifs, se disent disposés à suivre cet avis. C’est fort juste, en droit allemand, où l’art. 749 C.C.A. le déclare expressément. Mais, en Suisse, cette opinion est difficilement soutenable, faute de texte. L’argument tiré par M. Wieland des art. 269 et 291 C.O., et de l’art. 545 C.O. est peu convaincant; ces textes prévoient les cas où il peut être décidé qu’un contrat de bail ou de société peut être rompu en cas de circonstances graves ou d’impossibilité d’exécution. Il n’est pas permis d’en tirer argument pour rompre un contrat autre que ceux visés par ces textes.

Le partage ne peut pas être provoqué en temps inopportun, par exemple quand l’un des indivis est momentanément gêné, ou quand la propriété subit une dépréciation temporaire. La même règle existe en matière de partage de la communauté conjugale (3), des «biens de famille » (f), des successions (5). C’est là une règle excellente qui manque dans le Droit français.

120. De même qu’en France, le partage, en Suisse, se fait, en principe, en nature ($); mais, si la chose ne peut être avantageusement partagée en nature, elle est vendue aux enchères, avec ou sans admission des étrangers. Selon MM. Rossel et Mentha (?), chaque copropriétaire peut exiger l’admission des étrangers. Si les parts ne peuvent être rendues égales, l’inégalité sera compensée par des soultes, mais encore faut-il que chacun reçoive une part en nature, à défaut de quoi il faudra recourir

à la licitation.

(1) Wieland, art. 650, n° 2 a.

(2) Rossel et Mentha, II, p. 26. L'art. 343 C.C.S. qui permet de demander la cessation de l’«indivision de famille » pour justes motifs, ne fournit pas d’argument, étant spécial à ces notes d’indivision. Cf. infrà, n° 360.

(3) C.C.S., art. 286.

(4) Zbid. art. 346.

(5) Ibid. art. 604.

(6) C.C.S., art. 651 : « La copropriété cesse par le partage en nature, par la vente de gré

à gré ou aux enchères avec répartition subséquente du prix, où par l’acquisition que l’un ou plusieurs des copropriétaires font des parts des autres.

«Si les copropriétaires ne s’entendent pas sur le mode du partage, le juge ordonné le partage en nature et, si la chose ne peut être divisée sans diminution notable de sa valeur, la vente soit aux enchères publiques, soit entre les copropriétaires. »

(7) Rossel et Mentha, II, p. 27.

121. Propriété commune. Cette forme de la propriété collective est réglée par les art. 652 à 654 C.C.S. (1). Cette matière est beaucoup plus importante que celle de la copropriété, dans le Code suisse, puisqu'il s’agit ici, notamment, de la communauté entre époux, des sociétés en nom collectif et en commandite, auxquelles le tribunal fédéral refuse le caractère de personnes morales, et de la communauté entre cohéritiers. Nous avons déjà étudié les art. 652 à 654. En général, les règles à appliquer sont celles posées, à propos de chaque cas, par le Code civil suisse, et l’art. 653 renvoie, en effet, à ces règles spéciales. Contrairement à l’art. 647, qui donne, en certains cas, à la majorité, le pouvoir d'imposer sa volonté à la minorité, l’art. 653 exige ici une décision unanime des communistes pour exercer leurs droits, cela, du moins, dans le cas où il n’y à pas une personne qualifiée pour les représenter.

Pour le partage, l’art. 654 renvoie aux règles, que nous avons étudiées, de la copropriété.

122. A propos de la communauté existant entre cohéritiers, nous observerons que le Code civil suisse n’admet pas le retrait successoral, tel que l’admet le Code français, dans son art. 841. Cependant, l’art. 635 du C.C.S. a pris une précaution destinée, comme le retrait successoral, à empêcher les étrangers d’intervenir dans un partage de famille. Quelle que soit la convention passée entre un cohéritier et un étranger, celui-ci, — fût-il cessionnaire, — ne peut intervenir au partage et ne peut prétendre qu’à la part attribuée à son cédant. En outre, l’art. 682 C.C.S. (2), comme le Code allemand(®), admet un droit de préemption contre tout tiers acquéreur d’une quote-part. Mais, en Allemagne, il s’agit d’une quote-part héréditaire, en Suisse, il s’agit simplement de la quote-part d’un immeuble indivis.

123. Le système français est-il préférable au système suisse? Le but poursuivi est louable : il s’agit de ne pas mêler les étrangers aux affaires de la famille.

Historiquement, le retrait successoral est une extension du retrait litigieux, qui s’expliquait par la défaveur attachée aux opérations louches des agents d'affaire acquéreurs de procès (). Comme le remarque M. Planiol (5), il n’y a pas de raison pour attacher la même défaveur à l'opération parfaitement légitime par laquelle un cohéritier dispose avantageusement de son droit en le cédant à un tiers; et, à cause du manque

i te, sous les n°5 87, 90 et 91. (4) L.L. Per diversas et ab Anastanio. C. F3 “hs re Justinien, liv. IV, tit. 35, 1. 1. 22 et 23. (3) C.C.A., art. 2034. (5) Planiol, III, n° 2444.

ape

de sécurité provenant de la possibilité du retrait, les tiers ne seront pas facilement disposés à traiter avec le cohéritier, qui risque ainsi de manquer une occasion favorable. La présence d’un tiers au partage n’a pas de sérieux inconvénients, quand on songe que, souvent, les cohéritiers ont, les uns pour les autres, des sentiments qui n’ont rien de fraternel. D'autre part, la loi française et la loi allemande sont faciles à tourner au moyen d’une apparence de donation ou de mandat, ce que la loi suisse évite, sauf peut-être en ce qui concerne le mandat, car il est difficile de supposer que l’art. 635 puisse empêcher un cohéritier de se faire représenter au partage par un mandataire. Le texte suisse ne peut, de son côté, avoir pour effet d’obliger le cessionnaire à se désintéresser du partage, ni de permettre à l’héritier de ne pas tenir compte des droits de son cessionnaire.

En résumé, les trois Codes suisse, français et allemand, en cherchant à protéger les cohéritiers, leur sont plus nuisibles qu’utiles, et les trois textes pourraient être supprimés sans grand inconvénient. Cependant le système suisse est celui qui peut, avec le moins d’inconvénients, être

conservé (1).

$ 4. Acquisition de la propriété immobilière.

124. Si l’on ne considère que le texte de l’art. 656 (2) du Code civil suisse, l'acquisition de la propriété foncière apparaît comme la conséquence d’une solennité juridique, telle que celle qui faisait acquérir la propriété par mancipatio, ou fondait les obligations verbis et litteris. TI ne semble cependant pas que le législateur suisse ait entendu faire une telle innovation. Si l’inscription au Registre foncier est, en principe, nécessaire pour l’acquisition de la propriété, elle ne crée cependant pas pour autant, à elle seule, cette acquisition. En outre, le législateur, par le deuxième paragraphe de l’art. 656, a indiqué une série de cas importants où la propriété est acquise dès avant l’inscription au Registre foncier; du reste, cette inscription reste nécessaire, même alors, pour que le titulaire puisse exercer pratiquement un droit. Même ainsi restreinte, la notion que l’inscription est nécessaire pour l’acquisition de la propriété est extrêmement importante. La loi suisse ne dit nullement que l’inscription constitue un mode de preuve légal; elle va plus loin, et déclare que

(1) Voir infrà,, n° 182. pation, succession, expropriation, exécution (2) C.C.S., art. 656 : « L'inscription au re- forcée ou jugement en devient toutefois progistre foncier est nécessaire pour l’acquisi- priétaire avant l'inscription, mais il n’en tion de la propriété foncière. peut disposer dans le registre foncier qu’a-

« Celui qui acquiert un immeuble par occu- près que cette formalité à été remplie. »

c'est pour l’acquisition de la propriété, et non pas seulement pour sa preuve, que l'inscription est nécessaire. Ainsi, elle fait d’une formalité juridique une des conditions essentielles de l’acquisition, ou tout au moins de l’exercice du droit de propriété.

125. Nous touchons ici à l’un des problèmes les plus importants du Droit, celui du transfert conventionnel de la propriété. A Rome, la convention apparaissait comme impuissante à transférer la propriété. Les contrats relatifs à la propriété n’engendraient eux-mêmes que des obligations, simples droits de créance; la vente elle-même n’engendrait qu’une obligation de transférer la propriété et n’opérait pas ce transfert. Il est vrai que l’exécution de cette obligation devint de plus en plus facile. Dans le Droit de Justinien, les modes de transfert anciens, mancipatio et in jure cessio, avaient disparu, et étaient remplacés par la traditio. La traditio, elle-même, perdit assez tôt.son caractère physique, matériel, pour prendre le caractère d’un acte juridique, « simple possibilité, dit M. Planiol (1), «offerte à l’acquéreur de prendre par lui -même possession de la chose «avec le consentement de l’aliénateur ». C’est la traditio longa manu de Javolenus (?) qui est devenue la tradition de longue main de notre ancien droit. La notion du constitut possessoire (#), par lequel le vendeur possède désormais pour l’acquéreur, permit aussi de se passer de la tradition matérielle. La clause du constitut possessoire était de style dans les ventes de l’ancien droit français. De plus, déjà Gaius (4) admettait que la nuda voluntas suffisait quand l’acquéreur avait déjà la nuda possessio, par exemple comme locataire ou dépositaire. C’est la tradition de brève main de notre ancien droit (5).

126. Comme le dit M. Planiol (f), que nous suivons ici, notre ancien droit n’a rien inventé de plus. La tradition matérielle avait disparu et le principe ne subsistait plus que comme théorique. La tradition était remplacée par des conventions fictives de précaire, dépôt, bail, ou par la clause, déjà vue, de constitut possessoire, ou par celle de dessaisine-saisine par laquelle aliénateur déclarait se dépouiller de la chose, et la détenir désormais pour l’acquéreur. La suppression du principe, tombé pratiquement en désuétude, parut rationnelle à Grotius, Puffendorf, Loysel, Laurière, et à Domat, pour lequel la vente est translative de propriété, la tradition ne constituant plus qu’une « délivrance ». Pothier, cependant, résistait, et s’en tenait au principe romain.

(1) Planiol, I, n° 2592. | (4) Gaius D. De adquir. rerum dominio, liv. (2) D. De solutionibus, liv. XLIII, tit.6.fr. XLI, tit. 1, fr. 9. 79 (5) Pothier. Propriété, n° 206-207.

(3) Celsus. D. liv. XLI, tit. 2. fr. 18. (6) Planiol, I, n° 2593 et ss.

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127. Le Code civil français n’inventa donc pas un principe nouveau, mais se borna à suivre l’opinion des auteurs tels que Domat. L'effet pratique obtenu par le Code Napoléon fut simplement la suppression des clauses et fictions imaginées par la pratique notariale.

128. Nous avons déjà vu que le Code suisse n’avait pas absolument voulu faire de l’acquisition de la propriété l’effet d’une formalité solennelle, et le deuxième alinéa de l’art. 656 nous a déjà mis en garde contre la tentation d’exagérer l’importance du-principe posé par l’alinéa premier.

129. Cependant le principe est posé nettement par l’al. 1; il est devenu loi de l'Etat. Sans doute, il ne faut pas attacher une importance exagérée à un texte de loi. L'expérience a toujours montré que c’est vainement que le législateur tente d’édicter, sous le nom de loi, des dispositions que l’usage se refuse à accepter. C’est l’usage qui, toujours, aura le pouvoir de faire et défaire les lois; si le législateur peut le violenter momentanément, il est, finalement, obligé de s’incliner devant lui.

130. Mais ici, le législateur suisse, trop savant et pratique pour s’être trompé, a entendu faire une œuvre acceptée par l’usage. Et malgré les restrictions apportées au principe, il a posé nettement ce principe, sachant fort bien la portée des termes employés. Il a bien dit que l'inscription au registre foncier était nécessaire pour l’acquisition de la propriété foncière, et non pas seulement pour la preuve de cette acquisition.

N'y a-t-il pas là l’abandon du système français ? ne voyons-nous pas réapparaître la notion romaine d’un acte matériel nécessaire pour le transfert du droit de propriété ? S'il en est ainsi, le changement aura-t-il des conséquences pratiques importantes ?

131. Le principe du Code français (1), selon lequel le consentement suffit à transférer la propriété, est apparu comme une révolution juridique. M. Planiol (2) a montré que e’était une simple évolution, déjà accomplie le jour où la tradition physique a été remplacée par la tradition juridique. La nécessité de la tradition est-elle rétablie, dans le droit suisse, sous la forme d’une solennité telle que l'inscription au Registre foncier ? Ou encore est-il permis de dire que le transfert de la propriété sera la conséquence de l’exécution d’un acte solennel ? |

132. Nous croyons que, pour résoudre ces questions, il faut fermer les livres de droit et aller écouter les parties chez le notaire ou devant le Tribunal. Sans doute, les livres de doctrine sont nécessaires ; il faut que les principes soient posés, et nettement posés, et que le juge les connaisse.

(1) C.C.F., art. 711, 938, 1138, 1583. (2) Planiol, I, n° 2595. Cf. Fenet, XIII, p. 230-231. Locré, XIV, p. 145-146.

Mais le juge ne se trouvera jamais en présence d’un cas expressément prévu par la doctrine ou par la loi. Pour lui, la question concrète de preuve est prépondérante, de telle sorte que — et il en sera ainsi tant que les hommes n’auront pas le pouvoir de sonder les consciences et les cœurs — un droit non prouvé n’existe pas en pratique, et qu’inversement la preuve d’un droit équivaudra pratiquement à l’existence de ce droit, même s’il n'existe pas.

133. Ainsi, malgré les articles 711 et autres du Code français, le juge sera dans la nécessité de dire qu’il n’y a pas de transfert de propriété quand la preuve (acte écrit, preuve par témoins, aveu, serment) ne lui en est pas rapportée. Inversement, si nous supposons, ce qui malheureusement n’est pas invraisemblable, qu’un malhonnête homme abuse d’un blanc-seing assez habilement pour éviter d’être poursuivi en justice criminelle et présente ainsi un acte de vente d’apparence régulière, il en résultera que le juge déclarera qu’il y a transfert de propriété alors qu’il n’y à jamais eu de consentement. Telle est la réalité, regrettable, mais inévitable puisqu'il s’agit d’une institution humaine nécessairement imparfaite : en pratique, le droit se confond avec sa preuve.

134. Pour éviter, dans la mesure du possible, les abus, les surprises, les fraudes et les délits, la loi de tous les pays à imposé certaines formes de preuve. En Suisse, en général, la propriété ne sera pas transférée sans inscription, et cette inscription au Registre foncier constitue à la fois une solennité et une preuve. De même, en France, malgré le consentement, la propriété ne sera pas transférée par une donation non rédigée en forme authentique (1).

135. Et, derrière la preuve, il y a toujours un acte matériel, qui est le fait à prouver. Ce fait sera, tout au moins, en droit français, le consentement qui suppose une demande et une réponse correspondante à la demande. C’est le contrat verbal romain, avec ses simplifications successives (2), et encore simplifié en ce sens que, dans le Droit français, la demande et la réponse peuvent être formulée d’une manière quelconque, entre présents ou entre absents. Ainsi, entre le contrat solennel qu'était la vieille séipulatio romaine, et le contrat non solennel moderne, il n’y a pas de coupure brusque, et il est permis de dire, si l’on considère comme une solennité juridique tout acte matériel, parole, écrit ou geste, dont l'existence prouvée fonde une obligation, que tout contrat est solennel.

136. Cela étant, et partant de l’idée que l’existence d’un droit dépend

(1) C.C.F., art. 931. (2) Girard. Droit romain, pp. 488 et ss., 5e éd.

pratiquement de sa preuve, nous pouvons dire que l'inscription au Registre foncier constitue un mode de preuve réagissant pratiquement sur l’existence du droit. Sans cette inscription, le droit, dépourvu de la preuve légale, n'existe pas en pratique. Et, pratiquement, le Code suisse a rétabli la vente romaine, génératrice d'obligations, et non translative de propriété, la propriété étant transférée par une formalité matérielle analogue à la traditio.

Entre les parties, il y a donc une différence entre la vente suisse et la vente française. Vis-à-vis des tiers, il n’y a pas de différence, la transcription de la loi française du 23 mars 1855 jouant à cet égard le rôle de l'inscription suisse au Registre foncier.

137. Donc, en Suisse « l'acquisition de la propriété s’accomplit à l’instant seulement de l’inscription » (1). C’est le «principe absolu de l’inscription ». M. Wieland (2) développe cette notion du « principe absolu de l’inscription », d’après laquelle l’inscription est nécessaire à la naissance comme à l’extinction des droits réels, principe déjà admis dans la plupart des législations de la Suisse alémanique, alors qu’en général, dans la Suisse romande, l'inscription n’avait pas cet effet constitutif. Dans cette opinion, l’inscription n’est pas seulement un mode de preuve réagissant pratiquement sur l’existence du droit, elle est constitutive du droit. Pour nous, qui considérons qu’en pratique le droit se confond avec sa preuve, il n’y a pas de différence, sinon théorique, entre les deux opinions.

138. Le « principe absolu de l’inscription » n’est pas absolument réalisable dans la pratique. La loi suisse elle-même indique des exceptions. Ces exceptions sont prévues par le deuxième alinéa de l’art. 656. Le cas le plus important est celui des successions : l’héritier devient propriétaire avant l’inscription.

D'autre part l’inscription n’est constitutive du droit que dans le cas seulement où elle est légitime, c’est-à-dire si elle a une cause légitime, qui sera un acte d’acquisition valable; cela, du moins, dans les relations des parties, car, vis-à-vis des tiers de bonne foi, l’inscription produira toujours son effet, même si elle n’a pas une cause légitime. Entre les parties, elle ne transférera pas le droit de propriété si l’acte translatif est vicié, soit dans son principe (par exemple s’il n’y a pas eu de consentement ou s’il y à vice de consentement), soit dans sa forme (par exemple, vente d’immeuble par acte sous seing privé ($).

(1) Wieland. Droits réels, art. 656, n° 1. sont valables que s’ils sont reçus en la forme (2) Wieland. Droits réels. Rem. prél. n° 2. authentique. (3) C.C.S., art. 657 : « Les contrats ayant « Les dispositions pour cause de mort et

pour objet le transfert de la propriété ne le contrat de mariage demeurent soumis aux formes qui leur sont propres. »

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139. Lorsque l'inscription est légitime, elle produit, comme nous le verrons plus en détail en étudiant les effets du Registre foncier (1), des effets qui dépassent ceux de la transcription de la loi française du 23 mars 1855. Le législateur suisse à pensé que les exigences du crédit foncier, la nécessité d’assurer la sécurité des transactions, valaient la peine de donner à l’inscription une « valeur juridique positive », et qu’il fallait attacher à cette inscription une « foi publique ».

140. C’est surtout à l’égard du tiers de bonne foi, acquéreur, gagiste (2) ou autre, que le principe développe ses effets. Ils acquièrent leur droit de propriété ou de gage immobilier, même si l’aliénateur ou le constituant n'étaient pas propriétaires. En outre, comme le dit M. Wieland (3), le Registre foncier est « censé complet ». Celui qui acquiert un immeuble présenté, d’après le Registre, comme libre de charge, l’acquiert tel que Pannonçait le Registre.

141. Il résulte de la loi un sérieux danger : le véritable propriétaire, le titulaire d’un droit réel, risquent de se voir dépouiller de leur droit. La loi cherche à éviter les abus, en prenant diverses précautions, telles que la nécessité d’un acte authentique pour les contrats translatifs de propriété immobilière (4), l'obligation pour le conservateur du Registre foncier de vérifier les titres (5). Nous retrouverons tout cela.

142. Nous nous trouvons ici, nettement, en présence d’une différence essentielle entre le droit français et le droit suisse (f). En France, l’acquéreur @ non domino n’a qu’un droit opposable aux tiers, non au véritable propriétaire. En Suisse, il deviendra propriétaire, alors cependant qu’il n’y a pas eu de consentement valable, puisque, par hypothèse, le véritable propriétaire n’a jamais cédé son droit au vendeur, et que le vendeur n’a pu consentir à céder un droit qu’il n’avait pas. Il est même possible que le vendeur fût de mauvaise foi, et n’ait pas même cru pouvoir céder un droit qu’il savait ne pas avoir. Le vendeur peut aussi être de bonne foi, et M. Wieland (?) cite l’exemple très pratique d’un héritier légal inscrit à la place de l’héritier testamentaire alors qu’on ignorait l’existence du testament. $’il vend à un tiers de bonne foi, celui-ci devient propriétaire, non seulement vis-à-vis des tiers, mais même vis-à-vis du véritable propriétaire, l'héritier testamentaire. Malgré ces inconvénients, c’est là

(1) Infrà, n° 574 et ss. (5) C.C.S., art. 965.

(2) Le gagiste immobilier correspond, en (6) Voir E. Levy. Sur l’idée de transmisdroit français, au créancier hypothécaire, sion de droits (à propos de la preuve de la voir infrà, n° 673 etss. propriété immobilière).

(3) Wieland. Droits réels. Rem. prél. n° 2. (7) Wieland. Droits réels. Rem. prél. n° 2. c.

(4) C.C.S., art. 657.