RAD

un système de transmission de la propriété très commode, donnant une grande sécurité aux acquéreurs, facilitant les contrats immobiliers, supprimant beaucoup de procès, rendant la preuve très simple, et, par conséquent, favorisant le crédit immobilier. A ces points de vue, il est supérieur à notre système français, avec ses incertitudes et ses difficultés de la preuve. ;

143. Il faut cependant ajouter que le système suisse à une cause de faiblesse, c’est qu’il exige une tenue parfaite du Registre foncier, nécessitant une surveillance très attentive, une conservation méticuleuse, une mise à jour rigoureusement précise. Tout cela est possible, dans le calme de la paix, mais une période de troubles politiques ou de guerre étrangère amênerait sans doute de graves désordres dans la tenue du Registre, et par suite dans la situation immobilière du pays.

144. Nous avons déjà noté (1) que le « principe absolu » de l’inscription souffrait des exceptions, dont la plus importante, en pratique, est celle relative aux successions. L'art. 560 C.C.S. qui correspond à l’art. 724 C.C.F. accorde de plein droit la saisine aux héritiers tant légaux qu’institués, et par suite, ceux-ci sont saisis des droits de propriété immobilière et autres droits réels du défunt. Il y à donc, et l’art. 656 al. 2 le déclare expressément, transfert de propriété sans inscription au Registre, ce qui se comprend, les héritiers représentant la même personne juridique que le de cujus.

145. L'art. 656, al. 2, après avoir reconnu le droit de propriété de l'héritier avant toute inscription, ajoute qu’il ne peut en disposer dans le Registre foncier qu'après cette formalité. Nous retrouvons (?) cette règle, sous une forme plus générale, avec l’art. 965, al. 2 où l’on voit que seule la personne inscrite peut disposer du droit immobilier, en transférant la propriété, ou tout autre droit réel, ou en conférant sur l'immeuble un droit de gage ou de servitude.

146. II ÿ a encore d’autres cas, visés par l’art. 656, al. 2, où la propriété est acquise avant toute inscription, mais toujours avec cette réserve que l’inscription est nécessaire pour l'exercice du droit; citons notamment l’occupation (art .658) (3), quand il résulte du Registre foncier que la chose est sans maître, ce qui ne se produira guère en pratique, sauf peut-être pen-dant les premiers temps qui suivront la confection du registre.

(1) Suprà, n° 138. immeuble est devenu chose sans maître.

(2) Infrà, n° 566. « L’occupation des portions du sol qui ne

(3) Art. 658 C.C.S. : « Un immeuble imma- sont pas immatriculées est soumise aux triculé ne peut être acquis Par occupation règles concernant les choses sans maître. » que s’il résulte du registre foncier que cet

ASE EUR

147. L'art. 656, al. 2 cite encore les cas d'exécution forcée, d’expropriation pour cause d'utilité publique, de jugement d’adjudication. Dans ces divers cas, l’article 665 (1) dispose que l’acquéreur pourra régulariser sa situation, de manière à pouvoir disposer de son droit, en obtenant du juge l’attribution du droit de propriété, lorsque le cédant refuse d’opérer linscription, ou en exigeant, en vertu de son titre, occupation ou jugement, l’inscription au Registre. La première de ces deux règles semble contredire la notion suisse que la vente n’est que génératrice d’obligations. Il faut observer qu'ici, ce n’est pas la vente, mais le jugement, qui, à sa date seulement, transfère la propriété. Cependant il faut reconnaître que la vente fait plus que d’engendrer une obligation personnelle, puisqu’un jugement suppléera au consentement nécessaire au transfert, et permettra d’opérer l’inscription. En ce cas, c’est à la date du jugement, non à celle de l’inscription, que le transfert aura lieu (2). Le C.C.S. à, ainsi, admis le principe de l’exécution effective (Realexekution) en matière d’actes juridiques portant sur des immeubles, principe qui n’était pas admis dans tous les cantons (5).

148. Tout ceci est fort intéressant, car nous voyons là une transaction, imposée sans doute par la diversité des législations suisses antérieures au Code civil, entre le principe de la vente française et celui de la vente romaine. Le texte allemand de l’art. 665, al. 1 (4), diffère du texte français, et paraît plus conforme à l’idée de la vente génératrice d’une simple obligation personnelle. Mais la fin de l’alinéa 1 est la même dans les textes français et allemand, et l’acquéreur finit par devenir propriétaire, au

moyen d’un jugement qui sera ici translatif de la propriété, et non pas seulement déclaratif de droits.

Du reste, pour obtenir ce jugement, l’acquéreur doit offrir l’exécution «trait pour trait » du contrat, à moins qu’il n’y ait terme (5). C’est, pratiquement, notre droit de rétention, admis ici par le droit suisse en termes plus généraux et plus précis que par le droit français (f).

Dans les autres cas, prévus par l’art. 656, al. 2, c’est-à-dire dans les

(1) Art. 665 C.C.S. : « Celui qui est au bénéfice d’un titre d'acquisition peut exiger que le propriétaire fasse opérer l’inscription; en cas de refus, il peut demander au juge l’attribution du droit de propriété.

« L’occupation, l’héritage, l’expropriation, l'exécution forcée et le jugement autorisent l'acquéreur. à réclamer l'inscription de son chef.

« Les mutations résultant du régime matrimonial sont portées d'office au registre foncier dès qu’elles ont été inscrites au

registre des régimes matrimoniaux et publiées. »

(2) Wieland. Droits réels, art. 665, n° 2,

(3) Wieland. Zbid.

(4) Traduction Wieland. Droits réels, art.

665, note 1 sous le texte français : « Le titre acquisitif donne à l’acquéreur le droit d’intenter au propriétaire une action personnelle, dans le but de faire opérer l’inscription. »

(5) Code suisse des obligations, art. 82.

(6) Voir infrà, n°5 1171 et ss.

ms} ie

cas d'occupation, succession, expropriation, adjudication, exécution forcée, la propriété est acquise de suite, avant l’inscription, et c’est de son chef que l’acquéreur réclamera l’inscription (1).

149. Pour en revenir à la vente, qui est le plus important des contrats immobiliers, nous résumerons la notion suisse en disant que le Code suisse à admis la vente comme simplement génératrice d’obligations, et non translative de propriété, et que le transfert de propriété exige un acte analogue à la tradition, et.consistant. dans l’inscription, ce qui nécessite un nouveau consentement de l’aliénateur, consentement auquel un jugement peut suppléer. Mais jusqu’à cette inscription, ou jusqu’à ce jugement, l’aliénateur reste propriétaire, et peut disposer de son droit en faveur d’un autre, en s’exposant à des dommages-intérêts, mais en transférant valablement la propriété. Ainsi, la grande conquête juridique, moins importante en réalité qu’en apparence (2), commencée par Grotius, Puffendorf, Laurière, Loysel, Domat, achevée par le Code civil français ($), est abandonnée presque entièrement par le Code suisse. Nous en revenons, dans ce Droit récent, au système romain de la vente génératrice de simples obligations personnelles, et nécessitant, pour le transfert de la propriété, un nouveau consentement ou un jugement équivalent, et une formalité, l’inscription, qui remplace la tradition romaine.

Il faut bien reconnaître que la réforme était préparée. Déjà, en France, la loi du 23 mars 1855, en disposant que le droit de l’acquéreur ne serait opposable aux tiers qu'après la transcription, avait considérablement diminué la valeur du principe d’après lequel le seul consentement suffisait à transférer la propriété.

150. En matière de vente mobilière, nous voyons un fait analogue. En Suisse (4), la mise en possession, qui est une tradition, est néces-

saire au transfert de la propriété mobilière. En France, le consentement

suffit, sous réserve des règles de l’art. 2279 C.C.F., et des règles de la preuve. Mais la pratique française a imaginé les ventes à tempérament (mobiliers vendus à de petits ménages, automobiles et meubles divers vendus à des revendeurs, etc.) accompagnées de clauses de location, ou de clauses réservant au vendeur la propriété jusqu’à complet paiement. En droit civil, ces clauses sont reconnues, en général, valables (5). C’est là

(1) C.C.S., art. 665, al. 2. titre de propriétaire en possession d’un meu- (2) Suprà, n° 131. ble en acquiert la propriété, même si l’au- (3) C.C.F, art. 711, 938, 1138, 1583. teur du transfert n’avait pas qualité pour

(4) C.CS, art. 714 : « La mise en possession l’opérer; la propriété lui est acquise dès qu’il est nécessaire pour le transfert de la propriété est protégé selon les règles de la possession. »

mobilière. (5) Voir Baudry-Lacantinerie et Saignat. « Celui qui, étant de bonne foi, est mis à — Vente, n° 11.

Lan.