TER

une manière d’empêcher le consentement de transférer la propriété.

Nous voyons iei que les notions juridiques apparues comme un progrès et une conquête de l’esprit humain et de la raison, et comme les plus pratiques, peuvent disparaître et être remplacées par d’anciennes notions, abandonnées pour toujours et tombées en désuétude, semblait-il. C’est un exemple important de l’évolution du droit, et de son retour au passé. Cet exemple montre, d’une manière frappante, combien il serait vain de vouloir créer une législation immuable, et combien il est vrai que le texte écrit est fatalement destiné à céder à la coutume.

151. Les législateurs suisses ont été guidés ici par le Code civil allemand. L'art. 873 de ce Code exige, en effet, pour l’aliénation d’un immeuble, ou pour qu’il soit grevé d’un droit réel, d’une part l’accord des volontés, d’autre part l'inscription au Livre foncier. Le même article, dans son alinéa final, exige, pour que les parties elles-mêmes soient liées par leurs accords, une déclaration notariée ou judiciaire, ou une déclaration

devant le bureau foncier, ou enfin que l’ayant-droit ait remis à l’autre

partie son consentement à l’inscription. La vente est donc ici, même entre les parties, un contrat solennel.

152. Si nous abandonnons un instant la question du transfert de la propriété, pour nous occuper seulement des obligations du vendeur, nous trouvons les principes posés dans l’art. 483 du Code allemand, analogüe à l’art. 184 du Code suisse des Obligations. Dans les deux législations, la

vente oblige le vendeur à délivrer la chose et à procurer la propriété.

L'art. 1582 du Code français est moins net, et ne parle que de l'obligation de livrer la chose: Mais la doctrine courante (1), après Pothier et Bourjon, admet que la délivrance doit être faite à titre de propriétaire. Les trois codes, français, allemand et suisse, se rencontrent ici. Ils s’écartent donc de la notion romaine où, d’après la doctrine habituellement admise, le vendeur devait simplement vacuam possessionem tradere. Il est vrai que de nombreux auteurs contestent cette opinion et, s'appuyant sur divers textes, estiment que le vendeur devait rendre l’acheteur propriétaire. Nous n’avons pas à prendre parti dans cette discussion (?).

153. Revenant à la question du transfert de la propriété, nous trouvons que la solution du Code allemand est la même que celle du Code suisse. Ni le consentement, ni le contrat parfait de vente, n’ont le poxvoir de: transférer la propriété. Nous retrouvons ici la vente romaine. D vai à 2e0 mo: made Noüocnee Note eur lun, 498. OÙ

Guillouard, 3° éd., I, n° 205. Windscheid II, n°5 318 et 389; Brinz, II, (2) Voir Code civil allemand, édition cri- $ 280.

Abe

L'art. 433 du Code allemand exige, pour que le droit soit transféré, une formalité extérieure variable suivant les cas. Pour les immeubles, l’art. 433 C.C.A. exige tout d’abord un acte notarié (1), ou judiciaire, ou encore que l’acte ait été suivi d’investiture et d'inscription sur le Registre foncier. L'art. 873 C.C.A. précise ces conditions, en indiquant les formes à suivre. Pour les meubles, l’art. 929 C.C.A. (2) exige la tradition avec accord de volonté pour le transfert: La tradition brevi manu suffit, si l'acquéreur est déjà en possession. Le constitut possessoire suffit également,quand le propriétaire convient de détenir désormais le meuble pour l’acquéreur (5). |

En résumé, le Code suisse, comme le Code allemand, à abandonné la notion du transfert de propriété par le seul consentement.

$ 5. Prescription en matière immobilière.

154. Le Code civil suisse, comme le Code civil français, connaît, en matière immobilière, une prescription décennale et une prescription trentenaire (), dont les conditions de fonctionnement sont parallèles à celles du Code français. Mais il a fallu les combiner avec l'institution du Registre foncier, ce qui amène entre les deux législations des différences profondes.

155. Pour que la prescription de 10 ans puisse produire ses effets, il faut, comme en droit français, la possession, la bonne foi, et quelque chose qui appuie la possession. En Droit français, ce sera le juste titre. En Droit suisse, ce sera l’inscription au Registre foncier, inscription sans cause légitime, c’est-à-dire inscription obtenue sans droit, ou en vertu d’un titre juridique annulable (5). MM. Rossel et Mentha (5) citent le cas où le contrat de vente n’a pas été passé en la forme authentique, et les cas où la vente émane d’un incapable, d’une personne privée de discernement, le cas où le consentement a été vicié. Dans ces divers cas, le vendeur ou ses

(1) Cf. Code suisse des Obligations, art.

(2) Cf. C.CS., art. 714.

(3) C.C.A., art. 930.

(4) C.C.S., art. 661 : « Les droits de celui qui à été inscrit sans cause légitime au registre foncier comme propriétaire d’un immeuble ne peuvent plus être contestés lorsqu'il a possédé l’immeuble de bonne foi, sans interruption et paisiblement pendant dix ans, »

Art. 662: «Celui qui à possédé pendant trente ans sans interruption, paisiblement et comme propriétaire, un immeuble non immatriculé, peut en requérir l'inscription à titre de propriétaire.

« Le possesseur peut, sous les mêmes con-

ditions, exercer le même droit à l'égard d’un immeuble dont le registre foncier ne révèle pas le propriétaire ou dont le propriétaire était mort ou déclaré absent au début du délai de trente ans.

« Toutefois, l’inscription n’a lieu que sur l’ordre du juge et si aucune opposition ne s’est produite pendant un délai fixé par sommation officielle, ou si les oppositions ont été écartées. »

Art. 663: «Les règles admises pour la prescription des créances s’appliquent à la computation des délais, à l'interruption et à la suspension de la prescription acquisitive. »

(5) C.C.S., art. 661-974.

(6) Rossel et Mentha, FE, p.388:

ayants-droit pourraient, sauf les droits des tiers acquéreurs de bonne foi, revendiquer l’immeuble et faire radier l’inscription. Mais alors, lacquéreur pourra invoquer la prescription décennale de l’art. 661 C.C.S., pourvu qu’il ait possédé sans interruption, et de bonne foi. La bonne foi doit être continue, c’est-à-dire que, pendant les dix ans, l'acquéreur doit avoir ignoré les vices de son titre. Au contraire, en Droit français (C.C.F., art.2269) il suffit que la bonne foi ait existé au moment de l’acquisition. Le Droit français, sans raison impérieuse, était revenu aux principes romains (1), abandonnant la doctrine de Pothier (?),.et les règles du droit canonique (5). Le Droit suisse paraît mieux inspiré en adoptant la règle contraire.

Comme en Droit français (4), la prescription décennale rétroagit. C’est ce qu’il est permis d’inférer de l’art. 661 C.C.S. qui dispose en ce sens, en termes heureux, quoique un peu détournés, en disant qu’une fois cette prescription acquise, les droits de celui qui a été inscrit comme propriétaire «ne peuvent plus être contestés ». Par cette formule négative, le législateur décide que l'inscription produit désormais les mêmes effets que si elle était légitime.

156. Le Code suisse appelle (5) la prescription de trente ans « prescription extraordinaire ». Cette prescription se réalisera dans deux cas distincts. D’abord elle se réalisera lorsqu'un fonds n’aura pas été immatriculé au Registre foncier, ce qui sera rare, et ne se produira qu’à la suite d’une erreur, ou d’une omission lors de l’établissement du Registre; omission qui peut se produire dans certaines régions montagneuses d’un accès difficile, où pourront exister même des biens sans maître, dont l’omission au Registre pourra être volontaire ($), et qui pourront devenir importants, par exemple par suite de la découverte d’une mine.

En ce cas, après trente ans de possession ininterrompue, sans condition de bonne foi, le possesseur pourra réclamer l’immatriculation de son nom.

157. Le second cas est celui où le registre foncier ne révèle pas quel est le propriétaire. $’il s’agit d’une inscription radiée, MM. Rossel et Mentha (?) font observer qu’il n’y a plus de propriétaire, l'immeuble est devenu

(1) Girard. Dr. rom., 5° éd., p. 306; voir les réserves à faire, note 4.

(2) Pothier, Prescription, n° 34.

(3) Concile de Latran de 1215.

(4) Planiol, I, n° 2708.

(5) C.C.S., art. 662 et note marginale (rappelons que les notes marginales font partie du texte officiel).

(6) Cf. C.C.S., art. 664 et 944. Cf. Rossel et Mentha, I, p. 41. Nous ne traitons pas dans cet ouvrage des choses sans maître et des biens du domaine public, qui sont régis par l’art. 664 C.C.S. et présentent peu d'intérêt dans une étude sur le droit immobilier privé.

(7) Rossel et Mentha, I, p. 39.

HET ne

chose sans maître, et c’est par l’occupation déjà que l’on devient propriétaire (1). Il s’agira plutôt du cas où le propriétaire est mort ou déclaré absent, et où ses héritiers ne se sont pas fait inscrire à sa place. En ces cas, l'inscription n’a lieu que sur l’ordre du juge. La loi prévoit une sommation officielle et un délai d’opposition. La demande du possesseur est dirigée contre le conservateur du Registre, soit contre le canton. La déclaration du juge est une simple reconnaissance du droit de propriété; elle n est donc pas attributive du droit, mais déclarative.

158. Dans le Droit allemand, l'acquisition par usucapion devait être

restreinte aux choses mobilières, d’après le premier projet (?). L’usuca-

pion, en matière mobilière, est traitée par les art. 937 et ss. C.C.A. Dans le texte définitif, l’usucapion a été admise également en matière immobilière, par les art. 900, 901 et 902. La prescription acquisitive de l’art. 900 est à remarquer; elle a le nom de Tabularersitzung, soit usucapion tabulaire. Le but de l’art. 900 C.C.A. introduit dans le Code par la deuxième commission, est de « faire disparaître toute possibilité d’un désaccord permanent entre le droit du véritable propriétaire et celui du titulaire inscrit au Livre foncier » (3). Pour atteindre ce but, l’art. 900 C.C.A. décide que l’usucapion a lieu au profit de celui qui a possédé pendant trente ans, en étant inserit au Livre foncier comme propriétaire, pourvu qu'aucun contredit ne soit inscrit au Livre foncier. C’est le cas de la prescription ordinaire de l’art. 661 C.C.S., avec cette différence que le délai est de trente ans au lieu de dix, mais que la bonne foi n’est pas exigée. Cette prescription s’applique aussi aux autres droits immobiliers touchant à la possession ou à l’utilisation de l’immeuble (4), pour lesquels la possession sera remplacée par l’exercice du droit (5).

159. L'art. 900 C.C.A., en cherchant à éviter toute contradiction entre le Livre foncier et la situation véritable, n’a fait que suivre le principe général, énoncé notamment dans l’art. 873 C.C.A., de l’autorité légale du Livre foncier. Maïs il y déroge, semble-t-il, par l’art. 927 C.C.A., où, sous le nom de «forelusion », nous trouvons une institution ressemblant de fort près à une usucapion réalisée à l’encontre du Livre foncier. Nous pouvons rapprocher cette situation de celle qui résulte de la prescription acquisitive extraordinaire de l’art. 662 C.C.S.

(1) C.C.S., art. 658. usufruit, art. 1036 — habitation, art. 1539

(2) Code civil allemand. Edition du Comité — emphytéose, L. introd., art. 63 — serde lég. étrangère. Imp. Nationale, note sous vitudes foncières, art. 1029 — servitudes l’art. 937 C.C.A. personnelles, art. 1090.

(3) Ibid., note 1 sous l’art. 900 C.C.A. (5) C.C.A., éd. du Comité de lég. étrang.,

(4) C.C.A., superficie, art. 1012 et ss. — art. 900, note 5.