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de servitude de saillie, S'il n’y a pas de droit réel, le constructeur de mauvaise foi devra démolir. Il en est de même en France, selon la jurisprudence, et en Allemagne, par argument a contrario tiré de l’art. 912 C.C.A., qui remplace la mauvaise foi par la préméditation et la faute lourde.

174. Mais, en Suisse, si le constructeur de l’empiétement est de bonne foi, et si le propriétaire, au courant de la situation, ne s’y est pas opposé en temps utile, le constructeur conservera son empiétement, soit à titre de droit réel, soit à titre de propriété, moyennant indemnité.

Le constructeur pourra faire inscrire son empiétement au Registre foncier. Cette inscription, d’après le texte, semble facultative, ce qui est contraire aux principes du Registre foncier.

175. Dans le système allemand (1), quand il n’y a pas préméditation ou faute lourde, ni opposition du propriétaire sur lequel porte l’empiétement, celui-ci doit subir la saillie, contre paiement d’une rente, tant que la saillie existe, et sans qu’il soit besoin d’une mention au Livre foncier. Le constructeur n’a donc qu’un droit réel et n’acquiert pas la propriété du terrain, comme le fait peut se produire en Suisse. Maïs le propriétaire peut exiger le transfert de la propriété du terrain au constructeur, contre indemnité. En ce cas, naturellement, la rente s'éteint.

176. b) Responsabilité du propriétaire. L'art. 679 C.C.S. (?), appliquant le principe déjà posé par les art. 67 et 68 du Code des obligations, ancien texte, devenus les art. 58 et 59 du nouveau texte, donne à tout intéressé, propriétaire, voisin, fermier, locataire ou autres, une action contre le propriétaire qui excède son droit. Cette action tendra à faire remettre les choses en état, ou à exiger des mesures pour l’avenir, et, le cas échéant, à lallocation de dommages-intérêts. En France, et sauf les cas de fautes personnelles, où les art. 1382 et ss. permettent à tout intéressé d’agir, le propriétaire seul peut se plaindre des atteintes ou menaces à sa propriété. Par exemple, le fermier, pour faire cesser les atteintes ou menaces provenant des abus du propriétaire voisin, doit passer par l’intermédiaire de son propriétaire (#), ce qui complique inutilement l’action.

177. Le Code allemand pose le principe de la cautio damni infecti en termes moins généraux que le Code suisse. Les art. 908 et 909 donnent au propriétaire, et peut-être à l’usager (4) le droit d’agir contre le proprié-

(1) C.C.A., art. 912 à 916. ter le danger, sans préjudice de tous domma- (2) C.C.S., art. 679 : « Celui qui est atteint ges-intérêts. »

ou menacé d’un dommage parce qu’un pro- (3) Cf. Planiol I, n° 2316.

priétaire excède son droit, peut actionner ce (4) C.C.A., éd. du Comité de lég. étrang

propriétaire pour qu’il remette les choses en Impr. Nat., art. 908, note. l’état ou prenne des mesures en vue d’écar-

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taire ou tout autre responsable (1), quand l'immeuble est menacé par la ruine imminente du bâtiment voisin, ou par des fouilles dangereuses.

178. c) Restrictions de la propriété immobilière. Il s’agit ici des rapports de voisinage, immédiat ou non, et de certaines obligations conventionnelles ou légales restreignant la propriété et notamment le droit d’en disposer juridiquement. à

Les art. 680 à 683 (2) traitent d’abord de ces dernières restrictions, droit de préemption, emption, réméré.

179. Le droit de préemption est un droit réel quand il est annoté au Registre foncier. Le propriétaire est tenu d’aviser le titulaire du droit, en cas de vente. Le titulaire perd son droit un mois après le jour où il a connu la vente, et, en cas d’annotation au Registre foncier, après l’expiration du délai fixé par l’annotation, et au plus tard, dix ans après l’annotation.

180. En France, le droit de préemption ne sera opposable au tiers acquéreur que s’il résulte d’un titre transcrit.

En Allemagne ($), le droit de préemption peut, de même, être personnel ou réel.

181. L'art. 682 du Code suisse crée un droit de préemption légal, donc même sans incription (4), au profit des copropriétaires, contre tout tiers acquéreur d’une quote-part de l’immeuble indivis.

182. Nous avons déjà (5) rapproché ce texte de l’institution française du retrait successoral. Mais il ne s’agit pas ici de retrait successoral, et le rapprochement que nous avons fait de l’art. 682 C.C.S. et de l’art. 2034 C.C.A. (6) n’est relatif qu’au but poursuivi par les législateurs. En Allemagne, c’est le cohéritier qui a un droit de préemption contre celui qui ac-

quiert la part de son cohéritier. En Suisse, c’est le copropriétaire d’un

(1) Zbid.

(2) C.C.S., art. 680 : « Les restrictions légales de la propriété existent sans qu’il y ait lieu de les inscrire au registre foncier.

« Elles ne peuvent être supprimées ou modifiées que par un acte authentique et une inscription.

«Les restrictions établies dans l'intérêt public ne peuvent être modifiées, ni supprimées. »

Art. 681: «Lorsqu'un droit de préemption est annoté au registre foncier, il subsiste contre tout propriétaire pour le temps fixé dans l’annotation et aux conditions indiquées dans le registre; si le registre n’indique pas de conditions, celles de la vente au défendeur font règle.

«Le titulaire d’un droit de préemption doit, s’il y a vente, être avisé par le vendeur.

« Son droit cesse un mois après le jour où il a connu la vente et, dans tous les cas, dix ans à partir de l’annotation. »

Art. 682: «Les copropriétaires ont un droit de préemption légal contre tout tiers acquéreur d’une quote-part de l’immeuble indivis. »

Art. 683 : « Lorsqu’un droit d’emption ou un droit de réméré a été annoté au registre foncier, il subsiste, pour le temps fixé dans l’annotation, contre tout propriétaire de l’immeuble.

« Les droits d’emption et de réméré cessent, dans tous les cas, dix ans après l’annotation. »

(3) C.C.A., art. 1094 et ss.

(4) C.C.S., art. 680, al. 1.

(5) S'uprà, n° 122.

(6) Voir Zbid.

immeuble déterminé qui a le droit de préemption contre l’acquéreur de l’autre copropriétaire. Le Droit allemand admet indirectement l’idée, condamnée par M. Planiol (1), du retrait successoral. Le Droit suisse paraît chercher simplement à supprimer la copropriété, à éviter les complications des partages, à permettre à un copropriétaire de donner à la chose le prix d’affection qu’il y attache. Le droit de préemption suisse, différant en réalité du droit de préemption de l’art. 2034 du Code allemand (?), malgré les ressemblances des textes, échappe aux principales critiques dirigées contre le retrait successoral; si le copropriétaire trouve un tiers disposé à acquérir à de bonnes conditions, celui-ci n’a pas à craindre, en Suisse, qu’un contrat soit rompu par le retrait; il n’hésite pas à traiter. Le vendeur est simplement tenu d’offrir sa part à ses copropriétaires, qui peut-être se décideront à en offrir un prix plus avantageux.

Le Droit français ne connaît pas de droit de préemption légal.

183. Les droits d’emption et de réméré, d’après l’article 683 du Code civil suisse, existent comme droits réels, opposables à tout propriétaire de l’immeuble, maïs pour une durée maxima de dix ans après l’annotation au Registre foncier.

184. Le droit d’emption paraît, à première vue, rappeler la promesse unilatérale de vente du Droit français. En réalité, il existe entre eux une différence essentielle, c’est que la promesse unilatérale de vente n’engendre qu’une obligation personnelle (3), d’où il résulte que la promesse ne sera pas opposable aux tiers acquéreurs, tandis que le droit d’emption, une fois annoté au Registre foncier, paraît être opposable aux tiers acquéreurs, notamment après vente sur saisie (4).

185. Le réméré, également visé par l’art. 683 C.C.S., ressemble au réméré du Droit français (5). Tous deux, dûment publiés, sont opposables aux tiers. En France, la faculté de rachat est d’une durée maxima de cinq ans. En Suisse elle est de dix ans au maximum. En Allemagne ($), le réméré peut être stipulé pour trente ans, ce qui rend la propriété incertaine pendant une durée beaucoup trop longue.

186. Nous arrivons maintenant aux restrictions de la propriété immobilière, fondées sur les droits des voisins; cette matière est traitée par les articles 684 à 712 du Code suisse (?). Le principe est posé par l’art.

(1) Planiol, III, n° 2444. (6) C.C.A., art. 508. (2) Cf. sur le droit de préemption général (7) Nous ne reproduisons que les textes et conventionnel, art. 1094 à 1104 C.C.A. généraux. C.C.S., art. 684 : « Le propriétaire

(3) Cass. 26 mai 1908. D. 09. 1. 425. S. et est tenu, dans l’exercice de son droit, spé-

P. 09. 1. 327. cialement dans ses travaux d’exploitation (4) Cf. Rossel et Mentha, T. II, p. 62. industrielle, de s’abstenir de tout excès au (5) C.C.F., art. 1659 à 1673. k détriment de la propriété du voisin.