CHAPITRE IV

VENTE IMMOBILIÈRE SECTION ÏI. — Généralités.

302. L'étude du régime de la propriété immobilière dans une législation déterminée exige un examen, tout au moins sommaire, du contrat de vente, le plus fréquent et le plus important des actes transférant cette propriété.

303. Le Code civil français ne fait pas une place à part à la vente immobilière, et c’est au cours du titre où il traite de la vente en général que se trouvent certaines dispositions relatives à la vente des immeubles, notamment les règles relatives à la garantie, à l’éviction, à la faculté de rachat, à la rescision pour cause de lésion.

(1) Cf. Exposé des motifs, p. 709. (2) Cf. Rossel et Mentha, II, p. 360.

304, Quant au Code civil suisse, il ne s’occupe pas spécialement du contrat de vente, car, à l’époque où fut discuté le Code civil, c'était le Code des obligations du 14 juin 1881 qui s’occupait des contrats, et notamment du contrat de vente.

305. Or, en matière immobilière, il était indispensable d’accommoder la vente au régime immobilier noùuveau. La refonte du Code des Obligations était en projet, mais rien ne permettait d’affirmer que ce Code serait révisé assez tôt pour que le régime de la vente fût refondu en même temps que le régime immobilier en général. La difficulté fut d’abord résolue en insérant dans le titre final du Code civil (1) les nouvelles dispositions relatives aux ventes immobilières. Lorsque le nouveau Code des Obligations entra en vigueur, le 1er janvier 1912, on y inséra ces dispositions qui furent retirées du titre final du Code civil, de sorte que c’est dans le Code des Obligations que se trouvent les dispositions relatives aux ventes immobilières et mobilières.

306. L'ancien Code des Obligations (2) renvoyait au Droit cantonal pour les règles relatives aux ventes d'immeubles. Du reste, il y avait peu de règles propres aux seules ventes d'immeubles, et les mêmes règles s’appliquaient, en général, aux ventes de meubles et d'immeubles. Les règles spéciales aux immeubles étaient surtout celles qui régissaient la forme du contrat et la garantie.

SECTION II. — Forme du contrat.

‘ 807. Le nouveau Droit suisse, en ce qui concerne la forme du contrat de vente d'immeubles, pose une règle qu’il faut approuver sans réserve. Il exige (C.O., art. 216) (3) que le contrat soit passé en la forme authentique. Naturellement, la même exigence se retrouve quand il s’agira d’une procuration pour vendre ou acquérir un immeuble (*). Le principe, sous une forme plus générale, se trouvait déjà dans l’article 657, al. 1 C.CS, aux termes duquel : «les contrats ayant pour objet le transfert de la «propriété (des immeubles) ne sont valables que s’ils sont reçus en la «forme authentique. »

308. Cette règle ne s’applique pas à d’autres actes relatifs à la pro-

(1) Titre final, ancien art. 58, relatif aux ventes d'immeubles. Ce texte à été abrogé, ainsi que l’ancien art. 59, et la numérotation des articles suivants fut diminuée de deux unités, lorsque le nouveau Code des Obligations fut promulgué. :

(2) Code des obligations, ancien art. 231.

(3) Code suisse des obligations, art. 216 :

«Les ventes d'immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique.

«Les promesses de vente et les pactes d’emption et de réméré ne sont valables que s’ils ont été faits par acte authentique.

«La forme écrite suffit pour les pactes de préemption. »

(4) Rossel et Mentha, III, p. 266.

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priété immobilière, par exemple à la constitution des servitudes. Sans doute, ces contrats peuvent, en certains cas, être plus importants qu’une vente, mais le législateur à pensé que la vente présente des dangers spéciaux. La pratique des relations des hommes montre que la vente se prête à des surprises de volonté; l’homme le plus raisonnable peut se laisser prendre au mirage d’une bonne occasion ; à plus forte raison l’homme du peuple pour lequel le mirage peut être aidé par des moyens artificiels. La présence des parties dans l’étude d’un notaire est de nature à refroidir les enthousiasmes irréfléchis. Au point de vue de la forme, l’intervention de lofficier public aboutira, au moins en général, à une meilleure rédaction de l’acte, à une désignation plus précise de l’immeuble, des servitudes, des charges, du mode de paiement du prix, ete. En France, dans les pays de petite propriété, et dans les populations rurales, les actes sous seing privé mal faits par les parties, ou mal rédigés par.des agents d’affaires de campagne, donnent lieu à de nombreux petits procès. En outre, fréquemment, l’acte n’est pas transcrit, ce qui donne lieu à de nombreuses difficultés. Il serait donc désirable que les actes de vente immobilière exigent la forme authentique.

309. Le législateur suisse est encore allé plus loin. Non sans hésitation, il est vrai (1), il a admis (C.O., art. 216, al. 2) que la forme authentique était également indispensable pour les promesses de vente, et pour les pactes d’emption et de réméré. Pour le pacte de préemption (C.O., art. 216, al. 3), la forme écrite suffit. Le législateur a pensé, pär ce moyen, diminuer le nombre des actes où le consentement risquait d’être surpris. C’est un avantage, et presque une nécessité, car une promesse de vente, engendrant des obligations personnelles, souvent accompagnées de clauses pénales, est aussi dangereuse qu’une vente. Il est vrai que ces précautions risquent de favoriser le manque de parole : deux parties se sont mises d'accord, sans contrainte et en toute sincérité; l’une d’elles pourra impunément, si une occasion inespérée se présente, manquer à la foi jurée. C’est regrettable, mais il fallait choisir, et il semble bien que, dans la loi suisse, les avantages dépassent les inconvénients. Le projet, en ce qui concerne la promesse de vente, se contentait de la forme écrite, en donnant aux parties la faculté de se dédire pendant trois jours, en abandonnant le vingtième du prix, et limitait à six mois la durée de l'engagement. Ce système, bien qu’il fût assez artificiel, donnait de sérieuses garanties contre les surprises de volonté, tout en empêchant les manques de paroles. Le système, qui fut adopté, de l’acte authentique obligatoire est

(1) Voir Rossel et Mentha, III, pp. 266, 267.

plus simple, mais rendra rares, en pratique, les promesses de vente. A égalité de formalités, mieux vaudra passer l’acte définitif, alors surtout qu’en Suisse, la vente ni la promesse de vente ne suffisent à transférer la propriété.

310. Le Code civil allemand (C.C.A., art 313) exige aussi la forme authentique pour les ventes d'immeubles. Cependant, il ajoute que le contrat, même sans la forme authentique, sera valable dans tout son contenu, s’il à été suivi d’investiture èt d'inscription sur le Livre foncier.

SECTION IIT. — Règles particulières au contrat de vente en Suisse.

311. En Suisse, la vente d'immeuble peut être faite sous condition, ou accompagnée de certaines réserves, notamment de la réserve de la propriété jusqu’au paiement du prix. Le projet du 3 mars 1905 (), prohibait ces modalités pour la vente, mais les admettait pour la promesse de vente. Le texte définitif (Code des Obligations, art. 217) les a autorisées dans tous les cas. Mais, pour garder au Registre foncier son caractère et sa valeur de titre de propriété définitif, il fut décidé, d’une part, que l’inscription ne pourrait se faire qu’après l’accomplissement de la condition (2), et, d’autre part, que le pacte de réserve de propriété ne pourrait être inscrit (3). Dès lors, s’il s’agit d’une condition suspensive, l’inscription ne se fera que dans le cas où elle se réalisera, et s’il s’agit d’une condition résolutoire, l’inscription ne pourra se faire que lorsqu'il sera devenu certain que la condition ne se réalisera pas, car la réalisation de la condition résolutoire a pour effet d’éteindre le contrat (*). Quant au pacte de réserve de propriété, qui ne peut être inscrit, il ne produit d’effet qu’entre les parties et à l'égard des tiers de mauvaise foi.

312. Avec l’article 218 du Code suisse des Obligations, nous abordons une question étrangère à la législation française, et que des nécessités pratiques impérieuses ont obligé le législateur suisse à résoudre; c’est la question de la revente des exploitations agricoles. A la suite de crises économiques survenues dans certaines régions de la Suisse orientale, le législateur jugea nécessaire d'intervenir. Voici, en résumé, quels sont les faits qui nécessitèrent son intervention (e

(1) Projet du 3 mars 1905, art. 1261. Voir l’accomplissement de la condition résolu-

Rossel et Mentha, III, p. 268. toire ne produit pas d’eftet rétroactif. Pour la 2) O art 217 al condition surpensive, v. C.O., art. 151. (3) C.O., art. 217, al. 2. (5) Rossel et Mentha, III, p. 269. Projet

(4) C.O., art. 154. Dans la règle, en Suisse, du C.0. de 1905, art. 1262 du projet.