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313. Dans certains cantons de la Suisse orientale se produisaient des abus, par la pratique de ce que l’on appelait la Güterschlächterei, ou Hofmetzgerei (1), mots auxquels ne correspond exactement aucune expression française. Des spéculateurs, que l’on connaît bien en France, où, dans certaines régions, on les appelle une «bande noire », achètent une exploitation agricole, et la revendent ensuite en parcelles morcelées, avec un bénéfice considérable, de sorte que le domaine, avec ses facilités et ses diversités de culture, est anéanti. Ce morcellement exagéré de la propriété est nuisible au point de vue économique ; ainsi l’opération de ces spéculateurs contribue à créer ce que l’on a appelé avec raison les Zwergwirthschaften (?). Le même abus se produisait, du reste, en Allemagne, dans les provinces du Rhin, de Hesse et de Bavière, et ailleurs encore; il existait aussi en Alsace-Lorraine. Plusieurs dispositions législatives furent ainsi rendues nécessaires, dont la plus ancienne est la loi wurtembergeoise de 1853, qui chercha à combiner les deux remèdes possibles : soumettre les ventes de domaines à un contrôle officiel, et aggraver pour ces ventes les formes légales, ou bien encore restreindre législativement le droit d’aliéner les exploitations agricoles. La loi thurgovienne de 1896 se contenta du premier moyen. Le projet du Code civil suisse avait adopté le deuxième (5). Après une discussion, où la question fut présentée au Conseil national par MM. Huber et Gottofrey, et au Conseil des Etats par M. Hoffmann, les Chambres fédérales complétèrent et amendèrent le projet, en posant des règles générales, et en laissant aux cantons le soin de légiférer selon les circonstances, en se conformant à ces règles.

314, L'article 218 du nouveau Code des Obligations autorise les législations cantonales à prescrire que l’acquéreur d’une «exploitation agricole » n’aura pas le droit d’en revendre les parcelles avant l’expiration d’un délai déterminé. Le point de savoir s’il s’agit d’une exploitation agricole est une question de fait. Les cantons ne pourraient étendre les dispositions qu’ils ont le droit de prendre à d’autres catégories d’immeubles. La prohibition ne s’applique pas aux terrains à bâtir, pour lesquels la spéculation est normale et peut être utile, ni aux immeubles administrés par un tuteur pour lesquels des précautions spéciales existent dans la loi (), ni aux immeubles vendus aux enchères ensuite de poursuite ou faillite, ce qui exclut toute idée de spéculation. En outre, l’autorité

(1) Littéraiement : Boucherie ou charcu- à une exploitation rationnelle. terie du domaine. La langue française ne (3) Code des Obligations, projet de 1905, permet pas de rendre des images de ce genre. art. 1262 proposé par M. Scherrer-Fülle- (2) Littéralement : propriété naine; pro- mann. priété trop morcelée et ne se prêtant pas (4) C.C.S., art. 404.

compétente pourra toujours autoriser le morcellement, pour de justes motifs et notamment si la vente a lieu par les héritiers de l’acheteur ou dans des circonstances analogues. Les cantons ne peuvent prendre de mesures plus rigoureuses que celles ainsi prévues par le Code.

La sanction de ces diverses dispositions sera la nullité de la vente, et le refus de l’inscription au Registre foncier.

SECTION IV. — Risques en matière de vente immobilière.

315. Arrivons à la question des risques. Sur ce point, le Code suisse présente une anomalie : nous avons vu déjà (1) que, pour l’acquisition de la propriété foncière, l'inscription au Registre foncier est, en principe, nécessaire, et, en ce qui concerne la propriété mobilière, la mise en possession est également nécessaire (2). Ainsi, le contrat de vente n’entraîne pas, par lui-même, le transfert de propriété. Or, aux termes de l’article 185 C.O. (3), les profits et les risques, en général, passent à l’acquéreur dès la conclusion du contrat, donc à une époque où la propriété peut ne pas lui avoir encore été transférée.

316. La règle, aux XVITme et XVIIIe siècles était : «res perit domino » (*). Il est vrai que la question des risques dans la vente a donné lieu, au cours de l’histoire, à des solutions procédant de principes différents. La question des risques ne se pose pas dans les contrats unilatéraux où la perte de la chose libère purement et simplement le débiteur, et où “les risques sont donc pour le créancier. Au contraire, dans les contrats synallagmatiques, où il y a des obligations réciproques, il s’agit de savoir si la perte fortuite de la chose libérera ou non le créancier de cette chose de ses obligations. Selon M. Planiol, la question se résout par une règle générale, accompagnée d’une exception qui, dans la pratique, s’applique le plus souvent. La règle générale est ainsi formulée par M. Planiol (5) : «Lorsqu'un cas fortuit ou de force majeure rend impossible l'exécution de

(1) Suprà, n° 124 et ss. C.C.S., 656.

(2) C.C.S., art. 714.

(3) C.O., art. 185 : « Les profits et les risques de la chose passent à l'acquéreur dès la conclusion du contrat, sauf les exceptions résultant de circonstances ou de stipulations particulières.

« Si la chose n’est déterminée que par son genre, il faut en outre qu’elle ait été individualisée; si elle doit être expédiée dans un autre lieu, il faut que le vendeur s’en soit dessaisi à cet effet. ;

{Dans les contrats faits sous condition suspensive, les profits et les risques de la chose

aliénée ne passent à l’acquéreur que dès l’accomplissement de la condition. »

(4) Voir sur cette question, sa discussion, son développement historique, l'opinion des auteurs et la jurisprudence : Planiol, II, n° 1334 et ss. que nous suivons particulièrement au cours de cet ouvrage. Saleilles. Théorie de l'obligation, n°5 181, 183. Duranton, X, n° 422. Colmet de Santerre, V, n° 58 bis.

Laurent, XVI, n° 209. Dalloz, suppl, v° Obligations, n° 201. Voir aussi la curieuse étude de Jhering, Œuvres choisies, trad. de Meulenaere, tome I, p. 87.

(5) Planiol, II, n° 1336.

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