ET TOME

l'article 220 C.O. (1) pose une règle diamétralement opposée à la règle générale; les risques ne passeront à l’acquéreur qu’à partir de l'échéance de ce terme. Ainsi, après avoir posé la règle générale res perit emptori le législateur suisse y déroge toutes les fois qu’il s’agit d’une vente immobilière accompagnée d’un terme pour la prise de possession. MM. Rossel et Mentha (?) d’après lesquels les tribunaux peuvent admettre l'existence d’un terme tacite, expliquent ce renversement de la règle par une présomption basée sur la pratique habituelle antérieure.

323. Remarquons ici qu’en Suisse, en matière de vente mobilière, à partir de la tradition, soit à partir de la mise en possession, l’acquéreur devient propriétaire; à partir de ce moment, non seulement res perit emptori, mais res perit domino. Pour les ventes d'immeubles, aecompagnées de terme pour la mise en possession, cette mise en possession ne rend pas l’acheteur propriétaire, tant que l’inscription au Registre foncier n'a pas été faite. En ce cas, lors de la mise en possession, ou lors de lPéchéance du terme, et jusqu’à l'inscription, il sera vrai que res perit emptori, mais non que res perit domino. Peut-être eût-il été préférable de laisser seule la règle générale de l’article 185, sauf à permettre aux parties d’y déroger par des conventions particulières.

324. En Allemagne, la question des risques est réglée par le Code civil, dans son article 446 (). Ici, pour les meubles, les risques passent à l’acheteur à partir de la tradition, et pour les immeubles, à partir de l’inscription au Livre foncier, ce qui est l’équivalent de la tradition mobilière. C’est donc la règle res perit domino. C’est en outre conforme au principe général posé par l’article 323 C.C.A., pr. (4): tant que le transfert de propriété n’est pas fait, les risques sont pour le vendeur, qui est demeuré propriétaire, et qui perd son droit à la contre-partie, soit au prix, si la chose périt fortuitement. Donc, en tous cas, en Droit allemand res perit domino.

325. Si nous voulons résumer, en un tableau synoptique, les trois législations française, suisse et allemande au sujet des risques en matière de vente, nous voyons donc que :

(1) C.O., art. 220 : « Lorsqu'un terme a été fixé conventionnellement pour la prise de possession de l’immeuble vendu, les profits et les risques de la chose sont présumés ne passer à l'acquéreur que dès l’échéance de ce terme. »

(2) Rossel et Mentha, III, p. 274.

(3) C.C.A., art. 446 (trad. R. de la Grasserie) : « A° partir du moment de la livraison, les risques de la perte ou de la détérioration par cas fortuit passent à l’acquéreur, les produits lui appartiennent, et il doit supporter les charges.

« Si l’acquéreur d’un immeuble a été inscrit comme propriétaire sur le livre foncier avant la livraison, ces effets se produisent à partir de l’inscription. »

(4) C.C.A. (trad. R. de la Grasserie), art.323, pr. : « Lorsque la prestation qui incombe à l’une des parties en vertu d’un contrat synallagmatique est impossible en raison de quelque circonstance, dont il n’est pas responsable, non plus que l’autre partie, cette partie perd son droit à la contre-valeur. »

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1° En France, res perit emptori et res perit domino, parce que, en raison du transfert consensuel de la propriété, l’emptor est le même que le dominus.

20 En Suisse, en principe, res perit emptori, mais il n’est plus vrai que res perit domino, sauf, pour les choses mobilières à partir de la tradition, et pour les immeubles à partir de l’inscription au Registre foncier. Mais, exceptionnellement, pour les immeubles vendus avec terme pour la mise en possession, res perit venditori jusqu’au moment fixé pour la prise de possession ; ensuite, et jusqu’à l’inscription au Registre foncier, res perit emptori; ensuite res perit emptori et domino. |

39 En Allemagne, jusqu’au transfert normal de propriété, tradition pour les meubles, inscription au Livre foncier pour les immeubles, res perit venditori, et res perit domino, car le vendeur reste, en principe, propriétaire jusqu’à la tradition pour les meubles (1), jusqu’à l’inscription au Livre foncier pour les immeubles (2). 2:

En somme, les systèmes français et allemand, chacun à sa manière, sont plus simples que le système suisse (3).

SECTION V. — Délivrance ; garantie.

326. Nous voyons, notamment par la définition de la vente dans l’article 184 C.O. (f) que le contrat de vente, en Suisse, n’est pas translatif de propriété, mais seulement générateur d’obligations.

Le vendeur s’oblige à livrer la chose à l’acheteur, et à lui en transférer la propriété. Pour les choses mobilières, la délivrance se fera en transportant la chose vendue en la possession de l’acheteur. Pour les immeubles, nous remarquons, par la comparaison des articles 656 et 714 C.C.S., que l'inscription au Registre foncier correspond à ce qu'est la mise en possession pour les meubles. Nous verrons, plus loin (5), en étudiant le fonctionnement du Registre foncier, comment se fait cette inscription et

(1) C.C.A., art. 929.

(2) C.C.A., art. 873.

(3) Voir De Jhering. Risques dans le contrat de vente, œuvres choisies, trad. de Meulenaere, I, pp. 89 et ss.

(4) C.O., art. 184 : « La vente est un contrat par lequel le vendeur s’oblige à livrer la chose vendue à l’acheteur et à lui en trans-

férer la propriété, moyennant un prix que lPacheteur s’engage à lui payer.

« Sauf usage ou convention contraire, le vendeur et l’acheteur sont tenus de s’acquitter simultanément de leurs obligations.

«Le prix de vente est suffisamment déterminé lorsqu'il peut l'être d’après les circonstances. »

(5) Infrà, n° 528 et ss.