ES

quelles sont les actions judiciaires qui peuvent être mises en mouvement dans les divers cas qui peuvent se présenter.

327. Quand le vendeur est en demeure, et ne fait pas la délivrance, Varticle 107 C.O., applicable à tous les contrats bilatéraux, permet à l’autre partie d’impartir un délai pour l’exécution, et de demander des dommages-intérêts à l’expiration de ce délai. Cependant, ajoute le texte, le créancier qui en fait la déclaration immédiate peut renoncer à ce droit (de demander en justice l'exécution) et réclamer des dommages-intérêts pour cause d’inexécution, ou se départir du contrat. Il y à là, au profit de la partie qui n’a pas reçu satisfaction, un mécanisme de résolution du contrat beaucoup plus simple que celui de l’article 1184 C.C.F.

328. Comme comparaison avec le Droit français, nous remarquons que la vente immobilière suisse ne transfère pas la propriété, même si elle est suivie de la mise en possession de l’acheteur, et cela jusqu’à l’inscription au Registre foncier, tandis qu’en France (C.C.F., art. 1583 et 1605) la propriété est transférée dès le moment du contrat et avant même

la mise en possession.

329. La garantie, en Suisse comme en France, a deux objets : 19 la paisible possession de la chose vendue, à titre de propriétaire (1), 20 l’absence de défauts cachés, de vices rédhibitoires.

330. La garantie d’éviction (trouble et éviction proprement dite), en Droit français, réglée par les articles 1626 à 1640 C.C.F., de la manière la plus détaillée, a une importance considérable dans les ventes d’immeubles; le plus grand nombre de ces textes s’applique plutôt aux ventes d’immeubles qu’aux ventes mobilières, ainsi qu’il est facile de s’en rendre compte en lisant les articles 1630 $ 2, 1632, 1634, 1635, 1637, 1638, qui, exclusivement relatifs à la vente immobilière, sont épars parmi les autres textes et ne sont pas groupés sous une rubrique spéciale.

331. Dans le Code suisse, au contraire, à part peut-être l’article 196 C.0., où il est question d’une chose grevée de charge réelle, ce qui ne s’entendra ordinairement que.des immeubles (sauf cependant les meubles soumis à un droit d’usufruit) les textes ne visent pas plus les ventes immobilières que les ventes mobilières; au contraire, les articles 198 et 202 sont relatifs aux ventes de bestiaux. Cependant, comme, en matière mobilière, la propriété est transférée par la tradition, comme l’acquéreur de bonne foi d’un meuble ou d’un titre au porteur qui n’a pas été perdu

(1) Cf. Rossel et Mentha, III, p. 232, où sible doit être à titre de propriétaire, ce qui les auteurs conservent l’énoncé de l’art. 1625 est conforme à l'interprétation française de C.C.F., en ajoutant que la possession pai- ce texte (voir Planiol, IT, n°5 1353 et 1476).

ni volé est protégé contre le véritable propriétaire par l’article 933 C.C.S., correspondant à l’article 2279 C.C.F., et que les règles en matière de cession de créance sont spécialement contenues dans l’article 171 C.O., il en résulte que les articles 192 à 199 C.O. seront d’une rare application en . matière de ventes mobilières (1).

332. En matière immobilière, les règles du Registre foncier et de la foi publique due à ce Registre (?) empêcheront, en général, tout trouble et toute éviction, à partir du moment où l’acquéreur est inserit. C’est une situation parallèle à celle qui résulte de l’article 933 pour les meubles ; là encore l’inscription au Registre correspond, pour les immeubles, à la mise en possession pour les meubles. Il sera donc rare que les règles de la garantie aient à être appliquées en matière de vente immobilière, lorsque l'inscription aura été faite. Elles s’appliqueront surtout aux ventes, en tant qu’il s’agira de la vente-obligation du Droit suisse. De très nombreux procès, possibles en Droit français, seront donc supprimés en Suisse, les tiers ne pouvant plus rechercher l’acheteur, couvert par l’inscription au Registre s’il est de bonne foi. Par contre, ces procès seront parfois remplacés par les actions en indemnité dirigées par les tiers définitivement dépouillés contre le vendeur qui les a privés de leurs droits.

333. La garantie des articles 192 et ss. C.O. ne porte que sur les évictions dont la cause est antérieure à la vente. Le vendeur doit, ou bien faire écarter toute action qui tiendrait à enlever la possession utile ou paisible de la chose vendue, ou bien, s’il ne peut empêcher l’éviction, indemniser l’acquéreur de tout le dommage éprouvé. Il en est de même en droit français (3).

334. Le vendeur ne répond pas des cas fortuits ou de force majeure, parmi lesquels il faut ranger le fait du prince.

335. Naturellement, et dans les deux législations, le vendeur doit s’abstenir lui-même de troubler l'acquéreur ou de l’évincer : « Qui doit garantir ne peut évincer. » Cette règle est déclarée d’ordre public par l’article 1628 C.C.F. |

336. D’après l’article 192 C.O., al. 2 «si l’acheteur connaissait les «risques d’éviction au moment de la conclusion du contrat, le vendeur «n’est tenu que de la garantie qu’il a expressément promise (#) ». L’alinéa 3 ajoute, ce qui est l’application des règles générales en matière de dol, que «toute clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle, si le

(1) Rossel et Mentha, III, p. 233. (3) Rossel et Mentha, III, p. 232. — Pla- (2) Infrà, n°5 611 et ss. niol, II, n° 1477.

(4) Cf. C.C.F., art. 1629.

«vendeur à intentionnellement dissimulé le droit appartenant au tiers. »

337. Aux termes de l’article 193 C.O. : « Si l’acheteur menacé d’évic- (tion dénonce l’instance au vendeur obligé à garantir, ce dernier est tenu, «selon les circonstances et conformément aux lois de procédure, d’assis- «ter Pacheteur ou de prendre fait et cause pour lui. » En outre l’article 194 C.O. dispose que : « Il y a lieu à garantie même si l’acheteur a reconnu «de bonne foi le droit du tiers sans attendre une décision judiciaire, ou «s’il a accepté un compromis, pourvu qu’il ait averti le vendeur en temps «utile, et qu’il lait invité vainement à prendre fait et cause pour lui. » En Droit français, l'acheteur peut, à son choix, demander sa mise hors de cause et laisser le vendeur soutenir seul le procès; il peut aussi, ce qui sera prudent, rester en cause, en laissant le vendeur prendre sa défense, et en surveillant la façon dont il le fait (1). Si l’acheteur n’a pas averti le vendeur, nous venons de voir qu’en Suisse, il est forclos, aux termes de l’article 194 C.O., tandis qu’en France, il conserve un recours, à moins que le vendeur ne prouve qu'il existait des moyens suffisants pour faire rejeter la demande (C.C.F., art. 1640). La solution suisse est plus pratique, la solution française est plus équitable.

338. Aux termes de l’article 196 C.O. : « En cas d’éviction partielle, «ou lorsque la chose est grevée d’une charge réelle dont le vendeur «est garant, l’acheteur ne peut pas demander la résiliation du contrat, «il a seulement le droit de demander la réparation du dommage qui résulte «pour lui de l’éviction. Il peut toutefois actionner en résiliation, lorsque «les circonstances font présumer qu’il n’eût point acheté s’il eût connu «l’éviction partielle. Il doit alors rendre au vendeur la partie de la chose «dont il n’a pas été évincé, avec les profits qu’il en à retirés dans l’inter- « valle. » Le Code français présente des dispositions sensiblement analogues, dans les articles 1636, 1637 et 1638 C.C.F.

339. La prescription, en matière de garantie, est soumise au droit commun ; elle s’accomplit donc en Suisse, par un laps de dix ans aux termes de l’article 127 C.O.

340. Quant à la garantie en raison des défauts de la chose vendue, les règles des articles 197 à 215 C.O. sont relatives particulièrement aux ventes mobilières, comme, du reste, les règles des articles 1641 à 1649 C.C.F.

341. En matière immobilière, le principal vice dont puisse être atteinte la chose vendue est le défaut de contenance. Le Code civil français a examiné la question, à propos de la délivrance, dans les articles

(1) Planiol, II, n° 1483.

1617 à 1623 C.C.F., en examinant en même temps le cas où il y a excès de contenance. Lorsqu'il s’agit d’un immeuble déterminé, l’excès ou le défaut de contenance ne donne pas lieu à modification de prix, à moins qu’il n’excède un vingtième du total. En cas d’excès de contenance, comme l’acheteur peut être incapable de payer un supplément de prix, il a le choix de payer ce supplément, ou de se désister du contrat. En cas de défaut de contenance, il à droit à un supplément de terrain si c’est possible ; sinon il a droit à une diminution de prix. Ce n’est qu’exceptionnellement qu’il peut demander la résolution du contrat, dans le cas, par exemple, où le terrain est insuffisant pour le but qu’il se proposait. Encore faut-il que le vendeur ait été, d’après le contrat, mis dans l’obligation de fournir un terrain propre à cette fin déterminée (1).

La durée de ces actions est fixée à une année seulement par l’article 1622 C.C.F.

342. Comme le fait remarquer M. Planiol (?), ces actions seront rares, parce que les actes contiennent en général des stipulations contraires ou différentes ; et même c’est une clause de style, dans la plupart des actes notariés, que la renonciation à ces actions.

343. En Suisse, des dispositions appropriées au régime du Registre foncier se trouvent dans l’article 219 C.O. (3). Si la contenance n’est pas indiquée dans l’acte, il n’y aura pas lieu à modification du prix; il en est de même si les parties ont, expressément ou tacitement, considéré la contenance comme tout à fait secondaire dans la vente (4). L’indemnité sera due de la même manière, soit qu’il s’agisse d’une vente à tant la mesure, soit qu’il s’agisse d’un immeuble déterminé, avec indication de contenance. Une différence, même très faible, justifiera la garantie. En cas de manque de contenance considérable, il pourra y avoir lieu à résiliation de la vente, non d’après l’art. 219 C.O., mais d’après le droit commun, pour cause d’erreur substantielle (5).

344. Un cas, spécial à la Suisse, et dérivant des règles relatives au Registre foncier, est prévu par l’alinéa 2 de l’article 219 C.O. (6). Ce texte prévoit le cas où le Registre est en faute. Si l’acquéreur s’est réservé le recours en garantie, le vendeur pourra, s’il y a lieu et s’il souffre un pré-

(1) Cf. Orléans, 18 janv. 1875. D. 95. 2.