GÉNÉRALITÉS

381. « Le Registre foncier, au sens du Code civil suisse, est constitué « par l’ensemble des registres et actes tenus par un fonctionnaire public, «ensemble qui permet d’apercevoir la situation juridique des immeubles «au point de vue des droits réels qui les grèvent (1). »

« Le Registre foncier se compose d’une série d’institutions (livres, « plans) destinés à recevoir l’immatriculation des immeubles, ainsi que de «tous les droits sur ceux-ci. Son but est de rendre reconnaissables les « droits existants sur un immeuble. Le prêteur n’est en mesure de prêter «avec confiance sur un fonds que lorsqu'il sait exactement quels droits «de gage pèsent déjà sur lui, et de quels autres droits cet immeuble est «en outre grevé. Telle est la raison pour laquelle, à l’origine, l'institution « du registre public s’est introduite dans la partie du droit relative au «gage immobilier (2). »

382. Le mot « Registre foncier » a deux sens; il désigne d’abord les livres, plans, pièces, tenus et gardés par l’autorité publique. Il désigne aussi l’institution juridique elle-même, le mode de publicité et de preuve organisé par la loi en matière immobilière. C’est en ce sens que les auteurs parlent du « Droit du Registre foncier » (3).

383, Pour l’établissement du Registre foncier, travail matériel considérable, et d’une extrême importance, puisque tout le régime de la propriété immobilière est fondé sur lui, les règles sont posées par le Titre final du Code civil, articles 38 à 48. Le Conseil fédéral est chargé d’établir le plan général des opérations nécessaires à l’établissement du Registre et à la mensuration du sol; les frais sont en majeure partie à la charge de la Confédération.

(1) Wieland. Droits réels, art. 942, n° 1. (3) Cf. ibid. Remarques préliminaires avec {2) Ibid. Remarques préliminaires, p. 9. art. 942 et ss., n° 1.

384. Comme les droits sur les immeubles sont soumis à de fréquents: changements, il faut naturellement que le Registre foncier soit tenu aw courant de ces changements, de manière à indiquer à tout instant la situation exacte.

385. L'autorité du Registre foncier est considérable; elle se fonde «sur le principe absolu de l’inscription » et sur le principe de la « foi publique due à l’inscription (1) ».

386. La notion de « principe absolu de l’inscription » signifie que les. droits immobiliers ne peuvent naître ni disparaître sans que le Registre en fasse mention. L'inscription a donc un «effet constitutif », en ce qui concerne les droits réels. Ce régime existait déjà auparavant dans la Suisse allemande tandis que, dans la Suisse romande, là où existaient des registres. ressemblant au Registre foncier, les inscriptions portées sur ces registres n’avaient pas, en général, un effet constitutif. Nous nous trouvons ici en présence d’un Droit formel, création arbitraire de l’autorité; c’est le retour au vieux système des contrats formels, c’est l’abandon de cette idée, qui paraissait une conquête de la civilisation, que les écrits ne constituent qu’un mode de preuve, et ne sont pas générateurs d’un effet juridique.

387. Le Code suisse abandonne cependant quelquefois le principe de l’effet constitutif de l’inscription. Ainsi, l'héritier acquiert la succession dès la mort du de cujus, et non à partir de l’inscription. Mais, bien qu’il soit propriétaire, il ne peut disposer de l’immeuble qu'après inscription (2). C’est une autre notion,.celle du « principe relatif de l'inscription », d’après laquelle seul le titulaire de l’inscription peut disposer de l’immeuble, ow le grever de droits réels.

388. La rigidité de la notion d’après laquelle l’inscription a un «effet constitutif » est atténuée par le « principe de la légitimité », en vertu duquel linscription, pour produire ses effets, doit reposer sur un acte juridique valable : cause légitime, titre acquisitif (3).

389. Dans le Droit allemand (4), le consentement de celui dont l’inscription atteint le droit suffit pour que l'inscription soit valable: c’est le «principe du consentement : Konsensprinzip.» En Suisse, au contraire, le. Code civil (°) admet que, pour une opération quelconque du Registre foncier, il faut un titre valable, faute de quoi l’inscription est sans valeur, sous réserve des droits des tiers de bonne foi. Ainsi donc, quelque importante

(1) Voir Wieland. Remarques préliminaires, (4) Loi allemande du 24 mars 1897 sur le. pp. 10 et ss. à Livre foncier, notamment art. 19. (2) C.C.S., art. 656. (5) C.C.S., art. 965, al. L et 3, Art. 974,

(3) Wieland. Zbid. al. 2. Of. art. 657.

que soit l'inscription, elle ne fonde pas, à elle seule, les droits réels, de telle sorte que le titulaire de l’inscription pourra être autre que celui du droit réel. La conséquence serait que, comme en France, celui qui acquiert

l’immeuble a non domino ne serait pas propriétaire à l’égard du verus

dominus. Mais, pour un motif d’ordre public, basé sur la nécessité de rendre sûres les transactions et de protéger le crédit foncier, le Code civil suisse a admis le principe de la « publicité des inscriptions », ou de leur «valeur juridique positive », ou de la « foi publique » due au Registre foncier (1). Ces principes existent aussi dans le système allemand. Il faut donc écarter la conséquence que nous venions de déduire, et considérer que l'acquéreur de bonne foi n’a pas à vérifier autre chose que le Registre pour devenir propriétaire. Et, comme le Registre est « censé complet », l'acquéreur acquiert l’immeuble libre de toute charge non révélée par le Registre. Les conséquences sont graves; M. Wieland (2?) présente un cas très normal où, sans aucune faute, le vrai propriétaire perd sa propriété. Un héritier légal est inscrit au lieu de l’héritier testamentaire, parce qu’on ne connaissait pas l’existence du testament ; il aliène l’immeuble en faveur d’un acquéreur de bonne foi; l’héritier testamentaire, qui n’est coupable d’aucune négligence, perd irrémédiablement l’immeuble. La loi a pris certaines mesures pour atténuer le danger : organisation technique du Registre, obligation de vérifier. Cette obligation de vérifier incombe d’abord à l'officier public devant lequel doivent obligatoirement être passés la plupart des actes constitutifs ou translatifs de droits réels (3), le conservateur du Registre foncier doit vérifier le droit du requérant, et la validité de son titre. En outre, contrairement à notre législation française, et à la plupart des législations cantonales antérieures au Code eivil, le Registre foncier, au lieu de ne présenter qu’un état chronologique des actes, avec répertoire au nom des titulaires, comporte un feuillet pour chaque parcelle, qui à ainsi, peut-on dire, son état-civil. Au lieu de présenter des propriétaires, le Registre présente des parcelles, avec plan, description, indication des actes constitutifs et translatifs de droits réels.

390. Ces règles sont très importantes. Elles créent une différence profonde entre le régime immobilier suisse et le régime français. Nous nous en sommes déjà aperçu, en examinant l’acquisition et le transfert de la propriété.

(1) Wieland. Remarques préliminaires, p. 3 — 7 al. 2 — 965 — voir cependant art. 732. 0) Ibid., p. 12. (4) Cf. C.C.S., art. 965 à 969.

(3) C.C.S., art. 657 — 746, al. 2 — 783, al.